常州某大型商業(yè)項目整體定位體系報告

1、以城出世以城出世 萬象新天萬象新天 武漢舵落口項目發(fā)展戰(zhàn)略定位報告 目標客戶群定位目標客戶群定位 中國的大型商業(yè)項目列舉中國的大型商業(yè)項目列舉 北京金源時代MALL 60萬 華南MALL 75萬 重慶西部建材城 100萬 常州萊蒙城 58萬 上海中環(huán)百聯(lián) 42萬 廣州正佳廣場 40萬 【泰富城】【泰富城】 現(xiàn)代性、多業(yè)態(tài)、大型化的綜合商業(yè)中心。 【紐約第五大街店鋪】【紐約第五大街店鋪】 【西湖名店街】【西湖名店街】 【上海新天地】【上海新天地】 酒店式公寓移至東北角，臨廣電中路為宜，退縮紅線20米以上。 保留4個地下車庫出入口，去掉2個。 各商業(yè)單體建筑，太多邊邊角角，形成太多死角位，不符合商

2、業(yè)經(jīng) 營的規(guī)律和經(jīng)營心理，應(yīng)盡量全部去掉。 做到完全的人車分流，項目體內(nèi)不允許機動車和非機動車出入。消 防通道全部變?yōu)椴叫械馈?將臨湖的一條人行（消防通道）改為人行廣場通道。 出入口廣場、景觀平臺等開放空間，設(shè)置必要的主題雕塑、藝術(shù)雕 塑。 物流通道和卸貨平臺應(yīng)全部移至地下停車場。共設(shè)置4個卸貨平臺。 LOFTLOFT商務(wù)公寓商務(wù)公寓 【LOFT介紹】介紹】 LOFT最早起源于20世紀50年代美國紐約曼哈頓區(qū)，一批放蕩不羈極富創(chuàng)造力的年輕藝 術(shù)家，把那些被遺棄的小型廠房和倉庫進行一番布置，將其變成個性十足、充滿藝術(shù) 魅力的特殊住宅。既居住又工作，過著一種藝術(shù)與生活、工作和居家沒有距離的生活。

3、LOFT已進入了更多人的生活視野，成為了一種追求個性、向往自由的生活方式。它已 成為一種理想的工作居住方式。LOFT詮釋更加張揚個性的家居概念。LOFT特有的高大 靈活、可重組結(jié)構(gòu)的大型自由空間打破傳統(tǒng)住宅空間的格局，為居住者張揚個性提供 了可能。 靈活的層高，多變的空間，自由的組合，兩層空間，只計一層面積，在同等的價格下， LOFT能擁有雙層空間的超過正常的使用率、創(chuàng)意的靈活空間發(fā)揮，更令產(chǎn)品的附加值 大大提升，深受大中城市的年輕人甚至是時尚中年人士的喜愛?！百I一層送一層”， “告別一層不變的生活”，可以說非常準確地概括了LOFT產(chǎn)品備受歡迎的因素。 【LOFT獨特價值】獨特價值】 它是非主

4、流的生活方式。與人們熟知的居住概念既然不同，它不僅僅是 公寓式的“單元格”，而是進入了一種更為高大寬敞的立體空間。 它對現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)。工作和居住不被分 離，而是發(fā)生在同一個大空間中。 它象征著先鋒和前衛(wèi)。在這里生活，藝術(shù)創(chuàng)造是第一位的，通過豐富的 想象創(chuàng)造出的生活，使人們的更加愜意，更能體現(xiàn)主人潛在的藝術(shù)家氣質(zhì)。 LOFT中是自我和個性爆炸的地方。巨大的空間完全不受世俗、家族的羈 絆，使它成為你釋放獨立的空間。 【主力消費群】【主力消費群】 年輕、高收入、文化層次高、擁有個性居住理念的年輕 群體。 本案已規(guī)劃有一棟純辦公樓，再定位為辦公樓，在功能配置雷同。此外，在常

5、 州，尤其在武進區(qū)，辦公樓的銷售不受市場歡迎，難以回籠資金。而LOFT公寓， 則是一種兼有小型公司及自由職業(yè)者辦公功能的功能建筑，同時，也能能較好地 解決本項目及周邊商家辦公居住之需。 星級酒店，則存在市場競爭激烈，投入大，投資回收期長、需要尋找適合的合 作經(jīng)營品牌等諸多問題。 酒店式公寓，一般要求做到返租后統(tǒng)一經(jīng)營，才有成功的可能性。這一經(jīng)營模 式，即使在京滬穗等特大型中心城市里，也少有成功的案例，容易產(chǎn)生法律糾紛。 而在常州這樣的二線中小型城市里，成功的可能性更小。 而LOFT公寓，則是一種藝術(shù)氣息很濃的兼有辦公、商務(wù)功能的個性化居住建筑， 十分適合本案項目。LOFT可住宅方式銷售，快速回

6、籠資金，不必花精力長期經(jīng)營。 更重要的是，LOFT是一種新的居住空間形態(tài)，有引導(dǎo)常州新居住理念的作用，同 時，又豐富了項目的功能組合，為項目主體功能商業(yè)起配套服務(wù)作用。 采取后現(xiàn)代主義建筑風格，立面線條力求簡潔，采取重金屬 主色調(diào)。 層高按4.8米設(shè)計，若規(guī)劃限高為現(xiàn)方案的72米，則按16層 設(shè)計，若規(guī)劃限高不超過100米，則按21層設(shè)計。損失的建筑 面積，完全可以通過提高單價彌補回來。 建筑形體為長寬=556030的長方體，中間為一通道連 廊，通道南北兩側(cè)安排小戶型，東西兩端頭設(shè)中大戶型。以 建筑面積4060為主力戶型。 建筑面積統(tǒng)計表建筑面積統(tǒng)計表 購物購物 餐飲餐飲 娛樂娛樂 休閑休閑

7、觀光觀光 旅游旅游 消費體驗消費體驗 配套服務(wù)配套服務(wù) 本項目商業(yè)功能由購物、餐飲、 娛樂、休閑、觀光、旅游、消費 體驗、配套服務(wù)等八種功能組合 而成。 在有主有次基礎(chǔ)上的兼容綜合原 則。即在八種功能組合中，要以 購物、餐飲、娛樂為重點、主體 性功能，其他為次重點功能或依 附性功能。 原則上，觀光、旅游功能是對項目實現(xiàn)城市目的地和商業(yè)龍 頭地位的總體發(fā)展目標的一種必然的回報。觀光功能是一種 依附性功能，不需要任何特別的業(yè)態(tài)來支持，但需要地段、 交通、項目建筑和各種配套設(shè)施等物質(zhì)性硬件支撐，更需要 項目聲譽等非物質(zhì)性因素支撐。雖然觀光功能不能實現(xiàn)直接 的商業(yè)經(jīng)營價值，但是對項目的整體運營的作用十

8、分巨大， 能間接提升項目物業(yè)價值和經(jīng)營收益，我們應(yīng)十分重視，不 能認為觀光功能可有可無。不是所有的商業(yè)項目都具有具備 觀光功能的條件的，既然我們的項目有幸具備觀光功能的條 件，我們應(yīng)十分珍惜。實際上，在任何城市，尤其在常州這 樣的中型城市，具備很好的觀光功能的商業(yè)項目是少之又少 的。 與觀光功能相同，消費體驗功能也是一種依附性功能，不需 要任何特別的業(yè)態(tài)來支持，也是通過項目軟、硬件綜合效應(yīng) 來實現(xiàn)的。與觀光功能相比，消費功能的實現(xiàn)，更體現(xiàn)在購 物環(huán)境（硬環(huán)境和軟環(huán)境）、購物方式、產(chǎn)品展示、信息交 流、產(chǎn)品發(fā)布活動等環(huán)節(jié)上。消費體驗功能也十分重要，比 觀光功能作用更大更直接。 與觀光功能不同，休

9、閑功能既是一種依附性功能，同時又是 一種主體性功能，可以也需要用一定的商業(yè)業(yè)態(tài)來支撐。要 把項目建設(shè)運營成為常州市民茶余飯后閑聊的對象、游樂的 場所。在業(yè)態(tài)方面，可以安排室內(nèi)外休閑性運動、游樂業(yè)態(tài)。 與上述三種功能相比，娛樂、旅宿、餐飲、購物等功能，都 是主體性功能，都應(yīng)由實實在在的商業(yè)業(yè)態(tài)來支撐和體現(xiàn)的。 對本項目來說，要實現(xiàn)總體發(fā)展目標，娛樂功能、業(yè)態(tài)不可 少，而且應(yīng)以中高端業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)組合適當窄一些。 在主體性功能當中，應(yīng)把餐飲功能作為僅次于購物功能的功 能。應(yīng)以大型中式高檔餐飲業(yè)態(tài)為主，輔以中式和西式風味 特色餐飲、休閑類餐飲。 購物功能是本項目主要、核心、關(guān)鍵功能，是其他功能的主

10、導(dǎo)功能。體現(xiàn)購物功能的業(yè)態(tài)要占據(jù)項目最大份額的經(jīng)營面 積，要占據(jù)較好的經(jīng)營位置。在充分體現(xiàn)項目的觀光、消費 體驗、休閑等依附性功能上，要起主要作用。應(yīng)以中高端品 牌零售業(yè)態(tài)為主，輔以少量大眾化消費業(yè)態(tài)，并與體現(xiàn)其他 功能的其他業(yè)態(tài)相互配合，共同把本項目打造成常州地區(qū)乃 至蘇南地區(qū)相關(guān)零售業(yè)態(tài)中高端品牌聚集中心。 配套服務(wù)功能是一項十分重要的功能，是整個功能系統(tǒng)有機 高效運轉(zhuǎn)的“潤滑劑”，包括銀行、銀聯(lián)自動存取款機、電 信營業(yè)廳、郵政營業(yè)廳、沖印店、修鞋擦鞋店、停車場、洗 車店等等眾多業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)類型一覽業(yè)態(tài)類型一覽 業(yè)態(tài)組合比例業(yè)態(tài)組合比例 購購 物物 餐餐 飲飲 娛樂休閑娛樂休閑 【投資回報

11、定價法】【投資回報定價法】 售價 = 項目單位的月租金項目投資回報率12 此方法主要依據(jù)市場上租金水平與投資回報率，較為客觀， 廣泛應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)項目。 花園街花園街 南大街南大街 新北區(qū)新北區(qū) 參考上述租金樣本，結(jié)合考慮本案項目的自身條件、發(fā)展前 景，我們將起始租金均價定為： 75元元/月月 通過對常州市場的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)商業(yè)投資回報率較低，購鋪者不能短期內(nèi) 回收成本，這表明常州市大部分購買商鋪者只是把商鋪作為保值的一種 手段，而并非通過高額的租金來回收成本。故我們將年投資回報率定為： 6% 756%12 = 15000元元/ 投資型客戶 自用型客戶 購置型客戶 國內(nèi)外品牌百貨公司、連鎖超市公司

12、 適量國際知名品牌代理商及加盟商 大量國內(nèi)一線品牌直營店、代理商或加盟商 少量國內(nèi)二線品牌直營店、代理商或加盟商 國內(nèi)外餐飲品牌直營店、代理商或加盟商 國內(nèi)外娛樂品牌直營店、代理商或加盟商 【消費者來源】【消費者來源】 各類活動吸引的客流 節(jié)假日效應(yīng)帶來的客流 餐飲娛樂吸引的客流 休閑景觀吸引的客流 主力品牌商家吸引的客流 品牌、特色商品吸引的客流 新概念新理念吸引的客流 旅游客源 【消費者年齡結(jié)構(gòu)】【消費者年齡結(jié)構(gòu)】 主年齡段：2545歲 次年齡段：1825歲及4555歲 【消費者地理分布】【消費者地理分布】 武進區(qū)原為武進市，武進的居民具有較強的地域情緣，首選在 武進區(qū)消費而并非中心商業(yè)區(qū)，本項目商業(yè)以餐飲、休閑、娛 樂為主，輔以部分購物等業(yè)態(tài)，首先必須立足武進，滿足區(qū)域 的目標客戶群，其次依賴自然及人工景觀、業(yè)態(tài)品牌優(yōu)勢、獨 特定位等因素吸納中心城區(qū)及新北區(qū)的消費者，第三為外地旅 游的客戶。 旅游旅游 消費者消費者