控制性詳細規(guī)劃編制過程詳解

1、1 -編制過程詳解 2010年3月 2 基本概念基本概念 以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設地區(qū)的以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設地區(qū)的土地使土地使 用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置 以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，是要求，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并，并 指導修建性詳細規(guī)劃的編制指導修建性詳細規(guī)劃的編制。 控制性詳細規(guī)劃的主要任務是控制性詳細規(guī)劃的主要任務是保證公共利益保證公共利益不受侵害，包括不受侵害，包括 政府的土地收益、城市的公共環(huán)境等，最核心的內(nèi)容是對城政府的土地收益

2、、城市的公共環(huán)境等，最核心的內(nèi)容是對城 市用地的市用地的建設強度建設強度進行進行控制控制，并回答允許建什么和不允許建，并回答允許建什么和不允許建 什么、怎么建等問題。什么、怎么建等問題。 3 基本概念基本概念 中國的控制性詳細規(guī)劃是借鑒德國、美國和英國的中國的控制性詳細規(guī)劃是借鑒德國、美國和英國的Zoning （區(qū)劃）以及和香港的法定圖則的基礎上逐漸發(fā)展起來。（區(qū)劃）以及和香港的法定圖則的基礎上逐漸發(fā)展起來。 中國最早的控制性詳規(guī)：上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃中國最早的控制性詳規(guī)：上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃 4 地位與作用地位與作用 （1）控制性詳細規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實施之間銜）控制性詳細規(guī)劃是規(guī)劃與管理

3、、規(guī)劃與實施之間銜 接的重要環(huán)節(jié)。接的重要環(huán)節(jié)。 控制性詳細規(guī)劃將城市建設的規(guī)劃控制要點，用簡練、明確、適控制性詳細規(guī)劃將城市建設的規(guī)劃控制要點，用簡練、明確、適 合操作的方式表達出來，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)，合操作的方式表達出來，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)， 正確引導開發(fā)行為。正確引導開發(fā)行為。 5 地位與作用地位與作用 （2 2）控制性詳細規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機）控制性詳細規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機 銜接的關鍵層次。銜接的關鍵層次。 n 從宏觀到微觀從宏觀到微觀上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設計）；上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設計）； n 從定性到定量從定性到

4、定量控制要求深化、量化、具體化；控制要求深化、量化、具體化； n 從整體到局部從整體到局部控制指標細化、分解、落實；控制指標細化、分解、落實； 6 地位與作用地位與作用 （3 3）控制性詳細規(guī)劃是城市設計控制與管理的重要手段。）控制性詳細規(guī)劃是城市設計控制與管理的重要手段。 n 從二維到三維從二維到三維平面控制與空間控制的結(jié)合；平面控制與空間控制的結(jié)合； n 從規(guī)劃到設計從規(guī)劃到設計規(guī)劃要求與設計條件的結(jié)合；規(guī)劃要求與設計條件的結(jié)合； n 從消極到積極從消極到積極控制與引導的結(jié)合?？刂婆c引導的結(jié)合。 控制性詳細規(guī)劃將宏觀城市設計、中觀城市設計到微觀城 市設計的內(nèi)容，通過具體的設計要求、設計導則

5、以及設計標 準與準則的方式體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和 行政管理方面的權(quán)威地位使城市設計要求在實施建設中得以 貫徹落實。 7 控制性詳細規(guī)劃的基本特征控制性詳細規(guī)劃的基本特征 1、通過抽象的表達方式落實規(guī)劃意圖、通過抽象的表達方式落實規(guī)劃意圖 2、具有法律效應和立法空間、具有法律效應和立法空間 3、綜合性、綜合性 4、剛性與彈性相結(jié)合的控制方式、剛性與彈性相結(jié)合的控制方式 n 規(guī)定性與引導性的結(jié)合； n 通則式與判例式的結(jié)合； n 動態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能（兼容性規(guī)定）； n 強制性內(nèi)容的提出； 8 控制性詳細規(guī)劃內(nèi)容控制性詳細規(guī)劃內(nèi)容 （一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各

6、類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設的建 筑類型。 （二）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出 入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。 （三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則； （四）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行 交通以及其它交通設施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。 （五）根據(jù)規(guī)劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。確定 地下空間開發(fā)利用具體要求。 （六）制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。 控

7、制性詳細規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、 基礎設施和公共服務設施配套規(guī)定應當作為強制性內(nèi)容。 城市規(guī)劃編制辦法城市規(guī)劃編制辦法（自（自2006年年4月月1日起施行）第四十一條和四十二條日起施行）第四十一條和四十二條 9 關于居住用地的強制性指標關于居住用地的強制性指標 2006年6月1日關于落實新建住房比例要求的若干意見建住房2006 165號 文件中明確規(guī)定：“城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細規(guī)劃編制 工作，首先應對擬建或改造住房建設項目的居住用地明確提出住宅建筑套密 度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用 地上擁有的住宅建

8、筑面積）兩項強制性指標，指標的確定必須符合住房建設 規(guī)劃關于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比 例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設計條件，并作為土地出讓的前置條 件，落實到新開工商品住房項目?！?10 關于強制性內(nèi)容變更與調(diào)整的規(guī)關于強制性內(nèi)容變更與調(diào)整的規(guī) 定定 涉及規(guī)劃內(nèi)容重大變更的，應就調(diào)整的必要性組織論證，并必須經(jīng)原批準機關或其 規(guī)劃行政主管部門的批準，調(diào)整后的規(guī)劃必須按原報批程序進行報批。 控制性詳細規(guī)劃的強制性內(nèi)容變更主要包括下列情況： （一）改變地塊規(guī)劃用地性質(zhì)，使規(guī)劃范圍內(nèi)該類性質(zhì)的用地與原規(guī)劃同類用地總 量相差10以上； （二）超過地塊規(guī)劃建筑密度指

9、標20以上； （三）改變特定地區(qū)規(guī)劃允許的建筑高度； （四）超過地塊規(guī)劃容積率指標20以上； （五）降低地塊規(guī)劃綠地指標5以上； （六）在規(guī)劃范圍內(nèi)，取消基礎設施和公共服務設施配套項目或縮減配套指標，使 配套水平受到影響。 寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃編制與審批辦法（寧波市人民政府令第149號） 11 控制性詳細規(guī)劃需收集的基礎資控制性詳細規(guī)劃需收集的基礎資 料料 1、總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對本規(guī)劃地段的規(guī)劃要求，相鄰地段已批準的規(guī)劃 資料； 2、土地利用現(xiàn)狀，用地分類至小類（參照城市用地分類與規(guī)劃建設規(guī)劃標 準）； 3、人口分布現(xiàn)狀； 4、建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保留 建筑等

10、； 5、公共設施規(guī)模、分布； 6、工程設施及管網(wǎng)現(xiàn)狀； 7、土地經(jīng)濟分析資料，包括地價等級、土地級差效益、有償使用狀況、開 發(fā)方式等； 8、所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。 城市規(guī)劃編制辦法實施細則城市規(guī)劃編制辦法實施細則 第二十八條第二十八條 12 控制性詳細規(guī)劃的文件和圖紙 控制性詳細規(guī)劃文件 圖件由圖紙和圖則兩部分組成，控制性詳細規(guī)劃圖紙包括：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、 控制性詳細規(guī)劃圖紙。圖紙比例為1/1000-1/2000。 規(guī)劃文本（包括規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用及建筑管理規(guī)定） 附件（規(guī)劃說明及基礎資料） 13 控制性詳細規(guī)劃文本的內(nèi)容要求 1、總則：制定規(guī)劃的依據(jù)和原則，主管部門和管

11、理權(quán)限； 2、土地使用和建筑規(guī)劃管理通則：各種使用性質(zhì)用地和適建要求；建筑間距的規(guī)定；建筑 物后退道路紅線距離的規(guī)定；相鄰地段的建筑規(guī)定；容積率獎勵和補償規(guī)定；市政公用設施、 交通設施的配置和管理要求；有關名詞解釋；其他有關通用的規(guī)定。 3、地塊劃分以及各地塊的使用性質(zhì)、規(guī)劃控制原則、規(guī)劃設計要點； 4、各地塊控制指標一覽表； 控制指標分為規(guī)定性和指導性兩類。前者是必須遵照執(zhí)行者， 后者是參照執(zhí)行的。規(guī)定性指標一般為以下各項：用地性質(zhì)；建筑密度（建筑基底總面積 地塊面積）；建筑控制高度；容積率（建筑總面積地塊面積）；綠地率（綠地總面積地 塊面積）；交通出入口方位；停車泊位及其他需要配置的公共設

12、施。 指導性指標一般為以下 各項： 人口容量（人公頃）；建筑形式、體量、風格要求；建筑色彩要求；其他環(huán)境要求。 14 控制性詳細規(guī)劃圖紙的內(nèi)容要求 1、位置圖：圖紙比例不限； 2、用地現(xiàn)狀圖。圖紙比例為1100012000，分類畫出各類用地范圍（分至小類），標 繪建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀，市政公共設施現(xiàn)狀，必要時可分別繪制； 3、土地使用規(guī)劃圖。圖紙比例同現(xiàn)狀圖，畫出規(guī)劃各類使用性質(zhì)用地的范圍； 4、地塊劃分編號圖。圖紙比例15000，標明地塊劃分界線及編號（和文本中控制指標相對 應）； 5、各地塊控制性詳細規(guī)劃圖。圖紙比例為1100012000，圖紙標繪以下內(nèi)容： 規(guī)劃各 地塊的界線，標注主

13、要指標； 規(guī)劃保留建筑； 公共設施位置； 道路（包括主、次干道、支 路）走向、線型、斷面，主要控制點坐標、標高； 停車場和其他交通設施用地界線； 6、各項工程管線規(guī)劃圖。會各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點坐標和標高。 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 控規(guī)中表達城市設計內(nèi)容控規(guī)中表達城市設計內(nèi)容 同濟大學同濟大學: 廣州新城市中軸線中段控制性詳細規(guī)劃廣州新城市中軸線中段控制性詳細規(guī)劃 公共空間控制公共空間控制 高度控制高度控制 界面控制界面控制 32 控規(guī)中表達城市設計內(nèi)容控規(guī)中表達城市設計內(nèi)容 同濟大學同濟大學: 廣州新城

14、市中軸線中段控制性詳細規(guī)劃廣州新城市中軸線中段控制性詳細規(guī)劃 33 34 35 SOM: 深圳中心區(qū)深圳中心區(qū)22、231街坊城市設計街坊城市設計 調(diào)整前調(diào)整前 調(diào)整后調(diào)整后 建筑入口建筑入口 及門庭控制及門庭控制 城市設計滲透控規(guī)城市設計滲透控規(guī) 36 公共設施控制圖則公共設施控制圖則 37 地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進行地下空間的開發(fā)利用， 包括高層建筑的地下車庫、地下人行通道、地鐵車站、結(jié)合平臺 廣場的地下服務設施等，并通過有機的組織將這些地下空間串聯(lián) 起來，成為輔助服務系統(tǒng)。 38 39 40 控規(guī)編制方法 編制程序編制程序: 前期研究前期研究/用地規(guī)劃及工程規(guī)劃用地規(guī)劃及工程規(guī)劃/用地細用地細 分分/指標確定指標確定/成果編制成果編制 控制內(nèi)容控制內(nèi)容: 土地使用土地使用/建筑建造建筑建造/設施配套設施配套/行為活動行為活動 控制方式控制方式: 指標量化指標量化/條文規(guī)定條文規(guī)定/圖則標定圖則標定/城市設計城市設計 引導引導 賦值方法賦值方法: 形體模擬形體