第二章---物業(yè)管理機構與市場

1、2021/2/211 第二章第二章 物業(yè)管理機構與市場物業(yè)管理機構與市場 2021/2/212 主要內容 n第一節(jié) 物業(yè)管理市場 n第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) n第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會 2021/2/213 第一節(jié) 物業(yè)管理市場 一、物業(yè)管理市場 （一）市場 狹義:是指商品交換的場所 廣義:商品交換關系的總和 （二）物業(yè)管理市場 以物業(yè)管理服務為交換對象的市場,是提 供和購買物業(yè)管理服務這種無形商品的交 換關系的總和。 2021/2/214 第一節(jié) 物業(yè)管理市場 二、 物業(yè)管理市場的構成 （一）市場主體 直接參與或直接影響市場交換的各類行為主體 1.供給主體 2.需求主體 3.協(xié)調主體 2021/

2、2/215 二、 物業(yè)管理市場的構成 （二）市場客體 指物業(yè)管理市場上供給主體和需求主體 的交換對象,即物業(yè)管理服務。 （三）市場運行環(huán)境 指構成該市場的一整套制度框架和確立 市場運作法則的一系列政策規(guī)定。 2021/2/216 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) 一、物業(yè)管理企業(yè) （一）概念 1.依法設立 2.獨立的法人企業(yè) 3.從事物業(yè)管理服務活動 獨資企業(yè) 合伙企業(yè) 公司企業(yè) 非法人企業(yè) 法人企業(yè) 2021/2/217 一、物業(yè)管理企業(yè) （二）性質 以服務為宗旨,以經(jīng)營為手段,以效益為目的 2021/2/218 （三）分類 1.按業(yè)務性質,可以劃分為管理服務型物業(yè) 管理企業(yè)、管理型物業(yè)管理企業(yè)和租賃

3、經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。 2.按建立形式,可以劃分為獨立型物業(yè)管理 企業(yè)和派生型物業(yè)管理企業(yè)。 2021/2/219 一、物業(yè)管理企業(yè) n（1）由房地產(chǎn)公司派生出來的物業(yè)管理公司 n（2）由房產(chǎn)管理部門轉制的物業(yè)管理公司 n（3）由大中型企事業(yè)單位自管房部門轉制的 物業(yè)管理公司 n（4）社會上按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物 業(yè)管理公司 n（5）少量由街道居委會組建的物業(yè)管理公司 2021/2/2110 一、物業(yè)管理企業(yè) （三）按組織形式,可以劃分為有限責任公 司和股份有限公司。 （四）按投資主體,可以劃分為國有企業(yè)、 合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)、外商投資企 業(yè)等。 2021/2/2111 一、物業(yè)管理企

4、業(yè) （五）按是否具有法人資格劃分 1.子公司 2.分公司 2021/2/2112 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) 二、物業(yè)管理企業(yè)的設立 （一）物業(yè)管理企業(yè)設立的一般條件 1.有自己的名稱 企業(yè)名稱登記管理規(guī)定 企業(yè)所在地+字號（或者商號）+行業(yè)或 者經(jīng)營特點+組織形式 2021/2/2113 二、物業(yè)管理企業(yè)的設立 企業(yè)名稱不得含有下列內容和文字: （一）有損于國家、社會公共利益的; （二）可能對公眾造成欺騙或者誤解的; （三）外國國家（地區(qū)）名稱、國際組織名稱; （四）政黨名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、 社會團體名稱及部隊番號; （五）漢語拼音字母（外文名稱中使用的除外）、 數(shù)字; （六）其他

5、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。 2021/2/2114 二、物業(yè)管理企業(yè)的設立 2.有固定的辦公及經(jīng)營場所 3.有法定代表人 4.有符合要求的注冊資本 5.有公司章程 6.有符合規(guī)定要求的專業(yè)技術人員和管理 人員 7.有健全的組織機構和規(guī)章制度 2021/2/2115 n1.完全民事行為能力人 18周歲以上的公民以及16周歲以上不滿18周歲的 公民,以自己的勞動收入為主要生活來源的 n2.限制民事行為能力人 10周歲以上的未成年人以及不能完全辯認自己行 為的精神病人 n3.無民事行為能力人 不滿10周歲的未成年人以及不能辯認自己行為的 精神病人 2021/2/2116 有限責任公司 n原公司法:以

6、生產(chǎn)經(jīng)營為主和以商品批發(fā)為主的公司 的人民幣為50萬元,以商業(yè)零售為主的公司人民幣30萬元, 科技開發(fā)、咨詢、服務性公司為人民幣10萬元,注冊資本 一次繳足。 n新公司法:允許公司按照規(guī)定的比例在2年內分期繳 清出資,投資公司從寬規(guī)定可以在5年內繳足,將最低注冊 資本降低至人民幣3萬元。 股份有限公司 n注冊資本由1000萬元降至500萬元 2021/2/2117 二、物業(yè)管理企業(yè)的設立 （二）物業(yè)管理企業(yè)的資質管理 1.物業(yè)管理企業(yè)資質等級標準 2.資質等級的申請 3.資質的審批 4.資質年檢制度 5.業(yè)務規(guī)模的限定 2021/2/2118 全國一級資質物業(yè)管理企業(yè)分布情況 2021/2/2

7、119 第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) 三、物業(yè)管理企業(yè)的權利與義務 （一）物業(yè)管理企業(yè)的權利 （二）物業(yè)管理企業(yè)的義務 四、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置 （一）物業(yè)管理企業(yè)機構設置的原則 （二）物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 2021/2/2120 四、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置 （三）物業(yè)管理企業(yè)的部門設置 1.總經(jīng)理室 2.辦公室 3.財務部 4.管理部 5.工程部 6.市場發(fā)展部 7.物業(yè)管理處 2021/2/2121 四、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置 （四）物業(yè)管理企業(yè)的自身建設 1.企業(yè)形象的設計 2.企業(yè)文化的建設 3.企業(yè)內部科學有效運行機制的建立 4.各項規(guī)章制度的健全與完善 5.管理人員和員工素質的提高 2

8、021/2/2122 觀 看 物業(yè)管理是怎樣煉成的 作業(yè):準備一份物業(yè)管理條例及鄭州 市物業(yè)管理條例 2021/2/2123 第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會 一、業(yè)主 （一）概念 物業(yè)的所有權人 ,房屋（包括配套設備設 施和附屬場地）所有權人和土地使用權人。 n業(yè)主可以是自然人,也可以是法人 n業(yè)主可以是一人,也可以是多人 占有、使用、收占有、使用、收 益、處分益、處分 2021/2/2124 第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會 （二）業(yè)主的權利 （三）業(yè)主的義務 二、業(yè)主大會 （一）首次業(yè)主大會的召開條件 （二）首次業(yè)主大會的籌備 2021/2/2125 第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會 （三）業(yè)主大會的職責 （四

9、）業(yè)主大會的形式 （五）業(yè)主投票權的確定 （六）業(yè)主大會的決定和決議 2021/2/2126 第三節(jié) 業(yè)主及業(yè)主委員會 三、業(yè)主委員會 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,是在 物業(yè)管理活動中代表和維護物業(yè)轄區(qū)內全體業(yè) 主合法權益的自治性組織。業(yè)主委員會對業(yè)主 大會負責。 （一）業(yè)主委員會的職責 （二）業(yè)主委員會的產(chǎn)生與換屆 （三）業(yè)主委員會委員的條件及變更 2021/2/2127 討論:業(yè)主委員會的地位 2021/2/2128 安徽省高級人民法院關于金湖新 村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主 體資格請示一案的請示內容 合肥市信托投資公司合肥市信托投資公司 合肥市常青經(jīng)濟開發(fā)公司合肥市常青經(jīng)濟開發(fā)公司

10、 合肥興泰房地產(chǎn)開發(fā)公司合肥興泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 金湖新村住宅小區(qū)金湖新村住宅小區(qū) 合肥市中級人民法院合肥市中級人民法院 安徽省高級人民法院安徽省高級人民法院 2021/2/2129 中華人民共和國民事訴訟法中華人民共和國民事訴訟法 訴訟主體資格訴訟主體資格:公民、法人、其他組織公民、法人、其他組織 合法成立,有一 定的組織機構 和財產(chǎn) 未經(jīng)工商、民政部門登記備案未經(jīng)工商、民政部門登記備案,無獨立財產(chǎn)無獨立財產(chǎn) 房管局注冊登記備案房管局注冊登記備案,有一定的組織機構有一定的組織機構,在銀行開設有賬戶在銀行開設有賬戶,有一定的財產(chǎn)有一定的財產(chǎn) 2021/2/2130 最高人民法院關于金湖新村業(yè)主委

11、員 會是否具備民事訴訟主體資格請示一 案的復函 金湖新村業(yè)主委員會符合金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織其他組織”條件條件, 對對 房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī) 劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施 專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商 業(yè)用房的業(yè)用房的,可以自己名義提起訴訟?？梢宰约好x提起訴訟。 2021/2/2131 業(yè)主委員會業(yè)主委員會是我國房屋管理體制改革過程中的新是我國房屋管理體制改革過程中的新 事物事物, ,其性質和法律地位的討論始終是一個備受

12、其性質和法律地位的討論始終是一個備受 關注的問題關注的問題, ,業(yè)主委員會業(yè)主委員會能否作為民事訴訟的主能否作為民事訴訟的主 體也一直是法律界不斷探討的問題。由于現(xiàn)行體也一直是法律界不斷探討的問題。由于現(xiàn)行 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例對此并沒有明確界定對此并沒有明確界定, ,目前各目前各 地對地對業(yè)主委員會業(yè)主委員會的法律性質說法不一。此前有很的法律性質說法不一。此前有很 多訴訟案件因涉及多訴訟案件因涉及業(yè)主委員會業(yè)主委員會的主體資格被法院的主體資格被法院 裁定駁回訴訟。裁定駁回訴訟。 2021/2/2132 中國民事審判前沿 依法成立的業(yè)主委員會在其職責范圍內,經(jīng) 業(yè)主代表大會授權,就物業(yè)管理

13、有關的、涉 及全體業(yè)主公共利益的事宜,以物業(yè)公司為 被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理 無關的、個別的或部分業(yè)主的事宜,業(yè)主委 員會無權向人民法院提起民事訴訟。 2021/2/2133 n2002年4月5日,合肥市金湖新村業(yè)主委員會認為開發(fā)商 移交給他們的資產(chǎn),不符合合肥市政府的有關管理規(guī)定, 將興泰公司的兩股東原合肥市信托投資公司(后變更為 安徽省信托投資公司合肥分公司)與原合肥常青經(jīng)濟開 發(fā)公司(后變更為合肥常青企業(yè)集團)告上了法庭。合肥 市中級人民法院認為,金湖新村業(yè)主委員會既不是法人, 也不具有其他組織的條件,不具備訴訟主體資格,裁定不 予受理。 n金湖新村業(yè)主委員會不服向省高級人

14、民法院上訴, 省高院又向最高人民法院請示。2003年8月,最高人民 法院作出批示,業(yè)主委員會符合“其他組織”條件,享有 訴訟權利。這也是我省首例小區(qū)業(yè)主委員會作為訴訟 主體狀告開發(fā)商違約的案件。 2021/2/2134 n據(jù)介紹,在業(yè)主委員會訴訟主體資格被確認后,隨之出現(xiàn)了業(yè)主委 員會隨意訴訟的現(xiàn)象,甚至是業(yè)主委員會內部幾個人“私下”里挑 起事端進行惡意訴訟,造成社會不穩(wěn)定因素和司法成本的浪費。 n為此,在日前出版發(fā)行的中國民事審判前沿一書中,最高 人民法院作出這樣的審判意見:依法成立的業(yè)主委員會在其職責范 圍內,經(jīng)業(yè)主代表大會授權,就物業(yè)管理有關的、涉及全體業(yè)主公 共利益的事宜,以物業(yè)公司為

15、被告向人民法院提起民事訴訟。與物 業(yè)管理無關的、個別的或部分業(yè)主的事宜,業(yè)主委員會無權向人民 法院提起民事訴訟。 n業(yè)內人士認為,最高法院的該意見是將業(yè)主委員會的訴訟權利 加以規(guī)范和限制,在最高法院新的司法解釋沒有出臺之前,各基層 法院將遵照該意見實施,這就意味著業(yè)主委員會將不能想告狀就告 狀,想告誰就告誰。 2021/2/2135 第四節(jié) 物業(yè)管理相關機構 一、房地產(chǎn)行政主管部門 （一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質 （二）對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理 （三）對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理 （四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比 2021/2/2136 第四節(jié) 物業(yè)管理相關機構 二、工商、稅務

16、和物價等行政主管部門 （一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的 監(jiān)督與指導 （二）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅 （三）物業(yè)管理企業(yè)應接受物價行政主管部門的物 價管理 （四）物業(yè)安全管理工作要接受當?shù)毓簿只蚺沙?所的監(jiān)督和指導 （五）物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和 園林部門的監(jiān)督和指導 2021/2/2137 三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有 線電視等單位 （一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供 熱、通訊、有線電視等單位分工明確 （二）物業(yè)管理企業(yè)應與供水、供電、供氣、 供熱、通訊、有線電視等單位密切配合 2021/2/2138 四、物業(yè)建設單位 五、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 （

17、一）物業(yè)管理企業(yè)應主動聽取業(yè)主大會和 業(yè)主委員會的意見 （二）應充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用 六、專業(yè)性服務企業(yè) 七、街道辦事處和居委會 八、行業(yè)協(xié)會 2021/2/2139 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)100100強強 1 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 91.27 2 北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司 91.25 3 第一太平戴維斯（Savills）中國公司 91.23 4 深圳市中海物業(yè)管理公司 89.93 5 上海中星集團申城物業(yè)有限公司 89.85 6 戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 89.58 7 北京金融街物業(yè)管理有限責任公司 89.56 8 上海上房物業(yè)管理有限公司 89.54 9

18、北京萬科物業(yè)管理有限公司 89.53 10 上海高力國際物業(yè)服務有限公司 89.52 2021/2/2140 11 深圳市賽格物業(yè)管理有限公司 89.5 12 深圳市福田物業(yè)發(fā)展有限公司 89.49 13 上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司 89.37 14 深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司 89.11 15 深圳市華僑城物業(yè)管理有限公司 89.09 16 北京城建物業(yè)管理有限責任公司 89.03 17 深圳中航物業(yè)管理有限公司 88.95 18 北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問有限公司 88 19 深圳市萬科物業(yè)管理有限公司 87.33 20 上海寶鋼源康物業(yè)管理有限公司 86.72 2021/2/2141

19、 21 21 番禺祈福物業(yè)管理有限公司番禺祈福物業(yè)管理有限公司 86.69 86.69 22 22 上海外高橋物業(yè)管理有限公司上海外高橋物業(yè)管理有限公司 86.67 86.67 23 23 深圳市萬廈居業(yè)有限公司深圳市萬廈居業(yè)有限公司 86.66 86.66 24 24 上海申能物業(yè)管理有限公司上海申能物業(yè)管理有限公司 86.28 86.28 25 25 北京中海物業(yè)管理有限公司北京中海物業(yè)管理有限公司 86.26 86.26 26 26 上實物業(yè)管理（上海）有限公司上實物業(yè)管理（上海）有限公司 85.91 85.91 27 27 深圳市天健物業(yè)管理有限公司深圳市天健物業(yè)管理有限公司 85.9

20、 85.9 28 28 國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司 85.89 85.89 29 29 中房集團北京物業(yè)公司中房集團北京物業(yè)公司 85.67 85.67 30 30 上海東湖物業(yè)管理公司上海東湖物業(yè)管理公司 85.6485.64 2021/2/2142 31 北京大成物業(yè)管理有限公司 84.75 32 上海復瑞物業(yè)管理有限公司 84.74 33 深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 84.31 34 北京京威物業(yè)管理有限公司 84.3 35 上海四平物業(yè)管理有限公司 84.29 36 北京華潤物業(yè)管理有限公司 84.27 37 山東魯能物業(yè)公司 83.79 38 北京悅豪物業(yè)管理有限

21、公司 83.68 39 深圳信和物業(yè)管理有限公司 83.46 40 上海新長寧集團新華物業(yè)有限公司 83.35 2021/2/2143 41 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 83.34 42 上海中山物業(yè)有限公司 82.22 43 深圳市城建物業(yè)管理有限公司 82.07 44 北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司 82.06 45 寧波經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)聯(lián)合物業(yè)有限公司 81.67 46 深圳市百仕達物業(yè)管理有限公司 81.52 47 北京裕展物業(yè)管理有限公司 81.47 48 深圳卓越物業(yè)管理有限公司 81.45 49 仲量聯(lián)行測量師事務所（上海）有限公司 81.44 50 陜西金鑫太平物業(yè)管理有限公司 81.

22、42 2021/2/2144 51 北京寶景物業(yè)管理有限公司 80.84 52 北京建創(chuàng)新興物業(yè)管理有限公司 80.6 53 上海滬莘置業(yè)發(fā)展有限公司 80.57 54 北京天宇流星花園物業(yè)管理有限公司 80.27 55 深圳市泰然物業(yè)管理服務有限公司 80.18 56 北京市北宇物業(yè)管理公司 80.04 57 西安鐵峰物業(yè)管理有限責任公司 80.01 58 北京銀達物業(yè)管理有限責任公司 79.96 59 上海延吉物業(yè)管理有限公司 79.95 60 廣州萊佛士物業(yè)服務有限公司 79.9 2021/2/2145 61 61 深圳市冠懋物業(yè)管理有限公司深圳市冠懋物業(yè)管理有限公司 79.89 79.

23、89 62 62 北京天竺空港物業(yè)管理有限公司北京天竺空港物業(yè)管理有限公司 79.74 79.74 63 63 廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司 79.72 79.72 64 64 上海民盈城投物業(yè)管理有限公司上海民盈城投物業(yè)管理有限公司 79.51 79.51 65 65 北京中興物業(yè)管理有限公司北京中興物業(yè)管理有限公司 79.46 79.46 66 66 深圳祥祺物業(yè)管理有限公司深圳祥祺物業(yè)管理有限公司 79.41 79.41 67 67 北京育新物業(yè)管理公司北京育新物業(yè)管理公司 79.28 79.28 68 68 上海嘉城物業(yè)管理有限公司上海嘉城物業(yè)管理有限公司 79.19

24、79.19 69 69 北京華特物業(yè)管理發(fā)展有限公司北京華特物業(yè)管理發(fā)展有限公司 78.74 78.74 70 70 深圳市長城物業(yè)管理股份有限公司深圳市長城物業(yè)管理股份有限公司 78.68 78.68 2021/2/2146 71 71 上海申大物業(yè)有限公司上海申大物業(yè)有限公司 78.64 78.64 72 72 深圳花樣年物業(yè)管理有限公司深圳花樣年物業(yè)管理有限公司 78.63 78.63 73 73 天津天孚物業(yè)管理有限公司天津天孚物業(yè)管理有限公司 78.57 78.57 74 74 上海平?jīng)鑫飿I(yè)管理有限公司上海平?jīng)鑫飿I(yè)管理有限公司 78.54 78.54 75 75 北京達文物業(yè)管理有限

25、公司北京達文物業(yè)管理有限公司 78.5 78.5 76 76 青島城市建設集團物業(yè)管理有限公司青島城市建設集團物業(yè)管理有限公司 78.48 78.48 77 77 深圳市綠景物業(yè)管理有限公司深圳市綠景物業(yè)管理有限公司 78.45 78.45 78 78 江蘇新城物業(yè)管理有限公司江蘇新城物業(yè)管理有限公司 78.36 78.36 79 79 上海安居物業(yè)有限公司上海安居物業(yè)有限公司 77.71 77.71 80 80 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司 77.65 77.65 2021/2/2147 81 81 深圳市前海物業(yè)管理有限公司深圳市前海物業(yè)管理有限公司 77.56 77.56 82 82 福州融僑物業(yè)管理有限