項目八 核算其他長期資產(chǎn)、關(guān)注其他經(jīng)濟(jì)資源[稻谷書苑]

1、項目八項目八 核算其他長期資產(chǎn)、關(guān)注其他經(jīng)濟(jì)資源核算其他長期資產(chǎn)、關(guān)注其他經(jīng)濟(jì)資源 Investment Real Estates Chapter 8 Accounting 1知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求 通過本章的學(xué)習(xí)，熟悉投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)通過本章的學(xué)習(xí)，熟悉投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn) 條件、掌握投資性房地產(chǎn)的初始計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)條件、掌握投資性房地產(chǎn)的初始計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn) 換及處置的核算，了解投資性房地產(chǎn)期末有關(guān)披露事?lián)Q及處置的核算，了解投資性房地產(chǎn)期末有關(guān)披露事 項。項。 2知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 重點重點 投資性房地產(chǎn)的初始

2、計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的初始計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換及處置的 核算核算 難點難點 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 教學(xué)重點與難點教學(xué)重點與難點 3知識書苑 7 無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn) 本章適用的會計準(zhǔn)則本章適用的會計準(zhǔn)則 中國會計準(zhǔn)則中國會計準(zhǔn)則 企業(yè)會計準(zhǔn)則第企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號號投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 國際會計準(zhǔn)則國際會計準(zhǔn)則 IAS40投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 4知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)的初始計量 第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投

3、資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 5知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 任務(wù)一任務(wù)一 核算投資性房地產(chǎn)核算投資性房地產(chǎn) 一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征 （一）定義（一）定義 投資性房地產(chǎn)，是指為投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金賺取租金或或資本增值資本增值，或者兩者兼有而持，或者兩者兼有而持 有的房地產(chǎn)有的房地產(chǎn) （二）特征（二）特征 1、是一種經(jīng)營是一種經(jīng)營性性活動活動； 2、持有目的區(qū)別于自用或作為存貨的房地產(chǎn)，是為賺取租金或資、持有目的區(qū)別于自用或作為存貨的房地產(chǎn)，是為賺取租金或資 本增值，或兩者兼有；本增值，或

4、兩者兼有； 3、有兩種后續(xù)計量模式、有兩種后續(xù)計量模式 成本模式（通常）成本模式（通常）、公允價值模式、公允價值模式（滿足特定條件）（滿足特定條件） 6知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍 （一）已出租的建筑物（一）已出租的建筑物 1、 該建筑物企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)該建筑物企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán) 2、 已簽訂了租賃協(xié)議（以經(jīng)營租賃方式出租），一般從租賃協(xié)議規(guī)已簽訂了租賃協(xié)議（以經(jīng)營租賃方式出租），一般從租賃協(xié)議規(guī) 定的租賃期開始日起，才屬于已出租建筑物，特殊情況下，有證據(jù)證明企定的租賃期開始日起，才屬于已出租建筑物，特殊情況下，有證據(jù)證明企 業(yè)意圖出租的空置建筑物

5、（已達(dá)預(yù)定使用狀態(tài)）也屬于業(yè)意圖出租的空置建筑物（已達(dá)預(yù)定使用狀態(tài)）也屬于 （二二）已出租的土地使用權(quán)）已出租的土地使用權(quán) 指通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)指通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán) （三）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（三）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 閑置土地不屬于閑置土地不屬于 已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出 租的，仍作為投資性房地產(chǎn)租的，仍作為投資性房地產(chǎn) 7知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 不屬于投資性房地產(chǎn)的項目：不屬于投資性房地產(chǎn)的項目：

6、 1、自用房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn) 如出租給本企業(yè)職工居住的宿舍（因間接服務(wù)于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營）如出租給本企業(yè)職工居住的宿舍（因間接服務(wù)于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營） 2、作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、作為存貨的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） 需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)：需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)： 1、 某某項房地產(chǎn)，項房地產(chǎn)，部分自用或作為存貨出售，部分用于賺取租金或資本部分自用或作為存貨出售，部分用于賺取租金或資本 增值情形增值情形，若不同用途的部分能單獨計量和出售的，應(yīng)分別確認(rèn)為固定資若不同用途的部分能單獨計量和出售的，應(yīng)分別確認(rèn)為固定資 產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)產(chǎn)、無

7、形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn) 但用于賺取租金或資本增值部分所占比例（或面積所占比例）很大但用于賺取租金或資本增值部分所占比例（或面積所占比例）很大 （超過（超過90），可以整項確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)），可以整項確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 2、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性 房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn) 8知識書苑 注意：一房四產(chǎn) 在實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、 部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地 產(chǎn)不

8、同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn) 為固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。 9知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) （一）（一）符合定義的前提下，滿足兩個條件符合定義的前提下，滿足兩個條件 1、 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能注入企業(yè)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能注入企業(yè) 2、 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量 （二二）確認(rèn)時點確認(rèn)時點 1、已出租的土地使用權(quán)、建筑物、已出租的土地使用權(quán)、建筑物租賃期開始日租賃期開始日 2、以備經(jīng)營出租的空置建筑物、以備經(jīng)營出租的空置建筑物書面決議日

9、期書面決議日期 3、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)停止自用、準(zhǔn)備增值后停止自用、準(zhǔn)備增值后 轉(zhuǎn)讓的日期轉(zhuǎn)讓的日期 10知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 練習(xí)練習(xí) 1、下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。、下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。 A、已出租的建筑物、已出租的建筑物; B、已出租的土地使用權(quán)、已出租的土地使用權(quán) C、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) D、按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地、按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地 E、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物 2、下列不屬于企業(yè)投資性房

10、地產(chǎn)的是（、下列不屬于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的是（ ）。）。 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房以經(jīng)營租賃方式出租、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房以經(jīng)營租賃方式出租 B、企業(yè)開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn)、企業(yè)開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn) C、企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) D、房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店、房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店 11知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 練習(xí)練習(xí) 【例題【例題單選題】（單選題】（2013年）屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。年）屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。 A.已出租的建筑物已出租的建筑物 B.持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物

11、持有準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物 C.待出租的建筑物待出租的建筑物 D.計劃出租的土地使用權(quán)計劃出租的土地使用權(quán) 12知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)的計量投資性房地產(chǎn)的計量 一、外購取得的投資性房地產(chǎn)一、外購取得的投資性房地產(chǎn) 二、自行建造的投資性房地產(chǎn)二、自行建造的投資性房地產(chǎn) 三、接受投資者投入的投資性房地產(chǎn)三、接受投資者投入的投資性房地產(chǎn) 四、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)四、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1 1、按成本進(jìn)行初始計量、按成本進(jìn)行初始計量 2 2、同一企業(yè)只能采用一種模式（成本模式、同一企業(yè)只能采用一種模式（成本模式、公允價值模式公允價值模式）對）對

12、所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量 成本模式下設(shè)置賬戶成本模式下設(shè)置賬戶 公允價值模式下設(shè)置賬戶公允價值模式下設(shè)置賬戶 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值變動公允價值變動 計量原則：計量原則： 13知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 企業(yè)存在企業(yè)存在確鑿證據(jù)確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠 取得，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量取得，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時滿足：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時滿足：

13、1 1、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；、投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； 2 2、企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的、企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的 市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合 理的估計理的估計 公允價值模式適用的條件：公允價值模式適用的條件：p202 14知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 一、外購取得的投資性房地產(chǎn)一、外購取得的投資性房地產(chǎn) 按按取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。包

14、括購買價款、相關(guān)稅費和可直接 歸屬于該資產(chǎn)的其他支出歸屬于該資產(chǎn)的其他支出 成本模式：成本模式： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) （購入同時對外出租或用于資本增值） 貸：銀行存款等貸：銀行存款等 公允價值模式：公允價值模式： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)XX（成本）（成本） 貸：銀行存款等貸：銀行存款等 若企業(yè)購入自用一段時間再改為出租或增值的，可先確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無若企業(yè)購入自用一段時間再改為出租或增值的，可先確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無 形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，再轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，再轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 15知識書苑 8 投資性

15、房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 二、自行建造的投資性房地產(chǎn)二、自行建造的投資性房地產(chǎn) 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀預(yù)定可使用狀 態(tài)前態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予 以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等 建造過程中發(fā)生的建造過程中發(fā)生的非正常損失非正常損失直接計入直接計入當(dāng)期損益當(dāng)期損益（營業(yè)外支出）（營業(yè)外支出），不，不 計入建造成本計入建造成本 成本模式：成本模式：

16、 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程貸：在建工程/ /開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品 公允價值模式：公允價值模式： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)XX（成本）（成本） 貸：在建工程貸：在建工程/ /開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品 本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn) 品，類似于工業(yè)企業(yè)的品，類似于工業(yè)企業(yè)的“庫存商品庫存商品” 16知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 三、接受投資者投入的投資性房地產(chǎn)三、接受投資者投入的投資性房地產(chǎn) 投入的投入的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按投資合同或協(xié)議價格作為入賬價值（不公允的按投資合同或協(xié)議價格作為入賬價值（不公允的 除外）除外） 成本模式：

17、成本模式： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：股本貸：股本/ /實收資本實收資本 資本公積資本公積 公允價值模式：公允價值模式： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)XX（成本）（成本） 貸：股本貸：股本/ /實收資本實收資本 資本公積資本公積 17知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 一、以成本模式進(jìn)行后續(xù)計量一、以成本模式進(jìn)行后續(xù)計量 二、以公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量二、以公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量 三、后續(xù)計量模式的變更三、后續(xù)計量模式的變更 后續(xù)計量原則：后續(xù)計量原則： 同一企業(yè)只能采用同一企業(yè)只能采用一種模式一種模式 對對所有

18、投資性房地產(chǎn)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量進(jìn)行計量，一般情，一般情 況下只能采用成本模式計量，只有在滿足特定條件下可以采用公允價值模況下只能采用成本模式計量，只有在滿足特定條件下可以采用公允價值模 式計量，或者允許企業(yè)從成本模式變更為公允價值模式式計量，或者允許企業(yè)從成本模式變更為公允價值模式 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn) 換為成本模式換為成本模式 18知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 一、以成本模式進(jìn)行后續(xù)計量一、以成本模式進(jìn)行后續(xù)計量 （一）（一） 成本模式下，成本模式下，取得投資性房地產(chǎn)取得投資性房地

19、產(chǎn) （二二） 成本模式下成本模式下，應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備，應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備 如存在減值跡象如存在減值跡象， 應(yīng)按應(yīng)按 CAS資產(chǎn)減值資產(chǎn)減值 進(jìn)行減值測試，進(jìn)行減值測試， 并計提并計提 相應(yīng)減值準(zhǔn)備相應(yīng)減值準(zhǔn)備，如已計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得，如已計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得 轉(zhuǎn)回轉(zhuǎn)回 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款、在建工程貸：銀行存款、在建工程 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 19知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 宏達(dá)公司對涉及投資性房地產(chǎn)采用成

20、本計量模式進(jìn)行后續(xù)計量，發(fā) 生如下涉及投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)： 2010年3月，宏達(dá)公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日，宏 達(dá)公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫 字樓出租給乙公司，為期5年。 （1）3月15日，宏達(dá)公司實際購入寫字樓，支付價款共計1200萬元。 （2）該寫字樓按直線法計提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為0， 自2010年4月起，按月計提折舊。 （3）按租賃合同，收到承租方每月支付給甲公司租金8萬元，存入銀行。 （4）2010年12月31日，該棟寫字樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可 收回金額為1 000萬元。 20知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投

21、資性房地產(chǎn) 二、以公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量二、以公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量 采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件： 1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； 2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格 及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 21知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 二、以

22、公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量二、以公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量 不計提折舊或攤銷不計提折舊或攤銷，在資產(chǎn)負(fù)債表日，以，在資產(chǎn)負(fù)債表日，以公允價值為基礎(chǔ)公允價值為基礎(chǔ)計量，計量，公允價值公允價值 與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益 公允價值下跌時，做相反分錄公允價值下跌時，做相反分錄 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（公允價值變動公允價值變動） 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 22知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 例6-2 甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)，對涉及投資性房地產(chǎn)采用公 允價值計量模 式進(jìn)行后續(xù)計量，發(fā)生如下涉及投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)： （1）

23、2010年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定甲公司開發(fā)的一棟精裝 修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10 月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為90000000元。由于該棟 寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場而且能夠從房地產(chǎn)交 易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租 的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量； （2）2010年12月31日，該寫字樓的公允價值為92000000元； （3）2011年12月31日，該寫字樓的公允價值為93000000元。 23知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 （1）20

24、10年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字 樓并出租 借:投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 90 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 90 000 000 （2）2010年12月31日，以公允價值為基 礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價值 變動） 2 000 000 貸：公允價值變動損益 2 000 000 （3）2011年12月31日，以公允價值為基 礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價值 變動） 1 000 000 貸：公允價值變動損益 1 000 000 24知識書苑 三、后續(xù)計量模式的變更三、后續(xù)計量模式的變更 25知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 三、后續(xù)計量模式的變更

25、三、后續(xù)計量模式的變更 只能從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式只能從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式 作為會計政策變更（作為會計政策變更（追溯調(diào)整追溯調(diào)整），按計量模式變更時），按計量模式變更時公允價值與賬面價公允價值與賬面價 值的差額值的差額 調(diào)整調(diào)整期初留存收益期初留存收益 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值公允價值 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 賬面余額賬面余額 借借或貸：或貸：盈余公積盈余公積 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 26知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題

26、例題 例例6-3 甲公司將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用，甲公司將其一棟寫字樓租賃給乙公司使用， 并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。2010年年1月月1日，日， 甲公司認(rèn)為，出租給乙公司的寫字樓，其所在地的甲公司認(rèn)為，出租給乙公司的寫字樓，其所在地的 房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模 式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模 式轉(zhuǎn)換為公允價值計量模式計量。該寫字樓的原造式轉(zhuǎn)換為公允價值計量模式計量。該寫字樓的原造 價為價為90,000,000元，已提折舊元，已提折

27、舊2,700,000元，賬面價元，賬面價 值為值為87,300,000元。元。2010年年1月月1日，該寫字樓的公日，該寫字樓的公 允價值為允價值為95,000,000元。假設(shè)甲公司按凈利潤的元。假設(shè)甲公司按凈利潤的 10%計提盈余公積。計提盈余公積。 27知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 【例題多選題】（2014年）下列各項中，投資性房地產(chǎn)會計處理的表述 正確的有（）。 A.采用公允價值模式計量的可以變更為成本模式計量 B.采用成本模式計量的不需要計提減值準(zhǔn)備 C.采用公允價值模式計量的不計提折舊 D.采用公允價值模式計量的不需要計提減值準(zhǔn)備 【例題多選題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的

28、后續(xù)計量，下列說法中正確的有 （）。 A.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量 B.企業(yè)可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量 C.企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時 采用兩種計量模式 D.企業(yè)可以同時采用兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計 28知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 【例題多選題】企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量， 下列說法中正確的有（）。 A.企業(yè)應(yīng)對已出租的建筑物計提折舊 B.企業(yè)應(yīng)對已出租的土地使用權(quán)進(jìn)行攤銷 C.企業(yè)不應(yīng)對已出租的土地使用權(quán)進(jìn)行攤銷 D.企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為

29、基礎(chǔ)調(diào)整其 賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益 29知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 二、投資性房地產(chǎn)的處置二、投資性房地產(chǎn)的處置 30知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 （一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（初始計量初始計量） 1 1、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 2 2、自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) （二）投資性

30、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)（后續(xù)計量后續(xù)計量） 1 1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨 2 2、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的房地產(chǎn) 注意：注意：此轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn)此轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn) 用途發(fā)生改變而言，而非計用途發(fā)生改變而言，而非計 量模式的改變量模式的改變 企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明用途發(fā)生改變，才可作出相應(yīng)的轉(zhuǎn)換企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明用途發(fā)生改變，才可作出相應(yīng)的轉(zhuǎn)換 證據(jù)：證據(jù)：1、董事會就改變房地產(chǎn)用途的正式書面決議、董事會就改變房地產(chǎn)用途的正式書面決議 2、因用途改變而發(fā)生的實際狀態(tài)上的改變、因用途改變而發(fā)生的實際狀態(tài)上的

31、改變 31知識書苑 非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)與與投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（成本模式計量）互換（成本模式計量）互換 32知識書苑 “累計折舊累計折舊”或或 “累計攤銷累計攤銷”科目科目 “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科科 目目 “固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”或或 “無形資無形資 產(chǎn)產(chǎn)”“”“開發(fā)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn) 品品”“存貨跌價存貨跌價 準(zhǔn)備準(zhǔn)備” “投資性房地產(chǎn)累計投資性房地產(chǎn)累計 折舊（攤銷）折舊（攤銷）”科目科目 “固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或或 “無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科科 目目 “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 減值準(zhǔn)備減值準(zhǔn)備”科目科目 33知識書苑 非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)與與投

32、資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（公允價值模式計量）互換（公允價值模式計量）互換 34知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日：1、租賃期開始日、租賃期開始日 2、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期 投資性房地產(chǎn)以成本模式計量投資性房地產(chǎn)以成本模式計量投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 存貨跌價準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備 公允價值變動損益公允價值變動損益 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 其他綜合收益其他綜合收益

33、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換日的公轉(zhuǎn)換日的公 允價值小于允價值小于 賬面價值賬面價值 轉(zhuǎn)換日的公允價轉(zhuǎn)換日的公允價 值大于賬面價值值大于賬面價值 該項資產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)該項資產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn) 換計入其他綜合收益的換計入其他綜合收益的 部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益 35知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日：1、租賃期開始日、租賃期開始日 2、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期 以成本模式計量以成本模式計量以公允價值模式計量以公允價值模式計量 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊累計

34、折舊/累計攤銷累計攤銷 固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 例例7-217-21 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 累計折舊累計折舊/累計攤銷累計攤銷 固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 公允價值變動損益公允價值變動損益 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 資本公積資本公積其他資產(chǎn)公積其他資產(chǎn)公積 例例7-25/267-25/26 作為自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)

35、換日 的公允的公允 價值小價值小 于賬面于賬面 價值價值 轉(zhuǎn)換日的公允價轉(zhuǎn)換日的公允價 值大于賬面價值值大于賬面價值 該項資產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)該項資產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn) 換計入資本公積的部分換計入資本公積的部分 應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益 36知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 2008年年6月月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其擁有的寫字樓一日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其擁有的寫字樓一 幢，出租給某證券交易所用作營業(yè)用房。租賃開始日為幢，出租給某證券交易所用作營業(yè)用房。租賃開始日為7月月1日，租期日，租期5 年。寫字樓原價年。寫字樓原價5000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊10

36、00萬元。該寫字樓的公允價值萬元。該寫字樓的公允價值 為為4800元。請作出該開發(fā)公司將出租的寫字樓分別按成本模式計量和公元。請作出該開發(fā)公司將出租的寫字樓分別按成本模式計量和公 允價值計量模式計量的賬務(wù)處理允價值計量模式計量的賬務(wù)處理 1 1、以成本模式計量、以成本模式計量 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 50005000 累計折舊累計折舊 10001000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)寫字樓寫字樓 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 2 2、以公允價值模式計量、以公允價值模式計量 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓成本成本 48004800 累計折舊累計折舊100

37、01000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)寫字樓寫字樓 50005000 其他綜合收益其他綜合收益 800800 37知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 二、投資性房地產(chǎn)的處置二、投資性房地產(chǎn)的處置 以成本模式計量的資產(chǎn)的處置以成本模式計量的資產(chǎn)的處置以公允價值模式計量的資產(chǎn)的處置以公允價值模式計量的資產(chǎn)的處置 1、取得收入：、取得收入： 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 1、取得收入、取得收入 2、計算稅金、計算稅金 同左同左 2、計算稅金：、計算稅金： 借：營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交營業(yè)稅 3、結(jié)轉(zhuǎn)成本：、結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借

38、：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 （或借）（或借）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 3、結(jié)轉(zhuǎn)成本：、結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 例例7-27 4、結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益、結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益 借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 貸：其他業(yè)務(wù)成本貸：其他業(yè)務(wù)成本 5、轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出其他綜合收益其他綜合收益 借：借：其他綜合收益其他綜合收益 貸：其他業(yè)務(wù)貸：其他業(yè)務(wù)成本成本 例例7-28 38知

39、識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 例例6-4 甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本 模式計量。模式計量。2010年年12月月31日租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙日租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙 公司，合同價款為公司，合同價款為30 000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該 棟寫字樓的成本為棟寫字樓的成本為28 000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊3 000萬元。萬元。 借借:銀行存款銀行存款 300 000 000 貸貸:其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入

40、 300 000 000 借借:其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）30 000 000 貸貸:投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)-寫字樓寫字樓 280 000 000 39知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 例例6-5 甲公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年年3月月10日，甲公司與乙公日，甲公司與乙公 司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙公司使用，租賃期司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙公司使用，租賃期 開始日為開始日為2010年年4月月15日。日。2010年年4月月1

41、5日，該寫字樓的賬面余額日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為萬元，公允價值為47 000萬元。萬元。2010年年l2月月31日，該項投資性房地日，該項投資性房地 產(chǎn)的公允價值為產(chǎn)的公允價值為48 000萬元。萬元。2011年年6月月15日租賃期屆滿，甲公司收回日租賃期屆滿，甲公司收回 該項投資性房地產(chǎn)，并以該項投資性房地產(chǎn)，并以55 000萬元出售，出售款項已收訖。甲公司采萬元出售，出售款項已收訖。甲公司采 用公允價值模式計量。用公允價值模式計量。 40知識書苑 8 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例題例題 【例題多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的錯誤說法有（）。 A.已采用公允價值模式計

42、量的投資房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn) 為成本模式 B.投資性房地產(chǎn)公允價值模式下取得的處置收入記入營業(yè)外收入 C.以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)在計提減值準(zhǔn)備后不得在其價值 恢復(fù)時轉(zhuǎn)回 D.同一企業(yè)可以同時采用兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計 量 41知識書苑 42知識書苑 學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過本章學(xué)習(xí)，你應(yīng)能夠：通過本章學(xué)習(xí)，你應(yīng)能夠： n了解無形資產(chǎn)的分類以及無形資產(chǎn)的定義；了解無形資產(chǎn)的分類以及無形資產(chǎn)的定義； n熟練掌握無形資產(chǎn)的確認(rèn)與計量；熟練掌握無形資產(chǎn)的確認(rèn)與計量； n掌握無形資產(chǎn)的攤銷方法以及無形資產(chǎn)出售和報掌握無形資產(chǎn)的攤銷方法以及無形資產(chǎn)出售和報 廢的核算；廢的核算； 43知識

43、書苑 案例導(dǎo)入：案例導(dǎo)入：一字萬金一字萬金隆平高科的無形資產(chǎn)隆平高科的無形資產(chǎn) 袁隆平農(nóng)業(yè)高科技股份有限公司（隆平高科袁隆平農(nóng)業(yè)高科技股份有限公司（隆平高科000998000998）是）是 由湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院作為主要發(fā)起人，聯(lián)合湖南雜交水稻研由湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院作為主要發(fā)起人，聯(lián)合湖南雜交水稻研 究中心、湖南東方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司、袁隆平先生等共同發(fā)起設(shè)究中心、湖南東方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司、袁隆平先生等共同發(fā)起設(shè) 立的，主要從事以雜交水稻、雜交辣椒、西甜瓜為主的高科立的，主要從事以雜交水稻、雜交辣椒、西甜瓜為主的高科 技農(nóng)作物種子、種苗的培育、繁殖和推廣銷售。技農(nóng)作物種子、種苗的培育、繁殖和推廣銷售。 該公司

44、的特別之處就在于其的一項無形資產(chǎn)，是我國著該公司的特別之處就在于其的一項無形資產(chǎn)，是我國著 名科學(xué)家袁隆平先生的名字。根據(jù)公司和袁隆平先生簽訂的名科學(xué)家袁隆平先生的名字。根據(jù)公司和袁隆平先生簽訂的 協(xié)議，袁隆平先生同意在股份公司存續(xù)期間將其姓名用于股協(xié)議，袁隆平先生同意在股份公司存續(xù)期間將其姓名用于股 份公司的名稱和公司股票上市時的股票簡稱，公司則向袁隆份公司的名稱和公司股票上市時的股票簡稱，公司則向袁隆 平先生支付姓名權(quán)使用費平先生支付姓名權(quán)使用費580萬元。萬元。 袁隆平是中國工程院院士、袁隆平是中國工程院院士、“世界雜交水稻之父世界雜交水稻之父”，以，以 他幾十年在雜交水稻方面的研究成果

45、，為解決我們這個泱泱他幾十年在雜交水稻方面的研究成果，為解決我們這個泱泱 大國大國12億人口的吃飯問題，起了舉足輕重的作用。而億人口的吃飯問題，起了舉足輕重的作用。而“袁隆袁隆 平平”這三個字的品牌價值，據(jù)有關(guān)資產(chǎn)評估事務(wù)所的評估，這三個字的品牌價值，據(jù)有關(guān)資產(chǎn)評估事務(wù)所的評估， 達(dá)達(dá)1008.9億元。億元。 44知識書苑 本章結(jié)構(gòu)與要點：本章結(jié)構(gòu)與要點： 取得取得持有持有處置處置 q無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 的內(nèi)容的內(nèi)容 q無形資產(chǎn)的無形資產(chǎn)的 入賬價值入賬價值 q無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 的轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓 q無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 的攤銷的攤銷 q無形資產(chǎn)的無形資產(chǎn)的 期末計價期末計價 45知識書苑 第一節(jié)第一節(jié)

46、無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 一、無形資產(chǎn)的內(nèi)容一、無形資產(chǎn)的內(nèi)容 1.概念：指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨 認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。 （1）不具有實物形態(tài) （2）具有可辨認(rèn)性 商譽的存在無法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性； （3）屬于非貨幣性（長期資產(chǎn)支出在受益期攤 銷） 46知識書苑 確認(rèn)條件確認(rèn)條件 該資產(chǎn)的該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)很可能流入企業(yè) 該資產(chǎn)的該資產(chǎn)的成本成本能夠能夠可靠地計量可靠地計量 任務(wù)一任務(wù)一 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 47知識書苑 2。無形資產(chǎn)的內(nèi)容。無形資產(chǎn)的內(nèi)容 資產(chǎn)名稱資產(chǎn)名稱 專利權(quán)專利權(quán) 商標(biāo)權(quán)商標(biāo)權(quán) 土地使用權(quán)土地使用權(quán) 第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 特許權(quán)

47、特許權(quán) 著作權(quán)著作權(quán) 非專利技術(shù)非專利技術(shù) 48知識書苑 二、無形資產(chǎn)的初始計量二、無形資產(chǎn)的初始計量 無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。 （一）外購無形資產(chǎn)（一）外購無形資產(chǎn) 外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費以及外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費以及 直接歸屬于使該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。直接歸屬于使該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。 49知識書苑 例：甲公司例：甲公司2007年年3月月10日從某研究所購買一專利權(quán)，雙日從某研究所購買一專利權(quán)，雙 方協(xié)商確定的價款方協(xié)商確定的價款200萬元，在辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，支付律萬元，

48、在辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，支付律 師費用師費用0.8萬元。萬元。 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn) 2 008 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 2 008 000 50知識書苑 （二）投資者投入（二）投資者投入 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn) （投資各方確認(rèn)價值投資各方確認(rèn)價值） 貸：實收資本（股本）貸：實收資本（股本） 資本公積資本公積 任務(wù)一任務(wù)一 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 51知識書苑 區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出 研究階段支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時計入當(dāng)期損益研究階段支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時計入當(dāng)期損益 開發(fā)階段支出，符合一定條件時，可資本化開發(fā)階段支出，符合一定條件時，可資本化 （三）自行

49、開發(fā)無形資產(chǎn)（三）自行開發(fā)無形資產(chǎn) 52知識書苑 區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出 （三）自行開發(fā)無形資產(chǎn)（三）自行開發(fā)無形資產(chǎn) 53知識書苑 n1.研究階段研究階段 研究是指為獲取并理解新的科學(xué)或技術(shù)知識而進(jìn)行研究是指為獲取并理解新的科學(xué)或技術(shù)知識而進(jìn)行 的獨創(chuàng)性的有計劃調(diào)查。研究階段是探索性的，為進(jìn)一的獨創(chuàng)性的有計劃調(diào)查。研究階段是探索性的，為進(jìn)一 步開發(fā)活動進(jìn)行資料及相關(guān)方面的準(zhǔn)備，已進(jìn)行的研究步開發(fā)活動進(jìn)行資料及相關(guān)方面的準(zhǔn)備，已進(jìn)行的研究 活動將來是否會轉(zhuǎn)入開發(fā)、開發(fā)后是否會形成無形資產(chǎn)活動將來是否會轉(zhuǎn)入開發(fā)、開發(fā)后是否會形成無形資產(chǎn) 等均具有較大的不確定

50、性。等均具有較大的不確定性。 企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項目研究階段的支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項目研究階段的支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā) 生時計入當(dāng)期損益（管理費用）。生時計入當(dāng)期損益（管理費用）。 n2.開發(fā)階段開發(fā)階段 開發(fā)是指在進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果開發(fā)是指在進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果 或其他知識應(yīng)用于某項計劃或設(shè)計，以生產(chǎn)出新的或具或其他知識應(yīng)用于某項計劃或設(shè)計，以生產(chǎn)出新的或具 有實質(zhì)性改進(jìn)的材料、裝置、產(chǎn)品等。相對于研究階段有實質(zhì)性改進(jìn)的材料、裝置、產(chǎn)品等。相對于研究階段 而言，開發(fā)階段應(yīng)當(dāng)是已完成研究階段的工作，在很大而言，開發(fā)階段應(yīng)當(dāng)是已完成研究階段的工作，在很大 程度上具備

51、了形成一項新產(chǎn)品或新技術(shù)的基本條件。程度上具備了形成一項新產(chǎn)品或新技術(shù)的基本條件。 54知識書苑 首先，在首先，在“研發(fā)支出研發(fā)支出”科目中歸集科目中歸集 期末，對于不符合資本化條件的研發(fā)支出，期末，對于不符合資本化條件的研發(fā)支出， 轉(zhuǎn)人當(dāng)期管理費用；符合資本化條件但尚未完轉(zhuǎn)人當(dāng)期管理費用；符合資本化條件但尚未完 成的開發(fā)費用，繼續(xù)保留在成的開發(fā)費用，繼續(xù)保留在“研發(fā)支出研發(fā)支出”科目科目 中，待開發(fā)項目完成達(dá)到預(yù)定用途形成無形資中，待開發(fā)項目完成達(dá)到預(yù)定用途形成無形資 產(chǎn)時，再將發(fā)生的實際成本轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)。產(chǎn)時，再將發(fā)生的實際成本轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)。 55知識書苑 企業(yè)自行開發(fā)無形資產(chǎn)發(fā)生的研發(fā)支

52、出企業(yè)自行開發(fā)無形資產(chǎn)發(fā)生的研發(fā)支出 借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出費用化支出（不滿足資本化條件的）費用化支出（不滿足資本化條件的） 研發(fā)支出研發(fā)支出資本化支出（滿足資本化條件的資本化支出（滿足資本化條件的 ） 貸：原材料、銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等貸：原材料、銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 達(dá)到預(yù)定用途形成無形資產(chǎn)的達(dá)到預(yù)定用途形成無形資產(chǎn)的 借：無形資產(chǎn)（按借：無形資產(chǎn)（按“研發(fā)支出研發(fā)支出資本化支出資本化支出”科目的余額）科目的余額） 貸：研發(fā)支出貸：研發(fā)支出資本化支出資本化支出 期（月）末，將期（月）末，將“研發(fā)支出研發(fā)支出費用化支出費用化支出”科目歸集的費用化支出金額科目歸集的費用化支出金額 轉(zhuǎn)入

53、管理費用轉(zhuǎn)入管理費用 借：管理費用借：管理費用 貸：研發(fā)支出貸：研發(fā)支出費用化支出費用化支出 賬務(wù)處理圖示賬務(wù)處理圖示 56知識書苑 【案例】 n20072007年年1 1月月1 1日，甲公司的董事會批準(zhǔn)研發(fā)某項新日，甲公司的董事會批準(zhǔn)研發(fā)某項新 技術(shù)，該公司董事會認(rèn)為，研發(fā)該項目具有可靠技術(shù)，該公司董事會認(rèn)為，研發(fā)該項目具有可靠 的技術(shù)和財務(wù)等資源的支持，并且一旦研發(fā)成功的技術(shù)和財務(wù)等資源的支持，并且一旦研發(fā)成功 將降低該公司的生產(chǎn)成本。該公司在研究開發(fā)過將降低該公司的生產(chǎn)成本。該公司在研究開發(fā)過 程中發(fā)生材料費用程中發(fā)生材料費用6 000 0006 000 000元、人工費用元、人工費用3

54、 000 3 000 000000元、使用其他無形資產(chǎn)的攤銷費用元、使用其他無形資產(chǎn)的攤銷費用500 000500 000元元 以及其他費用以及其他費用2 000 0002 000 000元，總計元，總計11 500 00011 500 000元元 ，其中，符合資本化條件的支出為，其中，符合資本化條件的支出為5 000 0005 000 000元。元。 20072007年年1212月月3131日，該項新技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途日，該項新技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途 。 57知識書苑 n（1 1）發(fā)生研發(fā)支出）發(fā)生研發(fā)支出 借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出費用化支出費用化支出6 500 0006 500 000 資

55、本化支出資本化支出5 000 0005 000 000 貸：原材料貸：原材料6 000 0006 000 000 應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬3 000 0003 000 000 銀行存款銀行存款2 000 0002 000 000 累計攤銷累計攤銷500 000500 000 n（2 2）20072007年年1212月月3131日，該項新型技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途日，該項新型技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途 借：管理費用借：管理費用6 500 0006 500 000 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)5 000 0005 000 000 貸：研發(fā)支出貸：研發(fā)支出費用化支出費用化支出6 500 0006 500 000 資本化支

56、出資本化支出5 000 0005 000 000 58知識書苑 【例例】某企業(yè)自行研究開發(fā)一項新產(chǎn)品專利技術(shù)，在研某企業(yè)自行研究開發(fā)一項新產(chǎn)品專利技術(shù)，在研 究開發(fā)過程中發(fā)生材料費究開發(fā)過程中發(fā)生材料費40 000 000元、人工工資元、人工工資10 000 000元，以及其他費用元，以及其他費用30 000 000元，總計元，總計80 000 000元，元， 其中，符合資本化條件的支出為其中，符合資本化條件的支出為50 000 000元，期末，該元，期末，該 專利技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途。專利技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途。 59知識書苑 研發(fā)支出研發(fā)支出研發(fā)支出研發(fā)支出銀行存款銀行存款 60知識書苑 【

57、思考思考】京東方集團(tuán)公司自行開發(fā)并按京東方集團(tuán)公司自行開發(fā)并按 法律程序申請取得一項專利無形資產(chǎn)。法律程序申請取得一項專利無形資產(chǎn)。 該專利在研究過程中發(fā)生的材料費用該專利在研究過程中發(fā)生的材料費用 100萬元、直接參與開發(fā)人員的工資費萬元、直接參與開發(fā)人員的工資費 用用200萬元，開發(fā)過程中符合資本化條萬元，開發(fā)過程中符合資本化條 件的費用件的費用1 000萬元；依法取得專利權(quán)時萬元；依法取得專利權(quán)時 發(fā)生了注冊費發(fā)生了注冊費200萬元、律師費萬元、律師費10萬元。萬元。 61知識書苑 n企業(yè)合并取得的無形資產(chǎn) n非貨幣性資產(chǎn)交換取得的無形資產(chǎn) n債務(wù)重組取得的無形資產(chǎn) n將在后續(xù)章節(jié)或后續(xù)

58、課程中講述，此處不再 贅述。 62知識書苑 三、三、 無形資產(chǎn)的后續(xù)計量無形資產(chǎn)的后續(xù)計量 （一）無形資產(chǎn)后續(xù)計量的原則（一）無形資產(chǎn)后續(xù)計量的原則 使用壽命為使用壽命為有限的有限的應(yīng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合應(yīng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合 理攤銷理攤銷 使用壽命不確定的使用壽命不確定的不攤銷不攤銷 無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益期無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益期 限的，應(yīng)當(dāng)視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)限的，應(yīng)當(dāng)視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn) 63知識書苑 無形資產(chǎn)的使用壽命為有限的，應(yīng)當(dāng)估計該使用壽無形資產(chǎn)的使用壽命為有限的，應(yīng)當(dāng)估計該使用壽 命的年限或者構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量等類似計量單位命的年限或者構(gòu)成

59、使用壽命的產(chǎn)量等類似計量單位 數(shù)量。數(shù)量。 （1）無形資產(chǎn)來源于合同性權(quán)利或是其他法定權(quán)利，）無形資產(chǎn)來源于合同性權(quán)利或是其他法定權(quán)利， 而且合同規(guī)定或法律規(guī)定有明確的使用年限。而且合同規(guī)定或法律規(guī)定有明確的使用年限。 無形資產(chǎn)使用壽命不應(yīng)超過合同性權(quán)利或其他法定無形資產(chǎn)使用壽命不應(yīng)超過合同性權(quán)利或其他法定 權(quán)利的期限；合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利能夠在到權(quán)利的期限；合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利能夠在到 期時因續(xù)約等延續(xù)，且有證據(jù)表明企業(yè)續(xù)約不需要期時因續(xù)約等延續(xù)，且有證據(jù)表明企業(yè)續(xù)約不需要 付出大額成本，續(xù)約期應(yīng)當(dāng)計入使用壽命。付出大額成本，續(xù)約期應(yīng)當(dāng)計入使用壽命。 （2）合同或法律沒有規(guī)定使用壽命

60、的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜）合同或法律沒有規(guī)定使用壽命的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜 合各方面因素判斷，以確定無形資產(chǎn)能為企業(yè)帶來合各方面因素判斷，以確定無形資產(chǎn)能為企業(yè)帶來 經(jīng)濟(jì)利益的期限。例如，與同行業(yè)的情況進(jìn)行比較、經(jīng)濟(jì)利益的期限。例如，與同行業(yè)的情況進(jìn)行比較、 參考?xì)v史經(jīng)驗、或聘請相關(guān)專家進(jìn)行論證。參考?xì)v史經(jīng)驗、或聘請相關(guān)專家進(jìn)行論證。 64知識書苑 使用壽命使用壽命 有限的有限的 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 攤銷攤銷 使用壽命估計使用壽命估計估計使用壽命或構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量估計使用壽命或構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量 攤銷期間攤銷期間自可供使用至不再為無形資產(chǎn)自可供使用至不再為無形資產(chǎn) 攤銷方法攤銷方法反映無形資產(chǎn)價值實現(xiàn)方式反映無