房地產投資分析報告講解

1、房地產投融資實務課程結業(yè)報告題 目 杭州市“綠城西溪融莊”投資分析報告姓名顧玲班級系（部）經營管理系得分2015年6月9日目錄一、項目概況 1（一）地理位置 1（二）項目簡介 2二、投資環(huán)境分析 2（一）硬環(huán)境分析 2（二）軟環(huán)境分析 5三、市場分析 9（一）需求分析 9（二）供給分析 12（三）價格分析 13四、項目競爭性及SWO分析 14（一）競爭樓盤分析 14（二）項目 SWO分析 16五、投資成本分析 17（一）開發(fā)成本估算 17（二）總成本費用分攤 20六、項目財務效益及指標分析 21（一）資金籌措及投資計劃 21（二）靜態(tài)財務分析 23（三）動態(tài)盈利分析 25七、敏感性及投資風險分

2、析 27（一）敏感性分析 27（二）投資風險分析 28參考文獻 31附件 32杭州市“綠城西溪融莊”投資分析報告房地產經營與估價12 (1)班 顧玲內容摘要：綠城西溪融莊，是由融創(chuàng)、綠城兩大地產巨鱷在杭州聯(lián)手打造的第 一個高端精品項目，項目位于西溪板塊核心，距離西溪濕地國家公園300米，三 面環(huán)水，擁享西溪絕版景觀資源及便捷的生活配套， 是西溪乃至整個杭城都極為 稀缺的低層低密度高端住品，本文將通過投資環(huán)境分析、房地產市場分析、財務 分析、項目敏感性分析及風險分析對項目做一份投資潛力分析報告，并分析出“綠城西溪融莊”的投資潛力，為項目投資商提供參考。關鍵詞：環(huán)境分析 市場分析 財務分析 投資決

3、策分析一、項目概況(一)地理位置項目位于杭州市荊長大道與文二西路口南側 300米，西城廣場以西4.5公里, 文一、文二西路可直達；距離市中心文教區(qū)僅15分鐘車程。此外，周邊天目山路、 荊長大道、繞城公路等輔助道路體系完善。周邊商業(yè)配套齊全，西溪印象城、海 港城、西城廣場、保利國際影城、西溪悅榕莊、西溪喜來登度假酒店就在附近。 毗鄰國家西溪濕地公園，自然景觀優(yōu)美?？烧f綠城西溪融莊地理位置絕佳。圖1:區(qū)位交通圖（二）項目簡介綠城西溪融莊，是由融創(chuàng)、綠城兩大地產巨鱷在杭州聯(lián)手打造的第一個高 端精品項目，也是綠城在留莊、翡翠城、溪上玫瑰園、西溪誠園后入駐西溪的第 5個項目。項目位于西溪板塊核心，距離西

4、溪濕地國家公園僅300米，三面環(huán)水，擁享西溪絕版景觀資源。周邊海港城、西溪印象城、西溪慢生活街區(qū)、淘寶城等 眾多商業(yè)配套環(huán)飼，浙大紫荊港、綠城育華等名校云集。綠城西溪融莊，提粹綠城兩大經典產品一一玫瑰系經典法式排屋、法式花園洋房。法式排屋，秉承綠城10余年別墅營造經驗，以法國經典官邸及宮廷建 筑為原型，是綠城城市別墅的經典代表作品之一。法式花園洋房，以綠城平層官邸經典之作留莊為建筑形態(tài)摹本，是西溪乃至整個杭城都極為稀缺的低層低 密度高端住品。項目類型為住宅，產權70年；建筑面積124151平方米，占地面積59360平方 米，總戶數435;容積率為1.3 ;綠化率為30%項目特色為公園地產。二、

5、投資環(huán)境分析（一）硬環(huán)境分析1. 杭州市基礎設施環(huán)境2014年，全市實現地區(qū)生產總值9201.16億元，比上年增長8.2 %。其中第一 產業(yè)增加值274.36億元，第二產業(yè)增加值 3858.9億元，第三產業(yè)增加值 5067.9 億元，分別增長1.8 %、8.1 %和8.5 %。人均生產總值103757元，增長7.7 %。按 國家公布的2014年平均匯率折算，為16891美元。三次產業(yè)結構由上年的 3.1 :42.6 : 54.3 調整為 2014年的 3.0 : 41.9 : 55.1。2014年全年杭州市完成基礎設施投資1005.53億元，增長18%。地鐵建設力 度加大，2號線東南段開通運營

6、，4號線首通段建成。城市快速路初步成網，彩虹 快速路濱江段、秋石三期高架主線、東湖路一德勝路立交建成通車；蕭山機場高 速公路改建、文一路地下通道、環(huán)城北路地下通道、紫之隧道等重大工程加速推 進。大江東、下沙、之江等新城的市政基礎設施和公共服務設施項目建設加快。 奧體博覽城國際博覽中心項目主體結構通過驗收，主體鋼結構安裝完成。市政配套的進一步完善，對于房地產行業(yè)的發(fā)展也是明顯利好。（數據來源于杭州統(tǒng)計調查信息網）2. 杭州市交通配套近年來，杭州市加大了交通設施的建設力度，2014年杭州地鐵2號線東南段全線貫通，1號線下沙延伸段和4號線首通段車站主體工程完工。地鐵累計完成工 程投資393.19億元

7、，其中2013年完成78.11億元，整治建設延安路、同協(xié)路、之 江東路等城市主次干道130條，打通斷頭路13條。德勝高架、彩虹大道（濱江段） 全線貫通。城西污水處理廠（一期）主體工程建成。閑林水庫大壩主體工程完工。副城、組團與主城交通連接進一步改善， 綜合承載力提高。地鐵和高架的交通網 絡覆蓋率大大提升，也將縮短杭州其它區(qū)域與主城區(qū)的距離， 對于看重區(qū)位條件 的客戶來說，也解決了本項目位于余杭區(qū)并非主城區(qū)的這一顧慮。 下附杭州交通 線路圖。（數據來源于杭州統(tǒng)計調查信息網）E1.磁里W122埜甲X山狼j乘羋悅州HI扶娃丨% a *樂呻 wvrl悔NIK知8鼻啊0J林州西;祇（n農于烏牡田G 人坤

8、雯L總fB6256173S66BSO220Q28Q12G413人空嚴g9179i&sea131631497017&4619O2圖2-3余杭區(qū)人口狀況圖2014年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 45329元，增長10.0%;人均生活 消費支出為32668元，增長12.3%。年末，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為34.76平方米。農村居民人均純收入為26581元，增長11.3%;人均生活消費支出為22521 元，增長11.8%。農村居民人均住房建筑面積為 64.05平方米。年末，城鄉(xiāng)居民 儲蓄余額823.52億元，比年初增長13.7%;人均儲蓄余額達9.01萬元。朋氏收入星200920102011201

9、220132014圖2-4余杭區(qū)居民收入分布圖從村屆民人均可支配畑 t元 咖詬民人均可（元I余杭區(qū)人口在不斷的增長，這表明了該區(qū)域具有人氣；另外一方面，收入水 平、消費水平比較高，這意味著該區(qū)域有較強的購買力。綜合以上杭州市余杭區(qū)整個硬的投資環(huán)境，軟的經濟環(huán)境和政策環(huán)境等因素 分析，隨著杭州城市規(guī)劃步伐的加快，市場容量潛力的進一步挖掘，在余杭區(qū)投 資地產，高檔住宅是人們居住的理想環(huán)境與享受性住房的方向。三、市場分析（一）需求分析1. 余杭區(qū)成交量分析杭州良好的城市環(huán)境，高品質的居住氛圍，吸引著各地的人到杭州來買房定 居，同時還有較為寬松的戶籍政策，良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，這些都在支撐著杭州的房 產需求

10、量；而項目所在地余杭區(qū)也是未來杭州向外擴張的重點區(qū)域，下表是來自杭州市余杭統(tǒng)計調查信息網2014年全年數據，統(tǒng)計數據顯示去年一年整個余杭 區(qū)商品房供應及成交情況：表3-1杭州市余杭區(qū)2014年商品房交易情況主要指標累計增長%一、商品房供應情況商品房預售面積（萬平方米）538.1719.2商品房預售套數（套）5250234.2一、商品房成交情況商品房成交量（套）308258.8成交面積（萬平方米）330.696.8成交金額（億元）346.65-0.4商品房成交均價（兀/平方米）10482-6.7據數據表明，杭州市余杭區(qū)去年一年商品房成交情況良好，成交量增長了8.8%,總共成交套數為30825,在

11、限購令解除以及央行不斷降息的利好環(huán)境下, 相信日后余杭區(qū)對商品房的需求還將持續(xù)上漲。2. 本項目戶型產品分析本項目戶型主要為137-148平方米，屬于再改產品，杭州市此類產品 2014 年全年新增供應88萬方，同比下降26%成交97萬方，同比下降11%成交均 價20128元/卅，同比下降2%自限購取消后，成交量明顯回升，成交均價出 5 月受個盤影響外全年表現平穩(wěn)。表3-2杭州市場住宅成交結構圖(表來源于漢嘉數據庫)盹萬郵下80-90 萬90-110 萬丄丄0萬”15OJ51旳萬2002皿萬MOD萬抽0萬400萬:芻飛弼上肌方譙下17S21522605271S513182090371162350

12、739022S5563290&0OS20434S290-120J?2151147713151510S5175S4241810720-詢方115155B172928721757362&132530213mw14111836340293770771672M32180-2506132162232398417124S19224M100010175181530S1718S41885555448564M1MH993930433003011I09S7百血根據上圖可看出，戶型在120-140方、價格在200-300萬商品房成交套數最 高，為3628,此類結構的住宅占領的市場份額最大，而本項目正是屬于該類戶 型

13、結構的住宅，符合廣大消費者的需求。其次本項目還擁有別墅戶型，主要為295平方米，屬于低密度住宅，此類住 宅在2014年，主要以消化庫存為主，整體均價回落。低密度市場2014年新增供 應39.36萬方，同比下降16%成交43.4萬方，同比增長17%整體均價24831 元/川，同比下降12%出11月份有大量推盤外，全年基本處于消化前期庫存 狀態(tài)，受政策利好與推盤量雙層影響，2014年11月成交量促增，拉升了全年整 體成交量。可看出本項目產品受消費者歡迎。3. 項目客戶群分析(1)項目市場定位本項目是一個高端精品項目，項目位于西溪板塊核心，距離西溪濕地國家公 園僅300米，三面環(huán)水，擁享西溪絕版景觀

14、資源。周邊生活配套，教育資源優(yōu)越。 建筑類型為法式排屋，法式花園洋房，綠城平層官邸經典之作極為稀缺的低層低 密度高端住品。F表為項目面積及戶型配比：表2-3項目戶型面積配比表戶型面積（M2）比例平面形式二房二廳30024%三層空間三房二廳125 - 13017%平面137 - 14540%平、錯層150 - 15513%平面四房二廳160 - 1656%平、錯層（2）項目客戶定位：一般來講，可以按照以下幾種分類進行細分：A、以購買戶型分： 購買二房三層別墅的客戶，屬于承價能力較高，有一定財富積累的客戶， 年齡多為30歲以上，具有高額的收入，購買目的一般為改善型。購房心理以休閑享受和商品偏好為主

15、 三房在中年夫婦（子女已上學）和部分經濟條件好的青年夫妻為主，年 齡集中在40歲左右，收入較高，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè)為主，購房心理 多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑 享受（各類休閑設施比較齊全）為主。 四房及四房以上的房子，總價較高，客戶來源較為復雜，也更為狹小， 可能來自中年夫婦家庭結構和極少數青年夫妻， 甚至是單身貴族。但都是經濟實 力雄厚，追求時尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購房心理 以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。B、按區(qū)域和職業(yè)可分一般來說有以下幾種： 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)

16、有成者或私營企業(yè)主； 外地投資的私營老板，外資企業(yè)高級管理人員； 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險以及高科技人士； 本市區(qū)企事業(yè)單位中高層領導和主管； 本市區(qū)政府部門公務員；以上中主要以購買三房為主， 少量是二房、四房和復式單位的目標 客戶群。是購買二房單位的主要目標客戶群。中有部分會購買四房，躍復式單位。（二）供給分析1. 余杭區(qū)固定資產投資分析根據杭州市余杭統(tǒng)計調查信息網 2014年年度統(tǒng)計數據顯示，隨著全區(qū)商務 樓宇和商業(yè)綜合體建設力度的不斷加強，今年房地產開發(fā)投資繼續(xù)延續(xù)上年度高 速增長勢頭，至9月底已累計完成投資254.17億元，增長42.4 %，增速較上年 全年提高3.

17、1個百分點，較今年一季度和上半年分別提高 31.2和6.4個百分點。 對全部投資增長的貢獻率達 70.8 %,拉動全部投資提速17.2個百分點。占全部 投資比重由上年同期的40.5 %，提高到目前的46.5 %，較上年全年提高4.6個 百分點。整個余杭區(qū)對房地產投資的力度還是很大的，未來余杭區(qū)房地產市場的供應還是相當充裕，下表是數據的詳細分布：表3-3杭州市余杭區(qū)2014年固定資產投資比重主要指標累計增長%固定資產投資總額690.6821.01.第一產業(yè)0.61239.52.第二產業(yè)119.911.33.第三產業(yè)570.1626.1按統(tǒng)計口徑分1.房地產開發(fā)投資309.2028.8其中：住宅投

18、資212.2414.62.項目（單位）投資381.4815.4其中：生產性服務業(yè)投資52.85-16.9其中：產業(yè)投資203.573.52.余杭區(qū)商品房供應情況根據杭州房管局網站最新數據統(tǒng)計，2015年杭州市區(qū)新建商品房的批準預售 套數為2102套，建筑面積234560.12平方米，新建商品房新增供應套數和面積均 為近5年內最高。從可售房源來看，2015年現階段杭州市余杭區(qū)新建商品房可售套數56087套，其中住宅44467套。F面為余杭區(qū)可售套數數據，數據來源于透明售房網:區(qū)域可售套教可害面租（萬）預售套數預售面積預售金額（萬）1瞬副算237362BA 440201 除.551629.6149

19、W02.0I余航組團15072186 44092396 S69215276.4810626104 990161519.751763. M1711604.81塘棲組團642562.240182.7539.22344739. 99全區(qū)56081623 110465036.6028.0691L.IS67.9J圖3-1余杭區(qū)商品房數據從新增供應量來看，雖然2015年房地產開發(fā)投資同比增幅明顯回落， 但商品 房潛在供應量仍然十分可觀。根據2009-2013年杭州市區(qū)土地出讓資料測算，過 去5年年均出讓土地可建筑面積達145萬平方米，這些已出讓土地逐步形成的潛在 供應量仍然充足。（三）價格分析1. 余杭區(qū)

20、五常板塊價格分析綠城西溪融莊位于杭州市余杭區(qū)五常板塊，上圖為余杭區(qū)五常板塊 2014 年下半年成交套數及價格走勢，從圖上可看出，該板塊成交套數不斷上升，成交 均價較為平穩(wěn)，波動不大，值得投資。2. 本項目價格分析項目位于西溪版塊核心，距離西溪濕地國家公園僅 300米，三面環(huán)水，坐擁 西溪絕版景觀資源，是由融創(chuàng)、綠城在杭州聯(lián)手打造的第一個高品質項目， 價格 比周邊競品略高，但是本項目為綠城產品，綠城口碑在杭州具有絕對的優(yōu)勢，因（價格此，參考其他競品項目，西溪融莊的最后估算價格也具有很強的性價比。 估算詳見下文財務分析）四、項目競爭性及SWOT分析（一）競爭樓盤分析1. 同價位對比“保利香檳國際”

21、樓盤位置在申花板塊核心，北臨申花路，東至化工路，南至方家北路，臨近 地鐵2、5號線（規(guī)劃）站點，周邊多條公交線路到達。位于城西繁華中心，杭州核心區(qū)域申花板塊。區(qū)域內高檔社區(qū)集聚，大型商業(yè)中心銀泰、印象城、美凱龍等相繼入駐，同時擁有優(yōu)越的教育資源，完善 的生態(tài)、生活、娛樂、醫(yī)療等配套設施及交通體系。香檳國際臨近地鐵2、5號線站點，咫尺城市主題公園、教育配套、距浙大紫金港校區(qū)僅2公里。法式名流公館，由五幢art-deco典藏高層圍合布局，形成大尺度中庭景觀； 主入口營造酒店式大堂尊崇入口； 140-160卅臻MA）主力戶型，首呈城市中心， 在大氣的居住尺度中，更給居家空間以延展性； “和樂優(yōu)家”管

22、家式服務，為香 檳品味人士量身打造。2. 同區(qū)域對比一一“萬科西廬”萬科西廬位于杭州西湖區(qū)，毗鄰西溪國家濕地公園，是萬科繼西溪蝶園之后 又一深耕西溪之作。項目規(guī)劃排屋、多層花園洋房、小高層和高層公寓。一期總 建筑面積約為22萬方，規(guī)劃打造與西溪濕地自然融合的高端人文住區(qū)，主力戶 型為89方三房、138方三房、175方四房。基于萬科對于西溪地理文脈的尊重和 深度理解，項目獨創(chuàng)建筑新風格，在當前杭州房地產市場可謂獨樹一幟。 項目繼 續(xù)萬科精裝修工程，升級原有精工性能，在居住功能上更具人性化。具體項目對比信息如下表:表4-1項目對比表樓盤名稱綠城西溪融莊保利香檳國際萬科西廬當前價格估算均價20000

23、元/平米均價18999元/平米均價23000元/平米綜合評價西溪景觀資源，大型商 業(yè)配套眾多，低密度住區(qū)，交通便捷優(yōu)越的教育資源完善 的生活配套設施及交 通體系，未來配套豐 富，保利樓盤品質有保 證。西溪濕地旁萬科精裝修房源， 宜居性較咼，項目位于文一西 路上，交通較為便利。樓盤位置杭州市荊長大道與文二西路口南側 300米申花板塊核心，北臨申 花路，東至化工路，南 至方家北路文一西路和崇義路交叉口西北方向交通狀況位于西城廣場以西4.5公里，文一、文二 西路直達；距離市中心 文教區(qū)15分鐘車程。 周邊天目山路、荊長大 道、繞城公路等輔助道 路體系。臨近地鐵2、5號線（規(guī) 劃）站點，周邊多條公 交

24、線路到達24,25,42,43,9,K203,K189,K215,K186,K194。建筑類型聯(lián)排，低層，多層高層雙拼，聯(lián)排，多層，小高層，高層主力戶型三居室、四居室、別墅二居室、三居室、四居 室三居室、四居室優(yōu)勢1.西溪濕地2.交通便 捷3低密度4.品牌 住區(qū)品牌開發(fā)商，申花板 塊，戶型可送面積多1、萬科品牌，實力開發(fā)商 2、 西溪濕地旁，居住環(huán)境極佳3、文一西路上，交通便捷劣勢疋位咼端，客群單一樓盤比較小周邊配套還有待完善物業(yè)費1.68元/月/平方米2.5元/月/平方米3.2元/月/平方米3. 對比小結從上面對比表可得出以下結論：（1）本項目所在板塊一一五常板塊，毛坯價格在16000-17

25、000元/平米左右, 相比之下，西溪融莊的地理位置及開發(fā)商品牌更為優(yōu)越，價格符合理價格。（2）交通位置較為便利，距離市中心近。（3）項目容積率低，住宅舒適度高。（4）物業(yè)費用低于另外兩個項目，較為實惠。（5）周邊配套比其他兩個項目齊全，生活便利。（6）三面環(huán)水，擁有稀缺西溪濕地景觀資源，總體采用中軸對稱的景觀布局，居住環(huán)境優(yōu)越（二）項目SWO分析優(yōu)勢：1. 擁有稀缺西溪濕地景觀資源，低密度住區(qū)2. 項目周邊配套齊全，教育，醫(yī)療，商業(yè)生活和工作配套一應俱全3. 開發(fā)商名氣大，品牌住區(qū)4. 規(guī)劃地鐵5號線與項目直線距離500米，出行方便5. 項目三面環(huán)水，擁有稀缺西溪濕地景觀資源，總體采用中軸對稱

26、的景觀布局，整個小區(qū)人車分流，小區(qū)布局合理不足：1定位相對高端，客群單一2. 項目學區(qū)為未來科技城小學，但是師資力量還沒有確定，對于考慮學區(qū)房 的客戶可能存在一定影響機會：1. 政府對于未來科技城的規(guī)劃和開發(fā)，將會給項目帶來增值2. 未來科技城居民收入穩(wěn)定，并逐年上升，有較強的購買力3. 未來科技城交通覆蓋面廣，未來發(fā)展?jié)摿Υ?. 毗鄰國家西溪濕地公園及阿里巴巴淘寶城，極具人氣，未來升值潛力巨大5. 杭州限購松綁，為部分有能力的消費者提供機會威脅：1. 杭州目前存量房數量大，購買力有限2. 投資的風險大，消費者都在觀望五、投資成本分析（一）開發(fā)成本估算開發(fā)成本包括：土地費用、前期工程費、建安工

27、程費、基礎設施費、公建配 套設施費、不可預見費、開發(fā)期間稅費、期間費用等項目全部成本和費用投入， 但不包括銷售期間稅費。1. 土地費用開發(fā)商擬通過招標方式獲得項目建設用地，62100.00萬元2. 前期工程費前期工程費包括：規(guī)劃設計費、勘察費、可行性研究費、籌建開辦費。具體 測算如下表：表5-1前期工程費估算表序號項目計算依據計算過程計價（萬兀）1規(guī)劃設計費建安工程費x 3%27809.82 X 3%834.292可行性研究費建安工程費X 0.3%27809.82 X 0.3%83.433水文、地質勘察費建安工程費X 0.3%27809.82 X 0.3%83.434籌建開辦費建安工程費x 2

28、%27809.82 X 2%556.20合計1557.353. 基礎設施費表5-2 基礎設施費估算表序號項目計算依據單價金額（萬元）1供電工程124151.0050.00620.762供水工程124151.0018.00223.473排污工程124151.0018.00223.474煤氣工程124151.0010.00124.155室外管線費用124151.008.0099.326道路廣場工程124151.0011.00136.577綠化及環(huán)境藝術124151.0050.00620.768變電站、煤氣調壓 站、水泵房124151.001.1013.66合計2062.154. 建安工程費表5-3

29、 住宅建安工程費用組成（每平方米建筑面積造價）項目住宅（元/平方米）項目住宅（元/平方米）項目住宅（元/平方米）樁基礎110.00消防20.00監(jiān)理費10.00單體土建1750.00智能化470.00大門130.00電梯100.00質監(jiān)費10.00建安工程費用組成（每平方米建筑面積造價）=2240元/平方米建安工程費：2240X 124151/10000= 27809.82 萬元5. 公建配套設施費表5-4公建配套設施費估算表序號項目建筑面積（mf）單價（元/m2）計算過程（X）金額（萬兀）1幼兒園10000180010000X 180018002社區(qū)門診500015005000X150075

30、03文化活動中心10000120010000X120012004居委會500012005000X12006005游泳場500010005000X10005006體育娛樂場地500010005000X10005007垃圾壓縮站10006001000X600608球類場地50005005000X5002509變電站10005001000X5005010煤氣調壓站10005001000X5005011公廁10004001000X40040合計580058006. 不可預見費按照1-5項費用之和的5%來估算。不可 預見費=（62100.00+1557.35+2062.15 +27809.82+ 580

31、0）X 5%= 4966.47 萬元7. 開發(fā)期間稅費主要是營業(yè)稅及附加，為銷售收入（詳見后表6-3 ）的5.55%，該項目開發(fā)期間稅費共為27000萬元8. 期間費用期間費用包括：管理費用、財務費用、銷售費用。其中，管理費用為土地取 得成本、建安工程費、前期工程費、基礎及配套設施費之和的5%具體計算如下：（1）管理費用取前1-5項費用的5%來估算。管理費用=(62100.00+1557.35+2062.15 +27809.82+ 5800 )X 5%= 4966.47 萬 元（2）財務費用本項目財務費用共計3750萬元，詳見表6-2借款償還表（3）銷售費用表5-5銷售費用估算表序號項目計算依

32、據計算過程金額（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入的2%248302 X 2%4966.042銷售代理費銷售收入的2%248302 X 2%4966.043其他銷售費 用銷售收入的1%248302 X 1%2483.02合計248302 X 5%12415.1注：銷售收入根據第二部分中項目銷售和租賃收入測算的表2.3計算結果計因此期間費用共計：4966.47+ 3750 + 12415.1 = 21131.57 萬元（二）總成本費用分攤投資總額二土地成本+前期工程費+建安工程費+公共設施費+基礎設施費+不 可預見費+開發(fā)期間稅費+期間費用=62100+1557.35+27809.82+580

33、0+2062.15+4912.45+27000+21131.57 =152373.34 萬元即總投入152373.34萬元，投資單位成本分攤除建安工程費、銷售稅費外，其 余按總建筑面積平均分攤。表5-6投資成本費用估算匯總及分攤表序號成本項目總額（萬元）計算依據單位成本（元/平方米）1土地成本6210062100/1241515001.972前期工程費1557.351557.35/124151125.443基礎設施費2062.152062.15/124151166.104建安工程費32279.26實際成本2600.005公共設施費58005800/124151467.176不可預見費4912.

34、454912.45/124151395.687開發(fā)期間稅費2700027000/1241512174.777期間費用管理費用4912.454912.45/124151395.68財務費用37503750 /124151302.05銷售費用37500銷售收入*5%37500注：建安工程費按照實際成本計算，銷售費用按照實際銷售收入5%計算，其余費用按照可銷售總建筑面積平均分攤成本費用六、項目財務效益及指標分析（一）資金籌措及投資計劃1. 資金籌措與投資計劃確定資金籌措渠道，并完成投資計劃與資金籌措表。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款， 三是銷售房收入用于再投資部分

35、。本項目開發(fā)商投入自有資金5.2億元作為啟動 資金，另需向銀行貸款3億元用于投資，剩余7億元由銷售收入補充，總投資為 152373.34萬元，約為15.2億元。土地費用2012年末一次性投入，財務費用根據借款償還表支付，其余費用2013年末投入60% 2014年抹投入40%表6-1投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目建設經營期合計2012201320141投資總額152373.3462100.0080411.5754629.461.1土地成本62100.0062100.000.000.001.2前期工程費1557.350.00934.41622.941.3基礎設施費2062.150.0012

36、37.29824.861.4建安工程費32279.260.0019367.5612911.701.5公建配套設施費5800.000.003480.002320.001.6不可預見費4912.450.002947.471964.981.7開發(fā)期間稅費81000.000.0048600.0032400.001.8管理費用4912.450.002947.471964.981.9財務費用（貸款利息）0.00897.371620.000.001.10銷售費用37500.000.0022500.0015000.002 資金籌措82000.0042000.0028000.002.1自有資金52000.000

37、.000.002.2借款30000.000.000.002.3預售收入0.0042000.0028000.002. 貸款本金的償還及利息支付本項目擬于2012年借款3億元，每年支付當年利息，2014年末一次性還本 付息，貸款年利率為5%表6-2 借款償還表單位：萬元序號項目名稱建設經營期201220132014合計1借款及還本付息1.1年初借款本息累計0030000300001.2本年借款0300000300001.3本年應計利息02250150037501.4年底還本付息0225031500337501.5年末借款累計03000030000600002借款償還資金來源2.1利潤0031500

38、315002.2折舊費02250022502.3攤銷費00003. 項目銷售收入估算本項目采用市場比較法，根據周邊的樓盤估算各類物業(yè)的售價，具體如下： 保利香檳國際樓盤位置在申花板塊核心，北臨申花路，東至化工路，南至方家北路，臨近地鐵2、5號線（規(guī)劃）站點，周邊多條公交線路到達。交付標 準為毛坯，專家分析合理價格為均價18999元/平米，萬科西廬位于杭州西湖區(qū)， 毗鄰西溪國家濕地公園，項目規(guī)劃排屋、多層花園洋房、小高層和高層公寓，交 付標準為精裝，專家分析合理價格為均價 23000元/平米，本案與這兩個樓盤具 有可比性，考慮本項目開發(fā)商為本土知名房企綠城，但為毛坯交付，故取綜合優(yōu)缺點及參考競品

39、項目均價，本項目均價為20000元/卅。項目可售面積124151 卅，則銷售收入估算為萬元248302萬元。 銷售平均單價：20000元/平方米 銷售收入估算：124151X 20000/10000=248302萬元（二）靜態(tài)財務分析1. 稅金計算住宅銷售稅金及附加估算詳見下表:表6-3銷售稅金及附加表序號項目建設經營期年收入（萬兀）201220132014合計銷售收入0148981.2099320.80248302.001銷售稅金及附加016015.4810676.9926692.471.1營業(yè)稅0744.91496.601241.511.2城市維護建設稅010428.686952.4617

40、381.141.3教育費附加04469.442979.627449.061.4交易管理費0148.9899.32248.301.5交易印花稅074.4949.66124.151.6防洪工程維護費0148.9899.32248.302土地增值稅01489.81993.212483.02合計033520.7722347.1855867.95注：營業(yè)稅按照銷售收入的5%計算城市維護建設稅為營業(yè)稅的7%教育費附加為營業(yè)稅的3%印花稅且按銷售收入的0.05%計算交易管理費按銷售收入的0.1%計算防洪工程維護費各地征收標準不同，暫且按銷售收入的0.1%計算土地增值稅簡化計算：按照銷售收入的 1%+算。2. 靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表見下表：表6-4損益表序號項目建設經營期合計2012.002013.002014.001銷售收入（見表6-1 ）0.00148981.2099320.802483022總成本費用 （見卜表）0.0091424.0060949.34152373.343銷售稅金及附加（