旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與生態(tài)景觀環(huán)境保護(hù)

1、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與生態(tài)景觀環(huán)境保護(hù) 發(fā)布時(shí)間：2013-10-31 旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到一定時(shí)期的產(chǎn)物，是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開(kāi)發(fā)完畢后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展大趨勢(shì)的一種表現(xiàn)。該類地產(chǎn)或依托較好的自然風(fēng)景資源；或依托自然風(fēng)景加人文景觀兩方面資源；或是發(fā)展商自己投資，建設(shè)一種獨(dú)具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這一類地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和一般樓盤有所不同，表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動(dòng)力因素，即社會(huì)效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益：首先，由于項(xiàng)目位于風(fēng)景區(qū)周圍，受到政府嚴(yán)格的規(guī)劃控制，因而規(guī)劃目標(biāo)要體現(xiàn)社會(huì)效益；其次，由于生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，因而保護(hù)和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導(dǎo)因

2、素；最后則是發(fā)展商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)首先要調(diào)整和完善現(xiàn)存敏感生態(tài)體系，達(dá)到一種良性循環(huán)。良好的環(huán)境建設(shè)是地產(chǎn)增值的保證；同時(shí)，優(yōu)化并發(fā)揮生態(tài)風(fēng)景資源優(yōu)勢(shì)，限制過(guò)度開(kāi)發(fā)，達(dá)到地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是旅游地產(chǎn)長(zhǎng)期升值的法寶。急功近利或竭澤而漁只能適得其反。下文結(jié)合實(shí)例，分析地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與生態(tài)景觀保護(hù)的關(guān)系。長(zhǎng)春蓮花山國(guó)際中央休閑區(qū)、山東影視傳媒集團(tuán)威海呼雷湯溫泉及影視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、福清福文化旅游綜合體，這些項(xiàng)目分別代表了不同的自然條件、景觀條件和環(huán)境條件下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾種方式。長(zhǎng)春蓮花山國(guó)際中央休閑區(qū)長(zhǎng)春蓮花山國(guó)際中央休閑區(qū)位于長(zhǎng)春

3、市二道區(qū)蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)，龍雙公路以東，石頭口門水庫(kù)二級(jí)保護(hù)區(qū)以西，長(zhǎng)吉南線公路以北，距離長(zhǎng)春市區(qū)38公里，距離龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20公里，總用地約7.1平方公里用地。本案地處層巒疊嶂的大黑山脈中，呈東北高，西南低之勢(shì)，海拔213-356米，相對(duì)高差約143米，坡度大多較為平緩，以東南、南、西、西北向坡居多。山場(chǎng)資源豐富，植被覆蓋茂密。群山環(huán)繞、風(fēng)景秀麗。規(guī)劃技術(shù)路線在傳統(tǒng)的以空間控制為主的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中，加入生態(tài)規(guī)劃的部分內(nèi)容，樹(shù)立生態(tài)建設(shè)目標(biāo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的可實(shí)施性和可操作性，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。我們?cè)谶M(jìn)行多方案的比選后，對(duì)蓮花山地區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)行綜合配置，并最終落實(shí)到建設(shè)用地選擇和項(xiàng)目布局上。

4、建設(shè)用地的選擇基于gis軟件對(duì)于項(xiàng)目用地高程、坡度、坡向的分析以及1：500地形圖中測(cè)量的林地范圍。通過(guò)以上圖紙的疊加，去除不可建設(shè)用地329公頃，其中包括林地221公頃，剩余可建設(shè)用地381公頃，再去除體育訓(xùn)練場(chǎng)地和比賽場(chǎng)地用地，最終選擇了170公頃用地進(jìn)行建設(shè)，約占總規(guī)劃用地的24%。通過(guò)空間管制，科學(xué)確定可建設(shè)用地的位置，實(shí)現(xiàn)了對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，道路選線盡可能的依山就勢(shì)和利用原有道路的路基，避免重復(fù)建設(shè)；景觀系統(tǒng)的建設(shè)以原有的山地景觀和林地景觀為基礎(chǔ)，以開(kāi)闊性自然景觀為主。為了創(chuàng)建低碳的生態(tài)休閑度假區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的每一個(gè)環(huán)節(jié)均考慮實(shí)用性生態(tài)技術(shù)的應(yīng)用，具體包括以下幾點(diǎn)：1、豐富的林地資源

5、是本次規(guī)劃用地的最大特征，規(guī)劃將嚴(yán)格保護(hù)原有自然林地，并在此基礎(chǔ)上，通過(guò)植被增補(bǔ)的措施，來(lái)實(shí)現(xiàn)百草豐茂、層林盡染的良好景觀效果；2、出于對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境的考慮，建設(shè)用地的選擇均不占用現(xiàn)有生態(tài)林地，本著因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)的原則，構(gòu)筑區(qū)域生態(tài)安全格局；3、區(qū)域內(nèi)將大力推行可再生能源的使用，如太陽(yáng)能、風(fēng)能、生物能等。清潔能源的使用可以不受能源短缺的制約，且生產(chǎn)和使用過(guò)程均不產(chǎn)生有害物質(zhì)的排放；4、項(xiàng)目將從源頭嚴(yán)格控制污染物的排放，考慮雨水與中水回用，構(gòu)筑區(qū)域循環(huán)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，建立慢行交通系統(tǒng)，發(fā)揮其能耗少無(wú)污染，緩解交通擁堵和優(yōu)化生活環(huán)境的積極作用；5、建設(shè)綠色節(jié)能建筑，倡導(dǎo)全新的建筑美學(xué)理念，并且

6、使能耗顯著降低。綠色建筑將使環(huán)保節(jié)能的精神貫穿始終，其建筑形式可適宜四季的變化，與環(huán)境達(dá)到和諧統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)建筑與環(huán)境的共生。另外，為避免重復(fù)建設(shè)，通過(guò)區(qū)域提供的自來(lái)水廠和污水廠解決項(xiàng)目的給水和污水排放問(wèn)題。山東影視傳媒集團(tuán)威海呼雷湯溫泉及影視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)該項(xiàng)目位于威海著名的養(yǎng)生之都和溫泉之都-文登，西望鵂鹠山，北臨坤龍水庫(kù)，東依青龍河，中有高品質(zhì)溫泉呼雷湯，自然資源得天獨(dú)厚，同時(shí)憑借山東影視傳媒集團(tuán)以多年影視品牌優(yōu)勢(shì)創(chuàng)意資源的積極介入，通過(guò)影視文化產(chǎn)業(yè)與溫泉療養(yǎng)業(yè)結(jié)合，打造一個(gè)都市近郊以養(yǎng)生養(yǎng)心為主題，集影視體驗(yàn)、溫泉度假、非物質(zhì)文化孵化、養(yǎng)老養(yǎng)生、芳香旅游等功能于一體的溫泉及影視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

7、區(qū)。規(guī)劃中堅(jiān)持地原設(shè)計(jì)、師法自然的生態(tài)設(shè)計(jì)理念，加強(qiáng)基地山林田趣的原生態(tài)景觀塑造，充分利用坤龍水庫(kù)、青龍河、沖溝等水體資源進(jìn)行景觀滲透。規(guī)劃在用地適應(yīng)性與生態(tài)空間分析基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)田、水域以及高壓走廊等限制性要素預(yù)留生態(tài)綠色走廊，同時(shí)對(duì)地形高程、坡度、坡向進(jìn)行多維疊加分析，將適宜建設(shè)用地控制在總用地合理范圍之內(nèi)加以改造，在總面積6.51平方公里范圍內(nèi)，依山就勢(shì)，形成圈層道路骨架，作為連接片區(qū)重要節(jié)點(diǎn)及展示形象的文化窗口。以水為脈，建設(shè)具有多功能的坤龍公園，森林康體山地公園和青龍河養(yǎng)生生態(tài)公園，結(jié)合芳香花海、生態(tài)綠地、主題花園等打造區(qū)內(nèi)泛養(yǎng)生文化生態(tài)公園。在“山水之間，藍(lán)綠交融；核心引領(lǐng)，多點(diǎn)引爆

8、；群組相生，綠意覆境；依山就勢(shì)，曲徑桃源”的功能結(jié)構(gòu)引領(lǐng)下，規(guī)劃以六大特征巧構(gòu)全局：留青山，令生氣綿延；筑內(nèi)湖，聽(tīng)溪流潺潺；隱空谷，聆幽簧鳥(niǎo)語(yǔ)；取幽徑，訪香海人家；蔭后人，得生態(tài)永續(xù)；駐康城，更頤養(yǎng)天年。同時(shí)考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)利益，項(xiàng)目一期結(jié)合溫泉泉眼、溫泉博物館、呼雷湯溫泉文化廣場(chǎng)及管理服務(wù)中心展開(kāi)，修建對(duì)外聯(lián)絡(luò)道路和部分環(huán)山路，并依次開(kāi)發(fā)slh小型精品溫泉度假酒店和歐式溫泉古堡會(huì)所區(qū)域，作為整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)引爆點(diǎn)和領(lǐng)航項(xiàng)目。既滿足甲方分期經(jīng)營(yíng)建設(shè)的要求，同時(shí)也在注重生態(tài)環(huán)境的技術(shù)下，將對(duì)山體和河流的破壞降到最小。同時(shí)在建筑設(shè)計(jì)上，也更注重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目本身的資源特征，根據(jù)場(chǎng)地地形，選取依山可建設(shè)地塊，利

9、用微地形設(shè)計(jì)獨(dú)特的建筑模式，形成旅游區(qū)高低錯(cuò)落的建筑形態(tài)。福清福文化旅游綜合體福清福文化旅游綜合體項(xiàng)目位于福建省福清市，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)與政府達(dá)成協(xié)議，由企業(yè)出資開(kāi)發(fā)一片10平方公里的旅游景區(qū)，區(qū)內(nèi)包括若干可開(kāi)發(fā)的旅游資源。在整個(gè)旅游區(qū)中企業(yè)開(kāi)發(fā)用地為3平方公里，內(nèi)容包括生態(tài)地產(chǎn)和酒店等盈利項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目的初步判斷后，我們認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的一些特點(diǎn)，項(xiàng)目雖由企業(yè)出資，但前期規(guī)劃必須通過(guò)政府審核，因此如何平衡政府對(duì)旅游景區(qū)的要求以及開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益之間的矛盾，是前期規(guī)劃過(guò)程中的突出問(wèn)題。福澤山水文化旅游綜合體項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)是建設(shè)松緊有度，豐富多樣，遵循可持續(xù)發(fā)展原則，群山環(huán)抱、水網(wǎng)交匯的旅游景區(qū)。這一目標(biāo)的切入

10、點(diǎn)就是如何將景區(qū)融入山水格局之中,我們利用古代風(fēng)水規(guī)劃中尋山理水的手法和中國(guó)傳統(tǒng)的造園手法。首先，通過(guò)分析中國(guó)古典園林頤和園昆明湖三角形視線廊道，構(gòu)建主景區(qū)山勢(shì)控制點(diǎn)和廊道，控制點(diǎn)的選擇利用古代風(fēng)水格局，確定“玄武、青龍、白虎”三山的位置。并通過(guò)兩條城市主路交匯口與人山的關(guān)系，確定主景區(qū)入口。其次，水系統(tǒng)運(yùn)用gis技術(shù)通過(guò)水庫(kù)、地表徑流和暴雨淹沒(méi)區(qū)，確定水環(huán)境敏感區(qū)域，利用主要匯水面構(gòu)建景區(qū)生態(tài)湖區(qū)，合理構(gòu)建水安全格局。并通過(guò)主要徑流和城市綠地建設(shè)公共公園和過(guò)濾水體的基礎(chǔ)設(shè)施，在流入城區(qū)河道之前利用濕地對(duì)水體進(jìn)行凈化。規(guī)劃方案可高度概況為“七區(qū)、五園、八景”“七區(qū)”指根據(jù)山勢(shì)水系和布局需要將整

11、個(gè)旅游區(qū)劃分為七大主題區(qū)域，各區(qū)域具備獨(dú)特的功能集成，同時(shí)為公眾提供豐富多樣的活動(dòng)?！拔鍒@”指根據(jù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)和“五福文化”劃分出五個(gè)主要旅游景點(diǎn)。“八景”指根據(jù)給人留下最深印象的八處場(chǎng)所，也是地塊內(nèi)主要景源地。地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合各旅游景區(qū)的特殊文化及景觀資源合理分布，靠近山體部分保持山體景觀的完整性，以低密度別墅項(xiàng)目為主；靠近城市部分，多考慮城市界面，以中高層住宅為主。整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分布構(gòu)成前緊后松，疏密有致，即沒(méi)有破壞山體，保證景區(qū)完整性，又滿足了開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑規(guī)模的要求。從上述幾個(gè)項(xiàng)目的分析可以看到，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有幾條規(guī)律要遵循：自然資源只能借用，不能侵占和掠奪，這是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)；同時(shí)，調(diào)整并完善生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產(chǎn)增值的重要時(shí)期增值的法寶。因?yàn)橥顿Y造景有其臨界點(diǎn)和門檻效應(yīng)，項(xiàng)目一旦建設(shè)不好則很可能面臨失敗。例如南非迷城的建