房產(chǎn)項目可行性分析報告內容

1、 培訓管理資料大全 商務智庫整理房產(chǎn)項目可行性分析報告內容可行性研究應包括以下內容：項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、 城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、 土地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內部因素1、 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；2、 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品

2、牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；3、 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；第一部分：項目概況一、 土地位置土地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出土地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。二、 土地現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、 地面現(xiàn)狀，包括土地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、 地面現(xiàn)有

3、居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、 項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內的

4、社區(qū)配套1、 交通狀況（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 土地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；2、 教育：大中小學及教育質量情況。3、 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、 文化、體育、娛樂設施6、 公園7、 銀行8、 郵局9、 其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。（二）土地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1、

5、治安情況2、 空氣狀況3、 噪聲情況4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、 周邊景觀7、 風水情況8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。9、 其他五、 大市政配套（都要說明距土地距離、成本、接入的可能性）1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與土地的關系（影響）。2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地

6、距離、涉及線路成本等。5、 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。6、 燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。六、 規(guī)劃控制要點1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、 綜合容積率、住宅容積率4、 建筑密度5、 控高6、 綠化率7、 其他七、 土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格

7、。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。八、 土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。九、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析第二部分：法律及政策性風險分析一、項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一） 項目用地現(xiàn)狀1、 土地所有權歸屬2、 土地使用權歸屬3、 土地的他項權力（如抵押權）4、 土地的用途5、 有關項目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）（二） 計劃手續(xù)1、 項目是否已經(jīng)立項2、 立項主體是否能夠變更3、 立項變更條件和時

8、間4、有關立項的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）（三） 規(guī)劃手續(xù)1、規(guī)劃用地所有權歸屬2、規(guī)劃用地使用權歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關項目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）（四） 土地手續(xù)1、 征地批文2、 土地使用權出讓合同3、 拆遷安置補償4、 有關項目地塊的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）（五） 項目用地取得土地使用權程序評估1、 取得土地使用權的程序描述2、 取得土地使用權需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用權所需條件4、 取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）（六） 項目用地土地性

9、質變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、 土地性質變更的程序描述和理由2、 土地性質變更的政策支持或障礙3、 土地性質變更需要的工作日（七） 政策性風險評估政府資源利用的評估：（1） 當?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；（2） 當?shù)卣毮懿块T的辦事作風；（3） 當?shù)卣畬υ擁椖康年P注程度；（4） 地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素；（5） 與政府合作關系。政策變更對項目開發(fā)的影響：（1） 城市規(guī)劃限制或更改；（2） 突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風險評估1、 合作方基本情況：合作

10、方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。2、 合作方式：（1） 合作方式描述例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。（2） 選擇合作方式的主要原因3、 主要合作條件雙方的主要權利義務描述，包括但不限于：（1） 報批報建手續(xù)辦理（2） 拆遷安置補償 （3） 付款內容和條件（4） 交地標準除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。4、 合作風險評估：（1） 通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2） 土地使用年限；（3

11、） 土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4） 土地方的信用；（5） 付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6） 其他與合作方式相關的當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。第三部分：市場分析一、 區(qū)域住宅市場成長狀況1、 區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況 購買人群變化2、 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年） 開工量/竣工量 銷售量/供需比 平均售價3、

12、區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、 區(qū)域內供應產(chǎn)品特征1、 各檔次產(chǎn)品供應狀況2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均消化率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內分布特征3、 區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、 未來2-3年區(qū)域內可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型5、 分析：本案在區(qū)域市場內的機會點和威脅點6、 結論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題三

13、、 區(qū)域市場目標客層研究和市場定位1、 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）2、 本案目標人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。3、 確定目標客戶4、 市場定位四、 整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。五、 產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。第四部分：規(guī)劃設計初步分析一、規(guī)劃設計的可行性分析1、 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建

14、設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經(jīng)濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。2、 容積率、面積分配比例等技術經(jīng)濟指標不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設計的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應的經(jīng)濟效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。3、 有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。4、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。5、 市政配套設施對規(guī)劃設計的影響。如：道路

15、狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。6、 周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。二、規(guī)劃設計的初步概念1、 設計概念：表現(xiàn)項目預期的風格和設計主題。2、 技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規(guī)劃設計的關系。3、 可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設想、對產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分：工程及銷售計劃一、

16、 截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。二、 工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）三、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）第六部分：投資收益分析一、 成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。）項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款開發(fā)前期

17、準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設施費開發(fā)間接費開發(fā)成本合計管理費用銷售費用財務費用項目總投資二、 稅務分析1、 營業(yè)稅及附加2、 所得稅3、 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、 經(jīng)濟效益分析1、 經(jīng)濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等2、 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。參照以下表格：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內部收益率銷售凈利

18、率總投資回報率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)3、 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標2001年20年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)4、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。（1） 成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資稅前利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率保本售價（2） 售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)

19、濟指標預測售價90%預測售價預測售價110%預測售價120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率（3） 容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內部收益率銷售凈利率5、 盈虧平衡點分析1） 保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為s=c/(1-t1)2） 保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：r=c/(1-t1)*(1-t2)*s+c*t2式中：c：表示單位投資額（即財務部所印發(fā)經(jīng)濟測算表中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）r：表示保本銷售率s：表示單位售

20、價t1：表示營業(yè)稅率t2：表示所得稅率四、 項目資金預測1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、 機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。二、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。第八部分：綜合分析與建議一、 優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、 劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、 機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、土地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、 結論和建議第九部分：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容（一） 主要指標測算1、 預測直接建造成本（不包括地價）、售價2、 投資收益分析（參