北京市海淀區(qū)富安國際大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、富安國際大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況1、地理位置：該地塊位于北京市海淀區(qū)北太平莊。朝陽區(qū)東城區(qū)西城區(qū)海淀區(qū)項(xiàng)目位置四至范圍：東至社保大廈、西至待拆的舊居民樓、北臨北三環(huán)路、南至待拆的舊居民樓。項(xiàng)目位置北太平橋20米50米30米50米30米2、場地現(xiàn)狀：已建成8層3、交通情況：北四環(huán)北三環(huán)地鐵環(huán)線地鐵4號線地鐵5號線地鐵10號線北三環(huán)路本項(xiàng)目現(xiàn)狀交通便利，三環(huán)路上公共交通若干，北距規(guī)劃中的地鐵10號線約1000米。二、已取得的批準(zhǔn)文件：名稱編號發(fā)文機(jī)關(guān)簽發(fā)日期內(nèi)容立項(xiàng)批復(fù)京計(jì)基字1995第0698號受讓方：北京順通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司京計(jì)基字1996第051號關(guān)于郵電業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目的復(fù)函

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證97-規(guī)建字-0137北京市城市規(guī)劃管理局1997.7.21受讓方：北京順通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司用地面積：3450平方米建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2004）規(guī)建字0314號北京市城市規(guī)劃管理局1998.3.22受讓方：北京順通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建設(shè)規(guī)模：53719平方米土地使用證海淀區(qū)國用（97出讓）字第0735號北京市房屋土地管理局1997.12.11受讓方：北京順通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司土地用途：綜合銷售許可證06（建）2002-0774三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積4550平方米建設(shè)用地3450平方米市政代征地1100平方米建筑面積53727平方米地上41122平方米地下

3、12605平方米建筑性質(zhì)辦公36806平方米住宅商業(yè)4500平方米其他12421平方米建筑層數(shù)地上26地下4容積率10.98建筑高度95.8建筑退后要求退北三環(huán)路紅線15米綠地率22.30%四、合作條件及轉(zhuǎn)讓方式（一）項(xiàng)目公司情況：項(xiàng)目立項(xiàng)于項(xiàng)目公司北京順通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱：順通房地產(chǎn)）名下，順通房地產(chǎn)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，注冊資本1000萬人民幣，成立于1996年3月7日。（二）轉(zhuǎn)讓條件：未談五、簡要市場分析及售價預(yù)測：地塊位中關(guān)村商圈邊緣區(qū)域，臨近亞奧商圈。周邊交通便利，配套成熟，現(xiàn)狀寫字樓、企業(yè)大廈眾多。預(yù)計(jì)未來：寫字樓、商業(yè)和酒店等業(yè)態(tài)都有不同程度的市場機(jī)會。尤其是近幾年北太

4、平莊地區(qū)寫字樓、商業(yè)市場需求強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)會有利的帶動商業(yè)市場。中關(guān)村商圈亞奧商圈項(xiàng)目名稱物業(yè)類型地址累計(jì)售價建筑規(guī)模（萬平方米）建成年代容積率周邊寫字樓中關(guān)村金融中心寫字樓海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)173501.7620044.73世紀(jì)科貿(mào)大廈海淀中關(guān)村120839.920054.6北京科技會展中心北三環(huán)西路163841997中關(guān)村瀚海國際大廈海淀區(qū)中關(guān)村中心廣場112106.2輝煌時代大廈海淀中關(guān)村西區(qū)126786.620033.61威新國際大廈海淀區(qū)清華科技園150504.052004海灣國際中心海淀中關(guān)村西區(qū)1460212大恒科技大廈海淀區(qū)蘇州街106565周邊商業(yè)中關(guān)村金融中心商業(yè)海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)

5、213291.7620044.73天作國際中心中關(guān)村南大街340519.52006世紀(jì)科貿(mào)大廈海淀中關(guān)村141449.920054.6北京科技會展中心北三環(huán)西路150991997輝煌時代大廈海淀中關(guān)村西區(qū)295786.620033.61海灣國際中心海淀中關(guān)村西區(qū)2750812財(cái)智國際大廈海淀區(qū)中關(guān)村東路207206大恒科技大廈北京科技會展中心中關(guān)村瀚海國際大廈世紀(jì)科貿(mào)大廈財(cái)智國際大廈輝煌時代大廈中關(guān)村商圈中關(guān)村金融中心威新國際大廈六、優(yōu)劣勢分析：（一） 優(yōu)勢和機(jī)會：1、土地獲得不需經(jīng)過“招拍掛”程序，獲得成功率高；2、手續(xù)文件較清晰、齊備；3、地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套成熟；4、項(xiàng)目已經(jīng)完成了8層的建設(shè)。（二）劣勢和風(fēng)險(xiǎn)：1、本項(xiàng)目屬于爛尾樓，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)；2、本項(xiàng)目規(guī)模較小。七、經(jīng)濟(jì)評價1、按轉(zhuǎn)讓報(bào)價14億元，售價：寫字樓20000元/m2，商業(yè) 元/m2，稅后利潤7.2億元，稅后利潤率17.5%；2、如滿足稅后利潤率10%（稅后利潤3.4億），售價可降至：寫字樓17000元/m2，商業(yè)22000元/m2。（見經(jīng)濟(jì)測算表。）八、結(jié)論建議符合公司項(xiàng)目選擇的標(biāo)準(zhǔn)，建議：獲取此項(xiàng)目。下一