基本建筑指標及控制要求

1、1、建筑容積率（容積率）指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。2、建筑密度指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）3、道路紅線一般指城市支路以上的道路邊界線。4、綠線指城市各類公共綠地、生產(chǎn)防護綠地、道路紅線外防護或景觀綠地、生態(tài)廊道等邊界線。5、藍線指河流、湖泊等水域與防護設(shè)施用地邊界線。3、建筑基地面積計算（1）建筑基地邊界建筑基地應與控制性詳細規(guī)劃相銜接，限定在單個街坊范圍以內(nèi)。建筑基地四至邊界應以城市道路、河流等自然邊界和相鄰建筑基地邊界為界限。街坊內(nèi)建設(shè)用地性質(zhì)不同類的，應在控制性詳細規(guī)劃中細分地塊。（2）建筑基地面積建筑基地面積以城市規(guī)劃行政主管部

2、門正式劃定用地范圍的面積為準。不計入建筑基地面積的用地，主要包括：3000平方米以上公共綠地和居住小區(qū)以上級公共綠地；獨立的公益設(shè)施和公共服務設(shè)施用地，如中學、小學和幼托用地；獨立的市政設(shè)施用地，如10KV以上變電站、污水泵站等；城市規(guī)劃劃定的有關(guān)控制線范圍內(nèi)的用地；城市道路用地。中心城范圍內(nèi)，由開發(fā)單位實施的沿城市道路設(shè)置的公共綠地，公共綠地總面積的50%可以納入建筑基地面積，但增加的建筑面積應不超過核定建筑面積（原建筑基地面積乘以核定建筑容積率）的20%。5、建筑面積計算按國家有關(guān)建筑面積的計算規(guī)則計算。對高度在2.2米以下（含2.2米）的設(shè)備層，可不計建筑面積；對設(shè)備層兼作避難層的，其高

3、度可適當放寬。6、建筑容積率計算（1）在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；屋頂層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的不計。（2）住宅層高不宜超過3.6米,辦公建筑層高不宜超過3.9米。超出部分在核算綜合技術(shù)經(jīng)濟指標時按其層高折算增加面積指標，但發(fā)證面積不計其增加值。住宅局部共享空間及辦公共享空間不計增加面積指標。（3）半地下室在室外地面以上部分的高度超過1.5米的，按下式計算建筑面積：AKA式中：A折算的建筑面積，K半地下室地面以上的高度與其層高之比，A半地下室建筑面積。（4）市政設(shè)施用地選址確有困難的，可在一環(huán)以內(nèi)的建筑基地內(nèi)，設(shè)置為地

4、區(qū)服務的市政公用設(shè)施（如變電站、電話局等）。設(shè)置在擬建建筑物內(nèi)的，在計算容積率時，可不計該設(shè)施的建筑面積；單獨設(shè)置的，在計算容積率時，可不計該設(shè)施的建筑面積和占地面積，但在計算建筑密度時，必須計入該設(shè)施占地面積。（5）商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度按照表二中商業(yè)、辦公建筑的建筑密度指標規(guī)定執(zhí)行。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應至少占總建筑面積的10，不足10的，其容積率和建筑密度的控制指標按高層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房應至少占兩層以上（含兩層），僅設(shè)底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標按多層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行。（6）高、多層民用建

5、筑底層設(shè)架空層用作通道、停車、布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積可不計入建筑容積率，但應計入總建筑面積。架空層不應圍合封閉改作他用或出售、出租。（7）建設(shè)基地范圍內(nèi)，有部分用地被劃入規(guī)劃城市道路用地范圍，且上述道路用地是建設(shè)單位負責拆遷并無償提供作城市道路用地的，則可適當增加允許建造的建筑面積。已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或已簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的建設(shè)基地，如后來因規(guī)劃道路紅線調(diào)整造成建設(shè)基地面積縮小的，其已批準的建筑面積允許不變。房地產(chǎn)開發(fā)程序1.確定開發(fā)項目，簽定項目合作意向書或協(xié)議。2.向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點3.向計、建委申報、審批項目建議書（立項）

6、。4.項目建議書批復后，向規(guī)劃局申報選址定點（選址規(guī)劃意見通知書規(guī)劃設(shè)計條件通知書4.委托設(shè)計單位做出規(guī)劃設(shè)計方案，辦理人防審核、消防審核，向規(guī)劃局、首規(guī)委申報審定規(guī)劃設(shè)計方案（審定設(shè)計方案通知書）。5.委托勘察、設(shè)計單位進行勘察、設(shè)計，申報審定初步設(shè)計。 向公用局、市政局、供電局、電信局、自來水公司、熱力公司、煤氣公司等落實、報審市政公用設(shè)施配套方案，以及落實商委、教育、郵政、派出所、街道辦事處等的配套審查意見房地產(chǎn)開發(fā)程序6.申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證。7.向規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)用地釘樁通知單，委托北京市測繪院進行用地釘樁，取得 釘樁坐標成果通知單。8.向房地局提交國有土地使用權(quán)出讓申請，委托有資質(zhì)

7、的機構(gòu)進行地價評估，辦理土地出讓審批，簽定國有土地使用權(quán)出讓合同。繳納所有款后領(lǐng)取 國有土地使用證房地產(chǎn)開發(fā)程序9.交納地價款后，到計建兩委辦理項目轉(zhuǎn)正手續(xù)，列入年度開工計劃。（開發(fā)項目在可行性報告批復后即列入年度預備項目大本。）10.出施工圖。 向城建檔案館報送工程檔案資料，交納檔案保證金。 消防局辦理消防審核意見表。 人防辦辦理人防工程設(shè)計審核批準通知單。11.規(guī)劃局核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。12.辦理有關(guān)拆遷手續(xù)。實施拆遷。 辦理招投標手續(xù)。招、投標，簽定工程承包合同 辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，領(lǐng)取北京市建設(shè)工程開工證開工。13辦理商品房預售許可證， 銷售。 竣工驗收。 辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。北京市房

8、地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務；運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進行融資運作 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務通知 規(guī)劃局法征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征

9、求意見 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報市房地局結(jié)果報市房管局 市政府下文批地 畫樁位給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理用地 釘樁，成果給設(shè)計人許可證批準書,評估項目建設(shè)用地地價 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 申請確定規(guī)劃設(shè)計條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得 土地使用證按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意 見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證 委托進行規(guī)劃方案設(shè)計動遷會及拆遷安置 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 規(guī)劃局審方案提出意見1.到園木局申請伐樹許可證 2.

10、了解線路情況與供電局運行班協(xié)商修改后送首規(guī)委審圖 改造、移線方案 3.煤氣、道路、上下水改路由首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會4.到供電局業(yè)擴處申請用電報表，做正式出市政會議紀要供電方案，申請臨時施工用電，委托施工 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 進行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明 運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”到計委申請，列入到稅務局取稅單 制作資料計劃（建委會簽） 報價小組審查，領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng) 許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證 建委、物價局下文批價 運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)” “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售到

11、市政部門蓋章，證明市政條件落實 四源費繳納 到開發(fā)辦市政處核實任務 開發(fā)辦工程處同意招標 填招標申請書并到市招標辦登記 招標辦看現(xiàn)場 運用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底 招標辦審查標底 開標會 定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書 招標辦蓋章同意 施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計局市審查局審核市開發(fā)辦秘書 同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實任務資金來源，任處登記 務來源及一切手續(xù) 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工 1.小區(qū)內(nèi)線 1.通知區(qū)園 1.按道路1. 到自來1.到熱力（自建鍋1.到煤氣公司 路委托設(shè)林局綠化 方案進 水業(yè)務公司報爐

12、房）報裝 計 辦 行施工 科報裝裝1.環(huán)保2.到規(guī)劃科定 2.委托施工 2.交綠化費 2.市政辦 委托線2.委托線局同線路方案 3.配電室土3.綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計、路設(shè)計意鍋3.設(shè)計 建工程驗 路隊驗 施工及3.施工及爐房4.看現(xiàn)場 收 收 驗收驗收規(guī)劃5.施工 4.設(shè)備安裝 2.到市政位置6.業(yè)務科檢驗 及驗收 監(jiān)理所2.委托同意接氣 5.送電 下水報設(shè)計7.憑通氣單到 裝3.到勞動管網(wǎng)所辦固 3.規(guī)劃設(shè) 局報裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計4.環(huán)保局手續(xù)及通氣 4.竣工驗審查消手續(xù) 收音除塵8.憑接氣單到 設(shè)備液化氣公司 5.竣工驗收辦各戶通氣 手續(xù) 9.通氣 全部工程竣工北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 驗收、檢驗單簽字蓋章 憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收 出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證 運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段商品住宅價格由什么構(gòu)成? 一、土地開發(fā)費 1、 征地補償費2、拆遷安置費 3、三通一平費4、勘察設(shè)計費 5、拆遷