西安城中村項目考察報告

1、西安城中村項目考察報告一、 西安城中村改造的正規(guī)流程：1. 計劃申報階段：（趙村已經完成）提出改造申請(街道辦事處或農工局)區(qū)城改辦審批同意市城改辦審批市城改辦主任審定，納入城改計劃（即趙村的40號文件）。趙村納入城改計劃的文件，是最初級、最簡單的環(huán)節(jié)。對趙村項目前期工作沒有本質的作用。不能作為村委會招商引資的依據(jù)。2. 改造方案的編制及審定階段：1) 趙村納入城改計劃文件（市城改辦主任）委托控規(guī)設計（市城改辦規(guī)劃管理處）初步審核（規(guī)劃管理處）控規(guī)審定（市城改辦主任辦公會）改造工作方案（區(qū)城改辦）改造方案初審（市城改辦的規(guī)劃、土地處、建設房管處）繳納拆遷安置專項資金，方可審定改造方案（市城改辦

2、主任辦公會）。2) 改造方案審定的前提：a) 改造主體將拆遷安置資金存入市城改辦賬戶（該筆資金由改造主體申請市城改辦同意后可用于拆遷安置）。原則上，該筆資金不少于拆遷安置資金的50。b) 趙村改造綜合用地以外的1600畝土地，由市城改辦土地管理處與村委會簽訂土地儲備協(xié)議，政府儲備土地市場化操作。3. 土地手續(xù)：a) 獲得改造方案的正式批復文件后，由市城改辦土地管理處將所以的集體土地轉變?yōu)閲袆潛芡恋?。b) 根據(jù)區(qū)城改辦與村民簽訂的安置協(xié)議確定安置房的面積，市城改辦審定的控制性規(guī)劃和審定的改造方案，市城改辦將改造綜合用地（65平米/人適當上浮1104843人520畝）的安置房用地約170畝，以劃

3、撥土地的性質劃撥給改造主體。c) 安置房用地主體原則上由改造公司承建或委托發(fā)包，至于是否承包開發(fā)安置房，由改造公司自行協(xié)商。但安置房建設的專項資金需進入市城改辦監(jiān)管的賬戶。d) 城中村改造首先建設安置房，安置房的建設只能正對村民還建，原則上不能對外銷售。若安置房因對外銷售導致村民意見較大，社會影響較大，市城改辦將強勢介入，勢必導致較大的開發(fā)風險。e) 將村民安置完畢后，由市城改辦通過定向掛牌出讓的方式，讓與改造公司關聯(lián)的開發(fā)公司或投資公司成功掛牌（95的成功掛牌率）。揭牌的開發(fā)公司補交土地出讓金后獲得出讓土地，進入正規(guī)的房地產開發(fā)流程。二、 拆遷安置資金的計算標準（舉例）：1. 貨幣或現(xiàn)房安置

4、的原則：趙村45萬平米的拆遷面積，其中12層的建筑面積可等面積還建，互找差價（并不是全部都是現(xiàn)房安置，有部分貨幣安置）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安置和現(xiàn)房安置的各占50左右）。2. 趙村安置面積的概況：根據(jù)現(xiàn)場實際勘察，估計趙村村民的房屋：12層房屋面積約30萬平米；3層及以上的房屋約15萬平米。3. 按照二環(huán)內成熟的碑林區(qū)城改經驗，趙村30萬平米應安置部分，現(xiàn)房安置約20萬平方米；貨幣安置約10萬平米。4. 拆遷補償面積：趙村3層及以上的房屋約15萬平米，采取拆遷補償手段。5. 趙村的拆遷補償資金貨幣安置資金（10萬平米2000元/平米3層以上約15萬平米的房屋拆遷1000元/

5、平米搬遷獎勵2萬元/戶1360戶社會保障資金28000元/人開發(fā)商承擔部分404843人）43000萬元。6. 分期拆遷的拆遷保證金：根據(jù)市城改辦的要求，趙村最多分兩期拆遷安置，我司通過工作，實際上可分3次拆遷，則每次拆遷的資金約1.5億元，拆遷保證金按30估算，約4500萬元的拆遷保證金可以獲得市城改辦對改造方案的批復文件。（況總協(xié)商的3000萬保證金，具有較強的可行性，但存在后續(xù)拆遷安置資金不足的問題，需滾動開發(fā)回籠資金）7. 安置資金：2000元/平米安置房屋面積約20萬平米4億元（安置保證金可與市城改辦協(xié)商）。安置資金主要用于房屋建設，若市城改辦關系較好，該筆保證金可以協(xié)商。8. 根據(jù)

6、碑林區(qū)成功的操作模式，拆遷安置專項資金支付和使用方式如下：f) 若委托區(qū)城改辦拆遷安置，則在簽訂委托協(xié)議時，支付拆遷安置保證金5；（一般區(qū)城改辦會配合改造主體，通過方案審批）g) 區(qū)城改辦負責獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%；h) 拆遷完畢交地時，支付拆遷資金的95。三、 安置房銷售風險：控規(guī)階段，已經確定了安置房的用地范圍和指標，若投資商將安置房對外銷售，導致村民安置無法正常進行，一方面市城改辦將強制開發(fā)商首先安置村民，導致安置房銷售無法進行；另一方面，市城改辦強制要求開發(fā)商繳清拆遷安置專項資金到監(jiān)管賬戶。若開發(fā)商資金實力有限，將無法啟動城中村項目。因此，村民和市、區(qū)級城改辦的多方面關系

7、關系到項目能否正常運作。四、 城中村房地產開發(fā)的優(yōu)惠政策：1. 城中村改造的優(yōu)惠政策：安置房免除所有規(guī)費；2. 商品房部分的優(yōu)惠政策，在改造方案審批階段根據(jù)盈虧狀況確定具體優(yōu)惠政策；a) 若可開發(fā)的土地市場價已經抵平前期拆遷安置費，則配套、人防等規(guī)費不予減免；b) 若可開發(fā)的土地市場價低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規(guī)費、稅費等方面給予減免。c) 原則上，市城改辦將保證投資商或開發(fā)商整個項目投入的1520的合理利潤。（前提是拆遷安置資金到位）五、 浐灞城改辦狀況：1. 目前，浐灞管委會剛剛成立，城中村改造辦公室與國土分局合并辦公；2. 浐灞城中村辦公室主任由區(qū)國土局負責人兼任。3. 根

8、據(jù)市城改辦介紹，目前浐灞城改辦只有2個編制人員，該片區(qū)的城中村改造處于初級階段。六、 城中村安置房銷售的市場前景1. 市場角度：以安置房名義開發(fā)，面向西安市民銷售的開發(fā)模式能否成功，取決于趙村安置房的價格優(yōu)勢。2. 趙村具有較強的市場發(fā)展前景：a) 根據(jù)浐灞生態(tài)區(qū)目前的規(guī)劃、浐灞片區(qū)招商引資的項目（2011年世界博園區(qū)、歐亞貿易區(qū)和生態(tài)居住區(qū)）、趙村與西安市的交通關系、趙村與西安市新政府的區(qū)位關系，趙村具有良好的發(fā)展前景。b) 根據(jù)西安名流房地產開發(fā)有限公司營銷經理對浐灞片區(qū)的認識，浐灞片區(qū)未來12年內，整體房屋售價達到4000元/平米是現(xiàn)實的。3. 西安本地開發(fā)商看城中村項目：a) 西安城中

9、村改造項目非常多，目前的拆遷重點是二環(huán)線內。b) 二環(huán)線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長，對政府關系要求較高。c) 考慮到房地產開發(fā)的短平快，本地資金實力一般的開發(fā)商不會投資到城中村改造上去。d) 就土地價格而言，城中村改造的土地地價相對其他渠道的土地并沒有太大的優(yōu)勢。外地開發(fā)商進入西安房地產市場，通過招拍掛拿地較難，因此轉向到“拆遷量較小的城中村或商業(yè)價值較高的城中村改造”項目，所以大連萬達廣場（城中村改造項目）、中新浐灞半島（地價便宜到七八十萬/畝）。4. 由于西安環(huán)線發(fā)展，除了傳統(tǒng)的碑林區(qū)和高新區(qū)外，南郊土地開發(fā)也成為熱土。2008年由于西安市政府北移和地鐵二號線

10、的動工建設，帶動北二環(huán)沿線的房地產走勢較好。5. 區(qū)域前景：目前，浐灞生態(tài)區(qū)的土地資源較多，城中村改造并沒有作為重點進行開發(fā)。6. 地震對西安房地產市場的影響：地震后西安房地產市場銷售放緩，但沒有出現(xiàn)大幅降價的情況?？蛻暨x購房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。由于西安歷史上發(fā)生地震的頻率很小，因此12年后，西安的高層房地產市場不會出現(xiàn)較大波動。七、 趙村改造項目的考察總結：1. 項目前景良好：a) 西安南部片區(qū)房地產開發(fā)已經非常成熟，地價、房價均達到很高的水平。西安作為漢中城市，南北方向是城市發(fā)展的重點，作為北部片區(qū)，將是政府重點發(fā)展的區(qū)域。b) 浐灞

11、生態(tài)區(qū)，作為西安未來高檔住宅、商務區(qū)，房地產發(fā)展前景良好。2. 趙村操作難度大：a) 拆遷量西安最大，45萬平米（估計）的拆遷規(guī)模，約9億元的拆遷安置投資，是趙村項目城中村改造的宏觀背景。b) 政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項目成敗的關鍵。我司對市城改辦的人脈資源有待加強。否則，拆遷安置專項資金難以達到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準，后續(xù)安置房手續(xù)及對外銷售難以實現(xiàn)。開發(fā)用地面積的最大化和優(yōu)惠政策的最大化也難以實現(xiàn)。c) 村民與村委關系至關重要：安置房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷補償困難較大，拆遷工作難以進行，安置房的銷售將受政府干預，即使政府資源可控，

12、風險仍然極大。3. 政府資源可控的前提下，實現(xiàn)安置與房地產開發(fā)滾動實施的模式。安置房的低價策略，必然導致較低的利潤空間。同時通過碑林區(qū)成熟的改造模式，增強了很多西安市民對小產權房的風險防范意識。建議采取安置房與商品房開發(fā)并舉的策略。（前提是政府資源）4. 考慮到浐灞管委會城改辦的力量薄弱，該資源可控性更強。5. 況總的尷尬：a) 改造公司1000萬的注冊資本金，前期1200萬中450萬與村委會領導的借款（很可能被村長等挪用，并沒有投入到高壓線搬遷）。b) 850萬元的前期業(yè)務費（但沒有把握市城改辦的高層資源，錢白花了）。c) 后續(xù)拆遷安置專項資金不足（按照市城改辦的要求約1。5個億，即使保證金也需要4500萬，假定況總已經協(xié)調到3000萬的拆遷保證金，取得改造方案的審批，后續(xù)拆遷工作也很難啟動。）d) 在前期投入高達5200萬元的情況下，況總才能取得政府批文。在市城改辦高層關系沒有搞定的情