2019年房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試題一

1、房地產(chǎn)估價理論與方法模擬題一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有個最符題意，請在答題卡上涂 其相應(yīng)的編號。）1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2, 成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均 每月比上月上漲1亂 對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（）元/m2。A、 3214B、 3347C、3367D、 3458答案:B解析：3000* （1+1. 1） 5=3347 元/m2。2、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有-

2、建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（）。A、該建筑物的價值低于拆遷費用B、該估價結(jié)果肯定有誤C、甲土地的價值高于乙土地的價值D、不可能出現(xiàn)這種情況答案:A解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都樣的情況下，般情況下兩塊地的價值 應(yīng)當(dāng)是樣的，對于塊地是空地，另塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低 于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數(shù)，從而會降低該土地的價值。3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180 7J元，該宗土地 的單價為（）元/m2。A、100B、 300C、600D、900答案:D解析：根

3、據(jù)容積率二總建筑面積/土地總血積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總而積便可得到土地單價。4、某商業(yè)人樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折I口年限應(yīng)?。ǎ┠?。A、35B、 45C、48D. 50答案:A解析：經(jīng)濟壽命應(yīng)從人樓建成后開始計算，由于人樓的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其 折舊年限應(yīng)取人樓整個經(jīng)濟壽命35年。5、已知某臨街深度30. 48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相 鄰有臨街深度45. 72米即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二和九八七 六

4、法則，其總價為（萬元。A、109B、 117C、124D、130答案:B解析：100+100* （9%+8%） =117 萬元。6、某住宅小區(qū)附近新建了 座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（）。A、物質(zhì)折舊B、功能折1 口C、經(jīng)濟折1 口D、會計折I口答案:C解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟折I口。7、-宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地, 容積率為5.1,樓面地價為950元/m2,理論上應(yīng)補地價（單價）為（）元/ni2。A、552B、 3519C、4293D、 4845答案:c 解析：改

5、用途前的土地單價=690*0. 8=552元/m2,改用途后的土地單價=950*5. 1=4845元/m2應(yīng)補地價（單價）為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2。8、現(xiàn)有宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，釆用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為（）。A、800萬元B.1000 萬元C.1800 萬元D、800-1000萬元答案:D解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應(yīng)在兩種用途 的價格之間確定。9、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6陰則

6、交易情況修正系數(shù)為（）A、0. 060B. 0. 940C、1.060D、1. 064答案:D解析：交易情況修正系數(shù)=100/ （100-6%） =1.064 =10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%,則開發(fā)利潤為（）萬元。A、180.0B、300. 0C、309.0D、313.2答案:C解析：開發(fā)利潤率=投資利潤率* （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）11、某可比實例的成交價格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬元，其余半年后支 付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10虬 則該可比實例的

7、實際價格為（）元/ni2。A、2290. 91B、2326.41C、2344. 16D、2308. 66答案:B 解析：120000+80000/ （1+10%） 0. 5+40000/ （1+10%） =2326.41 元/m2。12、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A、售價B、租金C、潛在毛收入D、凈收益答案:A13、評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常包括（）。A、重置成本+土地使用權(quán)價值B、重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟損失C、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值+可能的連帶損失D、建筑安裝工程費+建造期間的經(jīng)濟損失答案:C14、在成本法求取折舊中

8、，采用（）更符合實際情況A. 有效經(jīng)過年數(shù)B. 實際經(jīng)過年數(shù)C. 剩余經(jīng)過年數(shù)D. 自然經(jīng)過年數(shù)答案:A解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實的狀況，釆用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折I口更符合實際情況。15、某宗房地產(chǎn)的土地而積為1000id2,建筑而積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A、50B、250C、300D、 350 答案:B 解析：300-50=250 元/m2。16. 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A、收益能夠量化B、風(fēng)險能夠量化C、收益或風(fēng)險其-可以雖化D、收益和風(fēng)險均能雖化答案:D17.

9、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2.房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。 某人購買了其中300m2,該部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應(yīng) 占有的土地份額為（。A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5. 75%答案:D解析：此人應(yīng)占有的土地份額=126- （2400-800） /6000*300）/800=5. 75%O18. 按房地產(chǎn)的（）來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.收益性 B.用途C.市場性D.地段答案:B解析：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等是在用途上不同的房地產(chǎn)。19. 最

10、能說明土地價格水平高低的價格是（）.A. 土地單價B.基準地價C.樓面地價D.標定地價答案:A解析：土地單價是單位土地面積的土地價格，相對于其他三種價格而言最能反映土地價格水平高 低。20. 市場法的理論依據(jù)是（）A.適合原理B.替代原理C.最高最佳使用原則D.均衡原理答案:B21. 房地產(chǎn)交易中的替代原理，導(dǎo)致了在同市場中效用相同等的房地產(chǎn)之間，其價格應(yīng)當(dāng)（）.A.完全相同B.劇烈變動C.差距加大D.應(yīng)當(dāng)相近答案:D22. 有宗房地產(chǎn)，土地而積1000平方米，其價格為1500元/平方米，建筑面積5000平方米，其重置價格為1200元/平方米。該房地產(chǎn)價格為1250元/平方米，則該建筑物的單價

11、為（）元/平方米。A. 950B. 1000C. 1200D. 1250答案:A解析：（1250*5000-1000*1500） /5000=950 元/平力米。23. 城市中需拆遷而未拆遷的土地的價格稱為（）.A.生地價B.熟地價C.毛地價D.拆遷補償安置價答案:C解析：見教材24.市場比校法中的交易情況修正是對（）價格本身是否正常的修正.A.交易實例B.可比實例C 估價對象D.標準化實例答案:B25. 有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，釆用（）為好.A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購建價格答案:A解析：重建成本是采用與估價對象建筑物和同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建

12、筑技術(shù)等,按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。所以 對有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，釆用重建成本最好.26. 建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間關(guān)系為（）.A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)C. 有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù) D.有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實際經(jīng)過年數(shù)答案:D27. 甲土地的樓而地價為2000元/平方米，建筑容積率為5,乙土地的樓面地價為1500元/平方米，建筑容積率為7,若兩宗地的土地面積等其他條件和同，其總價相比有（）.A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙；D.難以判斷答

13、案:C解析：甲土地的單價=2000*5=10000元/平方米，乙土地的單價=1500*7=10500元/平方米，若兩宗地的土地而積等其他條件相同，則可以判斷甲小于乙。28. 標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）.A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零答案:C29. 用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r依據(jù).A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低.答案:A30. 估價上折I口注重的是（）.A.原始取得價值的減價修正B.原始取得價值的攤銷與回收C

14、.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價修正答案:D31. 某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米，則其土地單價為（）元/平方米.C. 250A. 500B. 200答案:C解析：50%*5*100=250元/平方米.32某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投 火災(zāi)保險，則其投保價值應(yīng)為（）萬元.A. 100B. 70C. 60D. 40答案:B解析：100-30=70萬元33. 某建筑物，經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）%oA. 40B. 6

15、0C. 50D. 67%答案:B解析：30/50=60%34. 菜地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為7%和8亂 某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳稅費均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）萬A. 323Bo 275C. 273D. 258答案:B解析:297/ （1+8%） =275 萬元。35. 某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑資本化率為12% 土地資本化率為10%則該宗房地產(chǎn)的總價值為（）萬元.A. 417B. 500C. 160D. 450答案:c 解析：先求出土地價值=（50-200*12%） /10%=260萬元，房地產(chǎn)總價值=2

16、60-200=460萬元。二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1、成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A、開發(fā)商所期望獲得的利潤B、開發(fā)商所能獲得的最終利潤C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤D、開發(fā)商所能獲得的稅后利潤E、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤答案:CE解析：開發(fā)利潤應(yīng)是所得稅前的利潤，從社會客觀的角度出發(fā)，開發(fā)商所能獲得的開發(fā)利潤應(yīng)是社會平均利潤。2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率D、使用年限E、周圍環(huán)境答案：ABE3、路

17、線價法估價時需要用路線價再配合（）計算出待估宗地的價格。A、深度百分率B、資本化率C、收益率D、物價指數(shù)E、其他價格修正率答案:AE4、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。A、求得的路線價已是正常價格B、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C、該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期致D、該路線價與待估宗地價格都是現(xiàn)在的價格答案:AC5、在實際中計算地租雖的方法有（）-A、從房租中分離出地租B、由地租求出地租C、采用比較法求出地租D、由土地開發(fā)成本求出地租E、采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求岀地租答案：ABCE6、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有（）。A、農(nóng)用地改為非

18、農(nóng)建設(shè)用地B、在寫字樓旁新建大型游樂場C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行D、常常遭受洪水威脅答案:BD解析：在寫字樓旁新建人型游樂場使辦公環(huán)境受到影響，會降低該類房地產(chǎn)價格，常常遭受洪水 威脅更會使房地產(chǎn)貶值。7、個估價項目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（）。A、委托估價合同B、實地查勘記錄C、估價人員的作息時間D、向委托人出具的估價報告E、估價項目來源和接洽情況答案：ABDE8、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。A、交通建設(shè)B、市場供求變化C、人口素質(zhì)變化D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修改答案：ABDE解析：房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟位置之分，自然位置是固定不變的，而經(jīng)濟位

19、置可隨交通 建設(shè)和城市規(guī)劃的指定與修改等發(fā)生變化。9、在商品房交易中，常見的最低價格有（）。A、商品房銷售中的起價B、拍賣活動中的保留價C、拍賣中減價拍賣力式由拍賣師首先喊出的起拍價D、招標洶動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標價E、采用收益法確定的參考價格答案：AB解析：拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價應(yīng)是最高價不是最低價，招標活動中的開 發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標價般也是最高價，采用收益法確定的參考價格也不定是最低價。10、下面（）是計入商品住宅價格的費用。A. 征地費B. 建筑安裝工程費C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用D. 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費用答案：AB解析：按照商品住房價格

20、構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用不得計入 商品住宅價格。11、毛租金乘數(shù)法是將估價對象年的毛租金乘以毛租金乘數(shù)得岀估價對象價值的方法。毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點，正確的是（）。A. 方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的售價和租金資料B. 由于在同市場，同-房地產(chǎn)的租金和售價同時受相同的市場力的影響，因此毛租金乘數(shù)是 個比較客觀的數(shù)值C. 避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計D. 忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入答案：ABC解析：D為毛租金乘數(shù)法的缺點。12、經(jīng)濟適用住宅基準價格由（）構(gòu)成A. 開發(fā)成本B. 稅金C. 經(jīng)營用房的建筑安裝費D. 利潤答案：ABD解析：按照經(jīng)濟適

21、用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的經(jīng)營用房的建筑安裝費是不 得計入經(jīng)濟適用住房價格的。13、房屋的完損等級是根據(jù)房屋的（）來劃分的A. 結(jié)構(gòu)的完好、損壞程度B. 裝修的完好、損壞程度C. 設(shè)備的完好、損壞程度D. 使用年限的長短答案：ABC解析：房屋的完損等級是用來檢查房屋維修養(yǎng)護情況的個標準，是確定房屋實際新I口程度和測算折I口的重要依據(jù)，是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度來劃分的。14、商品住宅價格中的利潤是以（）為基數(shù)核定A. 征地費及拆遷安置補償費B. 勘察設(shè)計及前期工程費C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用D. 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配

22、套公共建筑的建設(shè)費E. 住宅建筑、安裝工程費答案：ABDE解析：住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用是不計入商品住宅價格的。15、收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù) 房地收益求取房地價值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值 或建筑物的價值時，則要采用（）。A.房地剰余技術(shù)B.市場剩余技術(shù)C. 土地剩余技術(shù)D.建筑物剩余技術(shù)答案:CD解析：因為是針對單獨的土地或建筑物求取土地或建筑物的價值，所以不能選擇AB。三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號， 用“ J ”農(nóng)示正確，用“ X ”農(nóng)示錯

23、誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委托人也是一種警示。（）答案：對 2、若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價責(zé)任隨之終 答案：對解析：見教材“若估價報告超過其有效期還未得到使用，則估價貴任期就是估價報告有效期”。3、房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。（）答案：對4、評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。（）答案：錯解析：如果建筑物有地下室、地下車庫等建筑，在評估土地價格時，建筑物地下部分的價值因不 屬于土地價格，不能計算在內(nèi)

24、。5、如果估價對象適宜釆用參種估價方法進行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得 隨意取舍。（）答案：對6、市場法中，釆用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0. 951,其依據(jù)是可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況得97分。（）答案：對解析：在市場法中，采用間接比較得出的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/102*97/100=0.9517、在同條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線 價。答案：錯解析：不是以條街道附設(shè)-個路線價，-條街道可能有多個不同的路線價，比如由于街道兩側(cè) 繁華程度不同、地價水平有顯著差異時，就會存在不同的路線價。8、在房地產(chǎn)估價中

25、，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟收益狀況無關(guān)。（）答案：錯解析：從建筑物經(jīng)濟壽命的定義中我們也可以知道這種說法是錯誤的。9、在個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的 是龍頭。答案；對10、估價對象及其范圉和內(nèi)容，既不能簡單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認可后綜合確定。（）答案：對11、人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。（）答案：對12、“路線價”是臨街土地中“標準宗地”的平均水平價格，可視為市場法中的“可比實例” 價格。（ ）答案：對 13、如

26、果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量人致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即 平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。（）答案：錯解析：如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量人致相同，應(yīng)采用平均增減量法而非平均發(fā)展速度 法推算趨勢值。14、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都耍在城市規(guī)劃 許可的范圍內(nèi)選取。（ ）答案：對解析：選擇最佳的開發(fā)利用方式應(yīng)以合法原則為前提。15、某地帶有鐵路，這地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。（）答案：錯解析： 如果在居民區(qū)附近有鐵路，由于噪音等問題，不但不能給這里的居住房地產(chǎn)帶來增 值，還會使這里的房地產(chǎn)貶值，而對于某些工業(yè)房

27、地產(chǎn)來說，由于方便了運輸，會使房地產(chǎn)增值。四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。）1、6年前甲公司捉供宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)辦公樓，總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合 同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年, 期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙 方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)査得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑而積的月租金平均為80元，出租率為85%,年運營 費用約占租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%,解：(1)