武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)鼓架村綜合開發(fā)建議2001108

1、武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)鼓架村綜合開發(fā)建議一、 項目簡況二、 項目環(huán)境分析（一） 區(qū)位環(huán)境（二） 經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境（三） 周邊開發(fā)現(xiàn)狀（四） 土地開發(fā)的政策環(huán)境（五） “城中村”改造部分優(yōu)惠政策三、 用地規(guī)劃分析四、 運作模式分析一、 項目簡況武漢市東湖生態(tài)旅游風景區(qū)鼓架村位于東湖與嚴西湖之間，嚴西湖畔，東、南、北為嚴西湖，三面環(huán)水，西臨武東編組站和三環(huán)線。村中東部有兩處相連的山體。大部分地區(qū)屬原生態(tài)，環(huán)山伴水，自然環(huán)境良好。村內(nèi)人口約1500人?，F(xiàn)有總建筑面積約30萬平方米，全部列入城中村改造范圍。土地范圍共約4平方公里，其中陸地約5600畝，水面400畝。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地、部分山地林地。

2、二、 項目環(huán)境分析（一） 區(qū)位環(huán)境 鼓架村所處位置處于大東湖地區(qū)的核心，東西為湖，南北貫穿京廣高速鐵路、三環(huán)線（城市快速通道）、王青公路（城市主干道），北距規(guī)劃武鄂高速約5公里，南距老武黃公路約3公里。經(jīng)三環(huán)線至武漢火車站約7公里，至天河機場約30公里，到光谷約5公里。（二） 經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境該村所在區(qū)域歷史上屬于欠開發(fā)區(qū)域，除國家興建新武東編組站及武鋼征用部分土地外，沒有其他的建設(shè)項目布局，村域經(jīng)濟以農(nóng)林漁及采石場為主。采石場已停采多年。集體經(jīng)濟十分薄弱。為整合東湖地區(qū)旅游景觀和土地資源，加速區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、景觀與城市建設(shè)，提升區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展水平，在原東湖風景區(qū)基礎(chǔ)上，武漢市成立了副市級的東湖生

3、態(tài)旅游風景區(qū)，全面協(xié)調(diào)大東湖的規(guī)劃、開發(fā)與建設(shè)。2009年，武漢市政府把“城中村”改造列入了政府工作目標，其中要求東湖地區(qū)在兩年內(nèi)完成12個“景中村”的改造，鼓架村即屬于12個村的范圍。由于大東湖的概念日益清晰，核心景觀規(guī)劃仍控制在三環(huán)線以西的區(qū)域，管委會積極鼓勵沿三環(huán)線各村加快招商開發(fā)，以期迅速改變該區(qū)域長期落后的城市面貌，為該村的開發(fā)提供了比較有利的政治經(jīng)濟環(huán)境。（三） 周邊開發(fā)現(xiàn)狀村域向西是大東湖旅游物的核心景觀區(qū)，旅游相關(guān)開發(fā)逐步成為區(qū)域開發(fā)的熱點。村域向北通過三環(huán)線可快速抵達武鋼、武廣客運專線武漢站、楊春湖城市副中心，從武鄂高速又可連通化工新城和武昌城區(qū)，交通、服務(wù)、物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)

4、展空間很大。村域向南是方興未艾的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷發(fā)展帶和馬鞍山景觀帶，高新產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、教育科研機構(gòu)對土地的需求很大。村域向東，越過嚴西湖，是省聯(lián)發(fā)投規(guī)劃開發(fā)的花山新城，將吸納人口30萬人以上。由于周邊開發(fā)已成為熱點，村域土地開發(fā)的大環(huán)境很好，時機已經(jīng)成熟。（四） “城中村”改造部分優(yōu)惠政策1、還建和用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的開發(fā)用地捆綁包裝成項目后，以征地拆遷和還建安置房成本的1.15倍為底價向社會公開出讓。2、經(jīng)批準實施改造的“城中村”，新建的農(nóng)民新村內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施（道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等），由相關(guān)部門同步納入年度計劃，并組織實施。 3、城中村改造用地不足的，可以申

5、請從控制用地中優(yōu)先解決。三、 用地規(guī)劃分析經(jīng)初步咨詢分析，規(guī)劃方面有以下原則意見：（1）貫徹科學發(fā)展觀，在大東湖總體規(guī)劃指導下，以村民、集體的發(fā)展為第一要務(wù)，有機結(jié)合生態(tài)、旅游與環(huán)境保護的要求，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展、和諧共生、高度統(tǒng)一。（2）臨湖、環(huán)山地區(qū)以景觀、旅游及休閑為主實行保護性開發(fā)，靠近三環(huán)線區(qū)域統(tǒng)一布局產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目、居住項目和總部經(jīng)濟園區(qū)。（3）配置必要的環(huán)保設(shè)施，近期考慮統(tǒng)一布局排污管網(wǎng)及簡易處理設(shè)施以及垃圾分類處理設(shè)施，遠期建設(shè)覆蓋全村的污水處理廠。（4）臨湖區(qū)域景觀結(jié)合休閑項目進行統(tǒng)一規(guī)劃，提高土地利用率。按上述原則，對鼓架村土地用地結(jié)構(gòu)預測如下：用地類型用地面積(

6、畝)比例建議容積率建筑面積村民還建居住用地3005.00%1.2240000開發(fā)用地5008.33%1.2400000產(chǎn)業(yè)用地80013.33%0.5260000總部經(jīng)濟園區(qū)80013.33%1.0530000休閑旅游用地100016.67%0.5330000景觀及綠化用地100016.67%0.15160000水面4006.67%教育/綜合用地2003.33%1.2150000公共設(shè)施2003.33%1.2150000道路基礎(chǔ)設(shè)施用地 80013.33%合計6000100.00%0.5952220000四、運行策略建議可以結(jié)合大型旅游項目、大型企業(yè)總部園區(qū)、大型文化教育基地等概念作為切入點，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目為突破口。1、將可開發(fā)土地與基礎(chǔ)設(shè)施項目捆綁，以利取得土地開發(fā)權(quán)?？尚械姆?/p>