XX市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

1、xx市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究一、項(xiàng)目背景 1 、 項(xiàng)目名稱(chēng)： 東湖路人行居住小區(qū)（暫定名） 2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)： （1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （2）a市城市拆遷管理?xiàng)l例 （3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 （5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) （7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范 （8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 3、項(xiàng)目概況 1 ）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設(shè)東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類(lèi)地段。 2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積：42.5畝（28300平方米） 容積率

2、：2.2 開(kāi)發(fā)周期：3至4年 土地價(jià)格：5000元/畝（a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)） 建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：61460 3 ）周?chē)h(huán)境與設(shè)施 （1）步行約10 分鐘可至a市中心秋浦路、長(zhǎng)江路。 （2）西側(cè)為a市城市中心景點(diǎn)百荷湖。 （3）東側(cè)為清溪河城市綠化帶，南側(cè)為城市綠化廣場(chǎng)。 （4）西南靠近a市城關(guān)小學(xué)。 （5）北面為a市人民銀行。 4 、項(xiàng)目swot分析 優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì) (1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)將是池州最佳的居住區(qū)域。 (2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 (3) 東側(cè)匯景花園的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域

3、的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。 (5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項(xiàng)目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。 (7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。 (8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 (9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。 (10) 拆遷的難度較

4、大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。 劣勢(shì)及威脅 (11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 (12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 (13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。 (14) 江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。 (15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。 (16) 小高層的居住觀(guān)念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。 (17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上a市某

5、縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。 (18) 匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 (19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。 二、市場(chǎng)分析 1 a市概況 a市位于長(zhǎng)江南岸，面積8271平方公里，人口153萬(wàn)。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)牯牛降、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)升金湖。全市森林覆蓋率達(dá)56，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施中國(guó)21世紀(jì)議程地方試點(diǎn)。 投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重

6、要港口a港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項(xiàng)目已經(jīng)國(guó)家立項(xiàng)批準(zhǔn)，2002年2003年將全面動(dòng)工；長(zhǎng)江大橋已于2001年底動(dòng)工興建。項(xiàng)目所在區(qū)位于長(zhǎng)江中下游南岸，與b市接壤，南連、黃山，是a市*、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。 2 a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代

7、建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線(xiàn)”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。 二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

8、投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4 %,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。 表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。 表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。 表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。a市城區(qū)共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。 表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著

9、。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。 對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)： -從購(gòu)房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。 從投資角度看 由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)

10、觀(guān)念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀(guān)念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶(hù)均為房改房換房。 從需求關(guān)系看 根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表： 項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積（萬(wàn)） 平均單價(jià)（元/） 位置 匯景

11、國(guó)際花園 1500 22 1400 湖濱路 碧荷苑 78 5.8 1344 建設(shè)中路 荷花村 170 1460 建設(shè)路 桃園小區(qū) 130 1400 秋浦路 秋浦花園 500 6.9 1508 長(zhǎng)江路 部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況 項(xiàng)目 面積 單價(jià)元/ 位置 匯景國(guó)際花園 4080 40005600 新城區(qū) 秋浦花園 5070 500012000 市中心 碧荷苑 3650 6800 建設(shè)路 桃園小區(qū) 車(chē)庫(kù) 550 秋浦路 荷花村 車(chē)庫(kù) 550 建設(shè)路 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 （一）、拆遷成本分析 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，拆遷公司拆遷

12、安置房一棟，30戶(hù)）。其它房屋均為二四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 拆遷成本估算： 按照a市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。 1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80 元 2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=60

13、0平方米*3776元/平方米=2265600元 3、附屬物（水、電、電話(huà)、空調(diào)以上其它） 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元 4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元 5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米*48元=1676592元 搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)： 1、搬家費(fèi)： 住宅：200戶(hù)*300元=60000元 經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元 小計(jì)：64500元 2、過(guò)渡費(fèi)： 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元 經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)

14、月=57600元 小計(jì)：632535元 其他費(fèi)用 3、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米*15元/平方米=523935元 4、 房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元 5、 獎(jiǎng)勵(lì)： 34929平方米*100元/平方米=3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。 按照a市人民政府第9號(hào)令，對(duì)a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，a市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原

15、基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為： 1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元 （二）建筑成本分析 對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計(jì)建筑面積：17906。 地塊

16、內(nèi)大致布置 一棟 15層29.4*13.8*15層； 一棟 12層29.4*13.8*12層； 三棟 12層40*15*12層； 一棟 15層40*15*15層； 占地面積：3211，建筑面積：41554 總占地面積：5861，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460，容積率：2.17 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861，總戶(hù)數(shù)約為297戶(hù)。 建設(shè)成本估算 （一）、工程前期費(fèi)： 1、拆遷成本 2、土地出讓金 3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460*50元/=307.3萬(wàn)元 4、人防基金：配套建地下室 5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元 6、墻改：61460*8

17、=49.168萬(wàn)元 7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元 8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬(wàn)元 9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬(wàn)元 10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元 11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元 12、消防審查： 13、文物：0.2萬(wàn)元 14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元 15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元 16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元 17、測(cè)量定位：10萬(wàn)元 18、煤氣增容：2500元/戶(hù) 19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/ 小計(jì)：627.93萬(wàn)元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)） （二） 工程成

18、本 1、樁基：59460*100元/=594.6萬(wàn)元 2、地下室：4861*600元/=291.66萬(wàn)元 3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元 4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元 5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元 6、小區(qū)綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬(wàn)元 7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元 小計(jì)：7527.1萬(wàn)元 總計(jì)、8155.03萬(wàn)元 （三）項(xiàng)目費(fèi)用分析 依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為： 小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車(chē)庫(kù)800元/ 銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*