房地產成本管理要點

1、成本管理要點 第一章總則1 第二章前期開發(fā)階段2 第一節(jié)立項成本控制要點 2 第二節(jié)規(guī)戈U環(huán)節(jié)控制要點 4 第三章施工控制階段 6 第一節(jié)圖紙設計階段6 第二節(jié)工程招標、施工單位選擇和合同簽訂階段 8 第三節(jié)施工組織設計的審定、圖紙會審及設計優(yōu)化 9 第四節(jié)施工現場控制階段 10 第五節(jié) 材料及設備采購成本控制12 第四章銷售成本控制13 第五章 項目結算階段成本控制 15 第六章 期間費用的成本控制 17 成本管理要點 第一章總則 成本分析和控制直接關系到房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間， 如何做好成本控制關系到房地產企業(yè)的生存和發(fā)展，因此每一個房地產企 業(yè)都會重視成本控制。 房地產開發(fā)成

2、本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制， 因 為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用， 控制住這些費 用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。 成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程 控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經濟效益為目的，增強成本控制力度， 降低成本費用，提高市場競爭力。 成本監(jiān)控的任務是：遵守國家有關法規(guī)政策，落實成本崗位責任制， 完善成本管理基礎，形成有效的成本監(jiān)控系統， 努力降低成本，提高經濟 效益。 成本管理過程是：施工成本管理貫穿項目開發(fā)的全過程， 包括項目決 策階段、項目實施階段、項目使用階段；具體成本控制管理要做到事前控 制、事中控制

3、、事后控制三大階段。 第二章 前期開發(fā)階段 第一節(jié)立項成本控制要點 立項環(huán)節(jié)的成本控制根據項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法 規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的 費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由項目部 來承擔。 、開發(fā)形式 控制什么 怎么控制 誰來控制 新征土地，征地費用 少交或晚交，力爭減免 項目部負責 拆遷安置費用 房產確權后辦理拆遷安置費用 項目部負責 大市政費用 自建部分按照公司工程體系走；交政 府部分按有關規(guī)疋辦理 工程部、設計部和審算 部負 責自建部分；工程 部負責交 政府部分 規(guī)

4、劃條件 滿足公司利益最大化，合理提高容積 率，降低土地成本 項目部、設計部負責 、買斷項目 控制什么 怎么控制 誰來控制 買斷內容 明確買斷內容明細 項目部負責 付款總額 為公司爭取最大利益 項目部負責 付款時間 周期長、次數多 項目部負責 三通一平 明確驗收標準明細 工程部、設計部負責 手續(xù)風險 與項目付款時間直接掛鉤 項目部負責 、合作開發(fā) 控制什么 怎么控制 誰來控制 合作方式 符合集團要求 項目部負責 分成比例 雙贏比例 項目部負責 交房時間 盡可能地延后交房 工程部負責 交房標準 選擇有利于公司利益的方式 項目部負責 付款總額與付款時間 選擇有利于公司利益的方式 項目部負責 第二節(jié)規(guī)

5、劃環(huán)節(jié)控制要點 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進 行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán) 節(jié)控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部 和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。 1. 規(guī)劃方案 (1) 可行性規(guī)劃設計：市場信息搜集和分析市政狀況信息分析，規(guī)劃要點確立，可行性 研究設計任務書，可行性設計變更。由設計部負責，項目、審算、銷售部配合。 (2) 方案評審：組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進 入可行性設計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目、設計、工程、

6、審算、財務、銷售等各部門 組成評審委員會，總經理負責。 (3) 設計成果：對可行性規(guī)劃設計根據實際情況進行細節(jié)調整設備選型方案提前確定。 設計部負責，工程部配合。 (4) 根據提交的設計成果進行投資估算，審算部負責，設計部配合。 2. 報批設計 (1) 設計方案：根據項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書，設計部負責，項 目部、銷售部協作。方案設計招投標由設計部負責，方案設計評審由招投標評審委員會負 責。 (2) 報批：注意市政設計注意相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性、材料完整，由項目部負 責，設計部配合。 3. 擴初設計 (1) 擴初設計要求：對報批設計進一步調整設計要求內部審核，設計部負責

7、，知會各部 門。 (2) 成本概算：根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總 成本作出概算，設計部與工程部負責。 (3) 制訂經營指導書：審算部負責。 (4) 擴初設計圖：根據擴初設計要求招標專家評審內部評審，招投標評審委員會。 (5) 設計調整：設計部負責。 4. 樁基設計 (1) 地質勘察：搜集權威地質資料，并由自己專業(yè)人員勘察，設計部負責，工程部協助 (2) 設計方案評審：樁基設計2種以上形式，由專家進行樁基形式和樁基結構評審。 (3) 樁基施工圖：設計調整。 5. 施工圖設計 (1) 施工圖設計要求：根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在 擴初圖

8、基礎上確立施工圖設計，要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約 占總造價70%部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。由設計部和工程部負責，其他部門 協助。 (2) 報建：政府部門報批費，按政府有關政策交納。項目部負責。 (3) 施工配合：互審互簽，明確修改意見，設計洽商。由設計部負責，工程協助，知會 銷售部。 (4) 面積測算：設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合設計部負責，工程部協助。 6. 銷售包裝設計 結合營銷費用控制施工招投標。 7. 裝修方案設計 (1) 方案設計要求：根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求， 設計部負責，銷售部協助。 (2) 材料設備選型：

9、市場信息調研，根據設計要求確定裝修材料和設備，設計部負責。 (3) 制訂裝修設計目標成本計劃明細表：裝飾綜合價格拆分分析。 (4) 招投標：制訂設計任務書，設計部負責，銷售部協助，招投標評審委員會評審。 8. 功能設計 (1) 小區(qū)建筑物功能的經濟評估：銷售部負責市場調研，有針對性擴充建筑物功能，由 設計部負責，銷售、工程部協助。 (2) 市政配套方案：市政狀況調研爭取政府有利條件，項目部負責。 (3) 環(huán)境方案設計：根據投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額，設計部 負責，項目部協助。 (4) 智能化設計：市場現狀分析，智能化必要性分析，智能化內容控制，銷售部負責。 (5) 招投標：

10、尋找外部合作，爭取雙贏，由招投標小組組織，總經理負責。 銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性， 設計部負責，工程部協助。 9. 設計變更 (1) 設計調整費用 (2) 設計變更洽商：嚴格按照設計變更洽商流程進行， 設計部負責，工程、銷售部協助 10. 材料設備 (1)選型、方案確定時間：在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了 材料設備的安裝。由設計部負責，工程部協助。 (3) 采購：招投標由招投標評審委員會負責。 (3) 其他費用：如物業(yè)管理完善費，進行限額設計，審算部負責。 將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取

11、各項 優(yōu)惠政策降低。 勘探、設計等前期工程任務的發(fā)包，必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開招標確 定承包單位，最大限度壓低承包價。工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一 定要與項目的市場定位相適應，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力, 積極推行價值工程管理。設計目前很多知名開發(fā)企業(yè)實行方案設計落實到人頭，方案設計 與施工圖設計分開的做法。 三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒 有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。 施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重 復建設，增加成本。 第三

12、章施工控制階段 第一節(jié)圖紙設計階段 設計階段對造價控制就是事前控制，這個階段是決定占項目投資比重較大的建安費用 的重要環(huán)節(jié)，通常占項目總成本的70%左右。設計決定了工程造價，一旦設計方案敲定，預 算、結算等等只能是計量過程而不能改變造價，因此設計不僅要做到滿足功能要求還要經 濟合理、最大限度的降低成本，設計單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價放在首 位，主要追求設計的安全可靠、美觀耐用，在這里提出了“限額設計”的概念。 首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標準的前提下，要求設計單位提高現有 土地的利用率，主要從以下幾方面實施：壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內最大 限度的提高容積率

13、；提高住宅層數或高低層搭配；適當的增加房屋長度；提高公共建筑的 層數，減少公共設施的占地面積；合理的進行道路布置和綠化景觀設計； 其次，造價人員通過對建安成本的分析，確定各分部分項的概算指標，將建安部分的 投資嚴格控制在投資估算的范圍以內，不發(fā)生超額現象。 成本管理人員依據設計任務書，以完整、準確地反映設計內容和意圖，確切反映當地 適時價格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術對工程造價的影響和使用限制，編制 出初步設計概算，其組成內容應包括各單位工程的下列各項費用指標： 1室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、供熱、燃氣管道；室外 強弱電供電線路、變配電站；各種設備、站類用房等

14、； 2、土石方工程； 3、一般土建工程，包括地基工程、基礎工程、主體結構工程、裝飾裝修工程等； 4、 安裝工程，包括機械設備安裝工程（水泵、風機、電梯等）、電氣設備安裝工程（變 壓器、發(fā)電機、高低壓配電柜等）、熱力設備安裝工程（熱交換機組、鍋爐、空調機組等）、 動力照明工程、弱電工程（電視、電話、網絡、門禁對講、防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報警、 漏電火災報警、停車場管理、背景音樂、遠程抄表等系統 ）、給排水工程、采暖工程、通風 空調工程、消防工程（消火栓系統、自動噴淋系統、自動噴霧系統、氣體滅火系統 ）； 5、器具、設備購置費用。 設計單位依據上述的概算指標進行施工圖設計，對設計方案進行審核，擇

15、優(yōu)選擇，編 制施工圖預算，確保工程造價在設計概算范圍以內。 一般來說，設計階段可以控制工程造價的70%但是要達到這個標準要花費大量的精力 和時間，反復的修改設計方案，還要各個相關部門密切配合，主要原因是： 1設計單位不重視限額設計，他們不會花大量的資源配合開發(fā)企業(yè)不斷地修改方案， 他們的出發(fā)點是安全可靠、美觀耐用，而節(jié)約成本是次要的； 2、即使開發(fā)企業(yè)成本管理人員實力較強，可以對圖紙快速做出反應，很快編制出施工 圖預算，發(fā)現超額現象，但設計單位修改圖紙，重新出圖也需要一定的時間，會拖延房地 產企業(yè)接下來的招標、施工、監(jiān)理、預售等工作，所以很多開發(fā)企業(yè)會在后面圖紙會審和 設計優(yōu)化上花較大的精力。

16、 由于各專業(yè)的設計人員不可能做到百分之百的準確銜接，甚至可能出現某些錯誤，這 就要求審圖機構對圖紙進行審查，對圖紙上的一些錯誤和疏漏進行修改和補充，作為圖紙 文件的一部分提交建設單位，這樣可以減少很多圖紙設計風險，減少圖紙問題引發(fā)不平衡 報價所帶來的損失，尤其造價人員要對明確專家提出的意見，理清意圖。 第二節(jié)工程招標、施工單位選擇和合同簽訂階段 招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程 序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇，須有很強的針對性。這個 環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。通過施工招投標，促進公平競爭，降 低工程造價，縮短

17、工期，提高工程質量。 這個階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，是建筑安裝工程成本控制的核心，招標文件的起 草對以后所有工程產生影響，工程性質、現場情況、交通、地質、承包范圍、零時用工、 水電使用與結算方法、措施費用、安全文明施工費用、勞保統籌等都應做出最清晰的說明； 對甲供、甲限、甲指乙供材料要明確；對變更索賠、簽證洽商的處理方法要明確時間實效、 結算方式、量度標準等；質量標準評定等級要合理， 工期推算要準確，獎懲條款要實際。 工程項目的質量好壞決定公司的口碑、市場賣價、銷售業(yè)績和后續(xù)開發(fā)，所以選擇一 個好的施工單位也很重要，房地產開發(fā)項目首選邀請招標，建立長期合作伙伴，知己知彼、 互利共贏；在合同中

18、要明確風險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配合費、甲供材保管 費等問題以及政府調價文件的執(zhí)行使用情況。 公司在開標前需對該項目做出詳細的預算，對成本做出分析，確定準確的攔標價格， 達到正真合理低價中標的目的。 公司首先應有一套完善的圖紙及一份高質量的工程量清單，以避免因圖紙的不完善和 工程量清單的編制失誤給投標人留下可乘之機。 如此操作，可縮短招標時間；基于建立在互信基礎上，節(jié)約工程費用；可加速驗收移 交使用時間；有利于后序保修與維護。 1. 投標單位的選擇 考察投標單位的資質、管理水平、技術力量、歷史記錄、資金實力、合作經歷。建立 承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。從公司認可名

19、冊中的承建商、供貨 商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。 工程部負責工程監(jiān)理招投標合同；設計部負責設計、環(huán)境、裝修招投標合同。審算部 負責材料設備招投標合同。銷售部負責營銷、包裝招投標合同。 招投標工作由小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及 主管領導，招投標評審委員會審核主管領導批準。 2. 招投標文件 各類合同的招投標書內容應包含：(1)工期；(2)工程造價或取費標準；(3)質量要求； (4) 付款方式；(5)招標范圍；(6)結算方式；(7)驗收標準；(8)投標注意事項；(9)廢標條 件(投標書必須加蓋投標單位法人印章)；(10)接標

20、時間；(11)開標時間；(12)定標方法； (13)投標單位補充意見；(14)標準合同條文；(15)圖紙、其他要求等。 主辦部門起草、制定招投標標準文本：(1)工程部負責工程監(jiān)理招投標合同；(2)設計 部負責設計、環(huán)境、裝修招投標合同；(3)審算部負責材料設備招投標合同；(4)銷售部負 責營銷、包裝招投標合同。 3. 評標和定標 包括技術性評標和定標、經濟性評標定標，評標優(yōu)先順序為：(1)技術評標；(2)經濟 評標；(3)合作經歷。 由技術部門負責技術評標，審算部負責經濟標書的評標，財務部負責審核廣告包裝費。 綜合審核投標單位，招投標評審委員會審核、評定中標單位。主管領導批準。 第三節(jié) 施工組

21、織設計的審定、圖紙會審及設計優(yōu)化 在施工組織設計中，施工單位總會隱藏一些結算時可能發(fā)生索賠的內容，如挖土方式、 運土距離、模板攤銷周轉、電線電纜、橋架等；另外，還要注意施工組織設計中提出的施 工方法與國家強制實行的標準或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機械是不是 和施工組織設計中預期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織設計吻合；這 個階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握，需要造價人員具有良好的施工經驗 和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會造成較大的損失，所以施工組織設計的審定，造價人員 應積極地參與。 圖紙會審是由各專業(yè)的具體實施人員對圖紙上的錯漏進行核對，對圖紙技術上的合

22、理 性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，并由設計單位出具正式的設計變更文 件，作為對工程造價的一種事前控制，避免因設計不周或失誤帶來不必要的經濟損失，這 個階段對成本控制和限額設計同等重要，而且對房地產開發(fā)企業(yè)更加實際，可以修正審圖 時未發(fā)現的錯誤，對預算的正確性有很大的幫助；另外要慎重的看待施工單位提出的設計 變更建議，因為施工單位往往從自身的利益出發(fā)，提出對其有利的建議和變更，作為成本 控制人員必須判斷是否會對本公司造成損失，圖紙會審紀要必須仔細核查計算，確認無誤 后方可出具正式文本，給各相關單位、部門報送。 設計優(yōu)化就是在甲方的立場上，從技術層面上考慮提出的設計變更或現場簽證，

23、大致 有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法規(guī)標準和安全可靠的前提下，保證質量、 節(jié)約成本，另一種就是保證成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產售價、社會效益 和開發(fā)層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設計變更的優(yōu)劣和對開發(fā)項目的影響程 度，更好的把握成本。 第四節(jié) 施工現場控制階段 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 1、設計變更 環(huán)節(jié) 變更評估 項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在 施工中的重大設計調整。 加強施工前的審核工作。 全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見 性，并予以事先約定。 各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提 供參考依據。 審算部負責計算變更

24、費用（含 可能引起的索賠）。 甲方項目代表執(zhí)行修改的工期 評估。 審算部成本管理員負責計算 變更后的成本現狀。 根據變更原因將設計變更分成四類，不同類別按 相應的審核簽認流程進行。 經辦部門 變更的審核簽認 設計變更通知單。 發(fā)生變更項目的負責人 變更必須有設計單位、設計部、工程部、監(jiān)理單 經辦部門 位和施工單位共同簽字后，才能有效。 變更的審批 主管總經理審批后方可進行變更。 主管總經理 2、施工現場 簽證 1、簽證的必要性 現場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條 款執(zhí)行。 經辦部門（設計部或工程部） 2、簽證的時限 現場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生當時簽證 的原則。 3、簽證的工程量 認

25、真核對簽證的工程量準確。 簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、 編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。 4、簽證的審批 施工洽商通知單 發(fā)生變更項目的負責人 必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前， 應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。 主管總經理 5、簽證的反饋 對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，并根 據統計資料對控制工程變更提岀改進意見。 資料工程師 審圖 1、擴初圖會審 2、施工圖會審 3、分項、分部圖會 審 4、各專業(yè)技術圖紙 會審 圖紙多層次會審會簽及審批制度。 各專業(yè)互審互簽制度。 力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。 甲方技術負責人 總分包配合 費 1、分包方式

26、 2、分包內容 分包的責任界定 通過投標確定配合費。 應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、 范圍而增加工程成本。 甲方代表 材料供應 選型 材料供應方式 材料計劃 預留時間 施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確 設計部 先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。 審算部組織 工程部參加 限時編制材料計劃。 材料計劃簽認。 甲方代表 要考慮可能岀現的問題，留岀相應的時間。 經辦部門 工程款的支 付 付款進度 工程進度 按合同約定執(zhí)行付款。 按進度付款。 多層次多角度審核工程進度。 甲方代表與監(jiān)理工程師審核 完成的形象部位 預算人員審核工程價值量 付款的審批 根據情況由不同級別人員最終審

27、批。 主管副總或總經理 第五節(jié)材料及設備采購成本控制 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 1、材料進場計劃 采購招投標及訂立合同 時間 暫缺 工程部 生產周期 與工程進度相配合 運輸周期 具體與采購點遠近相對應 安裝、驗收周期 與工程進度相配合 交叉作業(yè)時間 與工序安排相聯系 2、材料的性能價 格比 市場信息 日常搜集市場信息，建立材料市場信息 庫。 審算部 技術參數 材料設備的技術參數由設計部確定 或封樣。 設計部 招投標 必須招投標的材料設備要制定招投標計 戈嘰不需招投標的材料設備，采用三家 以上廠家報價選擇。 審算部 3、材料款支付 材料款支付方式 材料款支付進度 保修款 預付款限額

28、控制 首次驗收后付款總額進度控制。 保修款一般不低于合同總價的 5%。 依據合同中約定付款。 經辦部門（工程部或設計 部） 4、材料驗收 數量驗收 幾方共同確認貨到現場數量 甲方工地代表或專業(yè)工程 師負責監(jiān)控驗收 質量驗收 外觀質量的驗收 安裝后質量的驗收 工程部 投入使用后的質量驗收 物業(yè)公司 5、材料保管與保 修 材料保管 在合同中明確貨物的卸貨和保管 的責任承擔者 工程部 材料保修 用合同的方式明確保修責任和保 修期 第20頁共17頁 第四章銷售成本控制 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 1、營銷方案 1、 費用總額 1、 確定費用目標總額 項目部 2、市場信息收集 3、營銷計劃

29、4、營銷預算 2、 根據各種相關因素確定具體計劃 和費用 銷售部 5、 營銷方案審批 3、征求各方面意見，按審批流程操作 主管總經理 2、營銷現場費 用 1、 現場銷售人工費用 1、銷售人數控制 2、銷售工作進度控制 3、獎勵辦法控制 銷售部部門經理 2、現場銷售器具費 3、賣場、現場包裝費 4、銷售模型費用 5、宣傳資料及禮品費 6、展銷費 1、銷售人數控制 2、銷售工作進度控制 3、獎勵辦法控制 銷售部 專業(yè)經理和部門經理 7、 計劃額度控制 額度內調劑和超額審批制度 主管總經理 3、媒體選擇 1、 媒體及廣告代理公司 信息收集和分析 專人負責 銷售部 2、 招投標 先評后選的原則 銷售部

30、 內部評審 銷售部 招投標 招投標評審小組 4、樣板房裝修 1、 設計、裝修 市場信息收集 制訂裝修目標成本總額 設計部、銷售部 2、 材料采購 信息搜集 材料、設備選型 設計部 3、 信息采集及招投標 招投標 招投標評審小組 4、 樣板房維護 委托物業(yè)代管協議 物業(yè)公司、銷售部 5、 材料回收、保管和再 利用 建立材料設備清單 使用登記 閑置品評估和處理 設計部負責，物業(yè)、銷 售部配合 5、銷售回款 1、 銷售折扣點 待定 銷售前臺負責 2、 回款周期 待定 銷售前臺負責，財務監(jiān) 督 6、銷售補充條 款及承諾 1、 承諾的給岀 制作樓書 承諾分類 營銷部負責，設計、工 程監(jiān)督 2、 設計變更

31、與承諾 變更審批與知會制度 承諾變更 設計部負責，銷售、工 程協助 7、客戶交房 1、交房日期 2、保修期 3、質量補償 晚交房原因分類處理 與施工隊洽商延長保修期 交房驗收協議 8、其他 1、 中介費 待定 2、 與銷售相關的其他費 用（如因銷售要求而發(fā) 生的設計洽商變更費） 嚴格按相關流程進行 第五章項目結算階段成本控制 結算審核是造價人員對整個項目實施過程所有成本的匯總，要反映出準確、完整的工 程費用，造價人員要秉承的原則是： 1合同協議和變更簽證資料的時效性（國家文件、法規(guī)失效或變動）、合法性（是否合 同風險范圍）、完整性（簽字蓋章等）； 2、矛盾問題解釋的一致性（所有文件資料對于同一

32、問題的解釋是否統一）； 3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標準，防止某一方或雙方重復計算； 4、 分析計價規(guī)范標準中強制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位無中生有，虛報、冒報; 5、確保問題的責任清晰，施工單位若解釋模棱兩可、含糊不清，按最不利與施工單位 的解釋來處理。 工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合 作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規(guī)范 或不負責的實際操作。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 1、鋼筋用量的 核實 1、施工圖中的鋼筋 用量 2、洽商、變更的鋼 筋用量 1、選擇并委托現場管理經驗豐富、職業(yè)道德良 好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼 筋量計算工作 1、財務部、審算部與主管 副總負責確定工程造價 咨詢公司。 2、審算部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公 司的鋼筋用量計算工作 3、工程造價咨詢公司與審算部相關人員必須下 現場了解乙方綁扎鋼筋情況 2、3、審算部經理監(jiān)督 2、價差的調整 1、材料價差 2、人工價差 3、費用價差 1、嚴格執(zhí)行合同中價差調整辦法 2、及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情 況 3、當價格岀現異常波動時，應立即與相關單位 商量對策 審算部材料組與預算工程師 負責 3