房地產(chǎn)證券化存在問題研究論文

1、房地產(chǎn)證券化存在問題研究論文 內(nèi)容摘要:本文從宏觀環(huán)境、微觀基礎(chǔ)和政府推動三個方面分析了我國當(dāng)前實施房地產(chǎn)證券化的可行性,并從六個不同的視角詳細分析了我國當(dāng)前推進房地產(chǎn)證券化所面臨的制約因素。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)證券化可行性制約因素 房地產(chǎn)證券化是國際金融發(fā)展的趨勢,也是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。我國的房地產(chǎn)證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產(chǎn)投資券”,2005年4月,中國人民銀行正式批準中國建設(shè)銀行開展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù),從而邁出我國進行大規(guī)模房地產(chǎn)證券化的關(guān)鍵性一步。 我國實施房地產(chǎn)證券化的可行性 (一)實施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟 1.國際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗。自從1

2、930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經(jīng)濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達國家成熟的經(jīng)驗對我國房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。 2.土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入,用地單位或居民逐步擁有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),通過承租國有土地,補交土地出讓金的方式擁有了土地使用權(quán)。同時,住房制度的改革使居民通過購買公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步擁有了住房的所有權(quán),為土地和房屋的抵押開辟了道路,也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件,為推廣房地產(chǎn)證券化做了積極的準備。 3.快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟基礎(chǔ)。從整個國家的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)

3、看,我國金融體制改革不斷深化,經(jīng)濟運行狀況良好,發(fā)展勢頭強勁。國民經(jīng)濟連續(xù)幾年保持了7.5%以上的增長率,為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一個穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。2003年以來,我國房地產(chǎn)投資增速快速下降,但房地產(chǎn)投資額一直處于上升趨勢,總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征。同時,國家針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象,自2001年以來連續(xù)出臺了一系列促進金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策,繁榮的房地產(chǎn)市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。 (二)初步具備實施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ) 1.房地產(chǎn)市場存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場化改革以后,城鎮(zhèn)居民長期被抑制的住房需求逐步釋放,投

4、資性的需求在增長。但從房地產(chǎn)市場供給上看,現(xiàn)在我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本,銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性,只有推行房地產(chǎn)證券化,在金融市場上直接向社會大眾融資,才能較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾。房地產(chǎn)進入流通領(lǐng)域滿足單位和個人的消費需要,龐大的住房消費市場的資金來源不可能依靠國家財政,也不可能完全依靠銀行,住房消費的直接融資勢在必行,推行房產(chǎn)證券化成為一種必然。 2.住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。住房抵押貸款是最容易進行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,其原始債務(wù)人信用較高,資金流動性穩(wěn)定,安全性高,各國的資產(chǎn)證券化無不起源

5、于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升已經(jīng)初步形成規(guī)模。 3.龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體。我國居民擁有大量儲蓄。2005年3月末,我國人民幣儲蓄存款余額12.9萬億元,同比增長15.5%,這樣一個擁有大量結(jié)余資金的群體,將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個必要的市場環(huán)境。首先,證券可以根據(jù)需要以一定的面額等額分割,可以用較小的數(shù)額表現(xiàn),房地產(chǎn)證券化的實施將大大降低資金進入的“門檻”。其次,房地產(chǎn)證券不僅可以使投資者享受資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域運動所產(chǎn)生的增值回報,在有價證券代表有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(如持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)收益憑證)的情況下,這筆資金可以根

6、據(jù)需要轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的實物消費。 4.走向規(guī)范的資本和證券市場。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架,資本市場的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券提供了市場規(guī)模,也因資本市場證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。我國的證券市場也已初具規(guī)模,形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場和上海、深圳兩地證券交易所、staq系統(tǒng)和net系統(tǒng)為代表的證券交易市場,并且交易的容量和輻射范圍不斷地擴大,硬件和軟件均達到國際先進水平,這就為房地產(chǎn)證券的交易提供了良好的發(fā)展空間。 (三)政府的推動 證券化是一種市場行為,但也離不開政府的有力支持。在房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期,我國政府也極力推動住房抵押證券化的

7、發(fā)展。例如,2005年3月,由中國人民銀行牽頭,發(fā)展改革委、財政部、建設(shè)部、稅務(wù)總局等十部門負責(zé)人共同組成了信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點工作協(xié)調(diào)小組,在國務(wù)院直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體組織和協(xié)調(diào)信貸資產(chǎn)證券化的試點工作,分析研究試點工作進展情況,討論有關(guān)難點問題并商議解決方案。 我國當(dāng)前實施房地產(chǎn)證券化的制約因素 (一)體制制約 房地產(chǎn)證券化是發(fā)達國家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物,其基礎(chǔ)是私有制,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的細分出售正是私有化的集中體現(xiàn)。而我國所要建立的社會主義市場經(jīng)濟體制顯然是有別于西方國家的市場經(jīng)濟體制。從實際情況看,目前我國還不能將大量資金投資于房地產(chǎn),而是優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國所

8、要推行的房地產(chǎn)證券化有一定的范圍限制。況且,我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進行重大改革,專業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場化、項目業(yè)主負責(zé)制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標的真正實現(xiàn)還要經(jīng)歷一個相當(dāng)長的過程。這也在一定程度上制約了我國的房地產(chǎn)證券化進程。 (二)法規(guī)制約 住房貸款證券化是一項極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程,將銀行債權(quán)轉(zhuǎn)化為投資者有價證券持有權(quán)的過程中,涉及原始債權(quán)人、證券特設(shè)機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、貸款服務(wù)、證券投資者等方面的利益。然而,我國現(xiàn)行證券法的相關(guān)條款中,缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用中的規(guī)定,這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。同時,在建立風(fēng)險隔離機制所要借助的相關(guān)法律有破產(chǎn)

9、法和信托法,由于這兩種法規(guī)在國內(nèi)出現(xiàn)的時間還不長,實施過程中難免存在種種困難。 (三)資本市場的制約 現(xiàn)階段,我國的證券市場雖然發(fā)展迅速,但仍屬初級階段,市場容量和市場規(guī)模十分有限。而房地產(chǎn)證券化品種很多,一經(jīng)推出勢必會給已經(jīng)“飽和”的證券市場帶來巨大壓力,這對證券市場的發(fā)展很不利。房地產(chǎn)證券化工具多半是依賴于證券交易所進行交易的,房地產(chǎn)證券流通市場要承受證券市場與房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險,這更會使其在流通中受阻。 (四)房地產(chǎn)金融一級市場欠發(fā)達 西方房地產(chǎn)證券化的規(guī)律是:房地產(chǎn)金融一級市場發(fā)展到一定程度后,必然要尋求發(fā)展二級市場,因為二級市場能解決一級市場發(fā)展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性

10、等主要矛盾;二級市場的出現(xiàn)又促進了一級市場的發(fā)展。我國長期實行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有獲得真正的發(fā)展,尤其是國有四大商業(yè)銀行在金融市場上的壟斷地位,決定了我國房地產(chǎn)金融市場以非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)的商業(yè)銀行為主體。 (五)信用制約 現(xiàn)階段,我國尚無完整意義上的個人信用制度,銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷,對個人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對貸款風(fēng)險的評價顯得困難重重。由于個人流動性大、財務(wù)收支狀況難以確定,銀行為了減少信貸風(fēng)險,只好在貸款方式上嚴格控制,無形中制約了個人信貸業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展,而規(guī)模過小的住房抵押貸款初級市場對證券化的推行是沒有實際意義的。 (六)技術(shù)制約 首先,房地產(chǎn)證券化雖然原理簡單,但真正的實施難點很多。其次,我國現(xiàn)階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產(chǎn)