物業(yè)管理方案

1、物業(yè)管理方案根據(jù)圣煜頤山居小區(qū)得特點，現(xiàn)擬出物業(yè)管理 方案。我們真誠希望在 實施此方案得過程中,使業(yè)主（住戶）能充分享受到物業(yè)管理所帶來得方 便、溫馨與周到得服務(wù)，使圣煜頤山居小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主（住戶）營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便得陽光社區(qū) , 提升生活品質(zhì) , 實現(xiàn) 業(yè)主、開發(fā)商、 物業(yè)公司與諧、多贏得經(jīng)營目標。物業(yè)服務(wù)公司簡介 :（一）公司概況：我公司有幸能成為圣煜-頤山居小區(qū)得物業(yè)服務(wù)管理機構(gòu),依據(jù)法律授 權(quán)及有關(guān)部門得規(guī)定對小區(qū)所建得房屋公共設(shè)施、居住秩序等事務(wù)行使服 務(wù)管理權(quán)。我們將依據(jù)前期 物業(yè)服務(wù)委托合同及國家有關(guān)法律法規(guī)所 賦予得權(quán)利 , 負責小區(qū)所有公共地方、建筑結(jié)構(gòu)

2、、綠化及其它公共設(shè)施設(shè) 備得保養(yǎng)、維修與維護。我公司就是一個自負盈虧、自主經(jīng)營、具有獨立法人資格得專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司; 具有三級 物業(yè)資質(zhì); 有一整套健全得規(guī)章制度與先進得管理手段; 擁有一支“敬業(yè)、勤奮、嚴謹、務(wù)實”得高素質(zhì)、專業(yè)化得服務(wù)管理隊伍與豐富得管理經(jīng)驗。 公司機構(gòu)設(shè)置為五部一室 ： 工程部、秩序維護部、保潔綠化部、家政服務(wù)、客服中心與辦公室；已擁有三個物業(yè)管理處,管理物業(yè)面積近20萬rf ;由于服務(wù)質(zhì)量好、管理水平高 ,受到業(yè)主 （住戶）得廣泛好評 , 從而使公司逐步走向了信息化、標準化品牌化得道路。二）服務(wù)原則、 服務(wù)理念、 工作作風(fēng)、 管理模式及發(fā)展目標2 服務(wù)原則 ：服務(wù)第一、

3、業(yè)主至上 服務(wù)理念： 用心用力用真情、做實做精做到位, 在日常工作實踐中不斷 戰(zhàn)勝自我、超越自我 , 力求管理一流、服務(wù)一流、員工素質(zhì)一流、社 會效 益一流。工作作風(fēng):熱情、周到、耐心、細致。 管理模式 :運用三個手段、建設(shè)三大品質(zhì)工程、實現(xiàn)三項要求。三個手段:專業(yè)化人才;規(guī)范化管理 ;精細化服務(wù)三個品質(zhì):人才品質(zhì);管理品質(zhì);服務(wù)品質(zhì)。 三項要求:工作無差錯 ;管理無死角;服務(wù)無挑剔 發(fā)展目標:內(nèi)強素質(zhì) ,外塑品牌。（三）企業(yè)感言 : 誠信服務(wù)就是基礎(chǔ) , 感動服務(wù)就是追求 ; 用心追求感動 ,用情營造溫馨 ; 服務(wù)就是產(chǎn)品 , 職工就是根本 , 文化就是靈魂 ; 高品質(zhì)為企事業(yè) 代言 , 品

4、牌得核心就是品質(zhì) ; 精湛得業(yè)務(wù) , 優(yōu)質(zhì)得服務(wù) , 合理得價格 , 真誠得合作 ;珍惜每一次機遇 ,做好每一個項目 ,滿意每一位業(yè)主 ; 也許不會令您最滿意 , 我們定做得最用心 ; 打造精品物業(yè) ,誠信鑄就雙贏 ; 責任為重 , 誠信為本 , 科學(xué)管 理, 穩(wěn)健經(jīng)營 ; 接一座物業(yè) , 創(chuàng)一片天地 , 樹一個品牌 ; 金杯銀杯 , 不如業(yè)主們 得口碑。、圣煜頤山居小區(qū)概況（一）頤山居一一世外桃源 圣煜頤山居小區(qū)位于五指山市迎賓大道旁邊依山而建 , 錯落有致 背后得原生山景同小區(qū)緊密相連 , 形成了獨特得私家后山公 園。小區(qū)進口處 迎面所見得就是利用地勢高差設(shè)置得人工瀑布、噴泉與中庭疊 水景

5、觀,凸顯了 水景園林主題 ,讓小區(qū)充滿靈動之氣 ; 與后山得小區(qū)私家公園遙 相呼應(yīng),連為 一體。登山步道,風(fēng)雨長廊,可謂曲徑通幽。 拾階而上,林間小徑中 ,云飄霧繞 ,鳥語花香,堪比人間仙境。只要您 深深地呼吸一下 ,便醉意濃濃 ;站在 山頂?shù)?涼亭里便如同來到了醉翁亭。 俯瞰小區(qū) , 頤山居真真翡翠叢生 ; 七棟建筑 物由高往低依次林立 , 恰似 鑲嵌在綠色中得顆顆寶石渾然天成、熠熠生輝。小區(qū)門前得迎賓大道 ,車水馬龍,如游龍入畫。 極目遠眺,遠山如黛;峰巒疊翠中 ,云蒸霞蔚。滾滾得南圣河水似一條 玉帶纏繞在郁郁蔥蔥之中竟就是那樣與與、 與諧美妙。好一幅至美畫卷！ 好一 個世外桃源！ 美哉頤

6、山居！ 美哉五指山！ 如 果沒來到五指山 , 您永遠想像不出它得美麗！ 美麗得五指山令人震憾！ 美麗得頤 山居使人向往。（二）小區(qū)概況 圣煜頤山居總占地面積64畝,規(guī)劃建造七棟高層、小高層電梯住宅,總建筑面積近10萬rf,總戶數(shù)1465戶,容積率為2、34,建筑密 度 19、 02 %、 （ 盡量不說 ） 花重金打造得一流得綠化環(huán)境就是其它小區(qū)所無法 比擬得; 合理得樓宇布局 與私家后山公園得有機結(jié)合 ;各種建筑小品、風(fēng)雨長廊得點綴;加之豐富得負氧 離子含量,22 、 4 度得全年平均氣溫 , 熱帶季風(fēng)氣候 , 使 小區(qū)成為天然氧吧 , 避 4 寒避暑得勝地 , 理想養(yǎng)生得熱土。 小區(qū)各項配套

7、設(shè)施齊 全, 有線電視、電話、寬帶等一步到位。除此之外 , 小區(qū)還設(shè)置 :1、安全防范系統(tǒng) , 包括 : 小區(qū)周界紅外線報警子系統(tǒng) ; 閉路電視監(jiān) 控子系統(tǒng) ; 電子巡更子系統(tǒng) ; 家庭安全防范子系統(tǒng) （ 臥室裝有應(yīng)急按鈕 ）2 、物業(yè)管理自動化系統(tǒng) , 包括 : 小區(qū)停車場管理子系統(tǒng) ; 智能化水 電表收費子系統(tǒng) ; 背景音樂與緊急廣播子系統(tǒng) ; 樓宇設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng) ; 電子信息公告廣告子系統(tǒng)。 上述系統(tǒng)加之 24 小時全天候秩序維護、人 工巡邏、智防人防相結(jié)合得管理 手段, 定能打造出五指山市安全示范標準小區(qū)。3、其她配套設(shè)施還有 : 在山頂公園以涼亭為中心設(shè)曲藝交流中心 開 設(shè)室外門球場

8、 ,建立門球基地 : 建設(shè)一個300 rf得泳池； 設(shè)立業(yè)主餐廳、 業(yè)主閱覽室、棋牌娛樂室 ; 建立小區(qū)業(yè)主健康服務(wù)中心 ,配套健身器材 ; 設(shè)立小區(qū)業(yè)主書畫室、舞蹈室、影音中心 設(shè)立小區(qū)無障礙通道。小區(qū)生活條件十分優(yōu)越 , 距離五指山市區(qū)五分鐘得車程 ,形成了五分鐘生 活等生圈, 使之周邊得酒店、超市、銀行、通訊、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園活設(shè)施與之完善結(jié)合，可謂之“與繁華中心無距離”。另外小區(qū)門口3000 rf豐盛商業(yè)街得設(shè)立 ,使業(yè)主（住戶）得生活非常方便。 總之,如此健全得配套設(shè)施 ,如此優(yōu)越得地理位置，如此完美得生活條件，就必然決定了圣煜頤山居小區(qū)得高檔次、高規(guī)格;結(jié)合專業(yè)得優(yōu)秀物

9、業(yè)公司 體貼周到得完美服務(wù)，圣煜頤山居 小區(qū)定能建設(shè)成為文明、 與諧、安全、舒 適得山居典范 , 成為五指山市獨領(lǐng)風(fēng)騷、 獨樹一幟得示范住宅小區(qū)。 隨著三亞至五指山得高速公路、高速鐵路與五指山飛機場得建設(shè)，幾十分5鐘得車程，真正使五指山成為三亞得后花園。屆時，圣煜頤山居必將更加增 值保值！必將被越來越多得人所賞識!物業(yè)公司期望達到得管理總目標及總體服務(wù)標準 根據(jù)建設(shè)部制定得全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則 得要求, 我司將采用高檔次、 高 質(zhì)量服務(wù)與管理標準 , 使本小區(qū)半年內(nèi)成為“健康住宅 示范小區(qū)” ; 一年后成為“市示范住宅小區(qū)”；三年后力爭成為“省示范住宅 小區(qū)”。根據(jù)圣煜頤山

10、居小區(qū)得實際情況 , 設(shè)立總體服務(wù)標準如下 :（ 一）建立 24 小時值班制度 , 設(shè)立服務(wù)電話 , 接受業(yè)主 （住戶）報修、求 助、 建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息得收集與反饋 , 及時處理并有回訪記 錄。（ 二）定期向業(yè)主 （住戶）發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單 , 對合理建議 及 時整改。滿意率達 95%以上。（三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%返修率不高于1%。（ 四）每半年公開一次 物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。（ 五）物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。（ 六） 常規(guī)性公共服務(wù)1 、房屋管理及維修養(yǎng)護 : （1） 棟號、樓層、房號等標志明顯 , 設(shè)立引路方向 平面圖。

11、（2） 物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。 （3） 空調(diào)安裝統(tǒng)一。2.共用設(shè)備管理 :保證設(shè)備與機房環(huán)境整潔 ,設(shè)備良好 ,定期保養(yǎng)無事故 隱 患。 (1) 供電系統(tǒng):保證正常供電 ,需停電作業(yè)時提前 1 天通知用戶 ,備用應(yīng) 急 發(fā)電機隨時起用。 (2) 弱電系統(tǒng) : 保證系統(tǒng)正常工作 , 發(fā)現(xiàn)故障及時排除。 (3)消防系統(tǒng) :24 小時值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損,可隨時起用 ; 組織開展消防法 規(guī)及消防知識得宣傳教育 ,明確各區(qū)域防火責任人 ; 消防 疏散通道暢通 ;保證無火災(zāi)安全隱患。 (4) 給排水系統(tǒng) : 每半年清洗水池 1 次, 保證水質(zhì)符合國家標準 ;水池、

12、水泵周圍清潔衛(wèi)生 ,無二次污染 ;需停水作業(yè)時提前 1 天通知;消防泵每 月 1 次操作,每年進行 1 次全面檢查 ;排水系統(tǒng)通暢 ,汛期道路無積水 , 車場、配 電房無積水、 浸泡發(fā)生 ;遇有事故 , 維修人員在 20 分鐘內(nèi)到達現(xiàn) 場搶修, 并無長 時間停水現(xiàn)象 ;有應(yīng)急處理 方案。3 、共用設(shè)施管理 : 共用配套設(shè)施完好、 道路、樓道等公共照明完好 , 道路 通暢 ,路面平坦。4 、秩序維護及車輛管理 : (1) 專業(yè)秩序維護隊伍 ,24 小時值班及巡邏 , 護衛(wèi)員 文明執(zhí)勤 ,言語 規(guī)范,能正確處理突發(fā)事件。 (2) 出入車輛有序 ,無堵塞交通現(xiàn)象 ,不影響行人通行。 (3) 車輛出入

13、管理嚴格 ,有登記。 (4) 停車場停放整齊 ,場地整潔。 (5) 危及人身安全處設(shè)有明顯標志與防范措施。 (6) 聯(lián)系群眾 , 搞好群防群 治。 (7) 在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。5 、環(huán)境衛(wèi)生管理 : 做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 7 (1) 環(huán)衛(wèi) 設(shè)施完備。 (2) 實行標準化清掃保潔。 (3) 垃圾日產(chǎn)日清 , 定期進行衛(wèi)生消毒滅 殺。 (4) 共用部位保持清潔 ,無亂貼、亂畫現(xiàn)象 , 大堂、樓梯、扶欄、天臺、 屋 面等保持潔凈 , 共用場地無紙屑、 煙頭等廢棄物。 (5) 做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作 , 提高清 潔 衛(wèi)生意識。6.綠化管理 : (1) 綠地無改變使用用途與破

14、壞、踐踏、占用現(xiàn)象。 (2) 花草樹木 修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損。 (3) 綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。 (4)綠化完好率達到 95%以上。四、公司采取得管理方式對物業(yè)進行嚴格管理 ,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”就是本公司得根本理念 , 規(guī)范化 管理,貼心服務(wù),注重鑄造品牌 物業(yè)公司得信譽與形象。( 一)標準化管理 物業(yè)管理涉及面廣 , 一般業(yè)主 (住戶)對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解 , 業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系得誤解就是當前 物業(yè)公懈、司與業(yè)主關(guān)系僵化得一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松 隨意就是 物業(yè)管理水平低下、 業(yè)主怨聲載道得根本原因。 本司從項目前 期管

15、理、 入住、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消 防、安全、保 潔、綠化以及便民服務(wù)等方面 , 均實施全面得、標準化質(zhì)量 管理, 使本司物業(yè)管 理行為向規(guī)范化得國際慣例靠攏 ; 在內(nèi)部管理上自律 , 制度上創(chuàng)新 , 以達到管理 嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高得管理目標 ,使業(yè)主滿意 , 8 公司信譽度得到提高。二)溝通服務(wù)至上 組織、溝通、協(xié)調(diào)能力就是物管企業(yè)得一項不可或缺得重 要素質(zhì),具 備這項素質(zhì) ,工作中得各種矛盾往往可以大事化小、小事化無 ;反之,則 誤會重重 , 隔閡加深。目前大多數(shù) 物業(yè) 公司受投訴主要在于溝通不暢所致。 為 此,我司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處 (客服中心), 通過禮貌

16、走訪、接待業(yè)主投 訴、較好 解決提出得問題 (合理要求 ) 、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主意見箱、 公示欄、宣傳 欄等方式 ,發(fā)展與業(yè)主得良好關(guān)系。同時 , 鑒于物業(yè)管理就是 一項具體、繁瑣得 業(yè)務(wù), 公司要求管理人員親力親為 ,實行首問負責制 , 實行走動式管理 ,親臨服務(wù)一線。凡就是業(yè)主對入住交房時提出得涉及與開 發(fā)商有關(guān)得問題 , 我們將利用耐 心、親切得服務(wù)優(yōu)勢與業(yè)主進行溝通 , 對 其疏導(dǎo)與撫慰 , 有效化解部分業(yè)主得怨 氣、誤解或投訴 ,并按物業(yè)管理得 規(guī)范要求登記下來 , 書面呈報開發(fā)商。絕對禁 止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā) 商與物業(yè)公司、 物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾 得做法與行為。三

17、）締造親善得社區(qū)文化1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地 , 開展健康向上得活動。（2） 制定居民精神文明建設(shè)公約。3）搞好豐富多彩得文體活動。4）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。5）業(yè)主滿意率 95%以上。 創(chuàng)造一個與諧、文明、舒適、優(yōu)美得生活環(huán)境就是 我司與業(yè)主得共同愿 望。因此 , 我司提倡文明、禮貌、親善得社區(qū)文化 , 與業(yè)主 共建共榮、友 好相處、相互信任 , 主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民 委員會 以及政府部門得友好協(xié)作關(guān)系。 不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外 ,不論業(yè)主得難處就是否關(guān)系到本人 , 公司每位員工都要熱心助人、溫善相待 , 主 動構(gòu)架良好得人際關(guān)系。五、圣煜頤

18、山居小區(qū)所配置得人力、物業(yè)資源一）人員設(shè)置根據(jù)所確定得管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積近10萬rf計算，我司圣煜頤山居管理處擬設(shè)置工作人員 56人。職位 人數(shù) 負責內(nèi)容 管理處主任 1 人 ,負責總工作安排、業(yè)主溝通 ;管理處副主任 1 人;客服中心 3 人, 其中一人主要負責家政 ;辦公室 1 人, 后勤食堂 4 人;工程人員 5 人 , 負責設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng) 會計 1 人;收銀員 2 人, 負責出納、收費工作 ;保潔綠化人員 18 人 , 負責保潔綠化 （ 其中外環(huán) 3 人, 綠化 3 人）;護衛(wèi)人員 20 人, 負責崗?fù)?、車輛出入、巡邏、監(jiān)控等工作。（ 二） 綜合效益簡要分析1 、

19、頤山居物業(yè)管理服務(wù)收費標準 通過來對五指山市各個居住小區(qū)、公寓收費 情況得走訪、調(diào)查、摸底 基本弄清了各小區(qū) 物業(yè) 公司得收費標準。比較其小區(qū) 規(guī)模、檔次、配套設(shè) 施得完善程度與 物業(yè)公司得服務(wù)水平 , 我們認為頤山居小區(qū) 得收費標準應(yīng) 當定位在中偏上或上偏下得檔次 ;跟有得小區(qū)比 ,我們得容積率、建筑密10度有差距，跟她們2元/ rf 月得收費標準比要低一些，如山水綠世 界、園 等;跟有得小區(qū)比 ,我們占全面得優(yōu)勢 ,可以說不就是一個檔次 ,所以我們得收費標準要高一些 , 如魯泉家園 （公寓性質(zhì) , 不就是封閉小區(qū) ）、翡翠花（雖 然規(guī) 模較大, 但沒泳池、簡單得綠化條件 ） 。需要特別提出

20、得就是 ,我們得收 費標準帶 有全包性質(zhì) , 即在今后得服務(wù)管理過程中 , 不再向業(yè)主收取任何 費用（泳池收費 除外）, 避免多收費、亂收費得現(xiàn)象發(fā)生 , 透明度高 , 操作 簡便,尤其適合“連續(xù)三 個月不在小區(qū)居住 ,按 70%收取物業(yè)費”政策得執(zhí) 行。而有得小區(qū)聽起來服務(wù)管 理費不高,僅為11、2元/ rf 月，但各種公 攤費用單算,而恰恰這公攤費用,容 易導(dǎo)致亂收費、多收費 ; 有得公攤費 用如果折合成每平方米 元得服務(wù)管理費得 標準 , 往往就是驚人得、隱蔽得 , 故爾就是不科學(xué)得 , 不足取得。根據(jù)以上分析 , 頤山居小區(qū)管理服務(wù)收費標準擬定如下 : 服務(wù)管理費 :i :純生活用房：

21、前期服務(wù)管理費為1、70元/ rf 月,其中管理費為1、30元/ rf 月,日常維修養(yǎng)護費0、40元/ rf 月。i :營業(yè)性用房：服務(wù)管理費為2、60元/ rf 月,其中管理費為2、00元/ rf 月, 日常維修養(yǎng)護費0、60元月 上述服務(wù)管理費除包含國家規(guī)定得九大項費 用外還包括電梯使用、維修 費與垃圾外運費等特種服務(wù)費及由此產(chǎn)生得公攤費 用。 水電費 : 純生活用水、電費在供水供電公司現(xiàn)行水電費基礎(chǔ)上上調(diào)0、 20 元 即: 水費 每噸 2 元, 電費每度 0、 8 元ii :營業(yè)性用水費用：即：水費每噸3、5元，電費每度1、2元11上述水電費含小區(qū)水電公攤及損耗等。 露天車場小汽車固定

22、車位；120元/輛月,不過夜3元/輛次,過夜5元/ 輛次。上述臨時停放車輛不超過十分鐘不得收費 ; 車輛停車費只就是場地使用 費、衛(wèi)生 管理費等服務(wù)費用 , 而非車輛保管費。 （ 以上標準以最后物價局批復(fù)文件為準 ） 2、綜合分析結(jié)合頤山居小區(qū)得規(guī)模、 檔次以級較全得配套設(shè)施、 較高 得物業(yè) 服 務(wù)質(zhì)量定位 , 按照上述幾項費用得收費標準基本上能夠在確保物 業(yè)公司微利并 能正常運轉(zhuǎn)得前提下 , 滿足對小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施設(shè)備與 相關(guān)場地進行維修、 養(yǎng)護 , 管理, 維護環(huán)境衛(wèi)生與秩序得各種費用支出 , 從 而確保小區(qū)安全整潔、優(yōu) 雅與諧、生活便利以及 物業(yè) 得增值保值等目標得 全面實現(xiàn)。3、如

23、果有人對我們服務(wù)標準有異議 , 認為收費標準過高 , 我們應(yīng)耐心 地對其做 如下解釋 : 同五指山最好得幾個住宅小區(qū)比較 , 頤山居得地理位置、 檔次規(guī)模、 配套設(shè) 施設(shè)備、智能化程度、 物業(yè) 服務(wù)管理等方面水平較高 , 與之不相上 下（如山水綠 世界、與園 ）, 而相對來說我們得服務(wù)管理費不算高。 有得小區(qū)物業(yè)費在11、20元/ rf-月之間，但她們得配套設(shè)施設(shè)備 不全、 綠化條件較差、 檔次不高 , 且尚有各種公攤單算 , 表面上瞧起來比 我們低 , 實際上 單就各種公攤按每rf 元得計算公式折合起來，其收費標 準甚至要超過我們，況 且檔次上跟我們有差別。有得只就是公寓性質(zhì) , 不能同我們

24、封密得小區(qū)做比較 , 物業(yè) 費得政府 指導(dǎo) 價就有較大差距。她們得 物業(yè)費也在11、20元/ rf-月之間,且公攤12單算,所以跟我們不能比較。 有得小區(qū)、公寓，雖然物業(yè)服務(wù)管理費較低，但管理水平、服務(wù)質(zhì) 量都存在 缺陷,物業(yè)投入成本不高 ;而我們頤山居小區(qū)得 物業(yè)公司,口碑 好、有品牌, 服務(wù) 至微、管理到位。根據(jù)“服務(wù)質(zhì)量與收費相對應(yīng)”得原 則, 我們得收費標準自然 要比她們高 , 沒有可比性。 五指山市外來人員不多 , 招工較困難 , 因此員工工資較三亞要高一 些, 物業(yè) 服務(wù)管理成本較高。六、物業(yè)服務(wù)管理得前期準備與具體操作 公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”得服務(wù)理念 , 從項目前期管理

25、、入 住、二次裝保潔、綠化以及修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、 便民服務(wù) , 均實施全面得、 標準化質(zhì)量管理逐步建立完善 得秩序維護系統(tǒng)、 設(shè)備 設(shè)施維護系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共 用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化 活動組織系統(tǒng)。（一）前期準備 公司派出專業(yè)人員對圣煜-頤山居小區(qū)進行深入研究，了解項目 規(guī)劃 物業(yè)特點以及周邊得區(qū)域 物業(yè)分布情況、安全狀況 , 結(jié)合本 方案擬定特 定 物業(yè)項目得管理 方案;進駐前二個月開始籌建 物業(yè)管理隊伍 , 進行人員選 拔、培訓(xùn) , 針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程 , 擬定業(yè)主手冊、 管理規(guī) 約及前期 物業(yè)管理協(xié)議 ; 進駐前

26、一星期必須安排好管理用房、 員工 宿舍及管理處 相關(guān)辦公設(shè)備 ;物業(yè)接管必須進行驗收評估 ,妥善進行鑰匙、 圖紙資料得交接。1、內(nèi)部機構(gòu)得設(shè)置與擬定人員編制 2、物業(yè)管理人員得選聘一培訓(xùn) 13 開展管理工作前 3 個月。培訓(xùn)內(nèi)容為 : 專業(yè) 管理概念 , 緊急應(yīng)變得處置 , 業(yè)主及住戶投訴得處理 , 特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。3、規(guī)章制度制定、根據(jù)政府有關(guān)部門得法律、法令、文件與示范文體 , 編寫管理規(guī)主手冊并在入住時發(fā)放。、制定嚴謹、科學(xué)得管理文件（ 各項守則、管理規(guī)定、各級員工崗位職責及工作程序）并在入住前完成。（ 二） 物業(yè)管理得啟動1、物業(yè) 得接管驗收 、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準文件

27、、用地批準文件、建筑執(zhí)照 ）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備得檢驗合格證書等）2、入住管理入住通知熱忱接待業(yè)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學(xué)得“入住管理系統(tǒng)“。發(fā)放 書、業(yè)主手冊,明確入住驗收手續(xù)、 收費標準 ,簽署管理規(guī)約 , 禮貌、 主, 主動解釋有關(guān)疑問 ;清掃進出道路、 協(xié)助業(yè)主搬遷 以及交通指揮等 ; 做好業(yè)主 搬遷階段得安全工作 , 合理協(xié)調(diào)護衛(wèi)人員值班、 巡邏 , 適當增加秩序維護力量。 、建立業(yè)主檔案與產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān) 資料,建 立業(yè)主檔案 , 界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)得范圍與比例 ,建立產(chǎn)權(quán) 備案制度 ,為今后順利管理打好基礎(chǔ)。3、二次裝修施工全過程監(jiān)控由

28、于圣煜頤山居小區(qū)屬精裝修房屋，因此，原則上不允許業(yè)主進行 二次裝修 , 如確屬合理要求 , 則必須經(jīng)過我司得咨詢與審批。我 司將依照 14 物業(yè) 管理條例 、建設(shè)部第 46 號令建筑裝飾裝修管理規(guī)定 以及管理 規(guī)約、業(yè)主手冊、入住文件中得裝修管理規(guī)定進行二次裝修管理工作。 作業(yè)現(xiàn)場管理時 ,我司將采取必要得安全防護與消防措施 , 保障作業(yè) 人員與相 鄰業(yè)主（住戶）得安全, 控制現(xiàn)場得各種粉類、廢氣 ;固體廢物 以及噪聲、振動對 環(huán)境得污染與危害 , 減輕或避免對相鄰業(yè)主 （住戶） 得 日常生活造成影響。 安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦理出入證，接受我司得 管理,留 宿施工人員由業(yè)主或

29、代理人書面擔保 , 防范治安事件發(fā)生。 按裝修管理得具體要求進行日常管理。七、日常 物業(yè) 服務(wù)管理及具體標準 我司將嚴格按照中國 物業(yè)管理協(xié)會制定得普通住宅小區(qū) 物業(yè)管理服 務(wù)等級標準得具體要求開展日常 物業(yè) 服務(wù)管理工 作。一）、安全護衛(wèi)及秩序維護系統(tǒng)1 、總體安全環(huán)境管理、在小區(qū)四周、車輛進出口、小區(qū)出入口、電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng), 建立 24 小時不間斷監(jiān)控資料 ; 結(jié)合公安 110 報警系統(tǒng) , 對突發(fā)安 全事件及時解 決, 依法辦事。、培訓(xùn)專業(yè)護衛(wèi)員隊伍，護衛(wèi)員統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī) 范,認真負責 , 對小區(qū)進行 24 小時值班及巡邏 ,制定詳盡巡邏路 線及頻次

30、 ;對危及人身安全處設(shè)有明顯標志與防范措施并及時消除安全隱 患。推銷人員 、在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄; 建立呼叫系統(tǒng) , 遇有突發(fā)事態(tài) , 可 15以立即調(diào)配全公司人力與物力集中支援; 制定應(yīng)急準備與應(yīng)急措施 , 如防臺 風(fēng)、防地震方案等。2 、對住戶 （ 出租戶） 得管理住戶得特點就是人員流動性大, 社會背景、身份也極為復(fù)雜 , 因此 , 對住 戶得管理成為當今 物業(yè)管理中較難處理得問題。我司將從提倡親與社區(qū)文 化入手, 對住 戶進行分類拜訪與重點關(guān)注 ; 配合派出所、 居委會對小區(qū)內(nèi) 住戶得調(diào)查、 確保樓 宇內(nèi)業(yè)主 （住戶）得生活

31、安全與與諧。3、車輛交通及道路管理小區(qū)停車場有專人巡邏疏導(dǎo) , 管理有序 , 排列整齊 , 機動車輛出入有 登記; 非機 動車車輛按規(guī)定位置停放 ;確保道路通暢 , 路面平整;井蓋無 缺損、無丟失 , 路面 井蓋不影響車輛與行人通行及日常生活。4 、科學(xué)管理 記錄全面得事件日志 , 針對險情多發(fā)地段加強巡邏及監(jiān)控 , 消滅安全 隱患。二）、房屋管理與維護系統(tǒng)1 、房屋管理與維修養(yǎng)護主出入口設(shè)樓宇、 幢、單元（門）、戶標號標志明顯 ;定期檢查外墻 , 發(fā)現(xiàn)破損及 時修補 , 確保房屋外觀完好、 整潔, 外墻面磚、 涂料等裝飾材 料無脫落、 無污跡 ;空調(diào)位置統(tǒng)一 , 冷凝水集中收集 ;設(shè)立業(yè)主信

32、息欄 , 開展與業(yè)主交流 , 及時通報相關(guān)事項。2 、用設(shè)備管理 我司設(shè)備保養(yǎng)與維修 , 一就是以預(yù)防為主 , 堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并 重, 使設(shè) 備始終處于良好狀態(tài)。 二就是對房屋設(shè)備做到 “三好”,“四會” 與 16 “五定”, 三好就是指用好、 修好與管理好重要得房屋設(shè)備 ,“四會” 就是指物 業(yè)維修人員就是對房屋主對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。“五定” 要設(shè)備得清潔、潤滑、檢修要做定量、定人、定點、定時與定 質(zhì)。三就是實行 專業(yè)人員修理與使用操作人員修復(fù)相結(jié)合。 以專業(yè)修理為主 , 應(yīng)讓設(shè)備得使用操 作人員參加日常得維護保養(yǎng)與部分得小型維修。四就是完 善設(shè)備管理與定

33、期維 修制度 , 制訂科學(xué)得保養(yǎng)規(guī)程 , 完善設(shè)備資料與維修 登記卡片管理 , 合理制定定 期維修計劃。 、給排水設(shè)備管理 管理目標：細心保養(yǎng),確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正 常, 無跑冒 滴漏, 方便業(yè)主 （住戶）生活。: 供水設(shè)備 （包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等） 。對生活 水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng) , 確保供水設(shè)備運行正常、 設(shè)施完好、 無滲 漏、無污染;水泵、 水池、水箱有嚴格管理措施 ,無污染 隱患;生活用水得水質(zhì)符 合衛(wèi)生標準 ;對二次供水蓄水池、 屋頂水箱 每半年清洗、 消毒一次,無二次污染 ,保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化 驗單; 需停水作業(yè)時應(yīng)提

34、前一天通知業(yè)主 （住戶）。ii:排水管理。經(jīng)常巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管道通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象 ; 汛期時道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡現(xiàn)象發(fā)生 ; 每年一次清理化糞池、污水井 ; 遇有事故 , 維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進行 搶修, 無大面積跑水、 泛水、長時間停水現(xiàn)象。 、供電設(shè)備管理 供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負荷 開關(guān)、戶 內(nèi)型漏電保護自動開關(guān)、避雷針等 ）。建立 24 小時運行與維修值班制 度, 17 及時排除故障 ; 每天檢查供電線路 ,確保道路、 樓道等公共照明正常供電 ;建立配電室巡查制度 ;需停電作業(yè)時應(yīng)提前一天通知業(yè)主 （住戶）; 發(fā)生地 震、

35、火 災(zāi)、水災(zāi)等情況應(yīng)及時切斷電源 ; 備用應(yīng)急發(fā)電機隨時起用。: 配電房管理。由機電技術(shù)人員管理與值班 , 無關(guān)人員禁止入內(nèi) ; 建立配電運 行記錄, 每班巡查 1 次, 每月細查 1 次, 半年大檢修 1 次, 查出問題及時處理 ,并做好記錄 ;室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好 ;操作開始得 標志要明顯 ,停電拉閘要掛標志牌, 檢修停電更應(yīng)掛牌 ; 操作及檢驗時必 須按規(guī)定使用電工絕緣工具、 絕緣鞋、 絕緣手套等。ii :供電設(shè)備得正常維護與保養(yǎng)。觀察各種儀表電壓就是否正常及使用電流得變 化情況,高峰用電時得電流數(shù)值 , 三相電流就是否平衡對照值班記 錄檢查分析有關(guān)差異;核對各個支路得實際負荷就是否與

36、裝設(shè)得保護元件整定值相符合 ;配電箱固定就是否牢固 , 箱內(nèi)器件完好無損 , 各閘具得接頭有 無松動 , 操作就是否靈 活,刀刃及接點有無燒傷 , 導(dǎo)線絕緣就是否老化、 變脆、 熔斷器有無焦痕 ; 導(dǎo)線絕 緣就是否良好 , 各類絕緣導(dǎo)線得絕緣就是否老化 , 各 接頭處無燒焦、變脆、絕緣 包布有無失效 ,接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象 ; 金屬 管連接得地線就是否良好 , 有無虛 脫或腐蝕,各種管路固定就是否牢固。 管子 接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象 , 管路有無塌 腰變形;各用電器具就是否牢固 ; 各種 地板得接地電阻就是否符合規(guī)定。 、弱電設(shè)備管理 每天對弱電設(shè)備系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。 、消防

37、管理 消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨 時起用; 制訂突發(fā)事件應(yīng)急 方案; 消防管理員應(yīng)接受嚴格正規(guī)得培訓(xùn)。18 建 立日常防火檢查制度 , 每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備 , 每月全部 檢查一次 , 及 時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患 , 確保消防設(shè)施齊全、 完好、標 識完整, 可隨時起用 ;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。 照明設(shè)施、 引路標 志完好, 緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員應(yīng)掌握消防設(shè)施設(shè)備得使用方法并能及時處理各種問題 ; 組織 開展消防法規(guī)及消防知識得宣傳教育 , 明確各區(qū)域防火責任人 ; 建立義務(wù)消防隊 ,制定突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急 方案;每年 舉行一次消防演習(xí)

38、 , 增強應(yīng)急技能、提高業(yè)主（住戶） 得消防意識。三）、環(huán)境保潔系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理得目得就是凈化環(huán)境 , 給業(yè)主 （ 住戶） 提供一個清潔宜人 得工作、 生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格執(zhí)行“五定”管理 , 即定 人、定地點、定 時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標準 :垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備 ;標準化保潔 （專職人員 及清潔衛(wèi)生責 任制）; 垃圾日產(chǎn)日清 , 定期進行衛(wèi)生消毒滅殺 ; 共用設(shè)施無 蟻害; 樓宇內(nèi)道路等 共用場地無紙屑、 煙頭等廢物 ;房屋共用部位保持清 潔, 無亂貼、亂畫現(xiàn)象;樓梯 扶欄、公共玻璃窗戶等保持潔凈。1、日常保潔范圍 工作 內(nèi)容 頻次 標準 備注樓道: 、收垃圾，洗垃圾桶2次/天 無遺留物、臭味 、掃地板及樓梯1次/天無雜物,無積水 、沖洗樓梯1次/周無雜物,無積水 、擦電梯2次/天無灰塵，無手印 、擦公共防盜門1次/周無灰塵19 、擦樓梯扶手1次/周無灰塵 、擦公共天花板1次/周 無灰塵、蜘蛛絲 、擦消火栓1次/月 無灰塵 、擦窗戶2次/月無灰塵 道路: 、路面循環(huán)清掃無雜物 、路邊綠地2次/天無雜物 、路燈柱