房地產(chǎn)估價(jià)師考試估價(jià)理論與方法真題及答案

1、2 0 1 3 年 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 理 論 與 方 法 真 題一、單項(xiàng)選擇題(共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)?答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)1不同的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評估 值可能有所不同，主要原因是 ()。A. 掌握的估價(jià)信息不同B.遵循的估價(jià)原則不同C. 履行的估價(jià)程序不同 D.估價(jià)對象的狀況不同2根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法 ，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照 ()劃分。A. 行政區(qū)域 B.估價(jià)目的C. 估價(jià)對象規(guī)模D.價(jià)值類型3. 在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù) ()來選取。A. 估價(jià)假設(shè)

2、和估價(jià)原則B.價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果C. 估價(jià)程序和估價(jià)方法D.估價(jià)目的和估價(jià)對象4. 房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn) ()的特性。A. 不可移性B.獨(dú)一無二C.相互影響D.用途多樣5. 關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是 ()。A. 商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B. 新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C. 經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D. 郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品6. 某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000卅的寫字樓，約定租賃期限為 20 年，第一年租金為 24 萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加 1 萬元，第 8年以后每年租金與第 8年

3、租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為 360元 /卅(建筑面積)。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10qo,目前該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬元。A. 39. 48B. 40. 67C. 41. 81 D. 46. 847 .某套100卅的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價(jià)格為10000元/ m2, 預(yù)計(jì)一年后漲至10500元/m,每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現(xiàn)率為12%，年貸 款利率為 7%，期房風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的 3%，該期房目前的市場價(jià)格為 ()萬元。A. 93. 26B. 93. 43C. 98. 11 D. 98. 288.關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說法，錯(cuò)誤的是 ()。A.

4、 估價(jià)對象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素B. 位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C. 對于一套住房而言，樓層會(huì)影響其通達(dá)性D. 同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同9下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。A. 開征房產(chǎn)稅B.物價(jià)水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更10. 有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙?地上有一幢建筑物。 合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià) 值，這是因?yàn)?()。A. 乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值B. 該建筑物價(jià)值小于其重置成本C該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用D 該建筑物更

5、新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值11. 某辦公樓的建筑面積為1500卅，土地面積為1000川，目前的房地產(chǎn)市場價(jià)值 為5000元/川，同類土地的市場單價(jià)為 2200元/川。在法律、政策允許下，如果對該辦公 樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/卅；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)6500元/ m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/卅，舊建筑物殘值為50元/m,新建筑物重置價(jià)格為3800元/ m,新建后的房地產(chǎn)市場 價(jià)值可達(dá)8000元/mJ該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。A. 維持現(xiàn)狀B.裝修改造C. 拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓1

6、2. 謹(jǐn)慎原則主要是評估房地產(chǎn) ()時(shí)應(yīng)遵循的原則。A. 抵押價(jià)值B.征收價(jià)值C現(xiàn)狀價(jià)值D.投資價(jià)值13. 某可比實(shí)例成交價(jià)格為 100 萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為 6.5:1，至價(jià) 值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲 5%，人民幣兌美元的匯率為 6.3:1，對該可比實(shí)例 進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣 ( )萬元。A. 630.0B. 650.0C. 661.5D. 682.514. 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例()為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格C正常價(jià)格D.期望價(jià)格15. 某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價(jià)格為6500元/m,該類房地產(chǎn)201

7、3年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為 105. 53、 103. 85、 100. 04、 99. 86、 98. 28、 96. 45、 92. 17、 90. 08,該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價(jià)格為()元/1112。A. 5110. 51B. 5307. 26C. 5548. 37D. 5638. 1316. 某套建筑面積為100 m?的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為 5 萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類似住宅不含家電家具的市場價(jià)格，可比單價(jià)為()元/m0A. 4387B. 4398C. 4500D. 4

8、88717. 評估某宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m,比正常價(jià)格低2%；乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為 7800元/m,交 易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的 3%和6%;丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/ m,其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/ m。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4,該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為 () 元/2。A. 8157. 60B. 8158. 91C. 8163. 57D. 8164. 8818. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 8年，未來

9、第一年的有效毛收入為 80 萬元，運(yùn)營費(fèi)用 為 45 萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和 3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為 ()萬元。A183. 78B257. 55C873. 19D1427. 1619. 某寫字樓年凈收益為 420 萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平， 預(yù)計(jì)三年后該寫字樓 為現(xiàn)在價(jià)格的 1.3 倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為 ()萬元。A992B3306C10014D1272320. 關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說法，錯(cuò)誤的是 ()。A. 因估價(jià)目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B. 承租人權(quán)

10、益價(jià)值可能為負(fù)值C出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場租金有關(guān)D. 承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值 之和 21.某房地產(chǎn)每年凈收益為 20 萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的 每年凈收益為 25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在 10年后以 15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的 價(jià)格為 260 萬元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為 4%，貸款年利率為 7%，報(bào)酬率為 10%，在考慮 重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為 ()萬元。A. 223. 13 B. 246. 18C. 247. 18 D. 253. 8622. 某綜合樓的土地取得成本為 1000萬元，建設(shè)成本為 800

11、 萬元，管理費(fèi)用為 60 萬 元，投資利息為 140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的 5. 6%和 20%，契稅 稅率為 4%，直接成本利潤率為 25%。該綜合樓的價(jià)值為 ( )萬元。A. 2651. 52B. 2667. 75C. 2705. 63 D. 2771. 4923. 某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤為 300 萬元，土地取得成本為 600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為 50萬元，銷售費(fèi)用為 60 萬元，投資利息為 150 萬元，銷售稅金為 120 萬元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤率為 ()。A. 15. 96%B. 17.05%C. 23. 44%D. 25. 86%24

12、. 某房屋的建筑面積為100卅，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/ 12,建筑物 自然壽命為 45年，殘值率為 2. 5%。經(jīng)測算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為 10年，建筑 物市場價(jià)格為 7.5 萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 () 年。A. 29B. 39C. 40D. 4525. 某辦公樓的建筑面積為20000川，土地面積為10000卅，土地已取得9年，取得 土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場價(jià)格為5200元/卅，土地重新購置價(jià)格為4800元 /卅，建筑物重置價(jià)格 為3200元/卅，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%,建筑物折 舊總額為 ()萬元

13、。A.800 B. 878C. 896 D. 112926. 某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于 2年前以出讓方式取得，土地使用期限 40年， 不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000叭可供出租的面積為總建筑面積的 80%; 經(jīng)市場調(diào) 查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/川，空置率為10%;預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/川，空置率為15%,運(yùn)營費(fèi)用率為30%。報(bào)酬率為 10%，折現(xiàn)率為 12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為 ()萬元。A22253B23352C26488D2779627. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說法,錯(cuò)誤的是()。A. 靜態(tài)

14、分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B. 動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測C. 靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)28. 某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè) 1 年后停工, 停工半年后基坑進(jìn)水, 現(xiàn)人民法院 強(qiáng)制拍賣 該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣處置正常期限為 0.5 年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào) 施工約需 0.25年。 經(jīng)市場調(diào)查，類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為 2.5年，開發(fā)完成后的市場價(jià) 格為5000元/川。折現(xiàn)率為 10%，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的市場價(jià)格的現(xiàn)值為()元/卅。A3939. 93B4034

15、. 93C4132. 23D4231. 8729. 假設(shè)開發(fā)法中，同一估價(jià)對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價(jià)前 提下的評估值由大到小的順序通常是 ()。A. 業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)B. 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)C. 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)D. 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)30. 在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用 ()測算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢法31. 在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中， 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深

16、度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度 的()。A.簡單算術(shù)平均數(shù)B 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)32. 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為 50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià) 為 280 萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m,假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度 20m為基準(zhǔn)，每增 加臨街寬度1m 單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m,臨街寬度為25m 的矩形宗地單價(jià)為 ()元/卅。A. 2000B. 2100C. 2400D. 252033. 關(guān)于明確估價(jià)目的的說法，正確的是 ()。A. 估價(jià)目的由價(jià)值類型決定B. 估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C. 估價(jià)目的由委托人的估價(jià)

17、需要決定D. 估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定34. 房屋征收估價(jià)中， 因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí) 地查勘，為完成估價(jià)，對估價(jià)對象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于 ()。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)35. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是()。A. 估價(jià)作業(yè)期間的某日B. 實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某日C估價(jià)報(bào)告出具日期D估價(jià)報(bào)告出具后的某日二、多項(xiàng)選擇題(共 15題，每題 2分。每題的備選答案中有 2個(gè)或 2個(gè)以上符合題 意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號，全部選對的，得 2 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選 且選

18、擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分)1下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有 ()。A. 僅要求委托人提供估價(jià)對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對復(fù)印件中的相 關(guān)信息進(jìn)行核對B. 委托人將其對估價(jià)對象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜， 便按此出具估價(jià)報(bào)告C估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D. 估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作2下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有()。A.房屋實(shí)際用途B. 土地開發(fā)程度C. 房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E. 房屋維護(hù)

19、狀況及完損程度3影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有 ()。A.是否適于安裝設(shè)備B 是否易于取得動(dòng)力C是否便于處理廢料D 是否接近大自然E是否利于獲取原料4關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有()。A. 市場價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B. 用收益法評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值 時(shí)通常不扣除所得稅C用收益法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不同E投資價(jià)值的評估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評估結(jié)果5某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120卅，套內(nèi)墻體面積為20 rri

20、2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?面積為30叭 套內(nèi)建筑面積的購買單價(jià)為 15000元/叭購買人采用的付款方式為：首付 60 萬元，余款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有 ()。A.使用面積的購買單價(jià)為12500元/川.建筑面積的購買單價(jià)為 12000元/ m2C名義價(jià)格為180萬元D.實(shí)際價(jià)格為180萬元E.現(xiàn)房價(jià)格低于180萬元6. 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有 ( )oA.地形、地勢B. 土地開發(fā)程度C土地用途、容積率D.朝向、樓層E. 外部配套設(shè)施7. 對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)， 經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有 ()。A.替代原則B.

21、謹(jǐn)慎原則C. 合法原則D.最高最佳利用原則E. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則8某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三一六層為住宅，現(xiàn)需評 估其中第四層某套住宅價(jià)格， 擬選取該小區(qū)中另一幢 6 層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí) 例，該樓為同期建造但不臨街。 對該可比實(shí)例與估價(jià)對象進(jìn)行對比， 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)， 判斷錯(cuò)誤的有 ()。A因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B. 因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整C因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E. 因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整9收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除

22、的有()。A 電梯折舊費(fèi)B 租賃保證金利息C房地產(chǎn)稅D 企業(yè)(個(gè)人)所得稅E. 房屋保險(xiǎn)費(fèi)10. 關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有 ()。A. 資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B. 資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率D. 資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E. 資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算11. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說法，正確的有 ()。A. 靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地 產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值B. 動(dòng)態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn) 狀況在預(yù)

23、售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值C評估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及 特許經(jīng)營權(quán)的價(jià)值D. 可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價(jià)值E. 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的 價(jià)值12. 在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.后續(xù)建設(shè)成本C. 后續(xù)管理費(fèi)用D.后續(xù)銷售稅費(fèi)E. 待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)13. 下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長期趨勢法的有 ()。A. 比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值B. 判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平C. 預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對

24、房價(jià)的影響程度D. 對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整E對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評估14. 關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有 ()。A.應(yīng)一面臨街B. 土地形狀應(yīng)為矩形C. 臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1: 1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E. 容積率一般設(shè)定為1.015. -份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及()。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C. 估價(jià)特殊說明D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告E估價(jià)結(jié)果報(bào)告三、判斷題(共 15題，每題 1 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“V”表示正確，用“X”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最

25、多扣至零分)1在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來的價(jià)值 增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。 ( )2臨街廠房實(shí)際用于商業(yè)運(yùn)營，抵押估價(jià)時(shí)可按商業(yè)用途評估，但估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通 過估價(jià)假設(shè)來規(guī)避。 ()3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這 種房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。()4運(yùn)用收益法評估投資價(jià)值時(shí)采用的報(bào)酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收 益率。 ( )5在商品房價(jià)格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調(diào)購買商品房 貸款利率，會(huì)抑制商品房價(jià)格上漲。()6不論何種估價(jià)目的，估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，所依

26、據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。()7比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀 況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。()8某可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) 3%，估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)物狀況 劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) 5%。若采用直接比較法，可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為 0. 922。 ( )9 收益法估價(jià)中采用V=A1-(1+g”(1+Y)n/(Y-g的公式時(shí)，按照估價(jià)對象類似房地 產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定 g 值。 ()10. 收益法中運(yùn)營費(fèi)用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、 設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。 ()11

27、. 位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價(jià)時(shí)，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤?，所以估價(jià)結(jié)果也相同。()12. 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)營期的預(yù)測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常 持有期或者經(jīng)濟(jì)壽命。 ( )13. 運(yùn)用長期趨勢法估價(jià)時(shí)， 若歷史價(jià)格受短期波動(dòng)影響較大， 可采用加權(quán)移動(dòng)平均法進(jìn)行趨勢分析。 ()14. 按照建筑面積分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)的方法主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物。 ()15. 夫妻共有一套房改房，房改售房價(jià)格 10 萬元，現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值 50萬元?，F(xiàn)二人因離婚分割財(cái)產(chǎn)委托估價(jià)，該房改房的評估價(jià)格應(yīng)為兩者的平均值 30 萬元。 ()四

28、、計(jì)算題(共 2題， 20 分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出 公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后 2 位。請?jiān)诖痤}紙上 作答)1.某商場的建筑面積6000川，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)， 不可續(xù)期。該商城于 2010年10月 1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額 600萬元，貸款期限 10 年，貸款年利率 6%(貸款期間貸款利率不變) ，每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為 6 成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為 5 成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保 守的年凈收益分別為 600萬元、560萬元和 500萬元。該商場除上述貸款

29、外無其他法定優(yōu)先 受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為 8%。請計(jì)算該商場 2013年 10月 1 日的再次抵押價(jià)值以及正常市 場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格 (分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格： 一是購買者購 買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買) 。(10 分) 2某廠房的建設(shè)用地使用權(quán)于 2004年 9月30日以出讓方式取得，不可續(xù)期；建 筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于 2005年9月30日建成，建筑面積IOOOO卅，容積率為1.25。 因設(shè)計(jì)原因空調(diào)系統(tǒng)比正常多投入 120萬元，每年多耗電 0.5萬元。經(jīng)調(diào)查， 2013年9月 30日，類似工業(yè)用途50年建設(shè)用地使用權(quán)的取得價(jià)

30、格為1500元/ m2,取得稅費(fèi)為4. 5%。類 似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地重新購置價(jià)格是購置空地總成本的 1. 35倍；類似廠房的正常建設(shè)成 本為1800元/ 1112，建筑物重建價(jià)格是建設(shè)成本的1.32倍；房屋門窗、屋頂破損修復(fù)需要 30萬元，空調(diào)系統(tǒng)以外的其他設(shè)備重置價(jià)格為 80萬元，平均壽命為 10年，殘值率為零。 土地報(bào)酬率為7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8qo。請計(jì)算該廠房2013年9月30日的市場價(jià)值。(10 分)2013 年試題參考答案、單項(xiàng)選擇題1.A2.B3.D4.C5.D6.B7.B8.A9.B10.C11.B12.A13.D14.C15.A 16.B17.D 18.B19.C20.D2

31、1.B 22.A23.B24.B25.A26.B 27.C 28.B 29.A 30.C31.C32.D33.C34D 35 D二、多項(xiàng)選擇題1. ABD 2.BCE 3.BCE 4.AB 5.BCD 6.ABC7. ACDE 8.ABCD9.BD10. AE11. ABCE 12. ABCE13. BD14ABD15 ABDE三、判斷題1.% 2.%3.V4.V5.V6.%7.%8.%9. V10V11.%12.V13. V14.V15.%四、計(jì)算題1 解： (1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其 他法

32、定優(yōu)先受償款 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值一已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款 成數(shù)一其他法定優(yōu)先受償款獨(dú)家解讀：(1) 在確定收益期限和收益價(jià)格時(shí)沒有考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響。(2) 缺少“預(yù)計(jì)未來凈收益每年保持不變”的說明。(3) 正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格(購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù) 方式)是帶有債權(quán)債務(wù)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，等于不帶債務(wù)的正常價(jià)格減去債務(wù)，其中，購買 后 7 年內(nèi)每年需支付的還本付息額可視為運(yùn)營費(fèi)用，應(yīng)從凈收益中扣除。2解：成本法計(jì)算公式：該廠房 2013 年 9 月 30 日的市場價(jià)值 =土地重新購建價(jià)格 + 建筑物重新購建價(jià)格一建筑物折舊(1) 土

33、地重新購建價(jià)格錯(cuò)誤解法：1500X (1+4. 5% 1.35 x111.25 =1692.9(萬元)。錯(cuò)在土地重新購置價(jià)格應(yīng) 是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余使用年限而不是法定使用年限下的價(jià)格。(2) 建筑物重新購建價(jià)格1800 x1. 32 x1= 2376(萬元)(3) 建筑物折舊1) 物質(zhì)折舊 房屋門窗、屋頂破損修復(fù)費(fèi)用 30萬元 空調(diào)系統(tǒng)以外的其他設(shè)備折舊費(fèi) =Cdt= 80X 8/10= 64 （萬元） 長壽命項(xiàng)目折舊費(fèi)=（2376 - 30 - 80% 8/60= 302.13 （萬元）（在出讓合同約定建筑用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對收回的建筑物給予補(bǔ)償前提下） （長壽命項(xiàng)

34、目折舊費(fèi) =（2376 - 30 - 80）% 8/49= 369. 96（萬元）（在出讓合同約定建筑用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對收回的建筑物不予補(bǔ)償前提下）物質(zhì)折舊小計(jì)： 396. 13萬元或者 463. 96萬元2）功能折舊（功能過剩引起的折舊）3）建筑物折舊小計(jì)： 522. 11萬元或者 589. 94萬元（4）建筑物市場價(jià)值 = 1643. 02+ 2376 - 522. 11= 3496. 91（萬元）（在出讓合同約定建 筑用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對收回的建筑物給予補(bǔ)償前提下） 或者 3429. 08萬元（在出讓合同約定建筑用地使用權(quán)期間

35、屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán) 時(shí)，對收回的建筑物不予補(bǔ)償前提下） 。獨(dú)家解讀：（1）應(yīng)說明建筑物自建成以來維護(hù)養(yǎng)護(hù)正?；蛘哒f正常使用，這樣才能確定其自然年 齡就是有效年齡。（2）應(yīng)說明空調(diào)系統(tǒng)與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命相同，這樣空調(diào)系統(tǒng)的物質(zhì)折舊就包含在長壽 命項(xiàng)目折舊費(fèi)中，不必單獨(dú)計(jì)算或考慮。解析一、單項(xiàng)選擇題 2不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許 可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。3在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象來選 取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據(jù)有所不同。4一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與

36、周圍的房地產(chǎn)狀況密切 相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的“外部性” 。5與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的 替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，在替代品之間，一種房 地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲， 則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上， 從而該種房地產(chǎn)的需求增加。房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的 價(jià)格如果上漲，對該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)提高連接它與 市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對其需求就會(huì)減少。居住用房和與其配套的商業(yè)用房是互補(bǔ)品，商業(yè)用

37、房與工業(yè)用房不存在互補(bǔ)關(guān)系； 經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是替代品，新建商品房與存量房也是替代品。6承租人權(quán)益價(jià)值 =無租約限制下價(jià)值一有租約限制下價(jià)值獨(dú)家解讀：（1）本題應(yīng)在“目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/tf（建筑面積）”后增加一句話：“預(yù)計(jì)未來年租金不變” 。（2）在考試中建議先不做此題，在全部做完后看時(shí)間再考慮是否做此題，因?yàn)樵擃}較 復(fù)雜、計(jì)算較繁瑣，做對了分值也只有 1 分，得不償失。錯(cuò)誤解法：錯(cuò)在未審清題意，沒有考慮是 5 年前簽訂的租賃合同，把當(dāng)前時(shí)點(diǎn)與 5 年 前時(shí)點(diǎn)混為一談了。錯(cuò)誤解法：以下均為錯(cuò)誤解法，錯(cuò)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)是“目前”而不是一年之后。最后兩種解法還有另 一處錯(cuò)

38、誤：房價(jià)的折現(xiàn)率與凈收益折現(xiàn)率混為一談了。8如果是整個(gè)住宅小區(qū)， 則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層； 如果是一幢住宅樓， 則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況 既包括朝向，也包括樓層。當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達(dá)性、視 野、景觀、采光、通風(fēng)、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈（是否有通過 水箱、水池等供水的二次污染） ，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)，底層是否可獨(dú)享室外一 定面積空地的使用權(quán)等。住宅樓層的優(yōu)劣通常按總層數(shù)和有無電梯來區(qū)分。 “同一住宅小區(qū) 總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同”可能是因

39、為一個(gè)有電梯一個(gè)沒有電梯。9制度政策因素包括房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊 政策以及相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。 開征房產(chǎn)稅屬于稅收制度政策， 調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模屬于金融 制度政策，城市規(guī)劃變更屬于有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃；而物價(jià)水平變化屬于經(jīng)濟(jì)因素。10. 均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配， 來判定估價(jià)對象是否為最高最 佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來 看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的 搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗 土地上有建筑物

40、，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時(shí)，破舊、現(xiàn)狀容積率低， 則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。 “該建筑物價(jià)值小 于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及 地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。11.6500元/ m2 -1300元/ m2 =5200元/ m2 5000元/川，說明裝修改造是可行的、合 理的，比維持現(xiàn)狀更合理；（8000 - 3800 +50 - 300/ 1500= 3950X 1500（元）5000X 1500（元）， 說明將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，（5000 - 300

41、 +50 X1500= 712.5（萬元） 2200 x1000= 220（萬元），說明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不 經(jīng)濟(jì)、不合理，綜上所述，對其進(jìn)行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。13.100x6.5X （1+5%）=682.5（萬元人民幣）。14.在百分比修正中， 交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定， 因?yàn)檫@樣只有 一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)有多個(gè)比較基礎(chǔ)。16. 考點(diǎn)是統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。 此題關(guān)鍵在于 5 萬元家電家具價(jià)值應(yīng)不應(yīng) 該折現(xiàn)。由于題意并沒有說家電家具價(jià)值在成交日期一次性付清，相反，是說“含家電家具 的成交價(jià)格為 50萬元，首付 40

42、%，余款半年后一次付清”，因此可判定家電家具價(jià)值 5萬元 是名義價(jià)格，應(yīng)該換算成實(shí)際價(jià)格，家電家具價(jià)值應(yīng)該參與折現(xiàn)。17. 甲可比實(shí)例比較價(jià)值=8000 x1001 （100 - 2）=8163. 27（元/m），乙可比實(shí)例比較 價(jià)值=7800/（1-60/0）=8297. 87 （元/ m）,丙可比實(shí)例比較價(jià)值=8300 - 200= 8100（元/ m）,估 價(jià)對象比較價(jià)值=8163. 27X 0.4+8297. 87X 0.2+8100X 0.4=8164. 88 （元/ m2）錯(cuò)誤解法：甲可比實(shí)例比較價(jià)值=8000X （1+2%）=8160 （元/ m2），乙可比實(shí)例比較價(jià) 值=780

43、0/（1-6%）=8297. 87（元/tf），丙可比實(shí)例比較價(jià)值=8300 - 200= 8100（元/m），估 價(jià)對象比較價(jià)值=8160X 0.4+8297. 87X 0.2+8100X 0.4=8163. 57（元/ m2）。錯(cuò)在甲可比實(shí)例比 較價(jià)值計(jì)算時(shí)以甲可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整了。獨(dú)家解讀：該題應(yīng)該明確說明該寫字樓未來獲得凈收益的報(bào)酬率和三年后實(shí)現(xiàn) 1.3 倍現(xiàn)在價(jià)格的寫字樓價(jià)格的報(bào)酬率相同，均為13%。20.評估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)， 如是房屋征收目的估價(jià)則不必考慮房屋租賃因素的 影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價(jià)；如是為房地產(chǎn)買賣目的或抵押目的估價(jià)，則應(yīng)再考 慮租約租金

44、（合同租金）與市場租金差異的影響。承租人權(quán)益價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。22. 綜合樓價(jià)值 V=1000 +800 +60 +140+(5.6% +2%) V+ (1000 +800% 25%,解得綜 合樓價(jià)值V= 2651.52 (萬元)。23. 該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤率 =300/( 600 +900 +50 +60 +150)=17. 05%。24. V =C(1- dt)=C1- (1-S) /Nt,7.5=1000X 100X/1%1- QJ5%)可得：N= 39年。25建筑物折1日總額二建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值=建筑物重置價(jià)格-(房 地產(chǎn)市

45、場價(jià)格-土地重新購建價(jià)格)=3200 x2 - (5200 x2 -4800 xl)=800(萬元)。獨(dú)家解讀：(1) 缺收租損失率說明。(2) 沒有給出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，在確定收益期限時(shí)只能以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)。(3) 在確定收益價(jià)格(開發(fā)完成后價(jià)值)時(shí)由于沒有給出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，只能以土地 使用權(quán)剩余年限為收益期計(jì)算的價(jià)值為準(zhǔn)。27靜態(tài)分析法是不需要預(yù)測的。動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而 是隱含在折現(xiàn)過程中。28.類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為 2.5年，之前按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年，因此后續(xù)正常 建設(shè)期為1.5年，由于這是強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)，應(yīng)按被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提測算，在接手前有一

46、 個(gè)接手期或者說一個(gè)“前期”，這個(gè)時(shí)期為0. 75年，因此最終確定的后續(xù)開發(fā)期應(yīng)為 2.25=翌匹宗 4034* 93 (元/m，) o年。開發(fā)完成后現(xiàn)值30. 在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)， 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的， 并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接 近，宜選用平均增減量法計(jì)算。31. 如果不以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制 作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)算都要用臨街深度價(jià)格修正率進(jìn) 行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。32. 設(shè)臨街深度為10

47、0m、臨街寬度為20m的總價(jià)為V,則根據(jù)四三二一法則， 280=V(40%+30%)解得 V=400 萬元，V75 x 20=VX (40% +30% +200/0)=360(萬元)，臨街深度為 75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為360/ (75 x20) =2400 (元/卅)，據(jù)題意，臨街深度為 75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400X (1+5%)=2520(元/ m2) 0獨(dú)家解讀：題中的計(jì)量單位應(yīng)采用英尺而不是米。33. 估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng) 委托人認(rèn)可后確定的，而不是相反；估價(jià)對象是根據(jù)已確定的估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)并經(jīng)委托 人

48、認(rèn)可后確定的，而不是相反；價(jià)值類型與價(jià)值時(shí)點(diǎn)一樣，是由估價(jià)目的確定的，而不是相 反。34. 依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對象狀況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料的說明以及對相應(yīng)的估價(jià)對象狀況的合理假定。35. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)或者估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的 某個(gè)日期(如實(shí)地查勘完成之日)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。一般不得早于估價(jià)委托合同簽訂日期，不得 晚于估價(jià)報(bào)告出具日期。二、多項(xiàng)選擇題1 估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，在估價(jià)時(shí)就要求委托人提供估價(jià)對象權(quán)屬證書原件，驗(yàn)原件 并在實(shí)地查勘時(shí)核對相關(guān)信息；估價(jià)師不應(yīng)為委托人意

49、愿所左右，應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地評 估；估價(jià)師不得接受除評估費(fèi)以外的額外好處；估價(jià)師專業(yè)能力不足時(shí)，可以聘請具有專業(yè) 勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。2房屋實(shí)際用途屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況，土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)和房屋維護(hù) 狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況，房屋出租情況也屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況。3工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，一般來說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力 取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。4某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指根據(jù)某個(gè)特定的投資者的實(shí)際情況，對該房地產(chǎn)所 評估的價(jià)值。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。即市場價(jià)值 來源于市場參與

50、者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是對特定的投資者 而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值 會(huì)因投資者的不同而有所不同。同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在 品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對未來房地 產(chǎn)市場的預(yù)期或信心不同。 所有這些因素都會(huì)影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)等的估 計(jì)，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。因此，用收益法評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì) 算通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。評估市場價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的

51、風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般報(bào) 酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率） ；而評估投資價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特 定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率） 。因此，用收益法評估投資價(jià) 值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值并不相同。成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng) 計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)，不管是自有資金還是借貸資金，均應(yīng)計(jì)算 利息，因此用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值應(yīng)該相同。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為（如購 買行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的市場

52、價(jià)值時(shí)，說明值得 投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買） 。因此，投資價(jià)值的評估結(jié)果可能大于也可能 小于，甚至可能等于市場價(jià)值的評估結(jié)果。5使用面積小于套內(nèi)建筑面積，因此使用面積的購買單價(jià)肯定大于套內(nèi)建筑面積的購買單價(jià)15000元/叭也可以進(jìn)行以下計(jì)算后得出結(jié)論：使用面積的購買單價(jià)=15000元/m2X 120 m2- （120 - 20） =18000元/卅；建筑面積的購買單價(jià)=1.5 x120/ （120 +30） =1.2 （萬 元/叭；名義價(jià)格為180萬元，實(shí)際價(jià)格也為180萬元，因?yàn)橛嗫钕蜚y行申請貸款，無論 是哪一種貸款形式，肯定要支付利息；現(xiàn)房價(jià)格肯定高于180萬元（=1500

53、0元/mx 120 m）, 因?yàn)閺钠诜康浆F(xiàn)房要蒙受期間房屋無法獲得收益的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)還應(yīng)獲得風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。6地形、地勢屬于實(shí)物因素，土地開發(fā)程度也屬于實(shí)物因素，土地用途、容積率屬 于權(quán)益因素，外部配套設(shè)施屬于區(qū)位因素，朝向、樓層一般情況下屬于區(qū)位因素。7謹(jǐn)慎原則是針對抵押目的估價(jià)的特定原則，除現(xiàn)狀價(jià)值評估外，房地產(chǎn)估價(jià)均應(yīng) 遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是普適性原則。8雖然估價(jià)對象與可比實(shí)例位于同一小區(qū)，區(qū)位因素也會(huì)有差異，如臨街狀況、 周圍環(huán)境及景觀、交通條件等；估價(jià)對象與可比實(shí)例雖然同期建造，質(zhì)量一致，實(shí)物狀況也 可能會(huì)有差異， 如是否帶電梯、 一梯三戶還是一梯兩戶、

54、 樓梯寬窄、層高、是否南北通透等； 估價(jià)對象與可比實(shí)例雖然權(quán)利性質(zhì)相同，權(quán)益狀況也可能有差異，如土地使用權(quán)剩余年限、 共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等；雖然估價(jià)對象與可比實(shí)例樓層相同， 因?yàn)槭欠裨O(shè)電梯或估價(jià)對象是底商住宅， 商業(yè)部分層高較高， 整體樓層系數(shù)可能與純住宅樓 的樓層系數(shù)不同等原因，也可能需要進(jìn)行樓層因素調(diào)整。9運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出， 包括房地產(chǎn)稅、 房屋保險(xiǎn)費(fèi)、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。電梯折舊費(fèi)屬于短壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)，可以算 在運(yùn)營費(fèi)用中， 租賃保證金利息通常計(jì)入有效毛收入， 企業(yè)（個(gè)人）所得稅不計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。10. 資本化率應(yīng)用在直接資本化法中， 資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)， 資本化率不是 通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率， 而是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或 價(jià)格的百分