當(dāng)代物流地產(chǎn)的發(fā)展方向

1、當(dāng)代物流地產(chǎn)的發(fā)展方向當(dāng)代物流地產(chǎn)的發(fā)展方向當(dāng)代物流地產(chǎn)的規(guī)劃重點(diǎn)是在最短時(shí)間觸及到消費(fèi)市場(chǎng)，降低物 流作業(yè)成本;其次，從普洛斯自身分析，它在掌握客戶需求與產(chǎn)業(yè)趨 勢(shì)上有優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，增強(qiáng)物流中心存在的價(jià)值，需要在距離上做出合 理規(guī)劃。當(dāng)代物流地產(chǎn)的發(fā)展物流地產(chǎn)業(yè)其本質(zhì)屬于建筑不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)、買賣、租賃，只是其 標(biāo)的物不是一般消費(fèi)性住宅，而是提供給工廠、物流中心、貨運(yùn)業(yè) 所需的營(yíng)運(yùn)場(chǎng)地。以往企業(yè)或許會(huì)選擇購(gòu)地自建營(yíng)運(yùn)場(chǎng)地，但是企 業(yè)的經(jīng)營(yíng)是隨市場(chǎng)波動(dòng)的，購(gòu)地自建不僅風(fēng)險(xiǎn)較大，也容易限制企 業(yè)木身的擴(kuò)張速度，因此最快、也最保險(xiǎn)的方法，就是租賃適合的 營(yíng)運(yùn)場(chǎng)所，并視市場(chǎng)狀況調(diào)整租賃空間。以現(xiàn)在最熱門的

2、跨境電商為例，商品一旦離開本國(guó)，就需要有暫 時(shí)的倉(cāng)儲(chǔ)、轉(zhuǎn)運(yùn)、加工場(chǎng)所，這大大促進(jìn)了物流地產(chǎn)業(yè)在近幾年的 發(fā)展。更重要的是，在1995年以前，物流中心多是為特定客戶量身 訂做，十多年過(guò)去，這些舊式物流中心可能要花許多成本改造，才 能符合現(xiàn)代物流對(duì)于防臺(tái)、抗震、作業(yè)動(dòng)線的需求。例如，以往因?yàn)樨浳锓N類少、數(shù)量多，物流中心一樓需要盡量高 大以利堆高機(jī)裝卸，但是現(xiàn)在商品種類多，這樣的物流中心可能浪 費(fèi)儲(chǔ)位空間；以往的物流中心可能以倉(cāng)儲(chǔ)為主要目的，因此貨車?？?碼頭不需要太多，而當(dāng)代的物流強(qiáng)調(diào)快速轉(zhuǎn)運(yùn)、越庫(kù)，因此會(huì)需要 多車輛同時(shí)?？浚@些因素，造成新式物流中心的需求大量增加， 也使得物流地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。

3、過(guò)去的物流地產(chǎn)，自動(dòng)化程度可能很低，也沒(méi)有什么先進(jìn)的倉(cāng)儲(chǔ) 管理系統(tǒng)，各地區(qū)型物流中心多以人力管理為主，彼此間訊息交換 的程度較低，因此庫(kù)存水平高、缺貨率高。如今，隨著廠商對(duì)市場(chǎng)的掌握度增加，以及對(duì)于統(tǒng)一管理的需求 增加，需要有一個(gè)中央級(jí)的物流中心，除了指揮各分區(qū)物流中心的 庫(kù)存調(diào)度，也可導(dǎo)入自動(dòng)化儲(chǔ)運(yùn)設(shè)備以及倉(cāng)儲(chǔ)管理系統(tǒng)(WMS),使得 物流中心的處理訊息可以與客戶相關(guān)的信息系統(tǒng)對(duì)接。同時(shí)隨著物流的需求增加，地產(chǎn)業(yè)必須有能力開發(fā)整體的物流園 區(qū)，提供物流中心所需要的周邊服務(wù)，例如基本的餐飲設(shè)施、警消 單位、廢棄物和廢水處理中心、變電站、加油站、車輛和堆高機(jī)維 修中心，甚至有簡(jiǎn)易的公園綠地，以及

4、太陽(yáng)能、風(fēng)力集電設(shè)施等。功能齊全的物流中心，或許單位租金較高，但是因?yàn)橹苓呍O(shè)施齊 全，對(duì)物流營(yíng)運(yùn)廠商而言反而能降低整體成木。然而，要開發(fā)物流 園區(qū)，需要有政府的公權(quán)力介入，以及完整的配套法規(guī)。不管是單一的物流中心，或是功能齊全的物流園區(qū)，規(guī)劃面積多 大，樓地板空間有多少，其實(shí)不再是現(xiàn)代物流地產(chǎn)的規(guī)劃重點(diǎn)。重 要的是，客戶進(jìn)駐之后，能透過(guò)此點(diǎn)在最短時(shí)間內(nèi)觸及到那些消費(fèi) 市場(chǎng)，并且降低物流作業(yè)成本。掌握客戶需求與產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)目前全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商之一普洛斯集團(tuán)，在全球20多 個(gè)國(guó)家都建設(shè)有現(xiàn)代化物流中心，除此之外普洛斯集團(tuán)還有相當(dāng)完 整的物流智庫(kù)，幾乎各國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施、人口結(jié)構(gòu)、稅制、建筑法規(guī),

5、普洛斯集團(tuán)均做了很深入的分析，因此只要客戶有需求，普洛斯可 以很快幫客戶蓋出適合的物流中心。不過(guò)，不見得世界級(jí)的物流地產(chǎn)開發(fā)商就一定無(wú)往不利。以卬度 為例，最大的地產(chǎn)開發(fā)商是IndoSpace;在歐洲，最大的地產(chǎn)開發(fā)商 是Goodman嘉民，不同地區(qū)有不同的產(chǎn)業(yè)特性以及法規(guī)稅制，要成 為物流地產(chǎn)界龍頭，掌握客戶需求與產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，依然是關(guān)鍵成功因 素。先進(jìn)的物流地產(chǎn)規(guī)劃會(huì)吸引大量資金與人才，因此理論上，政府 應(yīng)該協(xié)助甚至主導(dǎo)物流地產(chǎn)開發(fā)，才能使物流地產(chǎn)與城市配套發(fā)展, 帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)。物流地產(chǎn)在規(guī)劃上，必須要能與國(guó)際接軌，例如樓 地板荷重、梁柱間距、碼頭高度、進(jìn)岀門口寬度等，甚至要有合理、 公開的租

6、金結(jié)構(gòu)，并由政府當(dāng)房東。如果一個(gè)國(guó)家的物流地產(chǎn)大部 分都是以民間私有為主，用戶與個(gè)別業(yè)主談判，將會(huì)拖長(zhǎng)整體進(jìn)駐 時(shí)間。物流地產(chǎn)商還需要了解，不同國(guó)家的地區(qū)驅(qū)動(dòng)物流活動(dòng)的主要產(chǎn) 業(yè)是什么，才能開發(fā)出好的物流地產(chǎn)。例如，印度主要的.物流活動(dòng) 來(lái)自汽車、紡織、制藥、水泥業(yè);美國(guó)主要的物流驅(qū)動(dòng)力來(lái)自食品、 飲料與電子商務(wù)活動(dòng);而中國(guó)的主要物流活動(dòng)來(lái)自鋼鐵、水泥、紡織、 電子業(yè)與近來(lái)興盛的電子商務(wù)活動(dòng)?？紤]周詳才能做出最佳規(guī)劃此外，物流地產(chǎn)商也需要分析，不同產(chǎn)品從最初生產(chǎn)到其最終使 用地點(diǎn)的距離，這個(gè)距離愈遠(yuǎn)，就愈有物流中心存在的價(jià)值。以家 電為例，如果僅是國(guó)內(nèi)消費(fèi)用，物流中心內(nèi)需有較多料架，也須規(guī) 劃

7、維修中心或是逆物流處理場(chǎng)所;但是如果屬于出口導(dǎo)向，可能就得 考慮更多復(fù)雜的流通加工、改包裝、改電壓、改標(biāo)簽、貨柜堆棧等 活動(dòng)。成功的地產(chǎn)商或許很難預(yù)測(cè)下一個(gè)承租客戶實(shí)際的使用目的，但 是保持物流中心的擴(kuò)充彈性或是空間變更彈性總是正確方向。物流中心的整體土木建筑或許相對(duì)消費(fèi)性住宅要簡(jiǎn)單得多，但是 內(nèi)部空間的規(guī)劃，以及相關(guān)的管理措施，都需要因應(yīng)進(jìn)駐客戶的不 同而調(diào)整：從事電子商務(wù)的物流中心，其地點(diǎn)當(dāng)然要選在都會(huì)周邊，并且要 有足夠的進(jìn)出碼頭；如果屬于儲(chǔ)存型的物流中心（例如銀行業(yè)、電信業(yè)的文件中心）， 就要有更好的防震與消防設(shè)施；如果屬于產(chǎn)業(yè)支援型的零件中心（如汽車產(chǎn)業(yè)），物流設(shè)施規(guī)劃就 需要能提供

8、穩(wěn)定的電力以及備援設(shè)備，使自動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)可順暢運(yùn)作；如果屬于存放危險(xiǎn)品的物流中心，地產(chǎn)商就不該為了營(yíng)收，而忽 略了危險(xiǎn)品進(jìn)駐后的安全管理與緊急應(yīng)變計(jì)劃，其物流中心的區(qū)位 也應(yīng)與其他設(shè)施明顯區(qū)隔。不論是哪一種物流中心，基本的污水、 廢棄物、噪音、空污、大型車輛回轉(zhuǎn)、交通阻塞等問(wèn)題，都應(yīng)該是 地產(chǎn)商在進(jìn)行開發(fā)時(shí)就得考慮周詳。許多人會(huì)認(rèn)為投資物流中心比蓋一般的消費(fèi)性住宅報(bào)酬率高，因 為蓋物流中心多可在9、12個(gè)月內(nèi)完工，建筑難度相對(duì)較低，而且新 物流中心的需求大于供給，因此投資報(bào)酬率比消費(fèi)住宅高。因此， 似乎只要有錢、有地，就可以成為物流地產(chǎn)商。然而很多人卻忽略 了一個(gè)重要的事實(shí)：物流中心建筑本身，其

9、實(shí)只是整體物流服務(wù)的 一個(gè)環(huán)節(jié)，還需要有良好的配送體系，以及適合的物流信息系統(tǒng)， 三者才能產(chǎn)生綜效。物流地產(chǎn)業(yè)也不能僅有建設(shè)物流中心的能力， 協(xié)助客戶做好物流中心的搬遷、人才招募、基本的儲(chǔ)位規(guī)劃，最終 縮短客戶的營(yíng)運(yùn)啟動(dòng)時(shí)間，是物流地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)努力的方向。在強(qiáng)調(diào)大數(shù)據(jù)的時(shí)代，物流地產(chǎn)業(yè)必須取得更精準(zhǔn)的消費(fèi)群聚資 料，而不能單純從城市人口數(shù)、抓比例去推估物流中心據(jù)點(diǎn)。因?yàn)?在信息科技的輔助下，大量計(jì)算各地址的相對(duì)距離不再困難。以電商物流中心為例，地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該與電商平臺(tái)合作，電商平臺(tái)可 提供消費(fèi)者、商品供應(yīng)商的地址資料，地產(chǎn)業(yè)則可根據(jù)這二種資料, 計(jì)算出最佳的物流中心區(qū)位，而且這樣的評(píng)估應(yīng)該每年執(zhí)行，理由 很簡(jiǎn)單：當(dāng)消費(fèi)者或是供應(yīng)商的群聚都已經(jīng)偏離原來(lái)規(guī)劃的地理區(qū) 位，如果用既有的物流中心持續(xù)營(yíng)運(yùn)，運(yùn)輸成本一定會(huì)越來(lái)越高。物流地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)受到其先天條件的限制。柬埔寨常受洪災(zāi)，菲 律賓每年都至少有三個(gè)臺(tái)風(fēng)直接侵襲，瑞士境內(nèi)多山、也沒(méi)有海運(yùn) 港，不利物流運(yùn)輸?shù)鹊?，這些都很大地限制了當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)的發(fā)展。但這也并非絕對(duì)，新加坡這個(gè)彈丸之國(guó)，