畢業(yè)設(shè)計(jì)可行性研究計(jì)算書(shū)

1、2012屆學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)材料（六）計(jì)算書(shū)姓 名： 學(xué) 號(hào)： 院、系、部： 建筑工程系 專業(yè)班級(jí)： 工程管理專業(yè) (1) 班 指導(dǎo)教師： 王艷麗 目 錄第一章投資估算11.1建安工程費(fèi)11.2銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃21.3投資使用計(jì)劃與資金籌措21.4投資估算表3第二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)52.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)52.1.1其他費(fèi)用依據(jù)相關(guān)的費(fèi)率指標(biāo)52.1.2銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金52.2融資前財(cái)務(wù)分析62.2.1 靜態(tài)投資回收期72.2.2 動(dòng)態(tài)投資回收期72.2.3 凈現(xiàn)值72.3融資后財(cái)務(wù)分析82.3.1盈利能力分析82.3.2財(cái)務(wù)平衡與償債能力分析9第三章 風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析113.1盈虧能力分析113

2、.2敏感性分析113.2.1單因素變化評(píng)價(jià)指標(biāo)變化計(jì)算表113.2.2 敏感度系數(shù)計(jì)算16第一章 投資估算1.1建安工程費(fèi)采用安徽省住宅房屋同本建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件基本相同項(xiàng)目的指標(biāo)，進(jìn)行建筑安裝工程費(fèi)的估算。見(jiàn)下表1-1“單方建安工程費(fèi)估算表”。 表1-1單方建安工程費(fèi)估算表 項(xiàng)目名稱造價(jià)建筑面積平米造價(jià)建筑面積*平米造價(jià)（平方米）（元/平方米）工程總造價(jià)一土方工程598981.54436913.5二土建工程64965089.8443691464.2三安裝工程7396312.344369166.7總計(jì)72960383.6443691644.4土方工程部分1分項(xiàng)費(fèi)用536864.94436912

3、.12措施費(fèi)用26621.4443690.63其他費(fèi)用0443690.04規(guī)費(fèi)13310.7443690.35稅金22184.5443690.5合計(jì)598981.54436913.5土建工程部分1分部費(fèi)用40389100.744369910.32措施費(fèi)用13270767.944369299.13其他費(fèi)用6451252.644369145.44規(guī)費(fèi)2156333.44436948.65稅金2520159.24436956.864965089.8443691464.2安裝工程部分1分部費(fèi)用6495621.644369146.42措施費(fèi)用346078.2443697.83其他費(fèi)用0443690.04

4、規(guī)費(fèi)283961.6443696.45稅金270650.9443696.17396312.344369166.71.2銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃商業(yè)配套在2014年預(yù)售出55%，第二年售完。價(jià)格按每平方米10000元計(jì)算；住宅樓銷售從項(xiàng)目建設(shè)一年就預(yù)售出按總面積的80%，第二年售出按總面積的20%。價(jià)格按每平方米7900元計(jì)算。其中建筑總面積為443691平方米，商鋪11925平方米，住宅32444平方米。見(jiàn)下表1-2 “銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表” 表1-2 銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 銷售期間項(xiàng)目20142015銷售面積（）銷售收入銷售面積（）銷售收入銷售計(jì)劃合計(jì)3251427063.45 118521

5、0492.31 住宅2595520504.4564895126.31商鋪6559 6559536653661.3投資使用計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目的自有資金至少為總投資的30%，所以暫定為11451.03萬(wàn)元，第一年注入9413.23萬(wàn)元，第二年注入2037.8萬(wàn)元。 見(jiàn)下表1-3 “投資使用計(jì)劃與資金籌措”。表1-3 投資使用計(jì)劃與資金籌措 單位 ：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資26324.9810293.087897.487976.46157.961.1不含財(cái)務(wù)費(fèi)用24745.389898.187423.67423.61.2財(cái)務(wù)費(fèi)用1579.6394.9473.8

6、8552.86157.962資金籌措53962.4611000800020852.0414110.422.1資本金9000600030002.2預(yù)售收入34962.4620852.0414110.422.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款10000500050001.4投資估算表根據(jù)各費(fèi)率及所給的計(jì)算指標(biāo)各費(fèi)率指標(biāo)在表中已經(jīng)列出，進(jìn)行投資估算見(jiàn)下表1-4“項(xiàng)目投資估算表”。表1-4 項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151售房收入37555.7622533.1415022.621.1住宅可銷售面積（平方米）324441946612978均價(jià)（萬(wàn)元/平方米）0.790.790.79銷售比例1

7、.00.60.42配套可銷售面積1192571554770平均售價(jià)111限售比例10.60.63車位銷售收1汽車車位（/個(gè)）360180180均價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)）444銷售比例10.50.53.2電動(dòng)自行車位400200200均價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)）0.080.080.08銷售比例10.50.54經(jīng)營(yíng)稅金及附加4065.32417.11648.24.1營(yíng)業(yè)稅1355.2805.7549.44.2城建費(fèi)1897.21128.0769.24.3教育附加費(fèi)813483.4329.65銷售凈收入34962.4620852.0414110.42第二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2.1.

8、1其他費(fèi)用依據(jù)相關(guān)的費(fèi)率指標(biāo)見(jiàn)表2-1 “費(fèi)率指標(biāo)”。 表2-1 費(fèi)率指標(biāo) 稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（%）所占基數(shù)稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（%）所占基數(shù)營(yíng)業(yè)稅5銷售收入法定盈余公積金10凈利潤(rùn)城市維護(hù)建設(shè)稅7營(yíng)業(yè)稅公益金5凈利潤(rùn)教育費(fèi)附加3營(yíng)業(yè)稅任意盈余公積金3凈利潤(rùn)企業(yè)所得稅25利潤(rùn)總額基準(zhǔn)收益率12%行業(yè)2.1.2銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金見(jiàn)表2-2“銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表” 表2-2銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151售房收入37555.7622533.1415022.621.1住宅可銷售面積（平方米）324441946612978均價(jià)（萬(wàn)元/平方米）0.790.79

9、0.79銷售比例1.00.60.42配套可銷售面積1192571554770平均售價(jià)111限售比例10.60.63車位銷售收1汽車車位（/個(gè)）360180180均價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)）444銷售比例10.50.53.2電動(dòng)自行車位400200200均價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)）0.080.080.08銷售比例10.50.54經(jīng)營(yíng)稅金及附加4065.32417.11648.24.1營(yíng)業(yè)稅1355.2805.7549.44.2城建費(fèi)1897.21128.0769.24.3教育附加費(fèi)813483.4329.65銷售凈收入34962.4620852.0414110.422.2融資前財(cái)務(wù)分析總投資現(xiàn)

10、金流量表見(jiàn)下表2-4“現(xiàn)金流量表（全部投資）”。 表2-4 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151現(xiàn)金流入37555.7622533.1415022.621.1售房收入25630.7615378.1410252.621.2配套出售收入11925715547701.3售車位收金流出28484.3518733.231357.83780.674612.652.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資22259.6818733.231357.81363.57805.082.2經(jīng)營(yíng)稅金及附加4065.32417.11648.22.3所得稅2159.372159.

11、373凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累計(jì)凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得稅前現(xiàn)金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累計(jì)稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230.78計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（firr）31.7%29.4%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）6421.235186.60靜態(tài)投資回收

12、期3.26年3.4年動(dòng)態(tài)投資回收期3.41年3.75年2.2.1 靜態(tài)投資回收期pt=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份數(shù)1+所得稅前：pt=3.26年所得稅后：pt=3.4年2.2.2 動(dòng)態(tài)投資回收期pt=（累計(jì)折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)1）+所得稅前：pt=3.41年所得稅后：pt=3.75年2.2.3 凈現(xiàn)值取基準(zhǔn)收益率為15%，所得稅前：npv= 6421.230 所得稅后：npv= 5186.6002.3融資后財(cái)務(wù)分析2.3.1盈利能力分析（1）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表，見(jiàn)下表2-5 “現(xiàn)金流量表”動(dòng)態(tài)投資回收期pt=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份數(shù)1）+所得稅前：pt=3.22年所得稅后：pt=

13、3.68年靜態(tài)投資回收期pt=（累計(jì)折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)1）+所得稅前：pt=2.94年所得稅后：pt=3.15年凈現(xiàn)值取基準(zhǔn)收益率為15%，所得稅前：npv= 6717.260 所得稅后：npv= 3416.50將各年的凈現(xiàn)值折和到期初，求取總和，即求得凈現(xiàn)值的總和。（2）根據(jù)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表，建設(shè)投資估算表計(jì)算以下指標(biāo) 表2-5 現(xiàn)金流量表（自有資金） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151現(xiàn)金流入37555.7622533.1415022.621.1售房流入25630.76 15378.1410252.621.2售車位流3配套出售流入1192

14、5715547702現(xiàn)金流出19413.232037.83780.674612.652.1資本金11451.039413.232037.82.2貸款資金投入10000100002.3預(yù)售收入用于開(kāi)發(fā)3780.674612.652.3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4065.32417.11648.22.4所得稅2159.372159.372.5其余支出總和2168.651363.57805.082.6長(zhǎng)期借款本金償還10240680680106804凈現(xiàn)金流量-19413.23-2037.817392.4710409.97累計(jì)凈現(xiàn)金流量-19413.23-21451.031338.5611748.53內(nèi)部收益率

15、27.6%27.6%20.4%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值6717.263416.5靜態(tài)投資回收期2.94年3.15年動(dòng)態(tài)投資回收期3.22年3.68年基準(zhǔn)收益率15%15%2.3.2財(cái)務(wù)平衡與償債能力分析（1）建設(shè)期利息估算與還本付息計(jì)劃表，見(jiàn)下表2-6 “還本付息計(jì)劃表”。表2-6 還本付息計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2012201320141長(zhǎng)期借款償還1.1年初借款本息累計(jì)0.0050954.2749314.56本金0.0049314.5649314.56利息0.001639.710.001.2本年借款49314.5649314.560.000.001.3本年應(yīng)付利息8307.581639.71338

16、8.463279.411.4本年還本付息57622.140.005028.1752593.97還本49314.560.000.0049314.56付息8307.580.005028.173279.411.5年末借款本息累計(jì)50954.2749314.560.00本年年利率6.65%6.65%6.65%2還本資金來(lái)源57622.140.005028.1752593.972.1上年余額2.2可利用售房收入57622.140.005028.1752593.97（2）償債能力分析利息備付率（按照整個(gè)借款期考慮）= = (借款利息支付+利潤(rùn)總額) 借款利息支付償債備付率（按照整個(gè)借款期考慮）= =（銷售

17、收入用于投資部分運(yùn)營(yíng)期費(fèi)用所得稅+利息支出）應(yīng)還本付息的金額第三章 風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析3.1盈虧能力分析項(xiàng)目的土地費(fèi)用為固定成本，投資估算中扣除土地費(fèi)用和銷售稅金都是可變成本。由盈虧平衡分析得：可變成本+固定成本=銷售收入銷售平均價(jià)格為p,總銷售面積為s,盈虧平衡點(diǎn)占總銷售面積百分比為a,可變成本的平均單位面積可變成本為v,固定成本為f由盈虧平衡分析得：可變成本+固定成本=銷售收入由項(xiàng)目總投資估算表可知，固定成本為12798.75萬(wàn)元，可變成本為13526.23萬(wàn)元。建筑面積為44369平方米，故每平方米可變成本為3048.6元/。當(dāng)銷售面積為26382時(shí)，該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率為0。3.2敏感性分析

18、3.2.1單因素變化評(píng)價(jià)指標(biāo)變化計(jì)算表 表3-1 單一變量動(dòng)態(tài)敏感分析表針對(duì)全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo) 項(xiàng)目變化幅度全部投資（所得稅前）irr（%）npv（萬(wàn)元）動(dòng)態(tài)pt（年）建安工程費(fèi)-20%39.710580.33.17-10%36.37580.23.30031.76421.233.4110%20.64320.33.5420%14.6-705.43.68銷售價(jià)格-20%14.2184.94.31-10%26.44247.633.84031.76421.233.4110%36.67588.423.2420%40.58624.543.12其中所得稅值參照上面的表2-3“利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表”依下面各個(gè)變化

19、，得出所得稅。 總投資增加20%，見(jiàn)下表3-2“現(xiàn)金流量表（全部投資）”。 表3-2 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151現(xiàn)金流入37555.7622533.1415022.621.1售房收入25630.7615378.1410252.621.2配套出售收入11925715547701.3售車位收金流出28484.3518733.231357.83780.674612.652.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資26711.61622479.8761629.361636.284966.0962.2經(jīng)營(yíng)稅金及附加4065.32417.11648.2

20、2.3所得稅2159.372159.373凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累計(jì)凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得稅前現(xiàn)金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累計(jì)稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230.78計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（firr）12.71%10.82%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）

21、1125.27-1857.17投資回收期（年）靜態(tài)2.98013.083投資回收期（年）動(dòng)態(tài)3.9306超過(guò)4年 總投資增加10%，見(jiàn)下表3-3“現(xiàn)金流量表（全部投資）”。 表3-3 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151現(xiàn)金流入37555.7622533.1415022.621.1售房收入25630.7615378.1410252.621.2配套出售收入11925715547701.3售車位收金流出28484.3518733.231357.83780.674612.652.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資24485.64820606.5531

22、493.581499.927885.5882.2經(jīng)營(yíng)稅金及附加4065.32417.11648.22.3所得稅2159.372159.373凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累計(jì)凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得稅前現(xiàn)金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累計(jì)稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230

23、.78計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（firr）所得稅前所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）16.34%13.59%靜態(tài)投資回收期6568.892406.47動(dòng)態(tài)投資回收期2.8912.9576 總投資減少10%，見(jiàn)下表3-4“現(xiàn)金流量表（全部投資）”。 表3-4 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20122013201420151現(xiàn)金流入37555.7622533.1415022.621.1售房收入25630.7615378.1410252.621.2配套出售收入11925715547701.3售車位收金流出28484.3518733.231357.837

24、80.674612.652.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資22037.0818545.8971493.581344.22797.032.2經(jīng)營(yíng)稅金及附加4065.32417.11648.22.3所得稅2159.372159.373凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-1357.818752.4710409.97累計(jì)凈現(xiàn)金流量9071.41-18733.23-20091.03-1338.569071.414所得稅前現(xiàn)金流出11230.7818733.231357.83780.672453.285稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-1357.818752.4712863.25累計(jì)稅前現(xiàn)金流量11230.78-18733.23-20091.03-1338.5611230.78計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（firr）24.53%19.91%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）17456.1410933