工程經(jīng)濟(jì)學(xué)設(shè)計(jì)

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目概況 該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于淮北市濉溪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，12層為商業(yè)用途，34層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為19層高，為住宅用途。另外根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：項(xiàng)目數(shù)量占地面積11 417平方米建筑密度35%容積率(地上)4.62綠化率25%人口密度1085人/公頃規(guī)劃用途商住綜合樓二、項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)淮北市房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)分析2011年淮北市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較2010年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比2010年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比2010年增長2%；其中住宅竣工面積達(dá)377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比2010年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá)60.2億元；空置商品房從2010年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比

3、2010年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比2010年增長17%，年租金總額為3.36億元，比2010年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比2010年增長122.8%，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：淮北市2011年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。三、項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表1-1與表1-2。表1-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng) 目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米11417居住人數(shù)人1064總建筑面積平方米52426(地上)平均每戶建筑面積平方米122

4、居住面積平方米36898平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積平方米4280人均居住用地平方米34.68綠化用地平方米2854道路面積平方米4681居住戶數(shù)戶304車庫面積平方米7200表1-2 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層 數(shù)功 能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙 樓4商鋪1124815528公建面積4280塔 樓19（2個(gè)）住宅1942（每層）36898地上總建筑面積52426地下室2停車庫72007764設(shè)備面積300人防面積264四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃1、建設(shè)工期項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2011年3月至2014年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)

5、劃見表2-1。表2-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱持續(xù)時(shí)間（月）進(jìn)度安排(按雙月計(jì)20012002200320041征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收210銷售273、項(xiàng)目平均銷售價(jià)格確定（1）住宅部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 通過與市場(chǎng)的項(xiàng)目比較，已知2010年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他條件見表24和表25。 成本定價(jià)法過程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為6 437元/，成本利潤率取10%，則

6、該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為： 住宅銷售單價(jià) = 建房成本（1+成本利潤率）=6 437（1+10%）=7 080（元/）（2）商鋪部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 通過與市場(chǎng)的項(xiàng)目比較，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同，但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：19283元/。 成本定價(jià)法過程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為9 194元/（見投資與總成本費(fèi)用表23），成本利潤率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為： 商鋪銷售單價(jià)=建房成本（1+成本利潤率）=9 194（1+10%）=10 113.4（元/）綜上可知，項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格=（住宅銷售單價(jià)+商鋪銷售單價(jià)）

7、2=8596.7（元/）四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費(fèi)用估算 （1）土地出讓地價(jià)款，包括兩部分： 土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6131萬元。 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9060萬元。上述兩項(xiàng)合計(jì)：15191萬元。（2）前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表2-2：表2-2 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%330.392可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)2%275.333水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)3%330.394通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%68.505場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)建安工程

8、費(fèi)6%990.78總 計(jì)1196.39（3）建安工程費(fèi)參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。見表2-3。表2-3 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建工程費(fèi)安裝工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額1塔樓36898平方米16005903.68230848.6573652裙樓 15528平方米其中商鋪：11248平方米16002484.48230357.14364816001179.68230258.726413合計(jì)11013（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算=建安工程費(fèi) 6%=990.78（萬元）（5）開發(fā)期稅費(fèi)其估算過程參見表2-4：表2-4 開發(fā)期

9、稅費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅550.5土地使用權(quán)出讓金5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1 321.56建安工程費(fèi)5%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)44.05前期工程費(fèi)54供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：22.28商鋪：67.49基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)55供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：58.37商鋪：89.98公共配套設(shè)施費(fèi)56合 計(jì)2374.64（6）不可預(yù)見費(fèi)取以上（1）（5）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見費(fèi)為： （15191+1196.39+11013+2374.64）3%=832.77(萬元)（7）公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)=建安工程費(fèi) 3%=330.39（萬元）開發(fā)成本小計(jì)：

10、30966.4萬元。2、開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（1）（7）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為： 開發(fā)成本3%=928.99(萬元)（2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為2706.28萬元。銷售收入詳見表6-9。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第1年借款10000萬元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下： 第1年應(yīng)計(jì)利息：(0+100002)7.11%=355.5（萬元） 第2年應(yīng)計(jì)利息：(10355.5+02)7.11%=736.28（

11、萬元）第3年應(yīng)計(jì)利息：(5177.75+02)7.11%=368.14（萬元） 則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1459.92萬元。詳見表2-12貸款還本付息表。開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4998.97萬元。 總成本費(fèi)用合計(jì)：35965.72萬元 3、投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 詳見表2-5。 表2-5 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明其中：住宅分?jǐn)偨ǚ砍杀?元)商鋪分?jǐn)偨ǚ砍杀?元)1開發(fā)成本30966.4以下(1)(6)項(xiàng)合計(jì)56487815（1）土地費(fèi)用1519127694442（2）前期工程費(fèi)894.48186186（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)660.51137137（4）建安工程費(fèi)110

12、1319962350（5）開發(fā)期稅費(fèi)2374.64444584（6）不可預(yù)見費(fèi)832.771161162開發(fā)費(fèi)用4998.97以下(1)(3)項(xiàng)合計(jì)7891379（1）管理費(fèi)用832.77開發(fā)成本3%116116（2）銷售費(fèi)用2706.28銷售收入6%370960（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用1459.92借款利息3033033合計(jì)35965.72643791944、項(xiàng)目銷售收入估算（1）銷售價(jià)格估算 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為： 住宅：7400元平方米 商鋪：19200元平方米 車位：25萬元個(gè)（2）銷售收入的估算 本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅36898平方米；裙樓中的商鋪部分11248平方米，

13、地下車位209個(gè)。詳見表2-6表2-6 銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)銷售單價(jià)銷售收入住宅36898平方米7400元平方米27304.52商鋪11248平方米19200元平方米21596.16車位209個(gè)元5225合計(jì)54125.68（3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體下見表表2-7 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%22152.3116392.7132475.41商鋪：60%6748.812957.70車位：60%1253125第三年住宅：40%14745.6910911.8121650.27

14、商鋪：40%4499.28638.46車位：40%842100合 計(jì)100%100%32475.4121650.2754125.685、稅金估算（1）銷售稅金與附加估算具體見表2-8 表2-8 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營業(yè)稅銷售收入5%1623.771082.512城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%113.6675.783教育費(fèi)附加營業(yè)稅 3%48.7132.484教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅4%64.9543.305防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入1.8%58.4638.976印花稅銷售收入0.05%16.2410.837交易管理費(fèi)銷售收入0.5%162.38108.25合計(jì)銷售收入

15、6.43%2088.171392.11（2）土地增值稅估算具體見下表表2-10 土地增值稅估算表 單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過程1銷售收入54125.682扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和45638.932.1開發(fā)成本取(2.1)項(xiàng)的20%30966.42.2開發(fā)費(fèi)用4998.972.3銷售稅金及附加3480.282.4其他扣除項(xiàng)目6193.283增值額(1) (2)8486.754增值率(3)(2)100%18.6%5增值稅稅率(4)50%30%6土地增值稅(3)(5)2546.036、投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需35965.72萬元。其資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本

16、金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金13000萬元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約44.11%，第二年投入約33.53%，第三年投入約22.36%；從銀行貸款10000萬元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計(jì)劃與資金籌措表2-11。表2-11 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1建設(shè)投資35965.7215734.738422.4611808.532資金籌措35965.722.2自有資金130005734.734359.162906.112.2借貸資金1000010000002.3預(yù)售收入再投

17、入12965.7204063.38902.427、借款還本付息估算長期借款10000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11%。具體見表2-12。表2-12 借款還本付息估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累計(jì)10355.55177.7502借款還本付息的資金來源2.1投資回收11459.9205914.035545

18、.89五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（1）全部投資現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=9%，具體計(jì)算見表3-1表3-1 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位；萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入032475.4121650.271.1銷售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出15734.7314440.7115826.632.1建設(shè)投資15734.738422.4611808.532.2銷售稅金及附加02088.171392.112.3土地增值稅01527.621018.412.4所得稅02402.461607.583凈現(xiàn)金流量(1)(2)-15734.7318034.75823.644折現(xiàn)凈

19、現(xiàn)金流量-14435.5315179.454901.645稅前凈現(xiàn)金流量(3)+( 2.4)-15734.7320437.167431.226稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14435.5317201.556254.71評(píng)價(jià)指標(biāo)：稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=17201.55+6254.71-14435.53=9020.73（萬元）稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=15179.45+4901.64-14435.53=5645.56（萬元）稅前全部投資內(nèi)部收益率：FIRR=66.2%稅后全部投資內(nèi)部收益率：FIRR=47.82%（2）資本金現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=9%，具體計(jì)算見表3-2表3-2 現(xiàn)金流量表（資本金） 單

20、位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入032475.4121650.271.1銷售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出5734.7320354.7415826.632.1資本金5734.734359.162906.112.2預(yù)售收入再投入04063.38902.422.3貸款本息償還05914.035545.892.4銷售稅金及附加02088.171392.112.5土地增值稅01527.621018.412.6所得稅02402.461607.583凈現(xiàn)金流量(1)(2)-5734.7312120.6722770.754累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5261.22-4320.325826

21、.725累計(jì)凈現(xiàn)金流量-5834.73-5502.246253.48評(píng)價(jià)指標(biāo)：資本金稅后內(nèi)部收益率：FIRR=113.62%資本金稅后凈現(xiàn)值：NPV=5154.98（萬元）靜態(tài)投資回收期：Pt=3-1+|-5502.24|/22770.75=2.24（年）動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt=3-1+|-4320.32|/5826.72=2.7（年）（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資的投資利潤率=利潤總額總投資額100% =（12151.6535965.72)100%=33.79%全部投資的投資利稅率=利稅總額總投資額100% =（12151.65+3480.28+2546.03）35965.72100%=50.54%資本金投資利潤率=利潤總額資本金100% =（12151.6513000）100%=93.47%資本金凈利潤率=稅后利潤資本金100% =8141.6113000100%=62.63%（3）靜態(tài)盈利分析 本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)該是比較好的，故項(xiàng)目可以考慮接受。3、資金來源與運(yùn)用表 （1）資金來源與運(yùn)用表具體見表3-4表3-4 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231資金來源15734.7336834.57