房地產(chǎn)估價(jià)成本法

1、房地產(chǎn)估價(jià)成本法 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來 求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導(dǎo)向來求成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導(dǎo)向來求 取房地產(chǎn)的價(jià)值。取房地產(chǎn)的價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料； 測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格； 測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊； 求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價(jià)對(duì)運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價(jià)對(duì) 象的價(jià)格構(gòu)成；象的價(jià)格構(gòu)成； 一個(gè)常規(guī)

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、一個(gè)常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、 施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段；施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段； 成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi) 用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤；用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤； 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成 的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 分

3、為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、 銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤7大項(xiàng)，即：大項(xiàng)，即： 房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 土地取得成本 取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑：取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑： 市場(chǎng)購置市場(chǎng)購置 征收集體土地取得；征收集體土地取得； 征收國有土地上房屋取得。征收國有土地上房屋取得。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 市場(chǎng)購置下的土地成本構(gòu)成：市場(chǎng)購置下的土地成本構(gòu)成： 建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（地價(jià)款）；采用比較法求取，建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（地價(jià)款）；采用比較法

4、求取， 也可采用基準(zhǔn)地價(jià)法、成本法求取。也可采用基準(zhǔn)地價(jià)法、成本法求取。 土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。 通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建 設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來測(cè)算。設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來測(cè)算。 某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為5000平方米，容積率為2，市場(chǎng)價(jià)格 （樓面地價(jià)）為800元平方米，受讓人需要按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅 等稅費(fèi)，則土地取得成本為多少？ 土地取得成本土地取得成本=5000=50008008002 2（1+3%1+3%）=824=824（

5、萬元）（萬元） 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 征集集體土地的土地取得成本：征集集體土地的土地取得成本： 征集集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用征集集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)相關(guān) 稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 征集集體土地的土地取得成本：征集集體土地的土地取得成本： 土地征收補(bǔ)償費(fèi)用土地征收補(bǔ)償費(fèi)用 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 征集集體土地的土地取得成本：征集集體土地的土地取得成本： 相關(guān)稅費(fèi) 房地產(chǎn)估價(jià)成本法

6、 征收國有土地上房屋的土地取得成本：征收國有土地上房屋的土地取得成本： 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 建設(shè)成本 在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房 屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括：屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括： 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； 建筑安裝工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 其它工程費(fèi)；其它工程費(fèi)； 開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)期間稅費(fèi)。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 管理費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)

7、經(jīng)營活動(dòng)的必 要支出，包括：要支出，包括： 人員工資；人員工資； 福利費(fèi)；福利費(fèi)； 辦公費(fèi)；辦公費(fèi)； 差旅費(fèi)。差旅費(fèi)。 管理費(fèi)通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計(jì)提。管理費(fèi)通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計(jì)提。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 銷售費(fèi)用 銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要 支出，包括：支出，包括： 廣告費(fèi)；廣告費(fèi)； 銷售資料制作費(fèi)；銷售資料制作費(fèi)； 售樓處建設(shè)費(fèi)；售樓處建設(shè)費(fèi)； 樣板房建設(shè)費(fèi)樣板房建設(shè)費(fèi) 代理傭金等。代理傭金等。 銷售費(fèi)用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例計(jì)提。銷售費(fèi)用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

8、價(jià)值的一定比例計(jì)提。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 投資利息 指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的 利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)；利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)； 土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論是借貸資金土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論是借貸資金 還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息；還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息； 借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基 于資金的機(jī)會(huì)成本的考慮。于資金的機(jī)會(huì)成本的考慮。 房地產(chǎn)估價(jià)

9、成本法 投資利息 投資利息的計(jì)算把握原則：投資利息的計(jì)算把握原則： 1 1、應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售、應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售 稅費(fèi)一般不計(jì)利息；稅費(fèi)一般不計(jì)利息； 2 2、計(jì)息周期：計(jì)算利息的單位時(shí)間（年、半年、季、月等）；、計(jì)息周期：計(jì)算利息的單位時(shí)間（年、半年、季、月等）； 3 3、計(jì)息期：起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是到達(dá)全新狀、計(jì)息期：起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是到達(dá)全新狀 況的估價(jià)對(duì)象的日期，一般為竣工驗(yàn)收完成的時(shí)間；況的估價(jià)對(duì)象的日期，一般為竣工驗(yàn)收完成的時(shí)間； 4 4、計(jì)息方式：?jiǎn)?/p>

10、利計(jì)息、復(fù)利計(jì)息。、計(jì)息方式：?jiǎn)卫?jì)息、復(fù)利計(jì)息。 5 5、利率：一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。、利率：一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 投資利息 l 單利計(jì)息公式單利計(jì)息公式 I=PI=Pi in n F=P(1+i F=P(1+in n） l 復(fù)利計(jì)息公式復(fù)利計(jì)息公式 I=PI=P（1+i1+i） n n-1 -1 F=P(1+i F=P(1+i）n n 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳 納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：納的稅費(fèi)，可分為下列兩類： 增值稅（銷

11、售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 和教育費(fèi)附加（通常簡(jiǎn)稱和教育費(fèi)附加（通常簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”）； 其它銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。其它銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。 銷售稅費(fèi)一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算。銷售稅費(fèi)一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 開發(fā)利潤 開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行 特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤，是需要實(shí)現(xiàn)估算的；特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤，是需要

12、實(shí)現(xiàn)估算的； 為了與銷售稅費(fèi)中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得為了與銷售稅費(fèi)中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得 到相對(duì)客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所到相對(duì)客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所 得稅的，簡(jiǎn)稱稅前利潤。得稅的，簡(jiǎn)稱稅前利潤。 開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲 得的平均利潤，不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤；得的平均利潤，不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤； 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤通

13、常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 開發(fā)利潤 直接成本利潤率開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本）直接成本利潤率開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本） 投資利潤率開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷投資利潤率開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷 售費(fèi)用）售費(fèi)用） 成本利潤率開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷成本利潤率開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷 售費(fèi)用投資利息）售費(fèi)用投資利息） 銷售利潤率開發(fā)利潤開發(fā)完成后的價(jià)值銷售利潤率開發(fā)利潤開發(fā)完成后的價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值 房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格房地產(chǎn)折舊房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格房地產(chǎn)折舊 土地重新構(gòu)建

14、價(jià)格建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊土地重新構(gòu)建價(jià)格建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊 土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤建筑物折舊開發(fā)利潤建筑物折舊 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤開發(fā)利潤 新開發(fā)的土地價(jià)值新開發(fā)的土地價(jià)值 待開發(fā)土地取得成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息待開發(fā)土地取得成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息 銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 某成片

15、荒地面積某成片荒地面積2 2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.21.2億億 元，將其開發(fā)成元，將其開發(fā)成“五通一平五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 2.52.5億元，開發(fā)期億元，開發(fā)期3 3年，貸款年利率年，貸款年利率3%3%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi) 和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%2%、5.5%5.5%和和10%10%，求該土，求該土 地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期 內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時(shí)即開始銷售，銷售費(fèi)用在開

16、發(fā)完成內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時(shí)即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成 時(shí)投入）。時(shí)投入）。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 解：設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格為V 該荒地取得總價(jià)：1.2億元12000萬元； 土地開發(fā)成本和管理費(fèi)用：2.5億元25000萬元 銷售費(fèi)用：V2% 銷售稅費(fèi)： V5.5% 開發(fā)利潤： V10% 投資利息： l 土地成本投資利息：12000（13%） l 建設(shè)成本和管理費(fèi)用利息：25000 （13%） 可轉(zhuǎn)讓熟地總價(jià)：V1200025000 V2% V5.5% V10% 12000（13%）3 25000（13%）1.5 3 1.5 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 舊的房地產(chǎn)價(jià)值舊的房地產(chǎn)價(jià)值 房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折

17、舊房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊 土地重新構(gòu)建價(jià)格建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊土地重新構(gòu)建價(jià)格建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊 舊的建筑物價(jià)值舊的建筑物價(jià)值 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 某棟房屋的建筑面積為300平方米，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔 次的房屋的建筑安裝工程費(fèi)為1200元平方米，專業(yè)費(fèi)用為 建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi) 用之和的3%，銷售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的4%，建設(shè)期為6個(gè)月， 所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn) 開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價(jià)格的6%。請(qǐng)計(jì) 算該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格。

18、 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格為解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格為V元元/， 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)1200元平方米；元平方米； 專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用12008%96元平方米元平方米 管理費(fèi)用（管理費(fèi)用（120096）3%38.88元平方米；元平方米； 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用V4%0.04V 投資利息（投資利息（120096 38.88 0.04V）（16%） 119.59+0.0006V 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)V6% 開發(fā)利潤（開發(fā)利潤（120096 38.88 0.04V 19.59+0.0006V）15%203.170.0061V V （120096 38.88 0.04V19.59+0

19、.0006VV6% 203.170.0061V） 0.25 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法 單位比較法 以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建安工程費(fèi)密切相關(guān) 的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似 建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)處理后得到建安工 程費(fèi)的方法。 分部分項(xiàng)法 把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測(cè)算每個(gè)分部工 程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的單位價(jià)格或成本，將各個(gè)分部或者分項(xiàng)工程數(shù)量乘以對(duì)應(yīng)的單 位價(jià)格或成本后相加得到建安工程費(fèi)的方法。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法 工料測(cè)量法 把建筑物還原

20、為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測(cè)算重新建造該 建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工 機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量 及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的 措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建安工程費(fèi)的方法。 指數(shù)調(diào)整法 利用建安工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史 建安工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建安工程費(fèi)的方法。 主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 建筑物折舊：建筑物折舊： 估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成

21、的建筑物價(jià)值 的實(shí)際減損。的實(shí)際減損。 建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物市場(chǎng)價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 建筑物折舊的原因：建筑物折舊的原因： 物質(zhì)折舊：物質(zhì)折舊： 自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞 房地產(chǎn)估價(jià)成本法 建筑物折舊的原因：建筑物折舊的原因： 功能折舊：功能折舊： l 功能缺乏：如住宅沒有暖氣、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等；功能缺乏：如住宅沒有暖氣、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等； l 功能落后：入住宅布局過時(shí)、高檔辦公樓智能化程度不夠等；功能落后：入住宅布局過時(shí)、高檔辦公樓智能化程度不夠等； l 功能過剩：如某棟建筑物層高過高，不被市場(chǎng)接受，多花的成本為無