以房抵款合同的效力

1、最高院判例：教你如何簽訂合法的“以房抵款”協(xié)議【案件導(dǎo)讀】人們在進行民間借貸時，借款人為了使自己的債權(quán)有保證，往往會要求貸款 人提供一定的抵押擔(dān)保，而這抵押擔(dān)保大多數(shù)是不動產(chǎn)。借款人為了方便，圖省 事，又常常會在雙方簽訂的協(xié)議中有“若貸款人到期無法償還貸款，則不動產(chǎn)歸 出借人所有”類似的約定，該類約定屬于“流押”條款,因其違反了法律強制性規(guī)定 而無效?！景盖楹喗椤?007年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂十四份商品房買賣合同， 主要約定朱俊芳向嘉和泰公司購買當(dāng)?shù)匕偻﹫@小區(qū)十號樓 14套商鋪等。同日嘉 和泰公司將該十四份合同辦理了銷售備案登記手續(xù)， 并于次日向朱俊芳出具兩張 總額1035455

2、4元的銷售不動產(chǎn)發(fā)票。2007年1月26日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂一份 借款協(xié)議，主要約定： 嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬元，期限至2007年4月26日；嘉和泰公司 自愿將其開發(fā)的當(dāng)?shù)匕偻﹫@小區(qū)十號樓商鋪抵押給朱俊芳，抵押的方式為和朱俊芳簽訂商品房買賣合同，并辦理備案手續(xù)，開具發(fā)票，如嘉和泰公司償還借款， 朱俊芳將抵押手續(xù)（合同、發(fā)票、收據(jù)）退回，如到期不能償還，嘉和泰公司將以 抵押物抵頂借款，雙方互不支付對方任何款項等。 該合同簽訂后，朱俊芳向嘉和 泰公司發(fā)放了 1100萬元借款，嘉和泰公司出具了收據(jù)。至 2007年4月26日, 嘉和泰公司未能償還該借款。后朱俊芳訴至法院，請求確認朱俊芳

3、與嘉和泰公司簽訂的十四份商品房買 賣合同有效，判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同?！緺幾h焦點】1、本案雙方是民間借貸合同關(guān)系還是商品房買賣合同關(guān)系；2、借款協(xié)議中到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不支付對 方任何款項的約定是否違反法律的強制性規(guī)定。【最咼院意見】一、法律關(guān)系的性質(zhì)：十四份商品房買賣合同涉及的款項和借款協(xié)議涉及的款項，在數(shù)額 上雖有差額，但雙方當(dāng)事人對于十四份商品房買賣合同所涉款項和借款協(xié) 議所涉款項屬同一筆款項并無異議。也就是說雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后 簽訂了十四份商品房買賣合同和借款協(xié)議，且在太原市房地產(chǎn)交易所辦 理了十四份商品房買賣合同銷售備案登記手續(xù)。根據(jù)中華人民

4、共和國合同 法第三十二條規(guī)定當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或 蓋章時合同成立。第四十四條第一款規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。 案涉十四份商品房買賣合同和借款協(xié)議均為依法成立并已生效的合同。 本案雙方當(dāng)事人實際上就同一筆款項先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個法律 關(guān)系，案涉商品房買賣合同與借款協(xié)議屬并立又有聯(lián)系的兩個合 同。二、雙方約定是否有效關(guān)于借款協(xié)議中如到期不能償還，或已無力償還，乙方 （嘉和泰公司） 將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項的約定是否違反法律的強制性規(guī)定問題。中華人民共和國擔(dān)保法第四十條規(guī)定訂立抵押合同時， 抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約

5、定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵 押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。中華人民共和國物權(quán)法第一百八十六條 規(guī)定抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù) 時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。這是法律上禁止流押的規(guī)定。禁止流抑的立法目的 是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質(zhì)上的不公平。本案借款協(xié)議 中如到期不能償還，或已無力償還，乙方（嘉和泰公司）將用以上抵押物來抵頂借 款，雙方互不再支付對方任何款項的約定，并非法律上禁止的流押條款。朱俊 芳要想取得借款協(xié)議所稱的抵押物即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過履行案 涉十四份商品房買賣合同實現(xiàn)。正基于此，朱俊芳在本案一審提出的訴訟請 求也是確認十四份商品房買賣合同有效，判令嘉和泰公司履行商品房買賣合 同。因此，雙方在協(xié)議中的約定有效?！韭蓭熞庖姟吭诒景钢校p方約定嘉和泰公司無法償還借款的情況下， 雙方履行商品房 買賣合同，通過履行商品房買賣合同的方式取得房屋的所有權(quán)，并且朱俊 芳的訴訟請求即是請求確定商品房買賣合同的效力，并要求履行商品房買 賣合同，規(guī)避了法律的強制性規(guī)定，通過這種擔(dān)保方式使自己的債權(quán)受到合法 保護。-可編輯修改-歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行資料可以編輯修改使用資料可以編輯修改使用致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設(shè)計、計劃書、