我國“住改商”問題規(guī)制

1、我國“住改商”問題規(guī)制我國“住改商”問題規(guī)制論文摘要 伴隨我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們對于生活質(zhì)量，尤其是生活環(huán)境質(zhì)量上的要求隨之提高。當(dāng)前存在“住改商”的不良影響問題儼然已成為與良好居住環(huán)境要求相悖的熱點(diǎn)問題。本文以近年發(fā)生的“住改商”現(xiàn)象為切入點(diǎn)，結(jié)合物權(quán)法上對公民建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰權(quán)的規(guī)定，比照國外相關(guān)制度，對于如何看待及解決“住改商”問題，闡述自己的思考。 論文關(guān)鍵詞 住改商 物權(quán)法 建筑物區(qū)分所有權(quán) 國外立法 住宅商用，基于民法上意思自治的原則，業(yè)主自愿處理自己所有的房屋用途，無可非議。然而，隨著越來越多的企業(yè)、工廠、個體經(jīng)營戶等選擇入駐居民區(qū)，給居民的生活環(huán)境帶來了噪音、污染、占用空

2、間等難以預(yù)估的影響時，“住改商”問題產(chǎn)生的糾紛也愈演愈烈。為此，我國2007年頒布的物權(quán)法第77條作出相關(guān)規(guī)定以保障當(dāng)事人的權(quán)益。但現(xiàn)實(shí)中“住改商”現(xiàn)象存在的不良影響并沒有因此而得到遏制，如何切實(shí)地保障居民合法權(quán)益，仍需有關(guān)部門關(guān)注解決。 住宅商用，指在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營性活動。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，業(yè)主的專有權(quán)以建筑物中具有構(gòu)造上及使用上獨(dú)立性的部分為客體，本質(zhì)上仍屬于所有權(quán)，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分權(quán)。我國物權(quán)法第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 房屋

3、所有者自愿處置房屋用途，作為意思自治的表現(xiàn)，是各人自掃門前雪，莫管他家瓦上霜。但實(shí)際中，將住宅改造成經(jīng)營性用房時，存在的影響卻遠(yuǎn)不止是“自家范圍掃雪”的事。據(jù)有關(guān)媒體調(diào)查，當(dāng)前存在的“住改商”問題中，存在著不同程度對居民物權(quán)上的侵害。 一、“住改商”問題存在類型分析 根據(jù)各地報刊媒體的報道與相關(guān)資料的收集，我國“住改商”現(xiàn)象存在的分類有如下幾種類型： 1.加工生產(chǎn)類，如服裝加工廠、普油廠、電線廠。 2.商務(wù)辦公類，如廣告公司、咨詢公司、律師事務(wù)所。 3.商業(yè)經(jīng)營類，如小超市、寵物店、家庭旅館。 4.休閑娛樂類，如兒童樂園等。 5.教育培訓(xùn)類，如幼兒園、畫室、補(bǔ)習(xí)班。 在這些具體的“住改商”類型

4、中，我們可以看到公司進(jìn)小區(qū)，將造成往來行人增多，給小區(qū)的治安管理，車位數(shù)量造成壓力；對樓道、車庫等公共空間資源的占用，造成上下班出行的擁擠，電梯乘坐的壓力。小區(qū)開私家菜館，油煙污染，消防設(shè)施是否齊全，廢水廢氣的排放問題等等。另外，類似于房屋群租的現(xiàn)象無疑增加了人流量與房屋容納人數(shù)，不僅是對于其中居住、工作的人而言，環(huán)境條件惡劣；對于其他業(yè)主而言，他們的休息權(quán)、居住權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)等建筑物區(qū)分所有權(quán)與相鄰權(quán)受到了不同程度的侵害。 二、我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定與解決方式 現(xiàn)實(shí)中的案例中住改商問題遠(yuǎn)比上述列舉的侵害來得復(fù)雜。如濟(jì)南相鄰權(quán)第一案。濟(jì)南某小區(qū)9名業(yè)主將2層經(jīng)營推拿店的業(yè)主告上法庭。該案中推拿

5、店的客人往來人流量大，不僅樓道車位被占用、也帶來了環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)出入安全及噪聲等一系列問題。 最終法院判決9位業(yè)主勝訴，并判決該案推拿店負(fù)責(zé)人停止商業(yè)經(jīng)營，拆除戶外廣告、與非法在陽將住宅改作經(jīng)營性用房，損害了相鄰業(yè)臺上搭建的平房，恢復(fù)樓道墻面原有顏色。 針對推拿店店主應(yīng)當(dāng)停止侵害，消除影響，給予居民權(quán)利損害補(bǔ)償?shù)呐袥Q是對這些居民已損害的權(quán)利予以補(bǔ)救的方式，是對物上請求權(quán)的體現(xiàn)。正是基于物權(quán)法上的明文規(guī)定，保障遭受“住改商”侵害的利害關(guān)系*利。根據(jù)物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)

6、有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 另外，不僅是建筑物區(qū)分所有權(quán)上專有權(quán)與共有權(quán)的侵害問題，對其他住戶帶來的居住環(huán)境上的不便也表現(xiàn)出的近似于“相鄰關(guān)系”中的損害表現(xiàn)。不過，這樣的現(xiàn)象又不同于一般的“相鄰關(guān)系”，其涉及的相鄰關(guān)系與小區(qū)一般的相鄰關(guān)系相比是一種具有相對獨(dú)立性的，較為特殊的新型相鄰關(guān)系。相鄰住戶之間由于緊密連接，距離較短，各住戶之間很容易受到影響，而現(xiàn)代社會資源更加稀缺，不動產(chǎn)的價值昂貴，更換房產(chǎn)的可能性不大，如果以小區(qū)一般相鄰關(guān)系中的一般容忍義務(wù)來要求相鄰住戶，勢必影響其正常生活。同時，小區(qū)一般相鄰關(guān)系的范圍較小，多為少數(shù)周邊住戶的影響，個案的情況較多，但在“住改商”的問題中，其所影響波及的范

7、圍較大，是從少數(shù)人到多數(shù)人，從個人到群體的范圍變化。因而這種類型下相鄰住戶之間的容忍義務(wù)相對于小區(qū)一般相鄰關(guān)系要有所縮小。這是一種建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)基礎(chǔ)之上的相鄰關(guān)系，不同于現(xiàn)行法律上規(guī)定的“相鄰關(guān)系”。但可以根據(jù)物權(quán)法第83條的規(guī)定，請求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害和賠償損失。 2007年物權(quán)法實(shí)施后，關(guān)于“住宅商用”規(guī)定在解決“住改商”投訴無門的問題上得到多方支持的同時，仍存在著爭議。對此，年5月最高人民法院出臺了關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋中，第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，