物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定

1、第第3 3章章 物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定物業(yè)權(quán)屬法律規(guī)定 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) 了解物權(quán)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)權(quán) 屬的概念和特征; 了解物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和 限制； 了解物業(yè)權(quán)屬登記相關(guān)概念、 房屋登記制度 熟知業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、 共有及其相關(guān)概念。 模塊一物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬模塊一物權(quán)與物業(yè)權(quán)屬 【案例】 我國物權(quán)法第一案落槌我國物權(quán)法第一案落槌 當(dāng)事人房屋產(chǎn)權(quán)得當(dāng)事人房屋產(chǎn)權(quán)得 到保護(hù)到保護(hù) 本案爭執(zhí)的房屋有關(guān)權(quán)利，可追溯到上世紀(jì)50年代末。 原告李福蓮等人上輩所有的一處房產(chǎn)被政府不適當(dāng)沒收， 此后40多年，該房被當(dāng)作公房出租給其他居民。直至 2005年9月，該房產(chǎn)經(jīng)落實(shí)政策退還給原告，并辦理了 產(chǎn)權(quán)過戶

2、手續(xù)。 這處房產(chǎn)在政府退還給原告的同時，里面的一些房間一 直由本案被告劉莎租住占用。雖然租賃合同已過期， 但劉拒絕向原告騰退房屋。原告只好訴諸法律。 分析分析 長沙市芙蓉區(qū)法院的一審判決認(rèn)為，在該處房屋由政 府向原告移交并辦理了產(chǎn)權(quán)變動登記手續(xù)之后，原告 即取得了房屋的所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，這一不 動產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo(hù)。法院認(rèn)為物權(quán)法生 效后，劉莎的惡意占有行為仍在繼續(xù)，故本案適用 物權(quán)法，與法不溯及既往原則并不沖突。綜上， 依照物權(quán)法第39條、第64條、第242條、第243條的規(guī) 定，盡管被告劉莎為該房屋的原租戶，但她畢竟不 是所有權(quán)人。她在未與新的房屋所有權(quán)人簽訂租賃協(xié) 議的情

3、況下，直接占用房屋，構(gòu)成了惡意占有。于是， 法院判令劉莎騰退房屋并賠償租金損失。 一、物權(quán)的概念和特征一、物權(quán)的概念和特征 1 1物權(quán)的概念物權(quán)的概念 物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接 支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán) 和擔(dān)保物權(quán)。和擔(dān)保物權(quán)。 物權(quán)法規(guī)范的物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)法規(guī)范的物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。 不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地定著不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地定著 物；物； 動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物，如汽車、電視機(jī)。動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物，如汽車、電視機(jī)。 2 2物權(quán)的種類物權(quán)的種類

4、 （1 1）自物權(quán)和他物權(quán)）自物權(quán)和他物權(quán) （2 2）動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)）動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán) （3 3）完全物權(quán)與限制物權(quán)）完全物權(quán)與限制物權(quán) 自物權(quán)自物權(quán)是權(quán)利人對自己的物所享有的權(quán)利，也就是所有權(quán)。是權(quán)利人對自己的物所享有的權(quán)利，也就是所有權(quán)。 他物權(quán)他物權(quán)是指在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)。他物權(quán)是對他是指在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)。他物權(quán)是對他 人財產(chǎn)的權(quán)利。他物權(quán)是由所有權(quán)派生或分離出來的。他人財產(chǎn)的權(quán)利。他物權(quán)是由所有權(quán)派生或分離出來的。他 物權(quán)又分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)又分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。 用益物權(quán)用益物權(quán)是對他人所有物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利，是對他人所有物在一定

5、范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利， 形式有形式有承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、典權(quán)承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、典權(quán)等。等。 擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定是為了擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定 財產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有財產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。 （1 1）自物權(quán)和他物權(quán)）自物權(quán)和他物權(quán) （2 2）動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)）動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán) 這是根據(jù)物權(quán)的客體是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)所作的這是根據(jù)物權(quán)的客體是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)所作的 區(qū)別。這種分類方法的意義在于動產(chǎn)物權(quán)與不區(qū)別。這種分類方法的意義在于動產(chǎn)物權(quán)與不 動產(chǎn)物權(quán)的取得方法、成立要件等各不相同

6、。動產(chǎn)物權(quán)的取得方法、成立要件等各不相同。 （3 3）完全物權(quán)與限制物權(quán)）完全物權(quán)與限制物權(quán) 這是以對于標(biāo)的物的支配范圍的不同對物權(quán)的這是以對于標(biāo)的物的支配范圍的不同對物權(quán)的 區(qū)分。區(qū)分。 完全物權(quán)即所有權(quán)，是全面支配標(biāo)的物的物權(quán)；完全物權(quán)即所有權(quán)，是全面支配標(biāo)的物的物權(quán)； 限制物權(quán)則是特定方面支配標(biāo)的物的物權(quán)。限限制物權(quán)則是特定方面支配標(biāo)的物的物權(quán)。限 制物權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，實(shí)際上是制物權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，實(shí)際上是 根據(jù)所有權(quán)人的意志設(shè)定的所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)，根據(jù)所有權(quán)人的意志設(shè)定的所有權(quán)上的負(fù)擔(dān)， 起著限制所有權(quán)的作用。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)起著限制所有權(quán)的作用。用益物權(quán)和擔(dān)保物

7、權(quán) 屬于限制物權(quán)。屬于限制物權(quán)。 二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念和特征二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念和特征 1 1物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念物業(yè)產(chǎn)權(quán)的概念 物業(yè)產(chǎn)權(quán)是指物業(yè)權(quán)利人以物業(yè)為標(biāo)的物，對其物業(yè)產(chǎn)權(quán)是指物業(yè)權(quán)利人以物業(yè)為標(biāo)的物，對其 直接進(jìn)行支配并享有其利益的排他性權(quán)利。直接進(jìn)行支配并享有其利益的排他性權(quán)利。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)是以物業(yè)為標(biāo)的的物權(quán)。其核心是物業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)是以物業(yè)為標(biāo)的的物權(quán)。其核心是物業(yè) 所有權(quán)，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所有權(quán)，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 2 2物業(yè)產(chǎn)權(quán)的分類物業(yè)產(chǎn)權(quán)的分類 （1 1）物業(yè)所有權(quán)）物業(yè)所有權(quán) （2 2）用益物權(quán)）用益物權(quán) （3 3）擔(dān)保物權(quán)）擔(dān)保物權(quán) （1 1）物業(yè)所有權(quán)）物業(yè)所有權(quán)

8、物業(yè)所有權(quán)是指所有人對其物業(yè)享有占有、使用、收益、物業(yè)所有權(quán)是指所有人對其物業(yè)享有占有、使用、收益、 處分的權(quán)益，以及排除他人非法占有的權(quán)利。物業(yè)所有處分的權(quán)益，以及排除他人非法占有的權(quán)利。物業(yè)所有 權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，物業(yè)所有權(quán)可分為土地所權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，物業(yè)所有權(quán)可分為土地所 有權(quán)和房屋所有權(quán)。有權(quán)和房屋所有權(quán)。 （2 2）用益物權(quán)）用益物權(quán) 根據(jù)物權(quán)法第一百一十七條之規(guī)定，用益物權(quán)根據(jù)物權(quán)法第一百一十七條之規(guī)定，用益物權(quán) 是用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，是用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)， 依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。 （3

9、 3）擔(dān)保物權(quán)）擔(dān)保物權(quán) 根據(jù)物權(quán)法第一百七十條之規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)是根據(jù)物權(quán)法第一百七十條之規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)是 擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生 當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有 就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制三、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅和限制 1 1物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得是指在我國享有民事法律關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得是指在我國享有民事法律關(guān) 系主體資格的國家機(jī)關(guān)、法人、社會團(tuán)體和系主體資格的國家機(jī)關(guān)、法人、社會團(tuán)體和 公民，因某種法律確認(rèn)

10、的事實(shí)存在，得到對公民，因某種法律確認(rèn)的事實(shí)存在，得到對 物業(yè)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得包括原始取得原始取得和和繼受取得繼受取得。 （1 1）原始取得）原始取得 原始取得是指根據(jù)法律規(guī)定，不以原始取得是指根據(jù)法律規(guī)定，不以 原產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)和意志為依據(jù)，而直接取得物業(yè)原產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)和意志為依據(jù)，而直接取得物業(yè) 所有權(quán)。所有權(quán)。 主要包括：因建造取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)；因沒收取得物業(yè)主要包括：因建造取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)；因沒收取得物業(yè) 產(chǎn)權(quán)；因無主取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)；因無主取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 （2 2）繼受取得）繼受取得 繼受取得是指物業(yè)所有權(quán)

11、人通過某種法律行為從原繼受取得是指物業(yè)所有權(quán)人通過某種法律行為從原 所有人那里取得財產(chǎn)的權(quán)利。如通過買賣、交換、所有人那里取得財產(chǎn)的權(quán)利。如通過買賣、交換、 繼承、贈與和遺贈等方式取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。繼承、贈與和遺贈等方式取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 2 2物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)的消滅是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)， 使原物業(yè)產(chǎn)權(quán)人失去了對物業(yè)占有、使用、使原物業(yè)產(chǎn)權(quán)人失去了對物業(yè)占有、使用、 收益或處分的權(quán)利。收益或處分的權(quán)利。 引起物業(yè)產(chǎn)權(quán)消滅的法律事實(shí)有：物業(yè)產(chǎn)權(quán)引起物業(yè)產(chǎn)權(quán)消滅的法律事實(shí)有：物業(yè)產(chǎn)權(quán) 主體的消滅；物業(yè)產(chǎn)權(quán)客體的消滅；物業(yè)產(chǎn)主體的消滅；物業(yè)產(chǎn)

12、權(quán)客體的消滅；物業(yè)產(chǎn) 權(quán)因轉(zhuǎn)讓而引起消滅；物業(yè)產(chǎn)權(quán)因國家行政權(quán)因轉(zhuǎn)讓而引起消滅；物業(yè)產(chǎn)權(quán)因國家行政 命令或法院判決而喪失；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人放棄物命令或法院判決而喪失；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人放棄物 業(yè)所有權(quán)。業(yè)所有權(quán)。 3 3物業(yè)產(chǎn)權(quán)的限制物業(yè)產(chǎn)權(quán)的限制 我國法律基于社會公共利益，國防及文化設(shè)施、相鄰我國法律基于社會公共利益，國防及文化設(shè)施、相鄰 關(guān)系等多種原因考慮，規(guī)定了對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利的限關(guān)系等多種原因考慮，規(guī)定了對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利的限 制，這種限制主要體現(xiàn)在以下方面：制，這種限制主要體現(xiàn)在以下方面： （1 1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)不得妨礙公共利益。）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)不得妨礙公共利益。 （2 2）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

13、行使所有權(quán)不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。 （3 3）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)必須符合環(huán)境保護(hù)、自然資源保護(hù)）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)必須符合環(huán)境保護(hù)、自然資源保護(hù) 和生態(tài)平衡的要求。和生態(tài)平衡的要求。 （4 4）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使物業(yè)所有權(quán)不得破壞名勝古跡、國家規(guī)定）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人行使物業(yè)所有權(quán)不得破壞名勝古跡、國家規(guī)定 的風(fēng)景區(qū)、游覽區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和依法受保護(hù)的寺廟以及其他的風(fēng)景區(qū)、游覽區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和依法受保護(hù)的寺廟以及其他 宗教建筑。宗教建筑。 模塊二 物業(yè)權(quán)屬制度 一、物業(yè)權(quán)屬的概念一、物業(yè)權(quán)屬的概念 1 1、定義、定義 物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)所有 權(quán)及

14、其有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)利在 主體上的歸屬。 2 2、物業(yè)權(quán)屬的內(nèi)容、物業(yè)權(quán)屬的內(nèi)容 國家土地所有權(quán)國家土地所有權(quán) 土地所有權(quán)土地所有權(quán) 農(nóng)村集體土地所有權(quán)農(nóng)村集體土地所有權(quán) 國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán) 土地使用權(quán)土地使用權(quán) 集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)房屋所有權(quán) 二、城市土地與房屋二、城市土地與房屋 1 1房屋登記房屋登記 （1）房屋登記辦法規(guī)定，房屋登記是是 指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng) 當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的 行為。行為。 辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房 屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)

15、利主體一致 的原則。 2 2房屋登記機(jī)構(gòu)房屋登記機(jī)構(gòu) 城市房地產(chǎn)管理法第61條規(guī)定： （1）以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng) 向縣級以上地方人民政府土地管理部門土地管理部門申請登記， 經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同 級人民政府人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。 （2）在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房 屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方 人民政府房產(chǎn)管理部門房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上 地方人民政府房產(chǎn)管理部門房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所 有權(quán)證書； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上 地方人民政府房產(chǎn)管理部門房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記 ，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書

16、向同級人民政 府土地管理部門土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng) 同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民人民 政府政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 （3）房屋登記辦法明確規(guī)定，房屋登記，由房屋 所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直 轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者 其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。 3 3、房屋權(quán)屬證書、房屋權(quán)屬證書 （1 1）房屋權(quán)屬證書：）房屋權(quán)屬證書：房屋登記辦法規(guī)定，房屋 權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括房房 屋所有權(quán)證屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證房屋他項(xiàng)權(quán)證等。房屋登記機(jī) 構(gòu)應(yīng)當(dāng)

17、根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā) 放房屋權(quán)屬證書。 房屋權(quán)屬證書的內(nèi)容：房屋權(quán)屬證書的內(nèi)容：編號、發(fā)證單位、房屋所有 權(quán)人或土地使用權(quán)人（包括法人和自然人）、所有 權(quán)性質(zhì)、共有人及應(yīng)占份額、房屋坐落、地號、地 籍號、房屋狀況（幢號、房號、間數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、 層數(shù)）等。 （2 2）房屋登記簿：）房屋登記簿： 房屋登記辦法 規(guī)定，房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀 況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?事項(xiàng)。 房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿 記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記 簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。簿確有錯誤外，以房屋登

18、記簿為準(zhǔn)。 4 4、房屋登記的程序、房屋登記的程序 根據(jù)房屋登記辦法規(guī)定，辦理房屋登記，一般依照 下列程序進(jìn)行： 申請申請 受理受理 審核審核 記載于登記簿記載于登記簿 發(fā)證發(fā)證 5 5、房屋登記的種類、房屋登記的種類 根據(jù)物權(quán)法第十九條 、第二十條以及房屋登記辦法規(guī)定，房 屋登記分為： （1 1）總登記）總登記 （2 2）初始登記）初始登記 （3 3）預(yù)告登記）預(yù)告登記 （4 4）更正登記）更正登記 （5 5）異議登記）異議登記 （6 6）轉(zhuǎn)移登記）轉(zhuǎn)移登記 （7 7）變更登記）變更登記 （8 8）他項(xiàng)權(quán)利登記）他項(xiàng)權(quán)利登記 （9 9）注銷登記）注銷登記 （1 1）總登記）總登記 總登記是指

19、縣級以上地方人民政府根據(jù)需 要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域范圍內(nèi)的 房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。 通過總登記編制的圖、檔、卡、冊，是全 部房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的基礎(chǔ)資料。 （2 2）初始登記）初始登記 初始登記主要是指新建的房屋和由集體土地轉(zhuǎn) 為國有土地上的房屋，沒有進(jìn)行過產(chǎn)權(quán)登記的 ，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理物業(yè)產(chǎn) 權(quán)登記。 （3 3）預(yù)告登記）預(yù)告登記 預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不 動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照 約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。 （4 4）更正登記）更正登記 更正登記是指對于已經(jīng)完成的登記，由于初始 登記的錯誤有遺漏，致使登記與事實(shí)上權(quán)利關(guān) 系不一致，為消除這

20、種不一致狀況，經(jīng)權(quán)利人 或利害關(guān)系人申請，或者由登記機(jī)構(gòu)關(guān)依照職 權(quán)所進(jìn)行的補(bǔ)正和更改登記。 （5 5）異議登記）異議登記 異議登記是指事實(shí)上的物權(quán)權(quán)利人或利害關(guān)系 人對現(xiàn)有已經(jīng)被登記的權(quán)利提出異議并申請將 該異議進(jìn)行登記的行為。 （6 6）轉(zhuǎn)移登記）轉(zhuǎn)移登記 轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣，交換、贈與、 繼承、轉(zhuǎn)讓、分割，合并、裁決等原因致 使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。 （7 7）變更登記）變更登記 變更登記是指權(quán)利人因法定名稱改變、或 是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。 （8 8）他項(xiàng)權(quán)利登記）他項(xiàng)權(quán)利登記 他項(xiàng)權(quán)利登記是指房屋抵押權(quán)、典權(quán)等項(xiàng)權(quán)利的登記。 包括房屋抵押登記和房屋典權(quán)登記。房屋抵押

21、登記，房屋抵押登記， 是指房屋權(quán)利人以其支配的房屋設(shè)定抵押權(quán)后，依照法 定的程序申請房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，對房地產(chǎn)權(quán)利所做的登 記。典權(quán)登記典權(quán)登記是指房屋權(quán)利人以自己的房屋設(shè)定典當(dāng) 后，依照法律規(guī)定的程序申請房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，對房地 產(chǎn)權(quán)利所做的登記。 （9 9）注銷登記）注銷登記 注銷登記是指上地使用權(quán)和房屋所有權(quán)因拋棄、混同、 存續(xù)期屆滿、客體消滅、債權(quán)債務(wù)清償、被行政機(jī)關(guān)撤 銷或被法院判決注銷等原因消滅時，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對 房地產(chǎn)權(quán)利做出的登記。 何為何為“三證三證”？ “三證三證”：房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、契證房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、契證 購房者在購房時需注意開發(fā)商有無“五證”、“二

22、書” “五證五證”： 國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售） 許可證； “二書二書”： 住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成 三、住宅小區(qū)常見的所有權(quán)爭議問題 模塊三模塊三 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán) 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成 建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成 建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成 建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成 建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成 建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成 三、住宅小區(qū)常見的所有權(quán)爭議問題三、住宅小區(qū)常見的所有權(quán)爭議問題 （一）小區(qū)會所

23、上海物權(quán)法第一案：上海物權(quán)法第一案： 20052005年年2 2月，龔先生一家花了月，龔先生一家花了5050余萬元從上海興吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買余萬元從上海興吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買 了一套南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)康達(dá)公寓的房屋。在小區(qū)開盤后，開發(fā)商還同時向業(yè)主了一套南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)康達(dá)公寓的房屋。在小區(qū)開盤后，開發(fā)商還同時向業(yè)主 公開出售小區(qū)的停車位。公開出售小區(qū)的停車位。20062006年年初，龔先生一家花了年年初，龔先生一家花了3300033000元買下了一個元買下了一個 地下自行車停車庫和一個地面停車位。其中地下自行車停車庫地下自行車停車庫和一個地面停車位。其中地下自行車停車庫2300023000元

24、，地元，地 面停車位面停車位1 1萬元。萬元。 “ “本以為我們已經(jīng)買斷了這兩個停車位，可以隨意使用，沒想到小區(qū)物業(yè)本以為我們已經(jīng)買斷了這兩個停車位，可以隨意使用，沒想到小區(qū)物業(yè) 入駐后，竟開始向業(yè)主收停車費(fèi)，還美其名曰是管理費(fèi)。入駐后，竟開始向業(yè)主收停車費(fèi)，還美其名曰是管理費(fèi)。”20062006年年5 5月，開月，開 發(fā)商交房后，物業(yè)的這一行為讓龔先生一家大惑不解。龔先生的女兒告訴記發(fā)商交房后，物業(yè)的這一行為讓龔先生一家大惑不解。龔先生的女兒告訴記 者：者：“不知道這錢是進(jìn)了物業(yè)自己的口袋，還是放入了業(yè)主的維修基金。如不知道這錢是進(jìn)了物業(yè)自己的口袋，還是放入了業(yè)主的維修基金。如 果放入維修基

25、金，那還說得過去。但是物業(yè)對于這筆錢的去向一直沒有個明果放入維修基金，那還說得過去。但是物業(yè)對于這筆錢的去向一直沒有個明 確的說法。確的說法?！饼徬壬患冶汩_始了與物業(yè)長達(dá)一年多的漫漫交涉。希望物業(yè)龔先生一家便開始了與物業(yè)長達(dá)一年多的漫漫交涉。希望物業(yè) 能明示這筆管理費(fèi)的去處。能明示這筆管理費(fèi)的去處。 但物業(yè)一直無動于衷，管理費(fèi)照收不誤，卻沒有一句解釋。但物業(yè)一直無動于衷，管理費(fèi)照收不誤，卻沒有一句解釋?！巴＼囄皇切^(qū)停車位是小區(qū) 的公共配套設(shè)施，開發(fā)商是沒有權(quán)利對外出售的。的公共配套設(shè)施，開發(fā)商是沒有權(quán)利對外出售的。”今年今年9 9月龔先生一家向月龔先生一家向 南匯法院提出了起訴，要求開發(fā)商

26、返還當(dāng)時用于購買地下自行車停車庫和地南匯法院提出了起訴，要求開發(fā)商返還當(dāng)時用于購買地下自行車停車庫和地 面停車位的面停車位的3300033000元錢，并賠償相應(yīng)利息損失。元錢，并賠償相應(yīng)利息損失。 （二）小區(qū)車位/車庫 關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬的規(guī)定關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬的規(guī)定 物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定：物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的 車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 ”這是因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)市場的情況看，一般來說，專門用

27、來停放汽車的這是因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的 車庫、車位的歸屬，是由開發(fā)商通過出售、附贈或者出租等方式約定車庫、車位的歸屬，是由開發(fā)商通過出售、附贈或者出租等方式約定 歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果 規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同 、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，實(shí)、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，實(shí) 際操作很難，甚至?xí)l(fā)更多的矛盾。際操作很難，甚至?xí)l(fā)更多的矛盾。 但是，考慮到現(xiàn)實(shí)生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外但是，考慮到現(xiàn)實(shí)生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外 的人停放，不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用的人停放，不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用 共有的道路或者其他場地作為車位的問題，物權(quán)法第七十四條第一款共有