房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)

1、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)1. 房產(chǎn)a) 是指 房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài) ，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系， 在不同的所有者和使用者 之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。2. 地產(chǎn)a) 是指土地財(cái)產(chǎn) ，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系， 地產(chǎn)包含地面及其上下空間 ， 地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。3. 房地產(chǎn)a) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其 附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等) 。4. 房地產(chǎn)業(yè)a) 是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象， 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及 維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)a) 是指在依法取得 土地使用權(quán)

2、 的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、 房 屋建筑的活動(dòng)。6. 土地開(kāi)發(fā)a) 是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。7. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓a) 是指 合法擁有土地使用權(quán) 及土地上建筑物 、附著物所有權(quán)的自然人、 法人和 其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)移給他人的法律行為 。8. 房地產(chǎn)抵押a) 指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的 房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(或 押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn) 按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。9. 商品房a) 是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò) 出讓 方式取得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)建設(shè)的 房屋， 均按市場(chǎng)價(jià)出售。 商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同， 可以分為外銷商品房和

3、內(nèi)銷商品房?jī)煞N。10. 外銷房a） 外銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的， 取得了外銷商品房預(yù) （銷） 售許可 證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó) 內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組 織和個(gè)人。11. 內(nèi)銷房a） 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋， 內(nèi)銷商品房可以出售給 當(dāng)?shù)?企事業(yè)單位和居民。12. 期房期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房 預(yù)售許可證 開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證 ） 止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng) 簽預(yù)售 合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買 樓花 ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一 種房屋銷售方式。購(gòu)買 期房 也就是購(gòu)房者購(gòu)買

4、尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 而在煙臺(tái)市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。13. 現(xiàn) 房所謂現(xiàn)房 是指開(kāi)發(fā)商已 辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階 段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在重慶市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣 工可以入住的房屋。14. 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋 主體已基本封頂完工 ，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)， 房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施 工階段的房屋。15. 二手房a） 二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為一手， 第二次交易 則為二 手。b）北京的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策， 成就了二手房市場(chǎng)。 一

5、些無(wú)房的 人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的， 可以賣掉舊房買新房； 而那些住房富余戶， 也能賣掉自己的多余住房換取收、人益。16. 經(jīng)濟(jì)適用房a) 根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā) 【 1998】第54號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面 向中低收入家庭 的普通住宅；要 體現(xiàn) 適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利 的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要 ； 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。17. 房改房a) 在房改政策出臺(tái)后， 國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 的職工需要按規(guī)定將 目前居住的 房子購(gòu)買下來(lái)，我們把為類公房稱之為 房改房

6、 。18. 安居房分為哪幾種？a) 安居房包括按規(guī)定 出售出租 給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、 企業(yè)單位職工的 準(zhǔn)成本 房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。19. 土地的使用年限是如何確定的？i. 凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的用地，其土地使用 年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即： 居住用地七十年 ；工業(yè)用地五十年；教育、 科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。20. 房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？i. 房屋 一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后， 即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)， 并無(wú)居住年 限的限制 ，擔(dān)對(duì)

7、該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來(lái)說(shuō)， 因?yàn)橥恋爻龑儆诩w 所有的外，均屬于國(guó)家所有。 業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用 權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為 5070年，自開(kāi)發(fā)商取得該 土地使用證 書(shū)之日起 計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后， 土地將由國(guó)家收回 。業(yè)主可 以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。21. 居住小區(qū)總用地a) 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用 地的總和。22. 住宅總用地a) 指低層、多層、中高層、高層以及 住宅用地面積的總和 。23. 什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)i. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指 房屋所有權(quán) 和該房屋占用 國(guó)有土地的使用權(quán) ，房地產(chǎn)所有

8、者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。24. 普通住宅a) 是指按 一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn) 造的居住用住宅， 高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬 于普通住宅的范疇。25. 公寓a) 是指二層以上供 多戶人家 居住的樓房建筑。26. 復(fù)式住宅a) 復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。 這類住宅在建 造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在 層高較高的一層樓中增建一個(gè) 1.2 米的 夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為 3.3 米，而一般躍層 為5.6米)，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡 眠和貯藏用， 戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯， 中間樓板也即上層

9、的地板。 因 此復(fù)式住宅具備了省地、 省工、 省料又實(shí)用的特點(diǎn)， 特別適合子三代、 四代 同堂的大家庭居住， 既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立， 又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。27. 躍層式住宅a) 躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。 這類住宅的特點(diǎn)是， 內(nèi) 部空間借鑒了 歐美小二樓 獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法， 住宅占有上下兩層樓面， 臥 室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之 間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。 躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是 每戶都有二層或二層合一的采光面， 即使朝向不好， 也可通過(guò)增大采光面積 彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功

10、能明確，相 互干擾較小。28. 錯(cuò)層式住宅a） 是指 樓面高度不一致 錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系的住宅。29. 商住住宅a）是SOHQ居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫 字樓的諸多硬件設(shè)施， 尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從 事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。30. TOWNHOUS聯(lián)排別墅）a） 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅， 是從歐洲舶來(lái)的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。 目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。31. 別墅a） 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的 花園住宅。其中三戶或三戶以上 連體的別墅為 連棟別墅，二戶連體的別墅為 雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為

11、獨(dú)棟 別墅32. 純辦公樓a） 是指專為各類公司的日常營(yíng)運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的大樓。33. 商場(chǎng)a） 是指規(guī)劃為對(duì)外公開(kāi)進(jìn)行 經(jīng)營(yíng)的建筑物。34. SHOPPING MALLa） 直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)” ，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百 貨模式， 它具有四大特征： 開(kāi)放性的 公共休閑 廣場(chǎng)、強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性 的對(duì)外交通設(shè)計(jì) ，廣納周邊人氣， 相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路， 充分利用有效 人流，購(gòu)物與休閑良性互動(dòng) ，形成驚人的 商業(yè)效應(yīng) 。35. 綜合樓a） 是指兼有住家、辦公甚至商場(chǎng)的大樓。36. 房屋層數(shù)i. 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪 0以上計(jì)算；采光窗在 室外坪以

12、上的半地下室，其室內(nèi)層高在 2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì) 算自然層房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾 層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。37. 按住宅建筑高度分類a）民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層3層為低層住宅；4層6層為多層住宅； 7層10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層30層為高層住宅；30 層（不包括30層）以上為超高層住宅。38. 按建筑結(jié)構(gòu)分類a）磚木結(jié)構(gòu) 是由木材組成框架，用磚做維護(hù)的1種結(jié)構(gòu)，磚墻（砌體）不承 重b）磚混結(jié)構(gòu)是由磚墻（砌體）為主要承重的結(jié)構(gòu)c）框架結(jié)構(gòu) 是鋼筋混凝土的柱 梁為承重結(jié)構(gòu)

13、，用磚做維護(hù)的1種結(jié)構(gòu)，磚 墻（砌體）不承重d）框剪結(jié)構(gòu)是鋼筋混凝土柱梁剪力墻為承重結(jié)構(gòu)，用磚做維護(hù)的1種結(jié) 構(gòu)，磚墻（砌體）不承重e）鋼混結(jié)構(gòu) 是指由型鋼和混凝土結(jié)構(gòu)組成的1種承重結(jié)構(gòu)，常用于高層建筑， 用磚做維護(hù)的1種結(jié)構(gòu)，磚墻（砌體）不承重，或用其他材料f）鋼結(jié)構(gòu) 是由鋼柱 鋼梁組成的承重結(jié)構(gòu)，也有的就是屋面用鋼梁的，這 種結(jié)構(gòu)中的砌體都是不承重。39. 板樓a）高品質(zhì)的板樓全部采用板式結(jié)構(gòu)，讓 電梯與樓道位于后立面，將 朝陽(yáng)面讓 位于居室。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳， 主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面。在房型 的組織上，盡量有利于風(fēng)

14、的直線流動(dòng)，常?？諝庑迈r。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)戶與戶的獨(dú)立性，避免因凹凸過(guò)多、戶與戶之間窗戶過(guò)近而導(dǎo)致互視， 很好地保證 了私密性。40. 開(kāi)間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距 離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的 寬度而言，故又稱開(kāi)間。住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。通常住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一 般不超過(guò) 3.3 米，但隨著建筑的發(fā)展這種局限已經(jīng)被打破。 規(guī)定較小的開(kāi)間尺 度，可縮短樓板的空間跨

15、度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。41. 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際 長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好 的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前 我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深通常一般要限定在5米左右， 不能任意擴(kuò)大， 特殊需要審批。42. 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭 的 領(lǐng)地 ，講究一定的私密性 ，大門一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔， 外人對(duì)室內(nèi)就不能一 覽無(wú)余 。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自 己人回家，也要有一塊

16、放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是 接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。43. 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?.44. 過(guò)道 過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。45. 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。46. 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。47. 地下室a）指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/2者。48. 半地下室a） 房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/3 ，且不超過(guò) 1/2者。49. 夾 層a）是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿

17、的高度大于1.7m,面積 不足底層的二分之一的部分 。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。50. 擱樓（暗樓）i. 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。51. 外飄窗i. 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起， 窗子三面為玻璃 ，從而使人們擁 有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低 甚至為落地窗。52. 中空玻璃a） 中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新， 是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工 技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合 ，但最重要的是兩層玻璃之間必須 形成真空或氣體 （如加入惰性氣體） 狀態(tài)，故稱中空玻璃 ，這種技術(shù)的運(yùn) 用使門窗的 隔音、阻

18、熱、密封、安全性能都大大提高 。53. 層高層高是指住宅高度以 層 為單位計(jì)量， 每一層的高度 國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這 個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。54. 室內(nèi)凈高樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 凈高和層高的關(guān)系 可以用公式來(lái)表示：凈高二層高-樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈 高”。55. 平 臺(tái)供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面 伸出室外 的部分。56. 露 臺(tái)一般是指住宅中的 屋頂平臺(tái) 或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出 大陽(yáng) 臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。57. 過(guò) 道住宅套內(nèi)使用的水平

19、交通空間58. 陽(yáng)臺(tái)泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的 房屋附屬設(shè)施，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情 況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng) 臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)。59. 日照日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在 冬至日底層獲得不低于 二小時(shí)的滿窗日照而保持的最小間隔距離。H1P 1日膽間距I.日照間距的計(jì)算方法：以房屋長(zhǎng)邊向陽(yáng)，朝陽(yáng)向正南，正午太陽(yáng)照到后排房屋底層臺(tái)為依據(jù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算。由圖可知：ta nh=(H-H1)/D, 由此得日照間距應(yīng)為：D=(H-H1)/ta nh ；中：h 太

20、陽(yáng)高度角H前幢房屋女兒墻頂面至地面高度；H1后幢房屋窗臺(tái)至地面高度。(根據(jù)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范，一般 H1取值為0.9m,H10.9m寸仍按照0.9m取值)60. 間距樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離。建筑間距的控制是為了保障人們工作、生活的質(zhì)量與安全，滿足必須的日照、采光、通風(fēng)等要求按照國(guó)家規(guī)定(設(shè)計(jì)規(guī)范)以冬至日照時(shí)間不低于2小時(shí)(房子最底層窗戶) 為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan (a) a-各冬至日正午時(shí)的太陽(yáng)高度角。 也可以用：樓高：樓間距二1： 1.2比值計(jì)算間距的大小對(duì)采光，通風(fēng)，隱私，噪音的影響。61. 建筑小品建筑小品 是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、

21、從屬于某一建 筑空間環(huán)境的 小體量建筑 、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。62. “五證” 包括什么？a) 房地產(chǎn)商在 預(yù)售商品房 時(shí)應(yīng)具備 國(guó)有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程施工許可證 和商品房預(yù)售許可 證，簡(jiǎn)稱“五證”。其中建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 兩個(gè)證由規(guī)劃部門核發(fā)，建設(shè)工程施工許可證 由建設(shè)部門核發(fā)，國(guó)有土 地使用證和商品房預(yù)售許可證由國(guó)土資源部門和房屋管理局核發(fā)。b) 商品房預(yù)售許可證 是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司頒發(fā)的一項(xiàng)證書(shū)，用以證明列入證書(shū)范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以 預(yù)先出售給承購(gòu)人。63.

22、“二書(shū)”a) 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督， 要求發(fā)展商必須提供的 新 建住宅質(zhì)量保證書(shū) 和新建住宅使用說(shuō)明書(shū) 。64. 七通一平是指土地 (生地)在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后， 使其達(dá)到具備上水、 雨污水、電力、暖 氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件， 使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā) 建設(shè)。65. 三通一平是指土地具備上 水、電和道路 通以及場(chǎng)地平整 的條件。66. 個(gè)人住房基金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。 住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改 的實(shí)際情況而實(shí)行的一種 房改政策 ，指有關(guān)住房公積金的歸集、 管理、使用 償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三 面：

23、（1） 個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助 住房公積金，專項(xiàng)用于住房支出，其公積息 免征個(gè)人所得稅。（2）按統(tǒng)一管理 的原則管理住房公積金。 （3）按專使 用的原則運(yùn)用住房公積金。67. 住房補(bǔ)貼a） 住房補(bǔ)貼 是國(guó)家為 職工解決住房問(wèn)題 而給予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于 建房、購(gòu)房的資金 轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼 ，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工， 再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。 住房補(bǔ) 貼發(fā)放的原則是： 堅(jiān)持效率優(yōu)先， 兼顧公平的原則， 由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng) 濟(jì)適用住房平均價(jià)格、 平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確 定。68. 房屋的折舊a） 房屋折舊是逐步 回收房屋投

24、資 的形式，即房屋的折舊費(fèi)。 折舊費(fèi)是指房屋建 造價(jià)值的平均損耗。 房屋在長(zhǎng)期的使用中， 雖然保留原有的實(shí)物形態(tài)， 但由 于自然損耗和人為的損耗， 客觀存在的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。 這部分因損耗而 減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)， 就是折舊費(fèi)。 確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造 價(jià)殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。69. 公建總用地a） 指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。70. 總建筑面積（平方米）a） 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。71. 住宅的建筑面積a） 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算 多、 高層住宅的建筑面積， 則是各層建筑面積之和。 建筑面積包含了房屋居住的

25、可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。72. 套內(nèi)使用面積（凈面積）a） 是指套內(nèi)住 房獨(dú)自使用的 面積。（一般包括：臥室、廚房、衛(wèi)生 間、過(guò)廳、起居室、內(nèi)走道、陽(yáng)臺(tái)、壁柜等凈面積的總和）73. 套內(nèi)建筑面積（ 套內(nèi)面積 ）a）是指房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積。 包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。簡(jiǎn)言之：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積（中對(duì)中）+陽(yáng)臺(tái)面積74. 銷售面積銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi) 或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。75. 使用面積a）住宅的使用面

26、積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一 般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面 積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入 使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，通常都是按使用 面積計(jì)算。（PS:躍層的面積計(jì)算）76. 公攤面積（簡(jiǎn)稱公攤面積或公攤）a）公攤建筑面積即指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng) 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。77. 公用面積a）公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道

27、井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、 過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積以及為整幢服務(wù)公共用房和管 理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、 為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑 面積。78. 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物 的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)二公用建筑面積/套內(nèi)建 筑面積之和。a）舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，一幢樓的總建筑面積是10000平方米，共有80套房子，每套房子的“套內(nèi)建筑

28、面積”均為 100 平方米，該樓還有一個(gè)地 下室人防工程 500 平方米，此外，是該樓的樓梯間、電梯間、電梯機(jī) 房等設(shè)施。根據(jù)上述描述，該樓的公用面積=10000- 100X 80- 500 =1500平方米，該樓的 分?jǐn)傁禂?shù) =1500/ ( 100*80 )= 0.1875，那么，每 套房子的公攤面積=0.1875 X 100= 18.75平方米，這套房子的 建筑面 積=100+18.75 = 118.75平方米。為了驗(yàn)證我們計(jì)算是否正確，可以反 算該樓的建筑面積： 118.75X80=9500 平方米，再加上地下室人防工程 500 平方米，恰好得到全樓總建筑面積 10000 平方米。b)

29、 得出：房子的建筑面積=使用面積套內(nèi)墻體面積公攤面積79. 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積a) 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按 陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間 的水平投影面積計(jì)算。 其中 封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積， 未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半 計(jì)算建筑面積。80. 房屋的產(chǎn)權(quán)面積a) 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有 房屋所有權(quán) 的房屋建筑面積 。房屋產(chǎn)權(quán) 面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。81. 房屋預(yù)測(cè)面積a) 預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房 (有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目) 銷售中，根據(jù) 國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)， 主要依據(jù) 施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì) 尚

30、未施工 的房屋面積進(jìn)行一個(gè) 預(yù)先測(cè) 量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。82. 房屋實(shí)測(cè)面積a) 實(shí)測(cè)面積是指商品房 竣工驗(yàn)收 后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格， 開(kāi)發(fā)商 依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及 國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的 實(shí)地勘測(cè) 、繪圖、計(jì)算而得出的面積。 是 開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)， 是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、 結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的 最 終依據(jù) 。83. 房屋竣工面積a) 是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工， 達(dá)到入住和使用條件， 經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)) ，可正式移交使用的房屋建筑面積總和。84. 實(shí)際銷售面積a）是指報(bào)告

31、期已竣工的房屋面積中已 正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售 合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面 積。85. 預(yù)售面積a）是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用 及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。86. 面積誤差比a）面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）100%合同約定面積87. 容積率a）容積率=地上總建筑面積十規(guī)劃用地面積容積率是衡

32、量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。b）獨(dú)立別墅為0.20.5c）聯(lián)排別墅 為0.40.7d）6層以下 多層住宅 為0.81.2,e）11層小高層住宅 為1.52.0,f）18層高層住宅為 1.82.5,g）19層以上住宅為 2.44.5,88. 綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的 綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之 比。對(duì) 購(gòu)房者而言，綠化率高為好。89. 綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類 綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。 綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組

33、團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、 帶狀化公共綠地。90. 建筑密度建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積 與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建 筑密集程度。a）建筑密度二建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。比如一塊地為10000平方米，其中 建筑b）地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是 3000/10000=30%。建筑密度一 般不會(huì)c）過(guò)40%-50%用地中還需要留出部分面積用作道路、 綠化、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等。d）建筑密度與建筑容積率考量的對(duì)象不同，相對(duì)于同一建筑地塊，建筑密度的e）象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對(duì)象是建筑物的使用空間f）

34、綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低， 發(fā)展商可用于回收資金g）面積就越少，而住戶就越舒服。91得房率a）是指可供住戶支配的面積與房屋建筑面積 （包括公用部分面積）之比。得房 率是b）房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以得房率 太低c）不實(shí)惠；太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁撸膊糠值拿娣e就越少，住戶也 會(huì)感d）壓抑。e）一般，多層房的得房率在90%小高層80%高層75流右。92. 商品房的起價(jià)i. 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的 最低價(jià)格，即是起價(jià)。多ii. 住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)； 帶花園的住宅，iii. 樓以二樓或五樓

35、做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。iv. 房產(chǎn)廣告中常用xxxx元/平方米起售，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。93. 商品房的均價(jià)a）均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加 之后的和數(shù)除以單位建筑面積 的和數(shù)，即 得出每平方米的均價(jià) 。均價(jià)一般不是銷售價(jià)， 但也有例外， 前段時(shí)期某高層 物業(yè)推出的 不計(jì)樓層、朝向，以 2800 元平方米統(tǒng)一價(jià)銷售 ，即以均價(jià) 作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。94. 基價(jià)a) 經(jīng)過(guò)核算而確定的 每平方米基本價(jià)格 ，商品房的銷售價(jià)一般以基數(shù)增減樓層 和朝向差價(jià)后得出。95. 定金a) 定金是指 當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的 ，作為債權(quán)擔(dān)保 的一定

36、數(shù)額的貨 幣，它屬于一種 法律上的擔(dān)保方式 ，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)， 保障債 權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和 擔(dān)保法八十九條規(guī)定， 定金 應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定， 當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。 定金合 同從實(shí)際交付定金之日起生效， 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定， 但不得超出合同 標(biāo)的額的 20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買， 開(kāi)發(fā)商有權(quán)以 購(gòu)房者違約為由不退定金； 如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣給他人， 應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍 返還定金。(PS:訂金)96. 訂金a) 只是 預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用， 在開(kāi)發(fā)商違約不簽訂合同的 情況下，無(wú)法得到雙倍的返還。97. 違約金

37、違約金是指違約方按照 法律規(guī)定和合同的約定 ，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨 幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁 ，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲 罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)， 無(wú)論是否給對(duì)方造成損失 ， 都要支付違約金。98. 契稅a) 是指由于土地使用權(quán)出讓、 轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、 交換或贈(zèng)與等發(fā)生 房地產(chǎn)權(quán)屬 轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種 稅賦。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門 稅種。(交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半)99. 公共維修基金a) 公共維修基金是指住宅樓房的 公共部位和共用設(shè)施 、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的2%。100.

38、 印花稅a) 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、 領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 它是一種 兼有行為性質(zhì)的憑證稅， 具有征收面廣、 稅負(fù)輕、 由納稅人自行購(gòu)買并粘貼 印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。101. 營(yíng)業(yè)稅i. 指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。102. 房產(chǎn)稅i. 是以房屋為征稅對(duì)象 、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的 一種ii. 稅。103. 營(yíng)業(yè)稅附加i. 是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人， 就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收 的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加 。104. 個(gè)人所得稅i. 指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的 房屋轉(zhuǎn)讓、 出租或其他活動(dòng)并取得收入 ，就其 所得計(jì)算征

39、收的一種稅賦。105. 納稅保證金i.指按照有關(guān)規(guī)定， 個(gè)人將擁有 合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí) ，就其應(yīng)納稅所得，按照ii. 個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。106. 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)i. 是指由政府依法設(shè)立的， 由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房 屋權(quán)利ii. 人辦理交易過(guò)戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。107. 房屋權(quán)屬登記費(fèi)i. 即房屋所有權(quán)登記費(fèi)， 是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職 能的部門依法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行登記， 并核發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)， 向房 屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)， 不包括房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測(cè)繪 （或勘 丈）費(fèi)用。108. 土地收益金 （ 土地增值費(fèi) ）i. 土

40、地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn) 讓）給第三者時(shí)， 就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià) 款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租 （含連同地面建筑物一 同出租） 給其他使用者時(shí)， 就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部 門繳納的價(jià)款109. 土地出讓金i. 各級(jí)政府土地管理部門將 土地使用權(quán) 出讓給土地使用者， 按規(guī)定向受讓 人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額） ，或土地使用 期滿， 土地使用者需要續(xù)期 而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià) 款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者， 將土地使用權(quán)有 償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投

41、資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。110. 土地增值稅i. 是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、 地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位 和個(gè)人， 以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、 實(shí)物收入和其他收入為計(jì) 稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦 ，不包括以繼承、 贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的行為。111. 土地使用稅i. 是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi) 使用土地 的單位和個(gè)人，以 實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)， 依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征 收的一種稅賦。112. 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)i. 每公頃居住區(qū)用地開(kāi)發(fā)所需的前期工程的測(cè)算投資，包括征地、拆遷、 各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用 （ 萬(wàn) 元/ha）。113. 住宅單方綜合造價(jià)i. 每平方米住宅建筑面積所需 的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資 ，應(yīng)包括 土地開(kāi) 發(fā)費(fèi)用 和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng) 工程建設(shè) 投資及必要的管理費(fèi)用（元/m2）。114. 商品房維修基金i. 是指按建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 （建住 房1998213 號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅 （包括經(jīng)濟(jì)適用住房 ）出售后建立 的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。115. 公共維修基金額i. 是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共