（房地產(chǎn)）方案設計管理流程

1、方案設計管理流程編號：jh-op-sj02版號：a/0頁碼：第 9 頁 共9頁方案設計管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準人1. 流程概況流程目的為規(guī)范公司項目方案設計階段的操作流程，加強對此階段各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，確保設計質(zhì)量、進度和控制成本。流程范圍公司開發(fā)項目在政府控規(guī)基礎上進行的項目規(guī)劃方案設計階段的工作；政府未進行規(guī)劃的地塊進行規(guī)劃、報批和報建。定義規(guī)劃設計方案：是城市規(guī)劃管理部門提供的規(guī)劃設計條件和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該項目的要求。流程主導部門規(guī)劃設計部流程參與部門規(guī)劃設計部、營銷策劃部、成本管理部、工程管理部、財務管理部上游流程名稱下游流程名稱子流

2、程名稱概念設計管理流程初步設計管理流程材料設備選型定板管理流程部門流程中承擔職責規(guī)劃設計部1. 負責編寫規(guī)劃方案設計任務書、建筑方案設計任務書2. 負責根據(jù)“項目設計計劃”編寫實施階段設計管理工作計劃3. 負責設計過程中設計方案調(diào)整、設計成果的管理4. 負責組織對相關部門、外部專家對建筑設計方案的評審5. 負責提供景觀設計師、室內(nèi)設計師所需的設計圖紙工程管理部（報建）1. 負責了解當?shù)卣_發(fā)操作流程2. 負責獲取當?shù)馗黝惖胤叫缘慕ㄔO法規(guī)3. 負責提供當?shù)馗髡块T對項目開發(fā)的要求及規(guī)劃要點4. 負責了解市政總體規(guī)劃趨勢，對方案設計提出設計建議5. 負責提供除規(guī)劃要點以外的地塊周邊相關資料6.

3、 負責向規(guī)劃設計部提交政府部門對項目建筑單體方案的批文7. 負責向規(guī)劃設計部提交政府部門對項目總體規(guī)劃方案的批文營銷策劃部/工程管理部1. 參加規(guī)劃方案、建筑單體評審2. 參加對實施戶型方案評審成本管理部1. 負責提供規(guī)劃方案、建筑方案設計成本限額（成本測算）2. 負責對方案設計進行設計概算3. 負責項目成本概算，以及項目投資收益的經(jīng)濟評價公司領導1. 設計總監(jiān)審核、總經(jīng)理審批方案設計任務書2. 設計總監(jiān)審核、總經(jīng)理審批方案設計單位招標文件3. 參與設計單位招標和競標評審和會簽4. 設計總監(jiān)審核、總經(jīng)理審批方案設計成果總經(jīng)理辦公會1. 負責對規(guī)劃方案設計、建筑方案設計的設計單位的競標方案進行聽

4、證在確保設計品質(zhì)的前提下控制設計周期（參考值）序號設計階段起始點結(jié)束點基準值（工作日）備注1 概念規(guī)劃設計招投標項目可研報告通過投資委員會聽證后確定概念設計單位及概念設計方案15（30）括號內(nèi)數(shù)字適用于“大盤”。其他均適用于一般項目。當大盤設計分期實現(xiàn)時，以當期設計規(guī)模為準概念設計確定概念設計單位后概念規(guī)劃設計完成20（40）概念規(guī)劃調(diào)整概念規(guī)劃設計完成項目策劃報告調(diào)整完成102實施方案方案設計招標項目策劃報告調(diào)整完成確定方案設計單位20（30）方案設計確定方案設計單位后方案設計完成25（50）方案調(diào)整方案設計完成報批方案圖完成10初步設計報批方案圖完成實施方案成果完成303施工圖實施方案成果

5、完成主體施工圖成果完成45總計主體施工圖成果完成175（245）1、 設計招投標：多數(shù)項目采用設計招投標的形式，基準值以招投標周期為參考。設計招投標的前段為設計與策劃互動的時間，由地區(qū)公司自行設定。2、 擴初成果（初步設計）：包括報批擴初文本、示范區(qū)策劃案及材料部品清單等，詳見設計管理階段實施方案成果標準；3、 施工圖成果：包括報建施工圖（即正式施工圖，不允許報建施工圖與正式施工圖為2套圖的情況）及材料及部品定板、定樣等，詳見設計管理施工圖成果標準；4、 “大盤”是指建筑面積300000平方米以上（包括300000平方米）的樓盤；5、 本表為日歷日。2. 流程圖3. 工作程序 規(guī)劃設計3.1

6、規(guī)劃方案設計任務書的編制和審批3.1.1規(guī)劃設計部設計資料收集：1）項目發(fā)展小組提供項目可行性研究報告、項目策劃報告2）工程管理部提供建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點及當?shù)卣飨嚓P部門的地方性法規(guī)、政府規(guī)章、規(guī)范標準等3）成本管理部提供方案設計成本限額4）規(guī)劃設計部提供“初勘報告”3.1.2規(guī)劃設計部根據(jù)設計資料編寫規(guī)劃方案設計任務書、設計管理工作計劃，并落實確定規(guī)劃指標，規(guī)劃指標應包含以下內(nèi)容：1）土地面積2）建筑容積率3）建筑密度4）綠化率5）建筑控制高度6）退界條件7）設計限額指標8）設計成果要求9）完成時間3.1.3規(guī)劃設計部組織相關部門和人員參與規(guī)劃方案設計任務書評審。營銷策劃部、成本

7、管理部、工程管理部、分管領導參與評審。3.1.4規(guī)劃設計部負責整理評審紀要，并填報設計任務書會簽表，規(guī)劃設計部、營銷策劃部、工程管理部以及分管領導參與會簽，總經(jīng)理辦公會聽證、總經(jīng)理審批后執(zhí)行。規(guī)劃設計部負責將評審意見落實到最終版的設計任務書中。3.1.5規(guī)劃方案設計任務書審批通過后由規(guī)劃設計部提交所選擇的設計單位進行項目規(guī)劃方案設計。3.2 規(guī)劃方案設計過程管理及成果評審3.2.1按招標管理流程組織設計單位招標。3.2.2規(guī)劃設計部安排設計單位人員現(xiàn)場勘察并描述現(xiàn)場概況。3.2.3規(guī)劃設計部安排設計中期交流，及時溝通解決設計過程中的問題，保證按計劃和設計要求深化完3.2.4善設計，并負責對設計

8、單位提交的設計成果的初審和簽收。3.2.5規(guī)劃設計部組織外部專家和內(nèi)部評審會對設計單位提交的設計成果進行評審并提出改進意見。3.2.6規(guī)劃設計部、營銷策劃部、成本管理部、工程管理部以及分管領導參加評審并形成決議。3.2.7由規(guī)劃設計部整理總結(jié)，形成規(guī)劃方案設計評審紀要（參見項目實施方案評審技術評價表），并填報設計評審表，相關人員會簽。3.2.8規(guī)劃設計部負責整理并向設計單位提交修改意見，設計單位根據(jù)評審意見對規(guī)劃方案進行調(diào)整完善。規(guī)劃設計部經(jīng)理負責評審決議在設計方案中的落實。3.3 規(guī)劃設計方案成果確定3.3.1規(guī)劃設計部對設計單位修改調(diào)整后規(guī)劃方案設計進行審核簽收。規(guī)劃設計部、營銷策劃部、成

9、本管理部、工程管理部以及分管領導在設計評審表上會簽，由總經(jīng)理辦公會聽證、總經(jīng)理審批后定稿。3.4 項目成本概算3.4.1成本管理部對設計概算進行審核，對方案設計成果超出項目目標成本測算的，提出成本建議并提交評審會進行方案修改或增加成本預算。3.4.2財務管理部根據(jù)審核后的設計概算進行項目總成本概算。財務負責對該階段項目總成本組織成本概算、投資收益修正，并形成下階段預控目標成本。3.5 規(guī)劃設計報批報建3.5.1規(guī)劃設計部將審批后的規(guī)劃方案設計資料提交工程管理部進行報建。3.5.2工程管理部按計劃時間完成規(guī)劃方案的報批報建。3.5.3工程管理部按時向規(guī)劃設計部提交規(guī)劃方案設計批復文件，規(guī)劃設計部

10、根據(jù)批復情況進行建筑方案設計工作。3.6 由規(guī)劃設計部負責“規(guī)劃方案設計”與“建筑方案設計”程序的流轉(zhuǎn)和工作協(xié)調(diào)。建筑方案設計3.7 建筑方案設計任務書的編制和審批3.7.1規(guī)劃設計部收集整理以下建筑方案設計資料：1）規(guī)劃方案和公司內(nèi)部評審意見；2）工程管理部提供政府部門規(guī)劃審批通過批文；3）項目策劃報告（包括：戶型建議、公建配套單體建議）；4）建設標準水平的確定（建設地點、建設規(guī)模、占地面積、建筑標準、主要設備、配套設施等）；5）項目內(nèi)容和要求（包括規(guī)劃、建筑、結(jié)構、水、電、暖通、環(huán)保等專業(yè)的基本要求）；6）成本管理部提供設計成本限額。3.7.2規(guī)劃設計部根據(jù)設計資料編寫建筑方案設計任務書。

11、3.7.3規(guī)劃設計部組織相關部門和人員進行建筑方案設計任務書評審。規(guī)劃設計部、成本管理部、營銷策劃部、工程管理部、分管領導、總經(jīng)理參與評審。3.7.4規(guī)劃設計部負責整理評審紀要，并填報設計任務書會簽表，規(guī)劃設計部、成本管理部、營銷策劃部、工程管理部以及分管領導參與會簽，總經(jīng)理辦公會聽證、總經(jīng)理審批后執(zhí)行。規(guī)劃設計部負責將評審意見落實最終版的設計任務書中。3.7.5建筑方案設計任務書審批通過后由規(guī)劃設計部提交所選擇的設計單位進行建筑方案設計。3.8 建筑方案設計過程管理及成果評審3.8.1規(guī)劃設計部將建筑方案設計任務書提交設計單位。3.8.2并安排設計中期交流，及時溝通解決設計過程中的問題。保證

12、按計劃和設計要求深化完善設計，并負責對設計單位提交設計成果的初審和簽收。3.8.3設計單位按照建筑方案設計任務書要求完成建筑方案設計，提交規(guī)劃設計部。3.8.4進行建筑方案設計評審1）外部專家評審a) 規(guī)劃設計部根據(jù)“公司建筑方案設計確認成果要求”準備資料：經(jīng)濟指標文件、圖紙文件和單體工作模型。b) 規(guī)劃設計部組織召開建筑設計方案專家評審會，形成方案意見。2）公司內(nèi)部評審a)規(guī)劃設計部組織成本管理部、營銷策劃部、工程管理部、分管領導參加建筑方案評審并形成決議。b)由規(guī)劃設計部整理總結(jié)，形成建筑方案設計評審紀要（參見項目實施方案評審技術評價表），并填報設計評審表、實施戶型確認表，各相關人員會簽。

13、3.8.5規(guī)劃設計部負責整理并向設計單位提交評審意見，設計單位根據(jù)評審意見對建筑方案進行調(diào)整完善。規(guī)劃設計部負責評審決議在設計方案中的落實。3.9 建筑方案設計成果確定3.9.1設計單位完成建筑方案設計的調(diào)整完善并提交設計成果，由規(guī)劃設計部簽收。3.9.2規(guī)劃設計部對設計單位修改調(diào)整后規(guī)劃方案設計進行審核定稿。規(guī)劃設計部、成本管理部、營銷策劃部、工程管理部經(jīng)理以及分管領導在設計評審表上會簽，由總經(jīng)理辦公會聽證、總經(jīng)理審批后定稿。3.10 項目成本概算3.10.1成本部對設計概算進行審核，成本管理部復核。對設計概算超出項目目標成本測算的，提出成本意見并提交評審會進行方案修改或增加成本預算。3.10.2成本管理部負責將審核后的設計概算提交財務管理部進行項目總成本概算。財務管理部負責對該階段項目總成本組織成本概算、投資收益修正，并形成下階段預控目標成本。財務管理部審核。3.11 報批報建3.11.1工程管理部負責將建筑方案設計向政府部門報建，通過后向規(guī)劃設計部提交報建批文，進行初