星級酒店籌建設(shè)計施工的總體規(guī)劃.doc

1、星級酒店籌建設(shè)計施工的總體規(guī)劃一、目前高星級酒店新建籌遍存在的幾種現(xiàn)狀：1、投資方不懂酒店，所聘請的籌建負責人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個籌建就是在一個懵懵懂懂的狀態(tài)中進行，膽大！可怕！2、投資方聘請了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強項是酒店建成后的經(jīng)營管理，對于前期工程籌建仍然似云似霧；3、投資方與酒店管理公司（暫定為國內(nèi)某品牌）簽定籌建、籌備合同，這種就要好些了。由酒店管理公司制定酒店可行性研究報告、提出酒店籌建總體計劃，前期因為費用的因素，管理公司往往只派出工程總監(jiān)，與投資方確定的酒店專業(yè)設(shè)計公司、建筑設(shè)計院三方共同參與進行酒店建筑及裝飾施工

2、設(shè)計。前期籌建階段：最關(guān)鍵的是工程總監(jiān)了，工程總監(jiān)一般是在酒店從工程部經(jīng)理做上來的，對于酒店的幾大硬件設(shè)備非常清楚，強項應(yīng)該是設(shè)備的選型、維修、保養(yǎng)、運行成本控制方面，但對于酒店各功能區(qū)的布局設(shè)計等具體細節(jié)，如廚房配合餐飲接待量需要多大面積、廚房與餐廳流線怎么考慮合適、用電負荷多大、水龍頭要布置到哪些位置、炒灶需要多少口才夠，配合著會議接待規(guī)模，其餐飲大廳需要多大面積、餐飲包房需要多少合適，前廳大堂商務(wù)中心、商場、營銷辦公室， KTV及桑拿吧臺、工作間、技師房等放置在哪里最合適、各考慮設(shè)計多少間等等具體細節(jié)，就還得征求其他餐飲總監(jiān)、房務(wù)總監(jiān)、娛樂總監(jiān)的意見了。因此，在前期圖紙設(shè)計過程中，在前線

3、的工程總監(jiān)還得和家里的管理公司密切協(xié)作。籌備階段：由酒店管理公司增派管理團隊，一般規(guī)模為：帶隊總經(jīng)理、房務(wù)總監(jiān)、餐飲總監(jiān)、娛樂總監(jiān)、人力資源部經(jīng)理、培訓(xùn)部經(jīng)理等，加上初期派駐的工程總監(jiān)，共有六、七人。投資方一般需支付給酒店管理公司的費用：籌建期間（18 個月）：酒店管理公司單獨收取的管理費用：一般10 萬 / 月，派駐工程總監(jiān) 10000 元/ 月的工資，吃住 700 元/月，通訊 500元/ 月的標準，該工程總監(jiān)個人小計費用為： 20.16萬元，則籌建期間投資方需支付給酒店管理公司的費用合計為：200.16 萬元。籌備期間（5 個月）：酒店管理公司單獨收取的管理費用仍按10 萬元 / 月收取

4、，各總監(jiān) 8000 元 / 月，經(jīng)理5000 元/ 月，則前期的工程總監(jiān)加增派人員的工資為：4.4 萬 / 月，吃住 3200 元/ 月，通訊 3000 元/ 月，則人員小計費用： 25.1萬元，則籌備期間投資方需支付的費用合計為： 75.1萬。投資方需支付給酒店管理公司的總費用為：275.26 萬元。分析：聘請酒店管理公司的優(yōu)點：獲得品牌效應(yīng)、省心、省事，可加入該公司在全國（或全世界）的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)而獲得更多高端客源。作為投資方來說，唯一弊端就是需要花費不少的錢。4、投資方不聘請酒店管理公司，自己聘請專業(yè)的酒店籌建專家作為籌建總經(jīng)理，搭建酒店籌建部。這里就要詳細說明一下對組成人員的要求了：籌

5、建總經(jīng)理（籌建部負責人）：懂酒店土建、設(shè)備安裝、裝修工程施工組織、流程，各專業(yè)對口環(huán)節(jié)；做過酒店工程維修管理，懂酒店幾大硬件設(shè)備系統(tǒng)的基本配置、選型及市場狀況（中央空調(diào)、電梯、鍋爐、給排水、中水、強電、弱電、配發(fā)電、消防控制等系統(tǒng)）；做過酒店全面的經(jīng)營管理，知曉餐飲、娛樂、客房、會議等經(jīng)營管理細節(jié)，明白酒店經(jīng)營管理者的需求，明白客戶的各種消費需求，只有這樣才能做出真正符合酒店及客人需求的好設(shè)計；懂酒店的人力資源管理及財務(wù)管理，能很好地控制人力成本、酒店經(jīng)營成本（餐飲原料、工程維修材料、能耗、財務(wù)費用、其他辦公費用等等）；精通酒店星級評定標準；懂酒店基本設(shè)計，酒店整體平面功能布局，能夠和建筑設(shè)計

6、院及裝飾設(shè)計公司進行溝通，審定各建筑及裝飾設(shè)計圖紙；能夠制作酒店投資概算、酒店經(jīng)營預(yù)算、酒店投資回報分析；能夠制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進度計劃、各專業(yè)工種施工進場時間，各專業(yè)間的交叉配合、協(xié)調(diào)，現(xiàn)場工程問題的處理辦法，施工變更處理，施工成本控制等等；籌建部組員：土建工程師：要求具有高星級酒店建筑施工經(jīng)驗，能夠處理現(xiàn)場施工問題；結(jié)構(gòu)工程師：要求具有高層建筑結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對建筑設(shè)計院的結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化建議，給排水工程師：要求具有高星級酒店給排水施工經(jīng)驗，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應(yīng)施工材料，能夠處理現(xiàn)場施工問題；暖通工程師：要求具有高星級酒店暖通施

7、工經(jīng)驗，熟悉中央空調(diào)各類品牌，熟悉管道材料及末端設(shè)備的選型、基本市場價格，能夠處理現(xiàn)場施工問題；電氣工程師：要求具有高星級酒店電氣施工經(jīng)驗，熟悉配發(fā)電、中央空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備等大功率設(shè)備的用電配置，餐飲、會議、客房等經(jīng)營場所的規(guī)范用電標準與實際需求的差距經(jīng)驗等等；弱電工程師：要求具備高星級酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計、施工經(jīng)驗，熟悉高星級酒店的弱電項目配置，熟悉綜合布線、計算機網(wǎng)絡(luò)、程控交換機、樓宇自控、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動、安全監(jiān)控報警、客房RCU智能控制（含VOD點播）、停車場管理、電子巡更、無線對講、衛(wèi)星電視、電子信息顯示、多媒體會議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配置、常用產(chǎn)品性價比。這里稍羅嗦了一

8、些，目的是說明最好別指望找一個既懂強電又精通弱電的工程師。前面提到的給排水和暖通專業(yè)，較多都是水暖一肩挑；二、酒店籌建的基本工作順序：酒店圖紙設(shè)計確定階段：1、投資方招聘確定籌建總經(jīng)理（暫定為A）；2、確定酒店專業(yè)設(shè)計公司（暫定B）；3、投資方需根據(jù)綜合因素考慮酒店選址、所占地段在當?shù)厥姓?guī)劃中針對建筑高度、容積率、綠化率、交通、日照等等方面的限制，由 A負責出具酒店設(shè)計任務(wù)書；4、由 B 參照酒店設(shè)計任務(wù)書完成酒店概念設(shè)計；5、確定建筑設(shè)計院（暫定為C）；6、甲方 A 選定“地質(zhì)勘察”單位，針對酒店所處地理位置進行地質(zhì)勘察，獲取相關(guān)地質(zhì)資料；7、甲方 A 選定酒店系統(tǒng)集成公司（弱電公司，暫定

9、為D）；8、甲方將酒店設(shè)計任務(wù)書及酒店概念設(shè)計交給B、C、D，由切配合，由甲方A 負責協(xié)調(diào)和溝通。該方案設(shè)計應(yīng)包含的內(nèi)容有：C制作出酒店方案設(shè)計。該階段要求C需與 B、D密酒店項目用地面積、建筑物占地面積、總建筑面積、建筑高度、基本功能項目、客房預(yù)計房間數(shù)、酒店建筑容積率、綠化率、停車、道路交通、日照（尤其是北方城市）等等；酒店整體外觀效果圖、造型、景觀；酒店平面功能布局圖；9、方案設(shè)計經(jīng)甲方審定后由C繼續(xù)進行初步設(shè)計；10、同時 B 也同步開始進行室內(nèi)裝飾設(shè)計，B與 C 要密切配合，由A 負責協(xié)調(diào)、溝通；11、初步設(shè)計經(jīng)甲方審定修改后，由C繼續(xù)進行擴初設(shè)計，該階段仍然需要B、D 與 C的密切

10、配合，由甲方A負責協(xié)調(diào)、溝通；12、由 D 開始進行酒店弱電系統(tǒng)圖設(shè)計, 該階段仍需要與B、C 進行溝通，由甲方A 負責協(xié)調(diào)；13、擴初設(shè)計完成后交甲方及有關(guān)市政部門審定；14、甲方 A 將地質(zhì)報告、甲方和市政部門對擴初設(shè)計意見和批復(fù)、市政配套的具體條件等資料遞交給C作為酒店施工圖設(shè)計的依據(jù)。15、C開始進行酒店施工圖設(shè)計工作；16、甲方 A 選定土建、暖通、消防、幕墻等各施工單位，并選定酒店各系統(tǒng)設(shè)備：電梯、中央空調(diào)、鍋爐、配電設(shè)備、發(fā)電機、泵房設(shè)備、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、洗衣房設(shè)備、中水設(shè)備、水蓄冷設(shè)備等等，其中涉及到需要預(yù)留預(yù)埋技術(shù)條件的設(shè)備，如電梯轎廂及井道尺寸、幕墻需預(yù)埋鋼構(gòu)件等等技術(shù)

11、數(shù)據(jù)，都需要通知設(shè)備廠家及時將圖紙、數(shù)據(jù)交與建筑設(shè)計院C ；17、C完成酒店施工圖后，由甲方A 將施工圖發(fā)放給各乙方施工單位，并要求對施工圖紙中相關(guān)專業(yè)設(shè)計進行優(yōu)化。然后再由甲方A 組織第一次施工圖紙會審，參加單位為：甲方酒店籌建部、建筑設(shè)計院C、酒店專業(yè)設(shè)計公司B、酒店系統(tǒng)集成公司 D、土建施工單位、暖通施工單位、消防施工單位、幕墻施工單位、監(jiān)理公司；18、施工圖紙第一次會審后，C出具修改后的施工圖紙，和甲方A 共同將施工圖紙送當?shù)貙張D中心進行審圖；19、審圖合格后，由C出具至少 8 份以上圖紙送至甲方；20、甲方 A 將施工圖紙發(fā)放給乙方相關(guān)施工單位；施工階段：21、由甲方 A牽頭制定酒店整體施工進度計劃，各專業(yè)施工進度計劃；22、土建開始施工，出正負零時必須考慮預(yù)留足夠尺寸的設(shè)備吊裝口以及后澆帶；23、B 完成酒店裝飾施工圖，D完成酒店弱電系統(tǒng)施工圖；24、甲方 A 組織進行第二次圖紙會審，參加單位及人員根據(jù)實際需解決問題而定；25、土建施工過程中，建筑設(shè)計院C須至施工現(xiàn)場解決技術(shù)問題（每周兩次或現(xiàn)場派駐，主要是解決結(jié)構(gòu)方面的問題）；26、土建封頂；27、消防、暖通、給排水、強電等按計劃開始施工，該階段甲方A 負責現(xiàn)場各專業(yè)的施工組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理；28、按計劃進行幕墻施工；29、消防、給排水管道打壓試水合格，暖通、強電