哥倫布廣場項目綜合分析報告

1、第1章 項目定位總論本項目根據(jù)創(chuàng)建生態(tài)城市、營造和諧家園2008年-2010年無錫城市建設(shè)行動綱要，立足于無錫加快建設(shè)“五個中心”、“五個名城”，改造提升“中心商貿(mào)商務(wù)區(qū)”、“崇安廣益片區(qū)”、“北塘鳳翔片區(qū)”、“南長古運(yùn)河區(qū)”、“河埒商貿(mào)片區(qū)”五個商業(yè)、居住區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃思路。依托崇安新城的現(xiàn)代、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)型可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，利用區(qū)域原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，集商業(yè)與居住于一體，推動該區(qū)域在未來三年內(nèi)建設(shè)城東休閑娛樂中心的步伐，重點(diǎn)打造出一個無錫第二核心商圈。1.1 項目背景1.1.1 項目名稱無錫哥倫布廣場1.1.2 項目投資、承辦單位投資單位：香港五洲國際投資集團(tuán)有限公司開發(fā)單位：無錫市崇安新城

2、龍安置業(yè)有限公司1.1.3 項目擬建設(shè)區(qū)位、地點(diǎn)項目建設(shè)區(qū)位：無錫市廣益街道(無錫崇安新城）項目地址：無錫崇安區(qū)廣益路與廣南路交匯處西南側(cè)1.1.4 承擔(dān)可行性研究工作的單位無錫市崇安新城龍安置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)研究工作的統(tǒng)籌管理；深圳市五大洲投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)市場調(diào)研、市場定位、投資分析等相關(guān)工作。1.1.5 研究工作依據(jù)創(chuàng)建生態(tài)城市、營造和諧家園2008年-2010年無錫城市建設(shè)行動綱要；無錫市崇安區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；無錫市崇安區(qū)次分區(qū)規(guī)劃；無錫市崇安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要。1.1.6 區(qū)域商業(yè)背景“十一五”時期，崇安區(qū)政府提出“率先發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展”的城市建設(shè)發(fā)

3、展思路，以“推動大局、著眼長遠(yuǎn)、立足當(dāng)前”為目標(biāo)和任務(wù)，以“搶抓機(jī)遇、銳意創(chuàng)新、爭先進(jìn)位”信心和決心，使得經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展繼續(xù)保持全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢?！笆晃濉币詠恚绨矃^(qū)政府按照“有城有市、以城造市、以市興城”的理念，把崇安區(qū)廣益街道內(nèi)，東至桐橋港；南至太湖大道；西至江海東路、錫沙路；北至北新塘河，規(guī)劃用地4.68平方公里劃定的廣益片區(qū)（即崇安新城）作為推動全區(qū)城市化進(jìn)程的主陣地。在崇安新城百萬平方米安置房的基礎(chǔ)上，崇安區(qū)按照“集約開發(fā)、集聚發(fā)展”的原則，初步確定廣益片區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)的“一二三”工程，即開發(fā)一條商業(yè)風(fēng)情街，將全長1.9公里的廣益路建成城東地區(qū)商業(yè)、休閑氛圍最濃的多功能商貿(mào)街

4、；建設(shè)兩大住宅群，分別在廣益路兩側(cè)和學(xué)前東路南側(cè)建成面積各達(dá)百萬平方米，各項配套設(shè)施齊全的現(xiàn)代新型社區(qū)；構(gòu)建三個規(guī)模型主題市場群，將廣益汽車汽配市場、錫滬裝飾裝潢材料市場、華東五金機(jī)電市場建成總面積220萬平方米，年成交額200300億，輻射蘇南、帶動蘇北的規(guī)模型主題市場群。站在率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的新起點(diǎn)上，崇安新城的開發(fā)和發(fā)展給崇安區(qū)的發(fā)展注入了活力。根據(jù)“政府推動、市場運(yùn)作”的要求，破除體制機(jī)制障礙，充分激發(fā)各種資本活力，不斷提升服務(wù)業(yè)發(fā)展層次和水平。對內(nèi)，進(jìn)一步發(fā)揮本土民營經(jīng)濟(jì)的作用，放寬政策門檻，鼓勵、吸引民資和外資參與基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)、社區(qū)配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)，推動民營企業(yè)在項目開發(fā)、

5、市場整合中實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，確立特色優(yōu)勢。對外，堅持以全球視野、國際眼光，與國內(nèi)外一流的開發(fā)商合作，大力引進(jìn)集聚力強(qiáng)、輻射力廣的項目，推動服務(wù)業(yè)發(fā)展理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)和技術(shù)手段的改造提升。力爭將崇安新城打造為最具活力的開放型區(qū)域。目前，中國建筑材料檢驗認(rèn)證中心有意向在崇安新城設(shè)立全國首個分中心，將進(jìn)一步確立和鞏固崇安新城家居建材商圈的地位和影響力、輻射力。東鵬陶瓷精品館除了推出陶瓷等建材新品、精品，還將崇安新城作為新品研發(fā)設(shè)計基地，從以人為本出發(fā)，掌握客戶需求信息，有針對性地改進(jìn)設(shè)計，更好地服務(wù)消費(fèi)者。通過3-5年的努力，充分優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、用地、功能、交通、公共設(shè)施等布局崇安新城將成為產(chǎn)業(yè)高

6、度集聚、居住高度集中、項目高度集約，具有鮮明區(qū)域特色和較強(qiáng)競爭能力的現(xiàn)代化新城區(qū)。項目的建成，將成為無錫市崇安新城社區(qū)型消費(fèi)與商務(wù)餐飲、休閑娛樂、購物消費(fèi)等商業(yè)新形態(tài)綜合體的代表力作，還將為周邊商戶與居民提供一個時尚化的消費(fèi)服務(wù)中心和購物休閑娛樂平臺，有效促進(jìn)無錫第二核心商圈的快速形成，輻射整個長三角地區(qū)，對引領(lǐng)無錫新消費(fèi)潮流，打造具有中國特色的商業(yè)形態(tài)具有十分重大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。1.2 可行性研究結(jié)論根據(jù)無錫市“十一五現(xiàn)代服務(wù)業(yè)專項規(guī)劃” 努力建設(shè)成為蘇錫常都市圈的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地，打造多個區(qū)域性的商貿(mào)中心、形成一批各具特色的商業(yè)區(qū)。本項目的規(guī)劃建設(shè)正是依托無錫市崇安新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，為加快

7、新城建設(shè)，崇安區(qū)政府繼崇安寺商業(yè)步行街后，打造的又一重點(diǎn)商業(yè)項目。1.2.1地塊概況該地塊位于無錫崇安區(qū)，錫滬路北側(cè)，廣益路南側(cè)，廣南路西側(cè)，江海路東側(cè)。地塊可建設(shè)用地約為42358.4平方米。1.2.2優(yōu)越的地理位置項目地處“崇安新城（廣益片區(qū)）”的核心區(qū)域，地塊北邊為政府大規(guī)模（約100萬平米）安置小區(qū)廣益佳苑、廣益博苑等；地塊南面為無錫“建材大道”錫滬路，擁有130萬平米建筑裝飾材料專業(yè)市場集群，年客流量高達(dá)100萬人次，年成交總額達(dá)100億元。地塊東面為金科地產(chǎn)已啟動的占地1000畝的大型高尚住宅小區(qū)。地塊西面為無錫第一條城市高架環(huán)線江海路，經(jīng)崇安、南長、惠山、北塘、新區(qū)五大城市中心區(qū)

8、。1.2.3項目總體定位本項目定位秉承國際最流行、最先進(jìn)的lifestyle center商業(yè)理念，為廣大消費(fèi)者提供購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的“一站式”體驗消費(fèi)服務(wù)的城市綜合體，遵循“精致、品位、享受、特色”的商業(yè)開發(fā)路線，形成一個融合現(xiàn)代風(fēng)尚、商業(yè)、休閑文化組合為特點(diǎn)，無錫首個超大規(guī)模獨(dú)具美洲海洋風(fēng)情的一站式休閑購物公園，以最新穎的商業(yè)購物模式呈現(xiàn)。同期建設(shè)的還有一棟20層高的五星精裝酒店公寓，一棟20層高的loft創(chuàng)意中心，項目整體規(guī)劃設(shè)計不但符合無錫市政府長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，更是無錫市政府實施崇安新城戰(zhàn)略、打造無錫第二核心商圈，占領(lǐng)區(qū)域性消費(fèi)高地的客觀需要。1.2.4規(guī)劃指標(biāo)和規(guī)劃原則 1

9、.2.4.1 規(guī)劃原則項目委托美國rdi設(shè)計公司精心規(guī)劃設(shè)計，按照現(xiàn)代化一站式購物廣場功能要求，接駁時代國際建筑新標(biāo)桿，將購物空間、人流動線、貨品倉儲、業(yè)態(tài)功能組合，以引導(dǎo)消費(fèi)為核心，借由獨(dú)特的海灣式布局，以“一環(huán)三軸”的人行主動線，串連各個主要垂直與橫向交通節(jié)點(diǎn)和活動廣場，創(chuàng)造視聽觸全方位體驗的商業(yè)旗艦。 1.2.4.2 規(guī)劃指標(biāo)土地性質(zhì)及用地面積：商業(yè)用地（40年），63.53畝，42358.4平米容積率：2.0建筑面積：84606平米覆蓋率：45%，單層面積19063平米綠化率：不低于25%停車位：地面汽車停車位約200個；地下約600個，總計約800個；另有充足的自行車/摩托車/電動車

10、停車位1.2.5項目建設(shè)規(guī)劃項目總建面積約12萬，商業(yè)部分建筑面積約82000，地上三層面積約40000；地下一層面積約42000；酒店公寓面積約27000；loft創(chuàng)意中心約20000。停車位約800個。1.2.6項目輻射范圍項目鼎足于無錫第二核心商圈崇安新城商貿(mào)中心位置，依托無錫市發(fā)達(dá)的立體化物流交通體系，在項目南面連通錫城東區(qū)商業(yè)第一主干道錫滬路，項目西面依靠錫城第一環(huán)線高架江海路，十分鐘車程將貫穿崇安、南長、惠山、北塘、錫山、新區(qū)，將把無錫主要的休閑娛樂消費(fèi)凝聚在這個繁華中心。1.2.7社會效益簡述1.2.7.1滿足家庭消費(fèi)需求目前，在項目3公里輻射范圍內(nèi)有崇安區(qū)上馬墩、江海、廣瑞區(qū)域

11、和錫山區(qū)東亭柏莊、桑達(dá)園、塞維拉、蔚藍(lán)都市等百多個住宅小區(qū)，人口達(dá)到了30萬以上。通過政府規(guī)劃改造，在未來3年還將有一部分其他區(qū)域的居民在這里安置。整個崇安新城，將會成為新的居住人口密集地。周邊區(qū)域居民的家庭收入已經(jīng)達(dá)到了3000-5000元/月，隨著社會的發(fā)展，這個數(shù)字正在繼續(xù)增長。收入的增加，加強(qiáng)了對生活品質(zhì)的追求，刺激了對消費(fèi)品的需求。1.2.7.2滿足周邊商業(yè)需求地塊南面錫滬路上目前擁有130萬平方米的建材裝飾材料市場，并規(guī)劃到2010年達(dá)到200萬平方米，這樣龐大的專業(yè)市場集群所聚集的流動人口數(shù)量相當(dāng)可觀，將為本項目的流動消費(fèi)提供充足的保證。1.2.8項目建設(shè)進(jìn)度建設(shè)內(nèi)容計劃時間提交

12、可行性研究報告2007年9月政府審批立項2007年12月項目初步規(guī)劃設(shè)計2007年11月項目規(guī)劃設(shè)計評審2007年12月項目擴(kuò)初設(shè)計2008年1月項目建筑方案審批2008年1月項目開工建設(shè)竣工2008年3月2009年12月項目商業(yè)部分開業(yè)2009年9月1.2.9項目投資估算及資金籌措項目總投資預(yù)計約8.2億元。資金來源：自籌。1.2.10 項目投資估算表一：各功能區(qū)域租售比例及價格測算功能區(qū)域建筑面積：銷售租賃銷售面積：預(yù)計銷售單價：元/預(yù)計銷售總價：萬元租賃面積：預(yù)計第1年租金：元/月預(yù)計第1年后年租金：萬元/年海頓公寓26675.5226435.161200031722.192loft寫字

13、樓1977118564850015779.4負(fù)一層商業(yè)428611563230-35600一層商鋪18968174374000069748二層商鋪17768163201800029376三層商鋪914614100000.614合計126957.5279370.16146626.21563230-35600表二：項目物價及成本明細(xì)序號項 目送審金額 (萬元)依 據(jù)一征地和拆遷補(bǔ)償1本期用地出讓金13343.40 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同2土地出讓契約3拆遷補(bǔ)償費(fèi)4土地拍賣服務(wù)費(fèi)12.79 錫價服(2004)354號5土地評估費(fèi)6土地測繪費(fèi)5.90 7土地用途變更費(fèi)8土地登記費(fèi)9土地使用費(fèi)10土地交易服務(wù)費(fèi)6

14、.35 錫價服(2004)323號 1.5元小計13368.44 二前期費(fèi)用1水文地質(zhì)勘察及建筑物放樣費(fèi)19.80 2項目可行性研究及咨詢費(fèi)8.50 3建筑(含專業(yè))工程設(shè)計費(fèi)475.98 4綠化景觀設(shè)計(含園林審查)費(fèi)63.00 5測繪(含建筑物面積測繪)費(fèi)27.20 錫價服(2004)316號6地形圖測繪費(fèi)5.88 國測財字(2002)3號,錫價服2004)316號7規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)12.30 錫價服(2003)54號8商品房上網(wǎng)備案費(fèi)12.56 1元9產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)62.82 5元10標(biāo)底編制及審標(biāo)費(fèi)63.00 按咨詢?nèi)≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)11審計費(fèi)142.70 按咨詢?nèi)≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)12招標(biāo)服務(wù)費(fèi)40.55 按咨

15、詢?nèi)≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)13工程安全監(jiān)督費(fèi)18.60 錫財綜(97)第1號14工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)41.55 蘇價服(2001)281號3.515市政工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)16土建工程監(jiān)理費(fèi)550.00 發(fā)改價格(2007)670號17審圖費(fèi)27.97 人防按蘇防辦字(202)78號5元18抗震設(shè)計審查費(fèi)19.60 錫價服(2004)26號19檔案編制寄存費(fèi)15.08 按錫價費(fèi)(2002)181號1.2元20新墻體發(fā)展基金100.52 按蘇財綜(2003)153號8.0元21散裝水泥專項費(fèi)25.13 按蘇財綜(99)69號2.0元22基建垃圾押金12.56 按蘇政發(fā)(99)250號1.0元23白蟻防治費(fèi)23.12 蘇價工

16、(96)422號24地震評估費(fèi)10.72 蘇價費(fèi)(1998)368號25防震審查費(fèi)8.50 1元26環(huán)境評估費(fèi)3.00 27交通影響評估費(fèi)8.00 28臨時用水工程費(fèi)15.20 29臨時用電工程費(fèi)71.74 30臨時道路及場地平整工程費(fèi)95.70 31水利工程水費(fèi)市政自來水安裝32紅線外自來水管貼費(fèi)396.40 33教育配套費(fèi)34門牌號費(fèi)按錫價費(fèi)(2003)125號樓牌180.大門牌100.小門牌20.單位門牌40.室牌535有線電視預(yù)制費(fèi)175.00 14元36城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1319.28 105元蘇價費(fèi)(1998)286號37其他項目費(fèi)6.00 38物業(yè)及治安等接管費(fèi)12.00 39沉

17、降觀測費(fèi)1.60 40日照分析1.00 41河道占用補(bǔ)償費(fèi)蘇水政(2006)15號42成本認(rèn)定費(fèi)23.00 錫價費(fèi)(2003)369號小計3915.56 三建筑安裝工程費(fèi)1工程樁及測試費(fèi)23.50 2樁基工程費(fèi)1264.50 3基坑支護(hù)工程費(fèi)353.50 4土建工程費(fèi)18130.70 土建施工合同5鋁合金門窗、室內(nèi)外門窗工程費(fèi)1050.00 6暖通工程費(fèi)2500.00 7地下室汽車泊位工程費(fèi)8室內(nèi)水電氣消防等管線工程費(fèi)3500.00 9外墻面節(jié)能及貼面裝飾工程費(fèi)5350.00 10公用部位裝飾工程費(fèi)3500.00 10電梯工程費(fèi)890.00 小計36562.20 四公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1道路工程費(fèi)5

18、80.00 2雨污水管道工程費(fèi)250.00 3綠化景觀工程費(fèi)3600.00 4管道燃?xì)夤こ藤M(fèi)239.00 5室外供水配套工程費(fèi)205.00 6室外消防工程設(shè)施費(fèi)305.00 7室外供電配套工程費(fèi)2000.00 8有線電視配套設(shè)施費(fèi)65.00 9電信配套設(shè)施工程費(fèi)150.00 10智能化配套設(shè)施費(fèi)450.00 11路燈及亮化工程費(fèi)1500.00 小計9344.00 五公建配套設(shè)施費(fèi)1地下室公配電用房工程費(fèi)600.00 2地下室人防工程費(fèi)279.80 3地面架空層工程費(fèi)4幼兒園用房工程費(fèi)5地面公配配套用房費(fèi)150.00 6環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程費(fèi)65.00 7門頭及圍墻費(fèi)98.00 8代建市政道路工程費(fèi)9代

19、建市政綠化工程費(fèi)260.00 10代建市政河道駁岸工程費(fèi)312.00 小計1764.80 以上合計64955.00 六管理費(fèi)用2753.88 七銷售費(fèi)用4682.50 廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷售傭金八財務(wù)費(fèi)用4366.92 前5項之和30%7.47%3年九稅金6119.15 7.35%(營業(yè)稅5.85%+增值稅1.5%)合計82877.451.2.11項目可行性總體評價1.2.11.1項目的定位符合無錫市現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，符合無錫市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。1.2.11.2項目依托周邊大量的生活社區(qū)型消費(fèi)與商務(wù)型消費(fèi)的雄厚基礎(chǔ)和強(qiáng)大消費(fèi)需求，市場操作可行性非常高。1.2.11.3項目滿足區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基

20、本條件：交通體系：臨近高速公路等快速干道、公交線路等；基礎(chǔ)配套：有大量生活消費(fèi)需求群體、商務(wù)消費(fèi)群體；消費(fèi)配套：有大量住宅區(qū)域、政府機(jī)關(guān)、商戶等；消費(fèi)氛圍：有其他商業(yè)項目，共同形成良好的積聚效應(yīng)；人力資源：有充沛且相對成本較低的各類高中低人力資源。1.2.11.4 本項目嚴(yán)格按照國家建設(shè)部公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，符合國家對資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)規(guī)定和要求。第2章 項目背景和發(fā)展概況2.1項目提出的背景2.1.1國家和無錫市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃隨著“十一五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)意見的提出，城市規(guī)劃理念的不斷更新，政府打造城市商業(yè)力度的加大，城市居民人均可支配收入不斷提高，為零售市場提供了充足的購買力

21、，帶動了居民消費(fèi)上行發(fā)展，使居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，居民消費(fèi)品購買力在逐年大幅提高，傳統(tǒng)商業(yè)已無法承載迅速膨脹的消費(fèi)購買力，消化這些消費(fèi)力將依靠復(fù)合性綜合體商圈的迅速成熟。無錫近年來飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)潛力與消費(fèi)能力，通過2003-2007年上半年這四年半的時間，無錫的零售類消費(fèi)發(fā)生了翻天覆地的變化。從傳統(tǒng)、雜亂、毫無現(xiàn)代科學(xué)管理的小店面到百貨大樓，逐步發(fā)展成迎合市場需要的規(guī)范化商業(yè)。根據(jù)有效數(shù)據(jù)顯示，二三線城市因大公司涉足而大項目不斷，寶龍、明發(fā)等福建系地產(chǎn)商在無錫、揚(yáng)州、青島等地開發(fā)四、五十萬平方米之巨的商業(yè)項目，恒隆、華潤、裕景、萬達(dá)、沿海等公司在沈陽、大連、杭州、無錫的項目規(guī)模都在十萬平方米以

22、上。尤其是集寫字樓、賓館、商業(yè)于一體的綜合體更是成為開發(fā)新熱點(diǎn)。根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對開發(fā)商已開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)類型的調(diào)查，開發(fā)商業(yè)綜合體占據(jù)的比例最高，達(dá)到29%。一站式服務(wù)、體驗式消費(fèi)等全新理念在慢慢融入我們的生活。2.1.2項目發(fā)起人和發(fā)起緣項目發(fā)起緣由：根據(jù)崇安新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，為加快新城建設(shè)，著力打造城東新型居住區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)，目前，“無錫市崇安新城龍安置業(yè)有限公司”充分整合新城廣益片區(qū)的資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、用地、功能、交通、公共設(shè)施等布局，擬在該區(qū)域投資興建一座服務(wù)于區(qū)域周邊商務(wù)商貿(mào)區(qū)和新型住宅群的“無錫哥倫布廣場”。通過該項目充分發(fā)揮區(qū)域多功能的綜合性商業(yè)、服務(wù)、娛樂和社區(qū)中心作用。本項目正由

23、此發(fā)起。2.2項目可行性報告的編制過程2.2.1項目可行性報告提出、編制過程本項目報告2007年8月8日開始編制；2007年10月8日經(jīng)投資商評審討論通過。2.2.2項目可行性報告所附資料名稱創(chuàng)建生態(tài)城市、營造和諧家園2008年-2010年無錫城市建設(shè)行動綱要；無錫市崇安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要。第3章 市場分析及建設(shè)規(guī)模3.1市場調(diào)研本項目定位為無錫第二核心商圈城市綜合體，目的是為無錫市崇安國際區(qū)提供社區(qū)性配套服務(wù)和商務(wù)餐飲、娛樂消費(fèi)服務(wù)的平臺。因此此次市場調(diào)研一方面進(jìn)行市場需求研究，另一方面進(jìn)行消費(fèi)習(xí)慣與特殊性研究，由此為本項目的可行性和建設(shè)規(guī)模的可行性提供充分的依據(jù)。

24、3.1.1無錫市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查研究中國大陸最佳商業(yè)城市l(wèi) 福布斯“中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜”，無錫連續(xù)兩年奪全國最佳商業(yè)城市殊榮l 72家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶無錫。財富雜志l 聯(lián)合國發(fā)布的中國15個經(jīng)濟(jì)中心城市之一。l 中國最具發(fā)展競爭力城市排名第6位。3.1.2無錫市零售商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查研究中國最強(qiáng)消費(fèi)力城市l(wèi) 總?cè)丝?80萬人（戶籍人口460萬人）；l gdp總額3300億元；l 人均gdp 57709元；l 人均消費(fèi)總額19275元/年；l 零售消費(fèi)品總額1118億元；無錫商業(yè)繁榮，日本八佰伴、香港恒隆廣場、香港九龍倉、凱燕環(huán)球購物中心、深圳茂業(yè)城、香港新世界百貨、無錫商業(yè)大廈、三陽百盛、大

25、洋百貨、第一百貨等大型購物中心雄踞錫城。無錫消費(fèi)力強(qiáng)勁，家樂福（carrefour）、沃爾瑪（wal-mart）、麥德龍（metro）、歐尚（auchen）、大潤發(fā)（rt-mart）、tesco樂購、易初蓮花（lotus）、好又多（trust-mart）、百安居（b&q）、歐倍德（obi）等大型外資購物中心，相繼落戶無錫。3.1.3崇安新城商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查研究l 大商貿(mào)中心：3km半徑，3萬個千萬富翁，20億大消費(fèi)。l 大居住社區(qū)：30萬高收入人群，200萬高檔住宅群。l 大主題市場：15000家私營企業(yè)，200萬專業(yè)市場集群。l 大政治背景：2km半徑，崇安區(qū)、錫山區(qū)兩大區(qū)政府所在地，300家政

26、府事業(yè)單位辦公點(diǎn)。大賣場/大百貨易初愛蓮購物超市：該超市占據(jù)錫滬路商圈、廣益商圈主要位置，并且是該區(qū)域唯一一家品牌大超市，經(jīng)營業(yè)種豐富，對于滿足周邊市民的生活購物起到非常重要的作用。但：該超市經(jīng)營模式，產(chǎn)品質(zhì)量常被市民投訴，說明市民對該超市的品牌忠誠度正在逐步下降，造成消費(fèi)人群分流。這是我方項目成熟起來，贏得市民美譽(yù)的一個契機(jī)。沿街零售商業(yè)及社區(qū)零售商業(yè)睦鄰中心：該社區(qū)購物中心，規(guī)劃構(gòu)思良好。周邊住宅小區(qū)聚集龐大人流。但沒有引進(jìn)具有市場號召力的商家，商家素質(zhì)沒有表現(xiàn)出對周邊小區(qū)沿街商業(yè)的升級換代。因此，商業(yè)氛圍冷淡。本項目位置與該中心相望，在今后的日子將會分享人氣、車流，達(dá)到相輔相成。東亭老街

27、：原為錫山市東亭鎮(zhèn)居民消費(fèi)集中地。完全占據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)方向主導(dǎo)地位，并且消費(fèi)環(huán)境也在逐年改善，由此可見周圍居民的日常生活消費(fèi)基本定格在該范圍之內(nèi)，不易動搖。3.2項目成立的必要性和迫切性3.2.1市場需求預(yù)測3.1.2.1滿足家庭消費(fèi)需求目前，在項目3公里輻射范圍內(nèi)有崇安區(qū)上馬墩、江海、廣瑞區(qū)域和錫山區(qū)東亭柏莊、桑達(dá)園、塞維拉、蔚藍(lán)都市等百多個住宅小區(qū)，人口達(dá)到了30萬以上。通過政府規(guī)劃改造，在未來3年還將有一部分其他區(qū)域的居民在這里安置。整個崇安新城，將會成為新的居住人口密集地。周邊區(qū)域居民的家庭收入已經(jīng)達(dá)到了3000-5000元/月，隨著社會的發(fā)展，這個數(shù)字正在繼續(xù)增長。收入的增加，加強(qiáng)了

28、對生活品質(zhì)的追求，刺激了對消費(fèi)品的需求。3.1.2.2滿足周邊商業(yè)需求地塊南面錫滬路上目前擁有130萬平方米的建材裝飾材料市場，并規(guī)劃到2010年達(dá)到200萬平方米，這樣龐大的專業(yè)市場集群所聚集的流動人口數(shù)量相當(dāng)可觀，將為本項目的流動消費(fèi)提供充足的保證。3.2.2項目成立的必要性和迫切性3.5.1市場需求預(yù)測目前，在項目3公里輻射范圍內(nèi)有東亭柏莊、桑達(dá)園、塞維拉、蔚藍(lán)都市等百多個住宅小區(qū)，人口達(dá)到了30萬以上。通過政府規(guī)劃改造，在未來3年還將有一部分其他區(qū)域的居民在這里安置。整個崇安新城，將會成為新的居住人口密集地。周邊區(qū)域居民的家庭收入已經(jīng)達(dá)到了3000-5000元/月，隨著社會的發(fā)展，這個

29、數(shù)字正在繼續(xù)增長。收入的增加，加強(qiáng)了對生活品質(zhì)的追求，刺激了對消費(fèi)品的需求。3.5.2項目成立的必要性和迫切性項目所在的廣益片區(qū)基本沒有大型的商業(yè)消費(fèi)市場，而且多以生活日常消費(fèi)為主的初步商業(yè)形態(tài)，大型超市也只有易初愛蓮一家，沒有選擇性。買東西只能去市中心的感嘆聲越來越多。對消費(fèi)品日益強(qiáng)烈的要求與周邊市場匱乏的矛盾越來越突出，拎著大包小包的購物人群，在往返市區(qū)的公交車上隨處可見。沒有專業(yè)的百貨類商場、缺乏良好口碑的品牌賣場、稀缺有檔次的商務(wù)餐飲酒樓、毫無休閑娛樂消費(fèi)場所，是目前廣益片區(qū)的商業(yè)情況。針對這些情況本項目的開發(fā)啟動，將解決周邊居民的生活消費(fèi)，更能解決周邊大量商戶、市政單位的商務(wù)消費(fèi)。其

30、中包括了，日用百貨、風(fēng)情特色餐飲、休閑娛樂等。在滿足市場需求的同時，更能創(chuàng)造極大的社會效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)價值。3.3項目建設(shè)規(guī)模和功能組合3.3.1項目功能組合總建筑面積約12萬，計容積率總建筑面積84606平方米，其中：樓層業(yè)態(tài)組合負(fù)1層總建面積42361大賣場主力店15632；停車位608輛下沉式廣場：約7631-2層總建面積35953（1-2層，35953）首層18585：男女服裝、服飾、鞋帽、箱包、精品、化妝品、珠寶首飾、戶外及運(yùn)動用品、保健滋補(bǔ)品等；品牌休閑餐飲2層17368：品牌家居、品牌電器連鎖、品牌數(shù)碼通訊連鎖、品牌圖書連鎖、兒童世界、歡樂美食城、大餐飲、大休閑、大娛樂、個人護(hù)理3層3

31、層614：商務(wù)酒樓m層架空層（設(shè)備層/結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層）塔樓26677，海頓國際公寓19771，loft創(chuàng)意中心合計127967，其中：地下商業(yè)面積：42361地上商業(yè)面積：39159塔樓部分：464473.3.2項目輻射范圍及預(yù)期商業(yè)效果大型商業(yè)“一站式”休閑購物廣場是一個乘數(shù)效應(yīng)非常大的項目，是任何一個區(qū)域中心城市都非常重視的產(chǎn)業(yè)板塊。它可以滿足中高消費(fèi)群體對社區(qū)餐飲、購物、休閑娛樂等需求，同時也提供區(qū)域居民家庭家居日常產(chǎn)品的需求，帶動大量商業(yè)消費(fèi)人群，產(chǎn)生龐大稅收等等。3.4項目招商策略本項目招商工作將立足無錫崇安新城、面向全無錫、輻射長三角區(qū)域，為無錫第二核心商圈的區(qū)域性消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)提供一

32、個全新的平臺。3.4.1主要招商范圍超級大賣場家電賣場風(fēng)情餐飲家居軟裝量販?zhǔn)絢tv兒童樂園（電玩城）品牌百貨運(yùn)動休閑3.4.2主要招商區(qū)域核心區(qū)域：無錫、蘇州、上海、江蘇輻射區(qū)域：全中國3.4.3主要招商對象一線品牌賣場一流家電賣場品牌百貨經(jīng)營店餐飲、娛樂等配套商家3.4.4主要招商策略充分整合政府資源充分挖掘市場資源強(qiáng)大的項目推廣宣傳3.5項目國際國內(nèi)主力商家招商3.5.1家樂福（已簽訂正式合同）“歐洲最大零售商”、“世界第二大零售商”、“世界最大的食品零售商”、“世界上最國際化的零售企業(yè)”、“中國最大外資零售商”法國家樂福集團(tuán)，是大型超級市場（hypermarket）概念的創(chuàng)始者，歐洲最大

33、、全球第二大的零售連鎖集團(tuán)。目前家樂福在世界上31個國家和地區(qū)擁有一萬多家銷售網(wǎng)點(diǎn)，在中國37個城市開設(shè)了101家大型綜合超市，擁有員工近5萬人。2007年，家樂福在中國銷售額達(dá)296億元人民幣，年客流量超過1億人次。3.5.2 國美電器（已簽訂意向合同）國家商務(wù)部公布的全國商業(yè)連鎖前三十強(qiáng)排名中，國美電器連續(xù)多年蟬聯(lián)中國家電連鎖第一、中國商業(yè)連鎖第二，持續(xù)領(lǐng)跑中國家電零售連鎖業(yè)。國美電器集團(tuán)是中國企業(yè)500強(qiáng)之一，并被中央電視臺授予“2005我最喜愛的中國品牌特殊貢獻(xiàn)獎”，成為中國家電流通領(lǐng)域唯一獲此殊榮的企業(yè)；中國紅十字會授予國美電器集團(tuán)“印度洋海嘯救援特別貢獻(xiàn)獎”；世界品牌實驗室評定國美

34、電器集團(tuán)品牌價值為301.25億元，成為中國家電連鎖第一品牌。2008年預(yù)計實現(xiàn)銷售額1200億元，跨入世界500強(qiáng)行列，成為全球頂尖的電器及消費(fèi)電子產(chǎn)品連鎖零售企業(yè)。3.6項目與同類型商業(yè)的差異化定位及競爭優(yōu)勢3.6.1規(guī)劃設(shè)計理念的差異化優(yōu)勢本項目為無錫首個美洲海洋風(fēng)情一站式休閑購物公園，遵循“精致、品位、享受、特色”的商業(yè)開發(fā)路線，形成一個融合現(xiàn)代風(fēng)尚、商業(yè)、休閑文化組合為特點(diǎn)。在項目規(guī)劃設(shè)計在購物空間、人流動線、貨品倉儲、業(yè)態(tài)功能組合上，以引導(dǎo)消費(fèi)為核心，借由獨(dú)特的海灣式布局，以“一環(huán)三軸”的人行主動線，串連各個主要垂直與橫向交通節(jié)點(diǎn)和活動廣場。3.6.2 精英團(tuán)隊，多元化統(tǒng)一管理模式

35、開發(fā)商充分運(yùn)用國際先進(jìn)的專業(yè)市場運(yùn)營管理理念，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一業(yè)態(tài)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣，五大統(tǒng)一強(qiáng)化中心運(yùn)作，以強(qiáng)勢經(jīng)營帶動市場升值，打造多方共贏的完美句號。以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為消費(fèi)者提供360度全方位購物保障。第4章 項目建設(shè)選址與資源評述4.1項目選址的資源要求本項目為“一站式”休閑購物中心，依托周邊大量的生活社區(qū)型消費(fèi)與商務(wù)型消費(fèi)市場。因此，本項目的選址，必須充分考慮以下資源條件：4.1.1商業(yè)交通體系：要求臨近高速公路等快速干道、公交線路等4.1.2商業(yè)基礎(chǔ)配套：要求有大量生活消費(fèi)需求群體、商務(wù)消費(fèi)群體4.1.3商務(wù)消費(fèi)配套：要求有大量住宅區(qū)域、政府機(jī)關(guān)、商戶等4.1.4商務(wù)消費(fèi)氛圍

36、：要有其他商業(yè)項目，共同形成良好的積聚效應(yīng)4.1.5人力資源：要有充沛且相對成本較低的各類高中低人力資源4.2本項目建設(shè)地址的資源評述4.2.1無錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況無錫近年來飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)潛力與消費(fèi)能力，通過2003-2007年上半年這四年半的時間，無錫的零售類消費(fèi)發(fā)生了翻天覆地的變化。從傳統(tǒng)、雜亂、毫無現(xiàn)代科學(xué)管理的小店面到百貨大樓，逐步發(fā)展成迎合市場需要的規(guī)范化商業(yè)。根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對開發(fā)商已開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)類型的調(diào)查，開發(fā)商業(yè)綜合體占據(jù)的比例最高，達(dá)到29%。一站式服務(wù)、體驗式消費(fèi)等全新理念在慢慢融入我們的生活。依托崇安新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，為加快新城建設(shè)，充分整合新城廣益片區(qū)的資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、用地

37、、功能、交通、公共設(shè)施等布局，在該區(qū)域投資興建一座服務(wù)于區(qū)域周邊商務(wù)商貿(mào)區(qū)和新型住宅群的“無錫哥倫布廣場”。通過該項目充分發(fā)揮區(qū)域多功能的綜合性商業(yè)、服務(wù)、娛樂和社區(qū)中心作用。4.2.2優(yōu)越的地理區(qū)位4.2.2.1項目所在城市地理位置崇安新城，毗鄰無錫市區(qū)第一核心商圈，規(guī)劃總面積4.68平方公里，西倚江海東路，南臨太湖大道，東接滬寧高速，北靠312國道，路網(wǎng)交錯、交通便捷。距無錫火車站3.5公里；距無錫碩放機(jī)場15公里；距上海虹橋機(jī)場103公里；距上海浦東機(jī)場140公里；距南京祿口機(jī)場150公里；距江陰港口30公里，距上海港口120公里。4.2.2.2道路情況項目所在位置由江海路、錫滬路，廣益

38、路和廣南路四條城市干道成井字形包圍；江海路縱貫?zāi)媳毕虺鞘兄饕傻?，估算日車流量達(dá)7萬輛；錫滬路橫貫東西向城市主要干道，估算日車流量8萬輛；廣南路縱貫?zāi)媳毕虺鞘写沃饕傻?，估算日車流?萬輛；廣益路橫貫東西向城市次主要干道，估算日車流量2萬輛；4.2.2.3公交情況項目周邊現(xiàn)有10條公交線路，經(jīng)停錫滬路、廣益路及廣南路；4.2.3無錫經(jīng)濟(jì)在全國主要城市的位置 福布斯“中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜”，無錫連續(xù)兩年奪全國最佳商業(yè)城市殊榮。 72家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶無錫。財富雜志 聯(lián)合國發(fā)布的中國15個經(jīng)濟(jì)中心城市之一。 中國最具發(fā)展競爭力城市排名第6位。無錫商業(yè)繁榮，日本八佰伴、香港恒隆廣場、香港九

39、龍倉、凱燕環(huán)球購物中心、深圳茂業(yè)城、香港新世界百貨、無錫商業(yè)大廈、三陽百盛、大洋百貨、第一百貨等大型購物中心雄踞錫城。 總?cè)丝?80萬人（戶籍人口460萬人）； gdp總額3300億元； 人均gdp 57709元； 人均消費(fèi)總額19275元/年； 零售消費(fèi)品總額1118億元； 無錫消費(fèi)力強(qiáng)勁，家樂福（carrefour）、沃爾瑪（wal-mart）、麥德龍（metro）、歐尚（auchen）、大潤發(fā)（rt-mart）、tesco樂購、易初蓮花（lotus）、好又多（trust-mart）、百安居（b&q）、歐倍德（obi）等大型外資購物中心，相繼落戶無錫。第5章 環(huán)境保護(hù)與勞動安全5.1建設(shè)地

40、址環(huán)境現(xiàn)狀項目地塊環(huán)境：東面為河道；北面為廣益路；南面為規(guī)劃府北路；西面為規(guī)劃22米道路。項目生態(tài)現(xiàn)狀：北面為政府大規(guī)模（約100萬平米）安置小區(qū)廣益佳園、廣南苑等；南面為無錫“建材大道”錫滬路，擁有130萬平米建筑裝飾材料專業(yè)市場集群；東南面為金科地產(chǎn)已啟動的占地1000畝的大型高檔住宅小區(qū)。5.2項目主要污染源和污染物項目主要污染源為生活用水；主要污染物為生活垃圾。對環(huán)境基本無污染。5.3項目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)項目主要污染物及防治措施排放源（編號）污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物餐飲區(qū)油煙油煙凈化器達(dá)到飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)（gb18483-2001）中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)水污染物生活污水、地

41、下車庫沖洗廢水cod生活用水的排放接入市政污水管道，由污水處理廠統(tǒng)一處理。達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb8978-1996）表4中的三級標(biāo)準(zhǔn)和污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（cj3082-1999）表1中標(biāo)準(zhǔn)ss氨氮磷酸鹽（以p計算）動植物油石油類固體廢棄物商業(yè)區(qū)商場垃圾生活垃圾集中存放,每日清理收集，用垃圾車送到指定的垃圾場，堆埋或者焚燒。對周圍環(huán)境無明顯影響職工及顧客生活垃圾餐飲區(qū)廚余泔油隔油池浮油5.4治理環(huán)境的方案生活用水的排放接入市政污水管道，由污水處理廠統(tǒng)一處理。生活垃圾集中存放，每日清理收集，用垃圾車送到指定的垃圾場，堆埋或者焚燒。5.5環(huán)境監(jiān)測制度的建議項目建設(shè)前，相關(guān)環(huán)保措施征求無錫

42、市環(huán)保部門的指導(dǎo)，通過審核后開工建設(shè)。日常環(huán)境接受市政府有關(guān)部門對基地各種污水和污染物的處理進(jìn)行檢查。5.6環(huán)境保護(hù)投資估算由于項目無工業(yè)污水污物，主要是生活污水和垃圾，而生活用水在項目建設(shè)中直接排放市政污水管道由市政統(tǒng)一處理；生活垃圾則需要分類，建立垃圾站，配備垃圾車。因此，本項目環(huán)保投資主要是建設(shè)垃圾站和購置垃圾車，預(yù)計投資在100萬元。5.7環(huán)境影響評論結(jié)論項目主要污染源為生活用水；主要污染物為生活垃圾。對環(huán)境基本無污染。5.8勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生5.8.1項目運(yùn)行中職業(yè)危害因素的分析建設(shè)期內(nèi)：建筑工人高度建筑施工安全；建設(shè)期內(nèi)施工場地火災(zāi)；開業(yè)運(yùn)營后：電梯運(yùn)行安全；樓宇火災(zāi)防范。5.8.2職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施建設(shè)期內(nèi)：加強(qiáng)勞動生產(chǎn)安全教育；施工作業(yè)佩戴安全帽和安全帶；現(xiàn)場專職人員巡查。開業(yè)運(yùn)營后：建立安全防范機(jī)制；設(shè)備設(shè)施定期保養(yǎng)檢查。5.8.3勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)項目內(nèi)設(shè)衛(wèi)生所，解決一般衛(wèi)生醫(yī)療需求。5.8.4消防措施和設(shè)施方案建議項目全部建立24小時智能消防報警系統(tǒng)，專人檢測；定期保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施；組織消防演習(xí)；保持消防通道的暢通。第6章 項