榮盛房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范(.06.28)

1、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范（第一版）二八年七月七日提 綱一、市場拓展1、土地信息獲?。ǖ谒臈l，n天）2、投資意向前期市場調(diào)研（第五條，15天）3、意向土地持續(xù)跟蹤（第六條，37天）4、土地公告及競買（第七條，21天）二、市場營銷1、項(xiàng)目可研前期市場調(diào)研（第八條，15天）2、土地購置前期深度市場調(diào)研（第九條，15天）3、項(xiàng)目啟動前期市場深度研究（第十條，30天）4、項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備（第十一條，202天）5、項(xiàng)目亮相（第十二條，60天）6、項(xiàng)目公開期（第十三條，30天）7、項(xiàng)目開盤銷售（第十四條，15天）8、項(xiàng)目日常銷售（第十五條，n天）9、項(xiàng)目清盤（第十六條，90天）三、銀行融資1

2、、貸款意向合作單位調(diào)研（第十七條，45天）2、貸款方案公司內(nèi)部審批（第十八條，37天）3、貸款資料組卷并上報(bào)支行（第十九條，65天）4、貸款資料完成分行審批并上報(bào)省行（第二十條，41天）5、完成省行（總行）審批、取得貸款批文（第二十一條，39天）6、銀行貸款的放款（第二十二二十三條，30天）7、土地抵押轉(zhuǎn)在建工程抵押（第二十四條，45天）8、確定按揭貸款合作單位（第二十五條，15天）四、工程建設(shè)1、 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制及審批（第二十六二十七條，10天）2、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及內(nèi)部審批（第二十八三十二條，87天）3、項(xiàng)目規(guī)劃方案政府報(bào)批（第三十三三十六條，96天）4、單體工程設(shè)計(jì)（第三十七四十條，5

3、6天）5、單體工程預(yù)算與招投標(biāo)（第四十一四十四條，142天）6、單體工程施工（第四十五四十八條，n天）7、單體工程竣工、驗(yàn)收、備案、交房（第四十九五十七條，112天）8、項(xiàng)目竣工后產(chǎn)權(quán)面積測繪及確權(quán)（第五十八六十一條，164天）五、市政園林1、市政配套與園林景觀方案設(shè)計(jì)（第六十二六十五條，227天）2、施工圖設(shè)計(jì)（第六十六六十八條，75天）3、市政配套與園林景觀工程預(yù)算編制與招投標(biāo)（第六十九七十一條，115天）4、市政配套及園林景觀工程施工與竣工驗(yàn)收（第七十二七十四條，122天）六、物業(yè)服務(wù)1、物業(yè)招標(biāo)（第七十五七十八條，95天）2、物業(yè)投標(biāo)（第七十九八十一條，95天）3、物業(yè)監(jiān)理（第六十二六

4、十三條，n天）4、接管驗(yàn)收、入住準(zhǔn)備（第八十四六八十六條，112天）5、前期物業(yè)服務(wù)（第八十七八十八條，n天）總 論第一條 制定本辦法的目的是為了使公司運(yùn)營程序化、規(guī)范化，在明確項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)業(yè)務(wù)主體職權(quán)的同時(shí)，用科學(xué)規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)工作的進(jìn)行，以獲取高效及時(shí)的工作成果。第二條 項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)是指以“項(xiàng)目”為單位進(jìn)行“市場拓展”、“營銷策劃”、“融資貸款”、“工程建設(shè)”、“物業(yè)服務(wù)”等工作。項(xiàng)目開發(fā)過程中所涉各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作均有開始條件、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限、工作成果、所涉單位、工作事項(xiàng)等內(nèi)容，在公司實(shí)際運(yùn)營中由所涉業(yè)務(wù)主體參照執(zhí)行。業(yè)務(wù)部門如未經(jīng)設(shè)立，應(yīng)由相關(guān)崗位人員或上級主管單位行使其職能。第三條 本辦

5、法以取得土地、項(xiàng)目啟動、項(xiàng)目開工、項(xiàng)目開盤、項(xiàng)目竣工、項(xiàng)目交房為關(guān)鍵工作節(jié)點(diǎn)。工作流程及相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)詳見榮盛發(fā)展項(xiàng)目開發(fā)流程時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖。本方法及網(wǎng)絡(luò)圖中所指的各項(xiàng)工作的開展時(shí)間均為最遲的時(shí)間，其標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限是指在一般情況下完成工作所需的時(shí)間。在實(shí)際工作中為了科學(xué)、合理地節(jié)約開發(fā)時(shí)間，可以根據(jù)具體情況提前開展相關(guān)工作。第一章 市場拓展第四條 土地信息獲取一、開始條件：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）設(shè)立。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：由公司年度經(jīng)營計(jì)劃中土地購置計(jì)劃所列時(shí)限決定。三、工作成果：1、成果內(nèi)容：符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的地塊信息，包括政府出讓地塊、合作型地塊和其他類型土地信息。2、成果移交單位：戰(zhàn)略委員會四、所涉單位：

6、1、主辦部門：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）五、工作事項(xiàng)：公司發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）1、信息獲取渠道建設(shè)加強(qiáng)與政府職能部門（以土地、規(guī)劃部門為主）的關(guān)系建設(shè)，特別注重與主管領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立；加深與業(yè)內(nèi)人士（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場前期人員、中介代理公司、媒體等）溝通，以及鞏固其他各種社會資源（產(chǎn)權(quán)中心、清算中心、拍賣行等）關(guān)系。2、土地信息獲?。?）政府職能部門擬出讓土地。（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?。?）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地）。3、深入了解土地信息、土地項(xiàng)目初步判斷和甄選、土地項(xiàng)目上市運(yùn)作（1）政府計(jì)劃出讓土地。通過土地職能部門詳細(xì)了解擬出讓土地

7、基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃限制性條件（用地面積、四圍退紅線、用地屬性、容積率、建筑密度、限高等）、土地?cái)M定上市計(jì)劃（土地上市時(shí)間、上市方式、土地起價(jià)總款、土地款支付、土地競買人資格要求、競買保證金等）以及土地交付使用條件。初步估算土地合理成交價(jià)，測算土地開發(fā)預(yù)計(jì)利潤、開發(fā)周期和項(xiàng)目啟動所需資金投入。根據(jù)中的初略測算，甄選適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目或“短平快”項(xiàng)目（資金投入小、利潤相對較好和投資周期短）。當(dāng)?shù)貕K項(xiàng)目適合公司發(fā)展，迅速地與土地交易部門（特別是主管土地上市工作的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）聯(lián)系，積極與土地相關(guān)部門溝通、運(yùn)作，重新擬定土地上市計(jì)劃（使得政府土地上市時(shí)

8、間安排最宜于公司資金安排），提高土地競買人資質(zhì)要求（國家一級開發(fā)資質(zhì)）和履約保證金等。（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?。與合作方取得聯(lián)系，達(dá)成初步合作意向，并詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃條件（用地面積、退紅線距離、用地屬性、容積率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步擬定土地價(jià)（土地轉(zhuǎn)讓價(jià)或合作開發(fā)折價(jià)）、以及土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓資金支付方式。通過土地、規(guī)劃職能部門核實(shí)合作方所提供土地所有權(quán)、規(guī)劃條件準(zhǔn)確性，以及詳細(xì)了解地塊的其他限制性條件。根據(jù)合作方擬定土地價(jià)，初步估計(jì)地塊預(yù)期開發(fā)利潤、項(xiàng)目現(xiàn)金流以及項(xiàng)目啟動所需資金投入。根據(jù)中的初略測算和公司

9、資金現(xiàn)狀及安排，同時(shí)結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，初步判斷該合作項(xiàng)目是否適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）。當(dāng)中的初步判斷項(xiàng)目適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）時(shí)，一方面通過各種渠道了解合作方（包括實(shí)力、背景、信譽(yù)等），分析合作方擬轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)項(xiàng)目深層次目的；另一方面通過加大市場調(diào)研力度，為項(xiàng)目后期開發(fā)提供有效支持（特指項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓）。根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，重新評估分析合作項(xiàng)目，擬定土地心理底價(jià)、項(xiàng)目合作方式、款項(xiàng)支付方式等，與合作方進(jìn)行深入溝通，制定談判技巧策略，最終達(dá)成項(xiàng)目合作。第五條 投資意向前期市場調(diào)研一、開始條件：土地信息的獲取二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：15天三、工作成果：1、成果內(nèi)容一：地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件）2、成果一移交

10、單位：研發(fā)中心3、成果內(nèi)容二：土地初步判斷結(jié)果4、成果二移交單位：戰(zhàn)略委員會四、所涉單位：1、主辦部門：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）五、工作事項(xiàng)：（一）發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）1、城市基本情況調(diào)研城市的行政區(qū)域劃分、經(jīng)濟(jì)狀況、人口狀況、居民收入與消費(fèi)水平、主要支柱產(chǎn)業(yè)以及城市總體發(fā)展規(guī)劃等。2、地塊現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況）、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解。3、了解地塊周邊配套了解地塊周邊商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通、娛樂等配套設(shè)施情況。4、了解地塊區(qū)域未來規(guī)劃詳細(xì)了解地塊所屬區(qū)域的未來35年的規(guī)劃，并分析區(qū)域未來規(guī)劃對項(xiàng)目以后開發(fā)的影響和支撐作用。5、項(xiàng)目

11、成本初步測算了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M(fèi)項(xiàng)目和具體情況。6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、市場價(jià)格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期安排。7、獲取地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件），提供給研發(fā)中心第六條 意向土地持續(xù)跟蹤階段第一款、項(xiàng)目投資意向書編寫（15天）一、開始條件：投資意向前期市場調(diào)研完成后開始。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：15天三、工作成果： 1、成果內(nèi)容：項(xiàng)目投資意向書2、成果移交單位：戰(zhàn)略委員會四、所涉單位：1、主辦部門：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）2、協(xié)助部門：工程部、預(yù)結(jié)算部3、審批機(jī)構(gòu)：戰(zhàn)略委員會五、工作事項(xiàng)（一）發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）1、土地判斷并出具詳細(xì)結(jié)果。（5天，投資意向前期市場調(diào)研完成后

12、開始執(zhí)行）宗地詳細(xì)情況；項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析等；獲取意向地塊預(yù)計(jì)底價(jià)、履約保證金要求和上市時(shí)間計(jì)劃等信息；潛在競爭對手的初步了解。2、草擬項(xiàng)目投資意向書（項(xiàng)目投資意向書模板見附件一）。（10天，土地初步判斷完成后開始執(zhí)行）宏觀市場基本情況（購買力、消費(fèi)特征、同業(yè)水平、競爭程度）；微觀環(huán)境（位置優(yōu)勢、價(jià)格水平）；項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測算分析；項(xiàng)目投資的理由和項(xiàng)目前景分析；項(xiàng)目主要障礙和基本風(fēng)險(xiǎn)分析；項(xiàng)目立項(xiàng)前期費(fèi)用等。3、向戰(zhàn)略委員會提交項(xiàng)目投資意向書草案。（二）戰(zhàn)略委員會項(xiàng)目投資意向書的審批（即是項(xiàng)目立項(xiàng)審批）。（7天，收到項(xiàng)目投資意向書后執(zhí)行）（三）工程部、預(yù)結(jié)算部1、提供涉及項(xiàng)目工程類的成本基

13、礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（5天，前期市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行）第二款、區(qū)域市場深度調(diào)研（7天）一、開始條件：項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)之后開始進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：7天三、工作成果： 1、成果內(nèi)容：區(qū)域市場深度調(diào)研信息2、成果移交單位：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）四、所涉單位：1、主辦部門：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）2、協(xié)助部門：工程部、預(yù)結(jié)算部、營銷策劃部、研發(fā)中心五、工作事項(xiàng)（一）發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）1、區(qū)域市場深度調(diào)研。（7天，項(xiàng)目投資意向書完成后開始執(zhí)行，如立項(xiàng)不予批準(zhǔn)則終止。）2、收集整理可用信息。（二）工程部、預(yù)結(jié)算部1、協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）對多套項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行精確的成本測算。（10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng)批準(zhǔn)后開

14、始執(zhí)行）（三）營銷策劃部1、市場分析（10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng)審批后開始執(zhí)行）參與市場調(diào)研，協(xié)助發(fā)展部對地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶、產(chǎn)品、市場分析等進(jìn)行分析。（四）研發(fā)中心1、協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）區(qū)域市場深度調(diào)研。第三款、項(xiàng)目可研編寫（15天）一、開始條件：區(qū)域市場深度調(diào)研完成后開始。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：15天三、工作成果： 1、成果內(nèi)容：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2、成果移交單位：戰(zhàn)略委員會四、所涉單位：1、主辦部門：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）2、協(xié)助部門：工程部、預(yù)結(jié)算部、營銷策劃部、研發(fā)中心3、審批機(jī)構(gòu)：戰(zhàn)略委員會五、工作事項(xiàng)（一）發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）1、在區(qū)域市場深度調(diào)研的基礎(chǔ)上，草擬項(xiàng)目可行

15、性研究報(bào)告（可行性研究報(bào)告模板見附件二）（項(xiàng)目投資立項(xiàng)確定后15天內(nèi)完成）。項(xiàng)目區(qū)域背景分析：區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展前景等分析。區(qū)域市場深度分析：項(xiàng)目周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等。項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場的基本定位和發(fā)展，以及項(xiàng)目所在城市地理位置分析?？裳谢径ㄎ唬阂话惆?xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等。擬定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（主要是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度計(jì)劃）。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算：成本利潤測算（針對多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測算、利潤分析及比選）、敏感性分析、現(xiàn)金流量分析、項(xiàng)目資金來源與支出分析（包括付款計(jì)劃）等。2、向戰(zhàn)略委員會提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告草案。3、如項(xiàng)目獲準(zhǔn)

16、投資，準(zhǔn)備項(xiàng)目土地競買。（二）戰(zhàn)略委員會項(xiàng)目可研報(bào)告的審批。（10天，收到項(xiàng)目可研報(bào)告后執(zhí)行）（三）工程部、預(yù)結(jié)算部1、根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和開工條件，協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）擬定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。（5天，上一項(xiàng)工作完成后執(zhí)行）（四）營銷策劃部1、項(xiàng)目可研定位（5天，上一項(xiàng)工作完成后開始執(zhí)行）根據(jù)以往周邊項(xiàng)目成交的客戶和產(chǎn)品分析，協(xié)助發(fā)展部關(guān)于項(xiàng)目可行性研究的項(xiàng)目定位、客戶定位和產(chǎn)品定位。2、根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助擬定開發(fā)節(jié)奏。（5天，與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行）（五）研發(fā)中心1、規(guī)劃方案及規(guī)劃方案數(shù)據(jù)提供。（項(xiàng)目投資立項(xiàng)批準(zhǔn)后5天之內(nèi)完成）項(xiàng)目的多套草規(guī)提供草規(guī)相關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)，包括住宅、

17、商業(yè)、公建、配套、地下等規(guī)劃建筑面積。第七條 土地公告及競買階段一、開始條件：土地公告后二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：土地拍賣時(shí)為21天，土地掛牌時(shí)為30天。三、工作成果： 1、成果內(nèi)容一：取得土地競買資格2、成果一移交單位：戰(zhàn)略委員會3、成果內(nèi)容二：項(xiàng)目投資決策結(jié)果4、成果二移交單位：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）5、成果內(nèi)容三：取得土地（簽訂土地競買成交確認(rèn)書）6、成果三移交單位：董事會四、所涉單位：1、主辦部門：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）2、協(xié)助部門：研發(fā)中心、財(cái)務(wù)部、綜合辦公室3、審批機(jī)構(gòu)：戰(zhàn)略委員會五、工作事項(xiàng)：（一）發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）1、土地競買準(zhǔn)備。（20天，土地公告階段）購買土地競買材料，在項(xiàng)目

18、獲準(zhǔn)同意投資后，交納土地競買保證金，提交土地競買資料，辦理土地競買資格相關(guān)手續(xù)。（土地公告發(fā)布18天內(nèi)完成）拍賣或掛牌時(shí)，進(jìn)行土地價(jià)格敏感性分析，協(xié)助擬定土地競買價(jià)格上限和土地競買出價(jià)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。投方案標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目方案選擇；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時(shí)，協(xié)助戰(zhàn)略委員會確定地價(jià)上限的經(jīng)濟(jì)測算。2、競爭對手分析。（20天，土地公告階段完成）明確競爭對手，綜合分析競爭對手的財(cái)力、人力、物力、社會關(guān)系資源和競買目的。3、與競爭對手協(xié)商溝通，通過多種渠道或手法（人脈關(guān)系、經(jīng)濟(jì)利益等），力爭勸其放棄。4、土地獲取。（拍賣為1天，掛牌為10天） 向土地部門投遞方案標(biāo)或經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)書以及其他所需的材料等。 現(xiàn)場競價(jià)（拍賣、掛牌）。 獲

19、得土地，簽訂土地競買成交確認(rèn)書。（二）戰(zhàn)略委員會土地競買準(zhǔn)備。（20天，土地公告階段）項(xiàng)目可行性研究（項(xiàng)目投資審批）審批。（10天，收到發(fā)展部提交項(xiàng)目可研報(bào)告后執(zhí)行）拍賣或掛牌時(shí)，確定土地競買價(jià)格上限，擬定土地競買出價(jià)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。投方案標(biāo)時(shí)，確定項(xiàng)目方案；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時(shí)，確定地價(jià)上限。（三）研發(fā)中心提供項(xiàng)目方案標(biāo)。（四）財(cái)務(wù)部完成土地競買保證金、土地首付款和土地交易服務(wù)費(fèi)等的交納事項(xiàng)。（五）綜合辦公室評審?fù)恋爻鲎尯贤瑮l款。第二章 市場營銷第八條 項(xiàng)目可研前期市場調(diào)研（15天）一、開始條件：項(xiàng)目投資立項(xiàng)（項(xiàng)目投資意向書）批準(zhǔn)后二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：15天三、工作成果： 1、成果內(nèi)容：項(xiàng)目可研前期市場調(diào)研報(bào)告2

20、、成果移交單位：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）、戰(zhàn)略委員會四、所涉單位：1、主辦部門：營銷策劃部（分子公司營銷中心）2、協(xié)助部門：資產(chǎn)經(jīng)營部五、工作事項(xiàng)（一）營銷策劃部（分子公司營銷中心）1、區(qū)域市場調(diào)研。（10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng)批準(zhǔn)后開始執(zhí)行）項(xiàng)目所在區(qū)域市場總體供求狀況，周邊競爭性樓盤調(diào)查。2、市場分析。（5天，上一項(xiàng)工作完成后開始執(zhí)行）對項(xiàng)目地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶、產(chǎn)品、市場競爭等進(jìn)行分析，協(xié)助發(fā)展部對項(xiàng)目做地塊可行性研究。3、項(xiàng)目定位。（5天，與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行）對項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議，協(xié)助發(fā)展部對項(xiàng)目地塊進(jìn)行可行性研究。4、協(xié)助擬定開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。（5天，與上一項(xiàng)工

21、作同步進(jìn)行）根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和市場因素，協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）擬定開發(fā)節(jié)奏。（二）資產(chǎn)經(jīng)營部區(qū)域市場調(diào)研。（10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng)批準(zhǔn)后開始執(zhí)行）。項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研和同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研。第九條 土地購置前期深度市場調(diào)研（15天）一、開始條件：項(xiàng)目可行性審批批準(zhǔn)投資后開始執(zhí)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：15天，土地競買資格取得前完成。三、工作成果： 1、成果內(nèi)容：市場深度調(diào)研報(bào)告2、成果移交單位：戰(zhàn)略委員會四、所涉單位：1、主辦部門：營銷策劃部2、協(xié)助部門：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）五、工作事項(xiàng)（一）營銷策劃部1、區(qū)域房地產(chǎn)市場基本狀況調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場基本狀況包括區(qū)域市場總體供需、價(jià)

22、格水平、客戶群體、產(chǎn)品特性、競爭對手和發(fā)展趨勢分析等方面。注：1、在此項(xiàng)調(diào)研中加入對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)市場的調(diào)研，包括業(yè)主期望物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)政策、收費(fèi)水平、各類能源費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。2、并在可行性研究報(bào)告中加入物業(yè)管理部分。2、區(qū)域基礎(chǔ)配套現(xiàn)狀調(diào)研項(xiàng)目周邊區(qū)域生活、交通、文教、衛(wèi)生、休閑、購物以及其他配套等。3、項(xiàng)目區(qū)域市場需求問卷調(diào)研（市場調(diào)研問卷模板參考附件三）區(qū)域市場需求調(diào)研問卷一般從如下三個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)：需求意向：需求區(qū)域、單價(jià)、總款等；產(chǎn)品需求偏好：建筑形態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能格局、產(chǎn)品配套等；人群特征：年齡、學(xué)歷、職業(yè)、單位類型、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、置業(yè)目的、

23、居住區(qū)域等。4、 出具市場調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場調(diào)研報(bào)告（市場調(diào)研報(bào)告模板參考附件四）調(diào)研目的和內(nèi)容的說明；調(diào)研方法說明；調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析；項(xiàng)目初步定位（目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品、價(jià)格）建議。（二）發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）協(xié)助進(jìn)行土地購置前期市場深度調(diào)研第十條 項(xiàng)目啟動前期市場深度研究及報(bào)告（30天）一、開始條件：土地取得后二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：30天三、工作成果： 1、成果內(nèi)容：項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報(bào)告2、成果移交單位：項(xiàng)目委員會四、所涉單位：1、主辦部門：營銷策劃部2、協(xié)助部門：資產(chǎn)經(jīng)營部、研發(fā)中心、發(fā)展部、工程部3、審批機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目委員會五、工作事項(xiàng)：（一）營銷策劃部1、區(qū)域市場深度研究分析（20天，土

24、地取得后開始執(zhí)行）區(qū)域市場供需及特征分析：產(chǎn)品供給量、產(chǎn)品特征、需求狀況和客戶群特征等。區(qū)域市場價(jià)格及特征分析。區(qū)域市場典型個(gè)案分析。2、項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報(bào)告的擬定和上報(bào)（10天，深度市場調(diào)研完成后開始執(zhí)行）撰寫項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報(bào)告（項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報(bào)告模板參考附件五）。項(xiàng)目建議書產(chǎn)品建議報(bào)告一般包括項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等方面。向項(xiàng)目委員會提交項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報(bào)告。（二）資產(chǎn)經(jīng)營部1、確定項(xiàng)目商業(yè)擬選的業(yè)態(tài)種類和數(shù)量。（10天，土地取得后開始執(zhí)行）通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析、消費(fèi)需求分析確定項(xiàng)目可開發(fā)商業(yè)部分業(yè)態(tài)種類，結(jié)合市場相關(guān)類型

25、物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。2、協(xié)助完成項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)選址與數(shù)量確定。（三）項(xiàng)目委員會1、項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報(bào)告審批（15天）（四）研發(fā)中心根據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，并協(xié)助項(xiàng)目產(chǎn)品定位。（五）發(fā)展部1、協(xié)助營銷策劃部確定項(xiàng)目的市場、客戶、產(chǎn)品、價(jià)格的基本定位。2、根據(jù)區(qū)域市場客戶需求狀況和熱銷產(chǎn)品分析，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供建設(shè)性意見。（六）工程部對項(xiàng)目材料選擇、工藝、工法以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織等方案提出建設(shè)性意見。第十一條 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備（202天）一、開始條件：項(xiàng)目啟動后，項(xiàng)目正式預(yù)算編制完開始執(zhí)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：202天三、工作成果：項(xiàng)目亮相準(zhǔn)備完成1、成果內(nèi)容：項(xiàng)目營銷推廣方案、項(xiàng)目

26、cis體系方案、項(xiàng)目銷售面積測繪與確認(rèn)、項(xiàng)目亮相方案、銷售大廳及樣板間方案審批及建設(shè)。2、成果移交單位：分子公司四、所涉單位：1、主辦部門：分子公司營銷部2、協(xié)助部門：項(xiàng)目部、分子公司人力資源部、分子公司總工辦、分子公司財(cái)務(wù)部、綜合辦、資產(chǎn)經(jīng)營部、營銷策劃部3、審批機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目委員會五、工作事項(xiàng)（一）分子公司營銷部1、外部資源確定（60天，項(xiàng)目啟動后開始執(zhí)行）廣告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活動公司尋找與確定。2、銷售道具準(zhǔn)備（202天，項(xiàng)目啟動后執(zhí)行）概念版房型手冊（30天，項(xiàng)目亮相前完成）銷售大廳（106130天，建設(shè)、裝修方案審批后開始執(zhí)行開工前第145天開始上報(bào)建設(shè)方案，進(jìn)行審批

27、；開工前15天建設(shè)完畢，投入使用）內(nèi)外設(shè)計(jì)、修建和裝飾，外部指引系統(tǒng)包裝，包括有工地圍擋、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示牌等。樣板間（106130天，開工前第145天開始上報(bào)建設(shè)方案，進(jìn)行審批；開工前15天建設(shè)完畢，投入使用項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成）設(shè)計(jì)、裝修、環(huán)境指示系統(tǒng)說明，樣板間設(shè)置類型視項(xiàng)目情況確定，樣板間建設(shè)條件不具備時(shí)應(yīng)提前向公司請示并說明情況。樣板間分為單獨(dú)建設(shè)的樣板房和在建筑單體內(nèi)建設(shè)的樣板間兩種，單獨(dú)建設(shè)的樣板房按上述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限開展工作；在建筑單體內(nèi)建設(shè)的樣板間，在建筑單體主體施工至6層時(shí)，在2層部位，開始建設(shè)實(shí)景樣板間，樣板間建設(shè)時(shí)間不超過30天（包括砌墻、裝修、裝飾等全

28、部內(nèi)容）。沙盤及戶型單體模型（90天，項(xiàng)目亮相前交付使用）制作單位選擇和招標(biāo)、沙盤和戶型單體模型設(shè)計(jì)制作，及其在銷售案場的布置。印刷品設(shè)計(jì)制作（30天，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完畢且外部資源確定后開始執(zhí)行)概念樓書、房型圖、dm單、宣傳海報(bào)等。 項(xiàng)目周邊重要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（30天，項(xiàng)目亮相前完成）3、項(xiàng)目聯(lián)動工作準(zhǔn)備（根據(jù)項(xiàng)目情況具體安排）分賣場設(shè)置。（60天，項(xiàng)目亮相前完成）看房車的配備和包裝。（項(xiàng)目亮相前完成）4、項(xiàng)目整體營銷推廣方案（項(xiàng)目營銷推廣方案模板參考附件七）的擬定（30天，項(xiàng)目亮相前85天完成）5、項(xiàng)目銷售人員招聘、培訓(xùn)（90天，項(xiàng)目亮相前完成） 項(xiàng)目銷售人員招聘、培訓(xùn)資料準(zhǔn)備（60天，項(xiàng)

29、目亮相前30天完成） 項(xiàng)目銷售人員培訓(xùn)（30天，項(xiàng)目亮相前完成）注：由項(xiàng)目委員會規(guī)劃審核組規(guī)劃設(shè)計(jì)師就規(guī)劃方案、戶型設(shè)計(jì)方面進(jìn)行培訓(xùn)； 由公司工程部或各公司工程部就工程質(zhì)量、材料、工藝方面進(jìn)行培訓(xùn)； 由公司物管部就銷售期間有關(guān)物業(yè)方面知識進(jìn)行培訓(xùn)； 由公司營銷策劃部就銷售策略及銷售技巧等方面進(jìn)行培訓(xùn)，并對整體培訓(xùn)效果進(jìn)行評估。6、項(xiàng)目cis體系擬定（15天，項(xiàng)目亮相前45天完成）項(xiàng)目組團(tuán)名稱、核心推廣理念、項(xiàng)目logo、vi系統(tǒng)及延展方案等。7、項(xiàng)目亮相方案（項(xiàng)目亮相方案模板參考附件八）的擬定（15天，項(xiàng)目亮相之前15天開始執(zhí)行）8、項(xiàng)目亮相前期鋪墊宣傳（30天，項(xiàng)目亮相前30天開始執(zhí)行）以密

30、集型企業(yè)、產(chǎn)品賣點(diǎn)和軟文性廣告等為主。9、項(xiàng)目亮相前期客戶電話接待（30天，項(xiàng)目亮相前期鋪墊期）開通項(xiàng)目銷售電話（項(xiàng)目亮相前30天完成）；接受電話咨詢；來電客戶信息登記（來電客戶信息登記表模板參考附件九）。10、項(xiàng)目銷售面積測繪及確認(rèn)（40天，開工前第59天開始進(jìn)行）項(xiàng)目銷售面積測繪（30天，開工前29天完成）；政府圖審?fù)戤吅箝_始項(xiàng)目銷售面積測繪，由分子公司營銷部委托當(dāng)?shù)卣鞴懿块T下屬測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙測繪；由分子公司總工辦負(fù)責(zé)根據(jù)分子公司營銷部提供的銷售面積計(jì)算規(guī)則，進(jìn)行銷售面積驗(yàn)算，并與建筑面積相比對。項(xiàng)目銷售面積確定（10天，開工前19天完成）；由分子公司營銷部負(fù)責(zé)對銷售面積進(jìn)行確認(rèn)，對

31、銷售面積與建筑面積之差進(jìn)行說明，并報(bào)總公司營銷策劃部備案。（二）項(xiàng)目委員會1、 項(xiàng)目啟動的審批：項(xiàng)目案名審批（7天，上報(bào)項(xiàng)目啟動申請的同時(shí)上報(bào)案名，項(xiàng)目啟動后7日內(nèi)批復(fù)）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃審批（7天，上報(bào)項(xiàng)目啟動申請的同時(shí)上報(bào)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目啟動后7日內(nèi)批復(fù)）項(xiàng)目臨時(shí)預(yù)算審批（7天，上報(bào)項(xiàng)目啟動申請的同時(shí)上報(bào)項(xiàng)目臨時(shí)預(yù)算，項(xiàng)目啟動后7日內(nèi)批復(fù)）項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報(bào)告審批（15天，上報(bào)項(xiàng)目啟動申請的同時(shí)上報(bào)項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報(bào)告，項(xiàng)目啟動后15日內(nèi)批復(fù)）2、項(xiàng)目預(yù)算及銷售方案審批：項(xiàng)目營銷推廣方案審批（10天，收到項(xiàng)目營銷推廣方案后開始執(zhí)行）項(xiàng)目cis體系方案審批（10天，收到項(xiàng)目cis體系

32、方案后開始執(zhí)行）項(xiàng)目亮相方案審批（10天，收到項(xiàng)目亮相方案后開始執(zhí)行）項(xiàng)目銷售大廳及樣板間裝修方案審批（15天，收到項(xiàng)目銷售大廳及樣板間裝修方案后開始執(zhí)行）項(xiàng)目正式預(yù)算審批（20天，收到項(xiàng)目正式預(yù)算后開始執(zhí)行）（三）項(xiàng)目部1、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃的擬定，并上報(bào)項(xiàng)目委員會（7天，項(xiàng)目啟動前7天開始執(zhí)行）2、項(xiàng)目周邊重要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（30天，項(xiàng)目亮相前30天完成）3、項(xiàng)目聯(lián)動工作準(zhǔn)備（根據(jù)項(xiàng)目情況具體安排）分賣場設(shè)置。（60天，項(xiàng)目亮相前完成）看房車的配備和包裝。（項(xiàng)目亮相前完成）4、沙盤方案和戶型單體模型方案的選擇參與沙盤方案及單體戶型模型方案戶型的選擇。5、對項(xiàng)目營銷推廣方案以及產(chǎn)品推廣排

33、期、階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議。6、協(xié)助確定、制作各種印刷類銷售道具。7、參與項(xiàng)目亮相方案討論并對細(xì)化方案提出建議。8、協(xié)助財(cái)務(wù)部編制項(xiàng)目臨時(shí)預(yù)算，并上報(bào)項(xiàng)目委員會審批（7天，項(xiàng)目啟動前7天開始執(zhí)行）9、協(xié)助財(cái)務(wù)部編制項(xiàng)目正式預(yù)算，并上報(bào)項(xiàng)目委員會審批（10天，項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品建議報(bào)告批復(fù)后開始執(zhí)行）10、根據(jù)公司批復(fù)的銷售大廳及樣板間建設(shè)及裝修方案，及時(shí)開展銷售大廳及樣板間的建設(shè)及裝修工作（106天，項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成）（四）分子公司人力資源部1、項(xiàng)目銷售人員招聘、培訓(xùn)等（90天，項(xiàng)目亮相前完成）2、銷售人員招聘（60天，項(xiàng)目亮相前30天完成）結(jié)合項(xiàng)目計(jì)劃安排，制定培訓(xùn)計(jì)劃。（與上一

34、項(xiàng)工作同步進(jìn)行）銷售人員的培訓(xùn)。（30天，項(xiàng)目亮相前完成）（五）分子公司總工辦1、協(xié)助項(xiàng)目推盤策略確定提供設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)和專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持。2、協(xié)助銷售人員培訓(xùn)提供建筑設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、戶型賣點(diǎn)資料、全部圖紙以及施工材料、施工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo)準(zhǔn)等培訓(xùn)。3、協(xié)助印刷品設(shè)計(jì)、制作提供平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等設(shè)計(jì)方面資料和提供工程進(jìn)度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等相關(guān)方面資料。4、協(xié)助售樓處修建、裝飾組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助售樓處內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。5、協(xié)助進(jìn)行樣板間及環(huán)境指示說明系統(tǒng)：提供樣板間戶型，組織招

35、標(biāo)確定施工單位，協(xié)助樣板間內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。6、協(xié)助沙盤、戶型單體模型設(shè)計(jì)與制作提供項(xiàng)目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖。7、協(xié)助印刷品設(shè)計(jì)與制作提供平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等設(shè)計(jì)方面資料。提供工程進(jìn)度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等方面資料等。8、協(xié)助進(jìn)行銷售面積的測定根據(jù)分子公司營銷部提供的銷售面積計(jì)算規(guī)則，獨(dú)立計(jì)算銷售面積。根據(jù)分子公司營銷部提供的銷售面積計(jì)算規(guī)則，對政府相關(guān)部門的圖紙測繪成果進(jìn)行復(fù)核與分析，并將分析結(jié)果通報(bào)公司內(nèi)相關(guān)部門。（六）資產(chǎn)經(jīng)營部1、協(xié)助確定項(xiàng)目招商策略整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目需要制定項(xiàng)目招商策略。（七）分子公司財(cái)務(wù)部1、項(xiàng)目售樓處及樣

36、板間設(shè)立過程中提供資金支持。2、負(fù)責(zé)及時(shí)編制項(xiàng)目臨時(shí)預(yù)算與正式預(yù)算（項(xiàng)目正式預(yù)算模板參考附件六），并報(bào)公司項(xiàng)目委員會審批。（八）綜合辦1、協(xié)助銷售人員培訓(xùn)提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查培訓(xùn)。2、協(xié)助印刷品設(shè)計(jì)、制作相關(guān)印刷文件的法律審批以及合同審批。3、協(xié)助看房車配備具體配備看房車以及安排司機(jī)。（九）營銷策劃部1、指導(dǎo)擬定項(xiàng)目營銷推廣方案，并提出評審意見。2、指導(dǎo)項(xiàng)目cis系統(tǒng)方案的擬定，并提出評審意見。3、指導(dǎo)擬定項(xiàng)目亮相方案，并對亮相細(xì)化方案提出評審意見。4、對售樓處裝飾及指引系統(tǒng)包裝提出合理化建議。5、參與樣板間戶型選定，并對裝飾及包裝提出合理化建議。6、參與單體戶型模型的選擇。7

37、、指導(dǎo)銷售面積測定，并提出審核意見。8、指導(dǎo)項(xiàng)目銷售大廳和樣板間裝修方案設(shè)計(jì)，并提出評審意見。第十二條 項(xiàng)目亮相（60天）一、開始條件：項(xiàng)目亮相準(zhǔn)備措施齊備二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：60天三、工作成果： 1、成果內(nèi)容：項(xiàng)目開盤方案2、成果移交單位：分子公司四、所涉單位：1、主辦部門：分子公司營銷部、項(xiàng)目部2、協(xié)助部門：營銷策劃部、分子公司總工辦、綜合辦、物業(yè)公司、財(cái)務(wù)部3、審批機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目委員會五、工作事項(xiàng)：（一）分子公司營銷部1、項(xiàng)目亮相方案的執(zhí)行項(xiàng)目亮相慶典活動新聞媒體信息發(fā)布媒體組合應(yīng)用項(xiàng)目形象出街2、項(xiàng)目方案的擬定和上報(bào)項(xiàng)目開盤方案（項(xiàng)目開盤方案模板參考附件十）的擬定和上報(bào)。（15天，項(xiàng)目亮相15天

38、開始執(zhí)行）注：項(xiàng)目開盤方案中應(yīng)含有銷售階段物業(yè)服務(wù)問題咨詢大綱等內(nèi)容。3、意向客戶信息統(tǒng)計(jì)與分析（項(xiàng)目開盤前30天完成）4、銷售道具準(zhǔn)備（60天，項(xiàng)目亮相后開始執(zhí)行，項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成）最終版房型手冊。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）樓書、宣傳海報(bào)、銷售折頁。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）購房須知、房型圖、銷售階段物業(yè)服務(wù)問題咨詢大綱。（30天，項(xiàng)目亮相30天后開始執(zhí)行）售樓處內(nèi)外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更換。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新。（15天，項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成）認(rèn)購書、合同袋等。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）5、銷售內(nèi)部資料及合同準(zhǔn)備（45天，項(xiàng)目公開認(rèn)購前

39、完成）房型、房號和面積對照表。銷控展牌和銷控粘貼。銷售合同、附加協(xié)議、房型附圖和認(rèn)購協(xié)議等。6、項(xiàng)目形象的提升及深化（60天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）以產(chǎn)品賣點(diǎn)和軟文為主的項(xiàng)目形象廣告強(qiáng)勢宣傳。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）戶外、報(bào)紙、電視、電臺、車體等媒體組合應(yīng)用。（30天，后開始執(zhí)行）產(chǎn)品推介會或公開認(rèn)購信息發(fā)布。（30天，后開始執(zhí)行）（二）項(xiàng)目部1、項(xiàng)目亮相方案執(zhí)行。2、日常來電、來訪客戶的接待、信息登記（來訪客戶信息登記表模板參考附件十一）和后續(xù)跟蹤。（60天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）3、售樓處內(nèi)外展示道具的更換。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）。4、樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新。（15天，項(xiàng)目公開認(rèn)購

40、前完成）。5、銷售內(nèi)部資料及合同準(zhǔn)備。（45天，項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成）。（三）項(xiàng)目委員會項(xiàng)目開盤方案審批。（15天，收到項(xiàng)目開盤方案后開始執(zhí)行）（四）營銷策劃部1、協(xié)助項(xiàng)目亮相方案的執(zhí)行。2、協(xié)助擬定項(xiàng)目開盤方案，并對項(xiàng)目開盤方案提供評審意見。3、協(xié)助擬定項(xiàng)目價(jià)格體系草案。4、對最終版房型手冊、樓書、宣傳海報(bào)、銷售折頁等的設(shè)計(jì)提供建議。5、評審銷售合同、附加協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議條款。6、對上報(bào)的銷售階段物業(yè)服務(wù)問題咨詢大綱的內(nèi)容進(jìn)行評審。（五）分子公司總工辦1、提供工程進(jìn)度表、樣板間環(huán)境圖紙及技術(shù)支持。2、交工、交房標(biāo)準(zhǔn)的確定。（項(xiàng)目公開認(rèn)購前完成）（六）綜合辦商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議和認(rèn)購協(xié)議

41、等文本的法務(wù)審查。（七）物業(yè)公司1、提供亮相慶典活動中保安、保潔等后勤人員支持。2、協(xié)助擬定購房須知和臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)協(xié)議、住戶手冊等與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的宣傳性文字資料。（八）財(cái)務(wù)部1、協(xié)助確定外聯(lián)單位。2、確定按揭銀行。（九）物業(yè)管理部1、協(xié)助對項(xiàng)目開盤方案、銷售合同中的物業(yè)管理部分、項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)定價(jià)（只有通過協(xié)議招標(biāo)的項(xiàng)目涉及到此項(xiàng)目工作，通過邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)的項(xiàng)目在招投標(biāo)過程中已確定項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）提供評審意見。2、對物業(yè)公司上報(bào)的銷售階段物業(yè)服務(wù)問題咨詢大綱的內(nèi)容進(jìn)行評審。第十三條 項(xiàng)目公開期（30天）一、開始條件：產(chǎn)品推介會或產(chǎn)品公開認(rèn)購開始二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：30天三、工作

42、成果： 1、成果內(nèi)容：價(jià)格方案2、成果移交單位：分子公司四、所涉單位：1、主辦部門：分子公司營銷部2、協(xié)助部門：項(xiàng)目部、分子公司財(cái)務(wù)部、營銷策劃部3、審批機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目委員會五、工作事項(xiàng)（一）分子公司營銷部1、 項(xiàng)目價(jià)格方案的擬定和上報(bào)。（15天，項(xiàng)目開盤前30天完成）2、項(xiàng)目產(chǎn)品推介會或項(xiàng)目公開認(rèn)購執(zhí)行（含公開認(rèn)購信息持續(xù)發(fā)布）。（30天，項(xiàng)目開盤前30天開始執(zhí)行）3、媒體組合策略應(yīng)用。（30天，項(xiàng)目開盤前30天執(zhí)行）4、開盤信息告知。（30天，項(xiàng)目開盤前30天執(zhí)行）5、按揭銀行、保險(xiǎn)、公證、律師等外聯(lián)單位確定。（30天，項(xiàng)目開盤前完成）。6、來電、來訪和認(rèn)購意向客戶信息統(tǒng)計(jì)分析。（項(xiàng)目開盤前完

43、成）7、開盤慶典活動籌備工作。（10天，項(xiàng)目開盤前完成）慶典活動人員組織與安排慶典活動場地、道具的準(zhǔn)備慶典活動告知途徑的選擇與應(yīng)用8、制定客戶轉(zhuǎn)化流程標(biāo)準(zhǔn)。（10天，項(xiàng)目開盤前完成）（二）項(xiàng)目部1、項(xiàng)目產(chǎn)品推介會執(zhí)行，或公開認(rèn)購執(zhí)行（含公開認(rèn)購信息持續(xù)發(fā)布）。（30天，項(xiàng)目開盤前30天開始執(zhí)行）2、項(xiàng)目公開期常規(guī)工作。（30天，項(xiàng)目開盤前完成）日常來訪來電客戶接待和信息登記；認(rèn)購客戶信息登記（認(rèn)購客戶信息登記表模板參考附件十二）和后續(xù)跟蹤。3、開盤慶典活動籌備工作。（10天，項(xiàng)目開盤前完成）（三）營銷策劃部協(xié)助并指導(dǎo)擬定項(xiàng)目價(jià)格草案。（四）項(xiàng)目委員會項(xiàng)目價(jià)格方案審批。（15天，收到項(xiàng)目價(jià)格體系

44、草案后開始執(zhí)行，開始辦理預(yù)售許可證前完成）（四）分子公司財(cái)務(wù)部認(rèn)購金收取。第十四條 項(xiàng)目開盤銷售階段（15天）一、開始條件：項(xiàng)目開盤準(zhǔn)備工作完成二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：15天三、工作成果： 1、成果內(nèi)容：完成既定銷售初期任務(wù)2、成果移交單位：分子公司四、所涉單位：1、主辦部門：分子公司營銷部2、協(xié)助部門：項(xiàng)目部、物業(yè)公司、分子公司財(cái)務(wù)部五、工作事項(xiàng)（一）分子公司營銷部1、開盤慶典活動執(zhí)行。2、協(xié)助項(xiàng)目部客戶轉(zhuǎn)化工作。（二）項(xiàng)目部1、項(xiàng)目開盤慶典活動具體組織與執(zhí)行。2、協(xié)助項(xiàng)目開盤慶典活動，告知途徑媒介組合的應(yīng)用。3、客戶轉(zhuǎn)化接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與合同簽定工作。簽訂房屋銷售合同的客戶應(yīng)當(dāng)簽

45、訂遵守臨時(shí)管理規(guī)約的承諾。（三）物業(yè)公司為項(xiàng)目開盤慶典活動提供保安、保潔等工作人員；現(xiàn)場向客戶提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)問題的咨詢。（四）分子公司財(cái)務(wù)部在客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與簽定合同工作過程中定金或房款的收取。第十五條 項(xiàng)目日常銷售階段一、開始條件：項(xiàng)目開盤后二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：（持續(xù)強(qiáng)銷期、逐步降溫銷售期）三、工作成果： 1、成果一內(nèi)容：完成項(xiàng)目日常銷售任務(wù)2、成果一移交單位：分子公司3、成果二內(nèi)容：銷售價(jià)格調(diào)整備案報(bào)告、營銷分析報(bào)告、促銷方案4、成果二移交單位：項(xiàng)目委員會四、所涉單位：1、主辦部門：分子公司營銷部2、協(xié)助部門：項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、營銷策劃部3、審批機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目委員會五、工作事項(xiàng)（一）分子公司營銷部1、月

46、度媒介宣傳執(zhí)行情況分析與效果評估，重新調(diào)整下一階段媒介宣傳計(jì)劃。（3天，每月26日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成）2、月度營銷活動（含促銷戶動）執(zhí)行情況分析與效果評估，重新調(diào)整下一階段營銷活動計(jì)劃。（3天，每月26日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成）3、根據(jù)項(xiàng)目銷售狀況，對后期銷售策略調(diào)整提供建議。4、對比回款指標(biāo)體系計(jì)劃與執(zhí)行情況，參與探討后期回款指標(biāo)體系調(diào)整。5、銷售分析及調(diào)整?？蛻舴治觯▉黼娍蛻?、來訪客戶、成交客戶、未成交客戶分析）、產(chǎn)品分析（暢銷產(chǎn)品、滯銷產(chǎn)品的分析、關(guān)注競爭項(xiàng)目動態(tài)）、銷售策略性調(diào)整。6、價(jià)格監(jiān)控與調(diào)整定期進(jìn)行價(jià)格測算，根據(jù)庫存產(chǎn)品、聚焦銷售重點(diǎn)和市場變化，調(diào)整項(xiàng)目

47、價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤最大化（根據(jù)市場價(jià)格變化和項(xiàng)目銷售狀況待定）。7、銷售推廣工作媒介部分：確定日常銷售期間宣傳媒介選擇、投放量和投放頻率（整個(gè)銷售期間，各階段項(xiàng)目媒介部分銷售推廣工作根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展調(diào)整）。活動部分：營銷活動（含促銷活動）的策劃、執(zhí)行和效果評估（整個(gè)銷售期間，各階段活動部分銷售推廣工作根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展調(diào)整）。8、日常銷售期間定期（建議以30天為一個(gè)調(diào)研周期）或不定期（如區(qū)域項(xiàng)目新開盤、促銷等）市場調(diào)研工作（項(xiàng)目調(diào)研表模板參考附件十三），并定期向總公司營銷策劃部提交月度市場信息簡報(bào)（月度市場信息簡報(bào)模板參考附件十四）和月度市場分析簡報(bào)（月度市場分項(xiàng)簡報(bào)模板見附件十五）。9、向項(xiàng)目委員會提交銷

48、售價(jià)格調(diào)整備案報(bào)告、營銷分析報(bào)告、促銷草案。（二）項(xiàng)目部1、月度銷售狀況分析與策略調(diào)整。（3天，每月26日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成）2、月度銷售回款指標(biāo)體系執(zhí)行情況以及后期調(diào)整。（3天，每月26日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成）3、到訪客戶接待、銷售成交工作（整個(gè)銷售期間）。簽訂房屋銷售合同的客戶應(yīng)當(dāng)簽訂遵守臨時(shí)管理規(guī)約的承諾。4、參與探討媒介宣傳分析與效果評估，協(xié)助分子公司營銷部調(diào)整媒介宣傳計(jì)劃。5、參與探討營銷活動分析與效果評估，協(xié)助分子公司營銷部調(diào)整營銷活動計(jì)劃。6、為分子公司營銷部進(jìn)行客戶分析，提供客戶資料情況，并參與客戶分析與探討。7、結(jié)合掌握的與客群溝通情況，參與分子公司

49、營銷部進(jìn)行產(chǎn)品分析與探討。8、對分子公司的銷售策略性調(diào)整提供建設(shè)性意見。9、對比回款指標(biāo)體系計(jì)劃與執(zhí)行情況，參與探討項(xiàng)目后期回款指標(biāo)體系調(diào)整。10、結(jié)合項(xiàng)目銷售進(jìn)度，對分子公司營銷部的價(jià)格調(diào)整方案提供建議。11、根據(jù)項(xiàng)目銷售計(jì)劃、銷售狀況和市場競爭需要等因素，協(xié)助分子公司銷售部確定日常銷售推廣工作開展，共同探討在不同銷售階段宣傳投放量和投放頻率。12、根據(jù)營銷活動期間項(xiàng)目銷售狀況變化，協(xié)助分子公司營銷部評估營銷活動對銷售影響程度。（三）項(xiàng)目委員會促銷方案的審批（15天，收到分子公司營銷部提交促銷方案）。（四）財(cái)務(wù)部對比回款指標(biāo)體系計(jì)劃與執(zhí)行情況，參與探討項(xiàng)目后期回款指標(biāo)體系調(diào)整。（五）營銷策劃部全程跟蹤項(xiàng)目銷售狀況、庫存狀況和市場形勢，并對分子公司營銷部的價(jià)格調(diào)整方案進(jìn)行評審。第十六條 項(xiàng)目清盤階段一、開始條件：銷售率達(dá)到95%二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：90天三、工作成果： 1、成果內(nèi)容：項(xiàng)目銷售完畢，項(xiàng)目營銷策劃全程評估報(bào)告。2、成果移交單位：項(xiàng)目委員會四、所涉單位：1、主辦部門：分子公司營銷部2、協(xié)助部門：項(xiàng)目部、分子公司總工辦、營銷策劃部五、工作事項(xiàng)（一）分子公司營銷部1、項(xiàng)目營銷全程執(zhí)行效果評估與總結(jié)產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、推廣策略、營銷活動評估與總結(jié)。2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃執(zhí)行偏差評估與總結(jié)營銷計(jì)劃、回款計(jì)劃、項(xiàng)目客戶定位與實(shí)際客戶偏差分析評估等。（二）項(xiàng)目部從項(xiàng)目銷售角度分析銷售