蘇州東盛步行街招商策劃方案

1、客戶：蘇州東盛置業(yè)有限公司提案：東盛步行街項(xiàng)目組時(shí)間：2006年3月 東盛步行街招商策劃案2006年02月謹(jǐn)呈恒基房地產(chǎn)顧問(wèn)19蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 地址： 學(xué)士街25號(hào)胥門大廈403 電話： 65108808 傳真： 65108838 目 錄contents簡(jiǎn) 介盛澤概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略文化理念經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)規(guī)劃營(yíng)運(yùn)模式招商方案招商理念招商原則招商范圍招商對(duì)象招商方式招商政策招商須知招商周期品牌規(guī)劃媒體推廣工作流程組織構(gòu)成招商量分析實(shí)施計(jì)劃注意事項(xiàng)結(jié)束語(yǔ)簡(jiǎn)介部分一、盛澤概況盛澤位于富饒的滬寧杭金三角中心，東連上海、西瀕太湖、北依蘇州、南接浙江。地理位置非常優(yōu)越。227省道、蘇嘉杭高速

2、公路和京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)，與318、312國(guó)道和滬寧、滬杭高速公路相銜接，交通十分便捷。盛澤地處太湖流域，沃野平展、湖蕩密布、氣候溫暖、雨量充沛，宜稻麥、桑蠶，是著名的魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之都。盛澤鎮(zhèn)總面積150平方公里，其中鎮(zhèn)建成區(qū)面積25平方公里；常住人口約25萬(wàn)人，其中在冊(cè)人口12.8萬(wàn)人,外來(lái)經(jīng)商、務(wù)工人員約12萬(wàn)人。全鎮(zhèn)轄35個(gè)行政村、3個(gè)場(chǎng)隊(duì)、11個(gè)社區(qū)。盛澤自建鎮(zhèn)以來(lái)，絲綢業(yè)始終是經(jīng)濟(jì)的支柱，早在明清時(shí)期就有“日出萬(wàn)匹，衣被天下”的美譽(yù)。為與蘇州、杭州、湖州齊名的全國(guó)四大“著名綢都”。同時(shí)由于臨近浙江杭嘉湖地區(qū)，與浙江經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切，其全鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)中心職能相對(duì)明顯，依靠自身工業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下

3、，自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)，以二產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)三產(chǎn)有效需求的產(chǎn)生，逐步壯大，現(xiàn)鎮(zhèn)場(chǎng)已完全超出吳江與浙江的行政界限，具有很大的發(fā)展?jié)撃?，其城區(qū)經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展指日可待，其作為吳江鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)中心的地位將會(huì)更加堅(jiān)定和突出。在未來(lái)的發(fā)展中，盛澤將致力于城鎮(zhèn)服務(wù)生產(chǎn)與生活功能的提升上，尤其在城鎮(zhèn)形象方面，充分認(rèn)識(shí)到城鎮(zhèn)形象和城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境已成為未來(lái)城鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，徹底改變現(xiàn)在這種以環(huán)境效益換取經(jīng)濟(jì)效益的影響可持續(xù)發(fā)展的觀念和做法，通過(guò)設(shè)立集中、具有分工協(xié)作的工業(yè)小區(qū)，并逐步對(duì)城區(qū)的污染企業(yè)搬遷，配套基礎(chǔ)設(shè)施，改善城區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，營(yíng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境宜人的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的形象。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本思路是：第一產(chǎn)業(yè)以發(fā)展優(yōu)質(zhì)

4、蔬菜、副食品，成為上海等大城鎮(zhèn)后勤基地；第二產(chǎn)業(yè)以紡織絲綢業(yè)為主，用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)生產(chǎn)模式，促使產(chǎn)業(yè)升級(jí)；發(fā)展無(wú)污染、低污染的服裝等行業(yè)，大力發(fā)展裝飾和產(chǎn)業(yè)所需纖維材料，緊跟世界市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。使之成為以絲綢為主，產(chǎn)品齊全、結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)銷合一的國(guó)內(nèi)外面料中心，并逐步引進(jìn)紡織品配套的高科技行業(yè)，構(gòu)筑現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)體系；第三產(chǎn)業(yè)以進(jìn)一步完善、增強(qiáng)東方絲綢市場(chǎng)核心地位，擴(kuò)大交易量，使之成為具有區(qū)域影響力和號(hào)召力的交易中心。2003年全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值64億元，財(cái)政收入7.51億元，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)評(píng)比中名列前茅。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、地理位置：東盛步行街位于盛澤東方絲綢市場(chǎng)十字河西側(cè)，（項(xiàng)目位置圖如下）盛澤位于

5、富饒的滬寧杭金三角中心，東連上海、西瀕太湖、北依蘇州、南接浙江。地理位置非常優(yōu)越。227省道、蘇嘉杭高速公路和京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)，與318、312國(guó)道和滬寧、滬杭高速公路相銜接，交通十分便捷2、商業(yè)氛圍：項(xiàng)目所在盛澤中心城路段，形成生產(chǎn)、加工、紡織、印染、貿(mào)易等商業(yè)區(qū)。鎮(zhèn)區(qū)已有盛澤東方絲綢市場(chǎng)、中國(guó)國(guó)際紡織城、盛澤紡機(jī)市場(chǎng)。3、商場(chǎng)規(guī)模：商業(yè)建筑面積：26592.2平方米；建筑面積：近10萬(wàn)平方米總投資：5億多人民幣層高：5層帶底下一層4、項(xiàng)目配套設(shè)施：全方位現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施，多部扶梯、貨梯、電梯完全滿足現(xiàn)代商城購(gòu)物、休閑的多種需要。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略部分一、文化理念城市名片商業(yè)革命二、經(jīng)營(yíng)定位1、項(xiàng)目業(yè)

6、態(tài)定位：綢都黃金路，盛澤第一街2、消費(fèi)者定位經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項(xiàng)目的消費(fèi)主流群體應(yīng)為：主群體：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營(yíng)企業(yè)主、城鎮(zhèn)品牌追逐一族、學(xué)生、過(guò)往客商、中高收入家庭、灰色收入者。次群體：城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村居民，城鎮(zhèn)職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。3、功能定位集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多種綜合功能于一體的大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心；4、商業(yè)規(guī)劃組成主題精品百貨；大型現(xiàn)代化生鮮超市；便利食品日化超級(jí)超市；西餐、小吃店；特色專營(yíng)店；主題賣場(chǎng)。5、經(jīng)營(yíng)理念定位打造盛澤地區(qū)首個(gè)“一站式”購(gòu)物休閑中心。6、商品定位走中高檔消費(fèi)路線，以中檔商品為主，約占70%，高檔商品

7、兼?zhèn)洌s占10%，低檔商品約占5%，其他經(jīng)營(yíng)品類或主題招商項(xiàng)目約占15%。7、經(jīng)營(yíng)方針商品以質(zhì)取勝，經(jīng)營(yíng)以特取勝，服務(wù)以細(xì)取勝，購(gòu)物以便取勝，品種以全取勝，價(jià)格以實(shí)取勝。8、品牌定位盛澤第一街盛澤“一站式” 休閑購(gòu)物中心。三、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃1、一層功能劃分特色專營(yíng)店（首選麥當(dāng)勞、屈臣氏等品牌店進(jìn)駐，否則進(jìn)行黃金珠寶、化妝品等品類的招商） 2、二層功能劃分：（都鎮(zhèn)流行館）（主經(jīng)營(yíng)男女品牌服飾）時(shí)尚女裝區(qū) 如：時(shí)尚裝 淑女裝 青春裝 休閑裝等；紳士男裝區(qū) 如：正裝、休閑、褲區(qū)、夾克、襯衫、內(nèi)衣等；運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 如：運(yùn)動(dòng)裝、休閑裝、皮裝、帽子、飾品、服裝裁剪設(shè)計(jì)等；伊人風(fēng)采區(qū) 如：珠寶 首飾 化妝品 女子飾

8、品、女子生活館等；3、三層功能劃分：（精品人生館）個(gè)性時(shí)尚區(qū) 如：男女鞋 皮具箱包 鐘表 工藝品、眼鏡、禮品等；精品針織區(qū) 如：內(nèi)衣、針織、毛織、羊毛衫、布料、美容化妝等；4、四層功能劃分：（時(shí)尚生活館）經(jīng)營(yíng)品類如：大小家電；數(shù)碼通訊；兒童娛樂(lè)；健身器材；特色美食；家居飾品；床上用品；裝飾布藝；圖書(shū)音像；辦公用品；咖啡廳等。四、營(yíng)運(yùn)模式營(yíng)運(yùn)總原則：因本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式，即實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者獲得其產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)交由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。經(jīng)營(yíng)管理公司再整合各大品牌商業(yè)，保證經(jīng)營(yíng)的成功。具體分述如下：1、統(tǒng)一招商管理商鋪統(tǒng)一招商，統(tǒng)一規(guī)劃，確保本項(xiàng)目的

9、商品組合、業(yè)態(tài)、檔次、價(jià)格等定位準(zhǔn)確，保障后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)；2、統(tǒng)一營(yíng)銷推廣步行街部分商鋪由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)銷策劃、宣傳推廣、進(jìn)行促銷活動(dòng)的開(kāi)展，費(fèi)用按銷售額相應(yīng)比例分?jǐn)?，營(yíng)銷效果共享；3、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理步行街部分所有經(jīng)營(yíng)戶要求統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)紀(jì)律管理；4、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督步行街所有經(jīng)營(yíng)戶要求統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一處理售前、售中、售后服務(wù)、統(tǒng)一接受商場(chǎng)的服務(wù)考核監(jiān)督等；5、統(tǒng)一物業(yè)管理步行街所有經(jīng)營(yíng)戶均由本項(xiàng)目成立的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)全面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項(xiàng)目，免去投資者和經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂；6、統(tǒng)一形象管理步行街經(jīng)營(yíng)要素的軟硬件全部由專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)形象，并

10、進(jìn)行形象的監(jiān)督管理；7、統(tǒng)一收銀結(jié)算步行街部分所有經(jīng)營(yíng)戶要求進(jìn)行統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一銀行結(jié)算。 8、統(tǒng)一證照稅務(wù)步行街由商場(chǎng)統(tǒng)一辦理經(jīng)營(yíng)執(zhí)照和統(tǒng)一核算收取相關(guān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；9、統(tǒng)一培訓(xùn)考核步行街部分所有經(jīng)營(yíng)戶的營(yíng)業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員、基層管理人員均由商場(chǎng)統(tǒng)一組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，進(jìn)行定期考核，確保商場(chǎng)的營(yíng)銷力和服務(wù)質(zhì)量。招商方案部分一、招商理念1、走出去 請(qǐng)進(jìn)來(lái)盛澤雖說(shuō)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)，但畢竟不是國(guó)際化的大都市，需要我們通過(guò)各種渠道大力的宣傳東盛步行街，讓不知道的本項(xiàng)目的投資商知道并感興趣，最后投資東盛步行街；作為開(kāi)發(fā)商要為投資客戶制定一系列的優(yōu)惠措施，吸引他們到盛澤來(lái)投資。2、合作雙贏 共同發(fā)展 一個(gè)要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)，應(yīng)

11、該與經(jīng)銷商利益相通，命運(yùn)相連，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，合作雙贏 ，共同發(fā)展，形成真正意義上的，長(zhǎng)久而穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴，這才是我們招商的工作理念。 1.根據(jù)上述的經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)施多主體經(jīng)營(yíng)即經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)不是由商場(chǎng)一肩挑，而是分散到各經(jīng)營(yíng)主體，共同承擔(dān)。 2.以適應(yīng)市場(chǎng)為先導(dǎo)，滿足需求為中心，根據(jù)盛澤市場(chǎng)和商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合東盛步行街的總體定位，進(jìn)行各門類各業(yè)種的定位，合理鎖定商品，重在突出品牌化、前衛(wèi)化、個(gè)性化。 3.培育市場(chǎng)，營(yíng)造東盛步行街的良好商譽(yù)，樹(shù)立東盛步行街形象。在保證經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升東盛步行街的知名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度，提升企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，拓寬融資渠道，創(chuàng)名

12、牌企業(yè)。二 、招商原則n 招商朋友化n 堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)n 堅(jiān)持商品的連帶性n 堅(jiān)持多品種、不交叉、不重復(fù)n 堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉n .堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后盛澤商業(yè)的方向，始終圍繞、貫穿本案的經(jīng)營(yíng)理念和戰(zhàn)略定位并組織實(shí)施招商朋友化、堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)、堅(jiān)持商品的連帶性堅(jiān)持多品種、不交叉、不重復(fù)，堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則，符合了本案的經(jīng)營(yíng)理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求。 1.招商朋友化的原則通過(guò)各種朋友網(wǎng)絡(luò)關(guān)系渠道引進(jìn)代理商、經(jīng)銷商及其它經(jīng)營(yíng)業(yè)主， 2.堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)的原則 旨在突出東盛步行街的經(jīng)營(yíng)特色，以國(guó)內(nèi)知名品牌及盛澤市場(chǎng)暢銷品牌為主，尤其要注意中

13、高檔品牌中價(jià)位帶適宜的品種，盛澤還未有過(guò)的新型換代商品及在盛澤有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌等。 3.堅(jiān)持商品的連帶性的原則 招商時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按樓層經(jīng)營(yíng)門類規(guī)劃進(jìn)行，并作好不同門類之間的商品的合理過(guò)渡，作到自然過(guò)渡，避免生硬連接。 4.堅(jiān)持多品種、不交叉、不重復(fù)的原則 為滿足不同類型消費(fèi)者的多種需求，不同店鋪之間形成“差異化經(jīng)營(yíng)”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能的“一站式”購(gòu)物特點(diǎn)。 5.堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的原則 在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價(jià)格不能高于同類商品專營(yíng)店，以提高東盛步行街的商品競(jìng)爭(zhēng)力，因此在招商組貨時(shí)，應(yīng)盡可能的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨較好。 6.堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招

14、商原則 本項(xiàng)目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證經(jīng)營(yíng)，根據(jù)項(xiàng)目的銷售時(shí)機(jī)把握好招商的節(jié)奏，堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則。本地市場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價(jià)位是與消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，抓住本地市場(chǎng)資源開(kāi)發(fā)的同時(shí)，要更注重江、浙、滬及長(zhǎng)三角等周邊市場(chǎng)新的品牌資源的引進(jìn)，為東盛步行街創(chuàng)造出新的亮點(diǎn)。同時(shí)也對(duì)本地的經(jīng)銷商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招商的進(jìn)行。三、招商范圍1、主營(yíng)項(xiàng)目概述：服裝服飾類常熟服裝企業(yè)商會(huì)皮鞋皮具類浙江溫州珠寶飾品類上海的老廟精品百貨類兒童用品類餐飲娛樂(lè)類蘇州健身俱樂(lè)部（

15、英派斯等）綜合服務(wù)類專業(yè)賣場(chǎng)類蘇寧電器、五星電器等細(xì)述：化妝品、黃金珠寶、中高檔男女服裝、休閑裝、高檔手表、高檔皮具、工藝品、手袋、女飾品、精品男女鞋、精品褲店、女士?jī)?nèi)衣、領(lǐng) 帶、絲巾、眼鏡、鐘表、水晶、羊絨羊毛制品、兒童用品、高檔床品、飾品店、體育服裝、體育器材、 兒童樂(lè)園、車載精品、高檔辦公用品、家居用品、精美禮品、大小家電、數(shù)碼通訊、家私布藝、廚房用品、圖書(shū)音像等； 2、配套項(xiàng)目a、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量販ktv等；b、屈臣氏、健身中心、美容中心、寫(xiě)真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店、醫(yī)療診所等；c、銀行、郵局、電信服務(wù)、票務(wù)中心等。四、招商對(duì)象1. 具備

16、一定經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的廠家、公司或個(gè)人；2. 有強(qiáng)烈的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和成功欲望；3. 認(rèn)同東盛步行街的經(jīng)營(yíng)模式；4. 組織觀念強(qiáng)，服從領(lǐng)導(dǎo)，能自覺(jué)接受東盛步行街提供的統(tǒng)一培訓(xùn)和輔導(dǎo)；5. 愿配合東盛步行街統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)；6. 講求信譽(yù)，可長(zhǎng)期合作；7. 能夠按規(guī)定及時(shí)交納各種費(fèi)用；8. 嚴(yán)格按照東盛步行街的各項(xiàng)要求及流程操作；9. 辦理合法的經(jīng)營(yíng)證件及相關(guān)手續(xù)。五、招商方式針對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，對(duì)購(gòu)鋪不經(jīng)營(yíng)的商鋪（委托我商場(chǎng)招商或由商場(chǎng)返租形式），要進(jìn)行招商考慮，從而確保商場(chǎng)的如期開(kāi)業(yè)。具體的招商方式分述如下：1、租賃方式：1）分完全租賃方式（收銀由商戶自收，自主經(jīng)

17、營(yíng)，自主確定營(yíng)業(yè)時(shí)間。如沿街獨(dú)立的專營(yíng)店形式）；2）不完全租賃（收銀由商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，后集中結(jié)算，統(tǒng)一營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理。如二、三、四樓的品牌商戶）；2、聯(lián)營(yíng)方式：采用營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)式，分保底和不保底兩種；商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議不做首選；3、 經(jīng)銷和代銷方式：是針對(duì)商場(chǎng)自營(yíng)項(xiàng)目部分的考慮，重在先培育品牌，培育成熟后再轉(zhuǎn)給投資者經(jīng)營(yíng)或銷售產(chǎn)權(quán)；六、招商政策本項(xiàng)目的招銷工作仍然考慮到產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，并充分考慮到投資者投資形式的多樣性，故分類確定適宜的政策，具體分述如下：1、商鋪?zhàn)再?gòu)自營(yíng)型2、商鋪?zhàn)再?gòu)自租型3、商鋪購(gòu)買委托招商型4、商鋪返租招商型5、投機(jī)炒鋪型6、商場(chǎng)代理經(jīng)銷區(qū)域自營(yíng)型（適

18、宜做一部分）七、招商須知所有招商人員首先要對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位十分清晰，下來(lái)確定具體的品牌結(jié)構(gòu)，一定結(jié)合當(dāng)?shù)仄放频匿N售情況，制定本項(xiàng)目的品牌組合戰(zhàn)略。當(dāng)?shù)匾延械钠放朴诌m合本項(xiàng)目定位的，一定要設(shè)法引進(jìn)，如果當(dāng)?shù)貨](méi)有的品牌，該品牌又在本項(xiàng)目鎖定品牌的組合群中，更要設(shè)法引進(jìn)。品牌的選擇一定要遵循寧缺毋濫的原則，千萬(wàn)不要濫竽充數(shù)，品牌的搭配一定要合理，跑量的和撐門面的牌子都要有，少任何一方面都不可以。品牌的組合和選擇是關(guān)系到未來(lái)的經(jīng)營(yíng)成敗的主線，千萬(wàn)不可掉以輕心。必須仔細(xì)分析要引進(jìn)的每一個(gè)品牌含括的客層，在當(dāng)?shù)劁N售的數(shù)量，在當(dāng)?shù)匾M(jìn)發(fā)展時(shí)間，未來(lái)該品牌的發(fā)展趨勢(shì)等。品牌的選擇中強(qiáng)勢(shì)的品牌要占據(jù)主導(dǎo)的地位

19、，一定要不惜代價(jià)拿進(jìn)這些品牌。促進(jìn)本項(xiàng)目商鋪銷售是一方面，更重要的是要考慮今后的經(jīng)營(yíng)。八、招商周期1. 本項(xiàng)目開(kāi)盤前期的策略招商；2. 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前的集中招商；3. 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后招商工作長(zhǎng)期進(jìn)行。品牌規(guī)劃1、主力店品牌招商，如麥當(dāng)勞、屈臣氏、蘇寧、國(guó)美等；2、其它商品品牌（招商籌備期提交）；1) 目標(biāo)品牌（a、b、c類）2) 預(yù)備品牌一、媒體推廣（略）（策劃公司）二、工作流程市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)分析 開(kāi)發(fā)供應(yīng)商資源 制定政策 與供應(yīng)商接洽 供應(yīng)商提交企業(yè)簡(jiǎn)介資料 品牌商品選擇 商品資料及價(jià)目表 合作條件洽談確定合作供應(yīng)商并簽訂合作協(xié)議 完成內(nèi)部審批手續(xù) 交納誠(chéng)意金 設(shè)計(jì)裝修方案 審核裝修方案 進(jìn)場(chǎng)裝修

20、商品進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收陳列試營(yíng)業(yè)三、招商計(jì)劃 1、招商工作準(zhǔn)備階段： 時(shí)間：（待定） 主要工作事項(xiàng)： 01) 招商方案的制定； 02) 各類招商合同文本的擬定、印刷； 03) 各種表格設(shè)計(jì)、印刷及業(yè)務(wù)流程的制定； 04) 招商人員的招聘與培訓(xùn)； 05) 目標(biāo)品牌的規(guī)劃； 06) 作好品牌推介的準(zhǔn)備工作； 07) 對(duì)“待定”業(yè)主，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（自營(yíng)、自租、代租、返租）確認(rèn)； 08)招商手冊(cè)等宣傳資料的編寫(xiě)及印制； 09) 招商中心的布置，辦公用品的購(gòu)置； 10) 模擬簽約演練；11) 推出招商預(yù)熱廣告；12）簽訂30家到40家意向品牌代理客戶，為項(xiàng)目開(kāi)盤推介做準(zhǔn)備。2、招商啟動(dòng)階段時(shí)間：（待定）主要工作事項(xiàng)：

21、 1) 招商廣告全力推出 （dm、硬性廣告）； 2) 到盛澤各臨街商鋪及各專賣店發(fā)放相關(guān)招商資料；3) 到江、浙、滬及長(zhǎng)三角地區(qū)等進(jìn)行目標(biāo)性宣傳招商；4) 招商人員進(jìn)行招商初步談判；5) 全方位客戶積累； 6) 招商市場(chǎng)信息反饋，再結(jié)合市場(chǎng)情況進(jìn)行經(jīng)營(yíng)布局規(guī)劃調(diào)整 ； 7）自營(yíng)業(yè)主品牌的確認(rèn) ； 3、招商推動(dòng)階段時(shí)間：（待定）主要工作事項(xiàng)： 1)完成自租、自營(yíng)業(yè)主管理公約、補(bǔ)充協(xié)議的簽訂； 2)本地招商全面推進(jìn)；3)提交外埠招商計(jì)劃；4)組織實(shí)施外埠招商； 5)組織第一次業(yè)戶座談會(huì)，增強(qiáng)業(yè)戶信心； 6)組織外地客戶到東盛步行街實(shí)地考察并簽約； 7)本階段完成40%商鋪合作協(xié)議或意向協(xié)議的簽訂；

22、 4、招商深入階段時(shí)間：（待定）主要工作事項(xiàng)： 1)在各種招商廣告加大的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好招商簽約工作； 2)結(jié)合一次商裝到位，商鋪交接時(shí)，再次組織業(yè)戶座談會(huì)，并參觀商場(chǎng)裝修，增強(qiáng)業(yè)戶信心； 3)撰寫(xiě)、印刷并發(fā)放裝修說(shuō)明； 4)通知業(yè)戶作好裝修準(zhǔn)備，并組織少批業(yè)戶進(jìn)場(chǎng)裝修； 5)大量積累客戶資源，作好應(yīng)急準(zhǔn)備方案； 6)本階段完成30%的商鋪招商任務(wù)； 5、招商結(jié)束及二次商裝階段時(shí)間：（待定） 主要工作事項(xiàng)： 1)組織業(yè)戶全面進(jìn)場(chǎng)裝修 2)繼續(xù)進(jìn)行補(bǔ)充招商 3)做好二次商裝的協(xié)調(diào)與管理 4)配合人事部組織營(yíng)業(yè)人員的招聘和培訓(xùn)5)本階段完成商鋪15%的招商 6、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備階段時(shí)間：（待定）主要工作事項(xiàng)： 1)通知供應(yīng)商準(zhǔn)備商品； 2)繼續(xù)進(jìn)行補(bǔ)充招商； 3)裝修不合