物業(yè)權屬法律規(guī)定

1、第第3 3章章 物業(yè)權屬法律規(guī)定物業(yè)權屬法律規(guī)定 學習目標學習目標 了解物權、物業(yè)產權、物業(yè)權 屬的概念和特征; 了解物業(yè)產權的取得、消滅和 限制； 了解物業(yè)權屬登記相關概念、 房屋登記制度 熟知業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權、 共有及其相關概念。 模塊一物權與物業(yè)權屬模塊一物權與物業(yè)權屬 【案例】 我國物權法第一案落槌我國物權法第一案落槌 當事人房屋產權得當事人房屋產權得 到保護到保護 本案爭執(zhí)的房屋有關權利，可追溯到上世紀50年代末。 原告李福蓮等人上輩所有的一處房產被政府不適當沒收， 此后40多年，該房被當作公房出租給其他居民。直至 2005年9月，該房產經落實政策退還給原告，并辦理了 產權過戶

2、手續(xù)。 這處房產在政府退還給原告的同時，里面的一些房間一 直由本案被告劉莎租住占用。雖然租賃合同已過期， 但劉拒絕向原告騰退房屋。原告只好訴諸法律。 分析分析 長沙市芙蓉區(qū)法院的一審判決認為，在該處房屋由政 府向原告移交并辦理了產權變動登記手續(xù)之后，原告 即取得了房屋的所有權，根據物權法的規(guī)定，這一不 動產所有權應當得到尊重和保護。法院認為物權法生 效后，劉莎的惡意占有行為仍在繼續(xù)，故本案適用 物權法，與法不溯及既往原則并不沖突。綜上， 依照物權法第39條、第64條、第242條、第243條的規(guī) 定，盡管被告劉莎為該房屋的原租戶，但她畢竟不 是所有權人。她在未與新的房屋所有權人簽訂租賃協(xié) 議的情

3、況下，直接占用房屋，構成了惡意占有。于是， 法院判令劉莎騰退房屋并賠償租金損失。 一、物權的概念和特征一、物權的概念和特征 1 1物權的概念物權的概念 物權，是指權利人依法對特定的物享有直接物權，是指權利人依法對特定的物享有直接 支配和排他的權利，包括所有權、用益物權支配和排他的權利，包括所有權、用益物權 和擔保物權。和擔保物權。 物權法規(guī)范的物，包括不動產和動產。物權法規(guī)范的物，包括不動產和動產。 不動產是指土地以及房屋、林木等土地定著不動產是指土地以及房屋、林木等土地定著 物；物； 動產是指不動產以外的物，如汽車、電視機。動產是指不動產以外的物，如汽車、電視機。 2 2物權的種類物權的種類

4、 （1 1）自物權和他物權）自物權和他物權 （2 2）動產物權與不動產物權）動產物權與不動產物權 （3 3）完全物權與限制物權）完全物權與限制物權 自物權自物權是權利人對自己的物所享有的權利，也就是所有權。是權利人對自己的物所享有的權利，也就是所有權。 他物權他物權是指在他人所有的物上設定的物權。他物權是對他是指在他人所有的物上設定的物權。他物權是對他 人財產的權利。他物權是由所有權派生或分離出來的。他人財產的權利。他物權是由所有權派生或分離出來的。他 物權又分為用益物權與擔保物權。物權又分為用益物權與擔保物權。 用益物權用益物權是對他人所有物在一定范圍內使用、收益的權利，是對他人所有物在一定

5、范圍內使用、收益的權利， 形式有形式有承包經營權、土地使用權、典權承包經營權、土地使用權、典權等。等。 擔保物權擔保物權是為了擔保債的履行，在債務人或第三人的特定是為了擔保債的履行，在債務人或第三人的特定 財產上設定的物權，其形式有財產上設定的物權，其形式有抵押權、質權、留置權抵押權、質權、留置權。 （1 1）自物權和他物權）自物權和他物權 （2 2）動產物權與不動產物權）動產物權與不動產物權 這是根據物權的客體是動產還是不動產所作的這是根據物權的客體是動產還是不動產所作的 區(qū)別。這種分類方法的意義在于動產物權與不區(qū)別。這種分類方法的意義在于動產物權與不 動產物權的取得方法、成立要件等各不相同

6、。動產物權的取得方法、成立要件等各不相同。 （3 3）完全物權與限制物權）完全物權與限制物權 這是以對于標的物的支配范圍的不同對物權的這是以對于標的物的支配范圍的不同對物權的 區(qū)分。區(qū)分。 完全物權即所有權，是全面支配標的物的物權；完全物權即所有權，是全面支配標的物的物權； 限制物權則是特定方面支配標的物的物權。限限制物權則是特定方面支配標的物的物權。限 制物權是在他人之物上設定的權利，實際上是制物權是在他人之物上設定的權利，實際上是 根據所有權人的意志設定的所有權上的負擔，根據所有權人的意志設定的所有權上的負擔， 起著限制所有權的作用。用益物權和擔保物權起著限制所有權的作用。用益物權和擔保物

7、權 屬于限制物權。屬于限制物權。 二、物業(yè)產權的概念和特征二、物業(yè)產權的概念和特征 1 1物業(yè)產權的概念物業(yè)產權的概念 物業(yè)產權是指物業(yè)權利人以物業(yè)為標的物，對其物業(yè)產權是指物業(yè)權利人以物業(yè)為標的物，對其 直接進行支配并享有其利益的排他性權利。直接進行支配并享有其利益的排他性權利。 物業(yè)產權是以物業(yè)為標的的物權。其核心是物業(yè)物業(yè)產權是以物業(yè)為標的的物權。其核心是物業(yè) 所有權，包括用益物權和擔保物權。所有權，包括用益物權和擔保物權。 2 2物業(yè)產權的分類物業(yè)產權的分類 （1 1）物業(yè)所有權）物業(yè)所有權 （2 2）用益物權）用益物權 （3 3）擔保物權）擔保物權 （1 1）物業(yè)所有權）物業(yè)所有權

8、物業(yè)所有權是指所有人對其物業(yè)享有占有、使用、收益、物業(yè)所有權是指所有人對其物業(yè)享有占有、使用、收益、 處分的權益，以及排除他人非法占有的權利。物業(yè)所有處分的權益，以及排除他人非法占有的權利。物業(yè)所有 權是物業(yè)產權中的核心權利，物業(yè)所有權可分為土地所權是物業(yè)產權中的核心權利，物業(yè)所有權可分為土地所 有權和房屋所有權。有權和房屋所有權。 （2 2）用益物權）用益物權 根據物權法第一百一十七條之規(guī)定，用益物權根據物權法第一百一十七條之規(guī)定，用益物權 是用益物權人對他人所有的不動產或者動產，是用益物權人對他人所有的不動產或者動產， 依法享有占有、使用和收益的權利。依法享有占有、使用和收益的權利。 （3

9、 3）擔保物權）擔保物權 根據物權法第一百七十條之規(guī)定，擔保物權是根據物權法第一百七十條之規(guī)定，擔保物權是 擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生 當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有 就擔保財產優(yōu)先受償的權利。就擔保財產優(yōu)先受償的權利。 三、物業(yè)產權的取得、消滅和限制三、物業(yè)產權的取得、消滅和限制 1 1物業(yè)產權的取得物業(yè)產權的取得 物業(yè)產權的取得是指在我國享有民事法律關物業(yè)產權的取得是指在我國享有民事法律關 系主體資格的國家機關、法人、社會團體和系主體資格的國家機關、法人、社會團體和 公民，因某種法律確認

10、的事實存在，得到對公民，因某種法律確認的事實存在，得到對 物業(yè)占有、使用、收益和處分的權利。物業(yè)占有、使用、收益和處分的權利。 物業(yè)產權的取得包括物業(yè)產權的取得包括原始取得原始取得和和繼受取得繼受取得。 （1 1）原始取得）原始取得 原始取得是指根據法律規(guī)定，不以原始取得是指根據法律規(guī)定，不以 原產權人的所有權和意志為依據，而直接取得物業(yè)原產權人的所有權和意志為依據，而直接取得物業(yè) 所有權。所有權。 主要包括：因建造取得物業(yè)產權；因沒收取得物業(yè)主要包括：因建造取得物業(yè)產權；因沒收取得物業(yè) 產權；因無主取得物業(yè)產權。產權；因無主取得物業(yè)產權。 （2 2）繼受取得）繼受取得 繼受取得是指物業(yè)所有權

11、人通過某種法律行為從原繼受取得是指物業(yè)所有權人通過某種法律行為從原 所有人那里取得財產的權利。如通過買賣、交換、所有人那里取得財產的權利。如通過買賣、交換、 繼承、贈與和遺贈等方式取得物業(yè)產權。繼承、贈與和遺贈等方式取得物業(yè)產權。 2 2物業(yè)產權的消滅物業(yè)產權的消滅 物業(yè)產權的消滅是指因某種法律事實的出現，物業(yè)產權的消滅是指因某種法律事實的出現， 使原物業(yè)產權人失去了對物業(yè)占有、使用、使原物業(yè)產權人失去了對物業(yè)占有、使用、 收益或處分的權利。收益或處分的權利。 引起物業(yè)產權消滅的法律事實有：物業(yè)產權引起物業(yè)產權消滅的法律事實有：物業(yè)產權 主體的消滅；物業(yè)產權客體的消滅；物業(yè)產主體的消滅；物業(yè)產

12、權客體的消滅；物業(yè)產 權因轉讓而引起消滅；物業(yè)產權因國家行政權因轉讓而引起消滅；物業(yè)產權因國家行政 命令或法院判決而喪失；物業(yè)產權人放棄物命令或法院判決而喪失；物業(yè)產權人放棄物 業(yè)所有權。業(yè)所有權。 3 3物業(yè)產權的限制物業(yè)產權的限制 我國法律基于社會公共利益，國防及文化設施、相鄰我國法律基于社會公共利益，國防及文化設施、相鄰 關系等多種原因考慮，規(guī)定了對物業(yè)產權人權利的限關系等多種原因考慮，規(guī)定了對物業(yè)產權人權利的限 制，這種限制主要體現在以下方面：制，這種限制主要體現在以下方面： （1 1）物業(yè)產權人行使所有權不得妨礙公共利益。）物業(yè)產權人行使所有權不得妨礙公共利益。 （2 2）物業(yè)產權人

13、行使所有權不得妨礙其他產權人的合法權益。）物業(yè)產權人行使所有權不得妨礙其他產權人的合法權益。 （3 3）物業(yè)產權人行使所有權必須符合環(huán)境保護、自然資源保護）物業(yè)產權人行使所有權必須符合環(huán)境保護、自然資源保護 和生態(tài)平衡的要求。和生態(tài)平衡的要求。 （4 4）物業(yè)產權人行使物業(yè)所有權不得破壞名勝古跡、國家規(guī)定）物業(yè)產權人行使物業(yè)所有權不得破壞名勝古跡、國家規(guī)定 的風景區(qū)、游覽區(qū)、自然保護區(qū)和依法受保護的寺廟以及其他的風景區(qū)、游覽區(qū)、自然保護區(qū)和依法受保護的寺廟以及其他 宗教建筑。宗教建筑。 模塊二 物業(yè)權屬制度 一、物業(yè)權屬的概念一、物業(yè)權屬的概念 1 1、定義、定義 物業(yè)權屬是指房地產所有 權及

14、其有關的其他財產權利在 主體上的歸屬。 2 2、物業(yè)權屬的內容、物業(yè)權屬的內容 國家土地所有權國家土地所有權 土地所有權土地所有權 農村集體土地所有權農村集體土地所有權 國有土地使用權國有土地使用權 土地使用權土地使用權 集體土地使用權集體土地使用權 房屋所有權房屋所有權 二、城市土地與房屋二、城市土地與房屋 1 1房屋登記房屋登記 （1）房屋登記辦法規(guī)定，房屋登記是是 指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應 當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的 行為。行為。 辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房 屋占用范圍內的土地使用權權

15、利主體一致 的原則。 2 2房屋登記機構房屋登記機構 城市房地產管理法第61條規(guī)定： （1）以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當 向縣級以上地方人民政府土地管理部門土地管理部門申請登記， 經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同 級人民政府人民政府頒發(fā)土地使用權證書。 （2）在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房 屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方 人民政府房產管理部門房產管理部門申請登記，由縣級以上 地方人民政府房產管理部門房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所 有權證書； 房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上 地方人民政府房產管理部門房產管理部門申請房產變更登記 ，并憑變更后的房屋所有權證書

16、向同級人民政 府土地管理部門土地管理部門申請土地使用權變更登記，經 同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民人民 政府政府更換或者更改土地使用權證書。 （3）房屋登記辦法明確規(guī)定，房屋登記，由房屋 所在地的房屋登記機構辦理。房屋登記機構，是指直 轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者建設（房地產）主管部門或者 其設置的負責房屋登記工作的機構。其設置的負責房屋登記工作的機構。 3 3、房屋權屬證書、房屋權屬證書 （1 1）房屋權屬證書：）房屋權屬證書：房屋登記辦法規(guī)定，房屋 權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括房房 屋所有權證屋所有權證、房屋他項權證房屋他項權證等。房屋登記機 構應當

17、根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發(fā) 放房屋權屬證書。 房屋權屬證書的內容：房屋權屬證書的內容：編號、發(fā)證單位、房屋所有 權人或土地使用權人（包括法人和自然人）、所有 權性質、共有人及應占份額、房屋坐落、地號、地 籍號、房屋狀況（幢號、房號、間數、建筑結構、 層數）等。 （2 2）房屋登記簿：）房屋登記簿： 房屋登記辦法 規(guī)定，房屋登記簿應當記載房屋自然狀 況、權利狀況以及其他依法應當登記的 事項。 房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿 記載不一致的，除有證據證明房屋登記記載不一致的，除有證據證明房屋登記 簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。簿確有錯誤外，以房屋登

18、記簿為準。 4 4、房屋登記的程序、房屋登記的程序 根據房屋登記辦法規(guī)定，辦理房屋登記，一般依照 下列程序進行： 申請申請 受理受理 審核審核 記載于登記簿記載于登記簿 發(fā)證發(fā)證 5 5、房屋登記的種類、房屋登記的種類 根據物權法第十九條 、第二十條以及房屋登記辦法規(guī)定，房 屋登記分為： （1 1）總登記）總登記 （2 2）初始登記）初始登記 （3 3）預告登記）預告登記 （4 4）更正登記）更正登記 （5 5）異議登記）異議登記 （6 6）轉移登記）轉移登記 （7 7）變更登記）變更登記 （8 8）他項權利登記）他項權利登記 （9 9）注銷登記）注銷登記 （1 1）總登記）總登記 總登記是指

19、縣級以上地方人民政府根據需 要，在一定期限內對本行政區(qū)域范圍內的 房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。 通過總登記編制的圖、檔、卡、冊，是全 部房屋產權產籍的基礎資料。 （2 2）初始登記）初始登記 初始登記主要是指新建的房屋和由集體土地轉 為國有土地上的房屋，沒有進行過產權登記的 ，房屋產權人應當在規(guī)定的期限內辦理物業(yè)產 權登記。 （3 3）預告登記）預告登記 預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不 動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照 約定向登記機構申請預告登記。 （4 4）更正登記）更正登記 更正登記是指對于已經完成的登記，由于初始 登記的錯誤有遺漏，致使登記與事實上權利關 系不一致，為消除這

20、種不一致狀況，經權利人 或利害關系人申請，或者由登記機構關依照職 權所進行的補正和更改登記。 （5 5）異議登記）異議登記 異議登記是指事實上的物權權利人或利害關系 人對現有已經被登記的權利提出異議并申請將 該異議進行登記的行為。 （6 6）轉移登記）轉移登記 轉移登記是指因房屋買賣，交換、贈與、 繼承、轉讓、分割，合并、裁決等原因致 使其權屬發(fā)生轉移而進行的登記。 （7 7）變更登記）變更登記 變更登記是指權利人因法定名稱改變、或 是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。 （8 8）他項權利登記）他項權利登記 他項權利登記是指房屋抵押權、典權等項權利的登記。 包括房屋抵押登記和房屋典權登記。房屋抵押

21、登記，房屋抵押登記， 是指房屋權利人以其支配的房屋設定抵押權后，依照法 定的程序申請房地產管理機關，對房地產權利所做的登 記。典權登記典權登記是指房屋權利人以自己的房屋設定典當 后，依照法律規(guī)定的程序申請房地產管理機關，對房地 產權利所做的登記。 （9 9）注銷登記）注銷登記 注銷登記是指上地使用權和房屋所有權因拋棄、混同、 存續(xù)期屆滿、客體消滅、債權債務清償、被行政機關撤 銷或被法院判決注銷等原因消滅時，房地產登記機關對 房地產權利做出的登記。 何為何為“三證三證”？ “三證三證”：房產所有權證、土地使用權證、契證房產所有權證、土地使用權證、契證 購房者在購房時需注意開發(fā)商有無“五證”、“二

22、書” “五證五證”： 國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī) 劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售（預售） 許可證； “二書二書”： 住宅質量保證書、住宅使用說明書 一、建筑物區(qū)分所有權的概念 二、建筑物區(qū)分所有權的組成 三、住宅小區(qū)常見的所有權爭議問題 模塊三模塊三 建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權 一、建筑物區(qū)分所有權的概念 建筑物區(qū)分所有權的組成 二、建筑物區(qū)分所有權的組成 建筑物區(qū)分所有權的組成 建筑物區(qū)分所有權的組成 建筑物區(qū)分所有權的組成 建筑物區(qū)分所有權的組成 建筑物區(qū)分所有權的組成 三、住宅小區(qū)常見的所有權爭議問題三、住宅小區(qū)常見的所有權爭議問題 （一）小區(qū)會所

23、上海物權法第一案：上海物權法第一案： 20052005年年2 2月，龔先生一家花了月，龔先生一家花了5050余萬元從上海興吉房地產開發(fā)有限公司購買余萬元從上海興吉房地產開發(fā)有限公司購買 了一套南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)康達公寓的房屋。在小區(qū)開盤后，開發(fā)商還同時向業(yè)主了一套南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)康達公寓的房屋。在小區(qū)開盤后，開發(fā)商還同時向業(yè)主 公開出售小區(qū)的停車位。公開出售小區(qū)的停車位。20062006年年初，龔先生一家花了年年初，龔先生一家花了3300033000元買下了一個元買下了一個 地下自行車停車庫和一個地面停車位。其中地下自行車停車庫地下自行車停車庫和一個地面停車位。其中地下自行車停車庫2300023000元

24、，地元，地 面停車位面停車位1 1萬元。萬元。 “ “本以為我們已經買斷了這兩個停車位，可以隨意使用，沒想到小區(qū)物業(yè)本以為我們已經買斷了這兩個停車位，可以隨意使用，沒想到小區(qū)物業(yè) 入駐后，竟開始向業(yè)主收停車費，還美其名曰是管理費。入駐后，竟開始向業(yè)主收停車費，還美其名曰是管理費。”20062006年年5 5月，開月，開 發(fā)商交房后，物業(yè)的這一行為讓龔先生一家大惑不解。龔先生的女兒告訴記發(fā)商交房后，物業(yè)的這一行為讓龔先生一家大惑不解。龔先生的女兒告訴記 者：者：“不知道這錢是進了物業(yè)自己的口袋，還是放入了業(yè)主的維修基金。如不知道這錢是進了物業(yè)自己的口袋，還是放入了業(yè)主的維修基金。如 果放入維修基

25、金，那還說得過去。但是物業(yè)對于這筆錢的去向一直沒有個明果放入維修基金，那還說得過去。但是物業(yè)對于這筆錢的去向一直沒有個明 確的說法。確的說法?！饼徬壬患冶汩_始了與物業(yè)長達一年多的漫漫交涉。希望物業(yè)龔先生一家便開始了與物業(yè)長達一年多的漫漫交涉。希望物業(yè) 能明示這筆管理費的去處。能明示這筆管理費的去處。 但物業(yè)一直無動于衷，管理費照收不誤，卻沒有一句解釋。但物業(yè)一直無動于衷，管理費照收不誤，卻沒有一句解釋。“停車位是小區(qū)停車位是小區(qū) 的公共配套設施，開發(fā)商是沒有權利對外出售的。的公共配套設施，開發(fā)商是沒有權利對外出售的。”今年今年9 9月龔先生一家向月龔先生一家向 南匯法院提出了起訴，要求開發(fā)商

26、返還當時用于購買地下自行車停車庫和地南匯法院提出了起訴，要求開發(fā)商返還當時用于購買地下自行車停車庫和地 面停車位的面停車位的3300033000元錢，并賠償相應利息損失。元錢，并賠償相應利息損失。 （二）小區(qū)車位/車庫 關于建筑區(qū)劃內的車位、車庫的所有權歸屬的規(guī)定關于建筑區(qū)劃內的車位、車庫的所有權歸屬的規(guī)定 物權法第七十四條第二款規(guī)定：物權法第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的 車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 ”這是因為從房地產市場的情況看，一般來說，專門用

27、來停放汽車的這是因為從房地產市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的 車庫、車位的歸屬，是由開發(fā)商通過出售、附贈或者出租等方式約定車庫、車位的歸屬，是由開發(fā)商通過出售、附贈或者出租等方式約定 歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果 規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同 、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，實、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，實 際操作很難，甚至會引發(fā)更多的矛盾。際操作很難，甚至會引發(fā)更多的矛盾。 但是，考慮到現實生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外但是，考慮到現實生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外 的人停放，不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用的人停放，不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用 共有的道路或者其他場地作為車位的問題，物權法第七十四條第一款共有