建時尚消費島 盈港筑成北京商業(yè)新

1、建時尚消費島 盈港筑成北京商業(yè)新“mall”在以shopping mall購物中心為模式開發(fā)熱潮的今天，一種新的業(yè)態(tài)模式正在歐美流行開來。一種以lifestyle center為主要購物形式的項目逐漸取代了shopping mall，展現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)mall商業(yè)模式的魅力。2007年夏天，代表著“l(fā)ifestyle shopping center”商業(yè)模式的solana 盈港將在北京朝陽公園北岸落成，一座京城時尚消費島將呈現(xiàn)在世人面前。據(jù)北京商報報道，grove lifestyle 購物中心作為洛杉磯最時尚的購物中心，有“時尚制作者、流行引導者”之稱。目前，中國還沒有一家真正意義上的lifes

2、tyle shopping center商業(yè)中心。但在2007年夏天，代表著“l(fā)ifestyle shopping center”商業(yè)模式的solana 盈港將在朝陽公園北岸落成，一座京城時尚消費島將呈現(xiàn)在世人面前。豐富業(yè)態(tài)打造商業(yè)區(qū)solana作為一個lifestyle購物中心，自然要為消費者提供豐富的業(yè)態(tài)，同時建筑形態(tài)注重戶外生活，室內(nèi)的公攤面積遠低于傳統(tǒng)的購物中心。豐富的業(yè)態(tài)吸引了豐富的客流，各個業(yè)態(tài)的主力店憑借著品牌優(yōu)勢吸引了有高品牌忠誠度的消費者。而零售業(yè)作為主要的業(yè)態(tài)之一，匯集了諸多國際知名品牌和時尚商鋪，以豐富的業(yè)態(tài)，高素質(zhì)的商品吸引主流消費者在此購物消費。在西主力店以經(jīng)營高檔化

3、妝品、名牌鐘表、珠寶、國際名牌服裝、服飾、皮具等商品為主。兩旁沿街的商鋪全天營業(yè)，經(jīng)營國際品牌的禮品店、咖啡店等獨立品牌店，營造繁華商業(yè)氛圍，充分展現(xiàn)solana高品位的國際化形象。品牌街由國際一二線品牌旗艦店組合而成，其中穿插主題婚紗影樓、名品珠寶鐘表店、藝術畫廊、美容院、咖啡甜品店等。品牌街體現(xiàn)了奢華雅致的意大利式商業(yè)街區(qū)的風格，吸引追求高素質(zhì)精致生活格調(diào)的白領，為消費者營造了享受陽光、休閑消費的lifestyle式消費體驗?！按a頭”是室內(nèi)多業(yè)態(tài)商業(yè)形式。靚碼頭以定位年輕時尚的都市青年為目標客戶，通過多業(yè)種、多品牌的商業(yè)規(guī)劃布局，使品牌服裝、流行服飾、特色香熏、兒童用品等各類店鋪搭配出現(xiàn)。

4、迷走碼頭以一條圓形跑道為主動線，兩邊分列著經(jīng)營運動休閑、牛仔、戶外運動、高爾夫、音像制品、數(shù)字科技等商品的店鋪，形成圓形室內(nèi)商業(yè)街區(qū)，同時設有三人制籃球賽場、健身中心等運動場地，吸引年輕消費者。以“吃”為主的娛樂精髓在中國“吃”本身就是飲食文化、休閑文化的代表，在傳統(tǒng)的“mill”，購物者如果能夠吃些小吃休息一下，就可以在里面停留更長的時間購物；而在盈港以餐館為主，它的目的不是為了讓消費者坐下來休息一會兒喘口氣，而是為了給消費者提供一個社交的場所，鼓勵消費者參與社交生活。餐飲娛樂區(qū)由核心娛樂區(qū)、湖畔吧街和亮馬食街三個區(qū)域組成，占據(jù)了solana景觀環(huán)境最為優(yōu)美的運河綠地和臨湖水岸。是solan

5、a最能體現(xiàn)lifestyle休閑消費、業(yè)態(tài)互補、引發(fā)目的性和非目的性消費的重要區(qū)域。以東主力店為主體的娛樂區(qū)域，匯集了星級多廳影院、ktv、disco、spa健身、電玩、社交舞會及酒吧零售等休閑娛樂項目。中央廣場緩解購物張力一項研究報告顯示，在傳統(tǒng)購物中心，隨著樓層的增高客流逐漸減少，頂層客流稀少的原因主要是消費者身體已呈現(xiàn)輕微的疲勞，購物欲也得到了一定的釋放，對密集的商品和促銷宣傳會在心理上產(chǎn)生抵觸，并影響后續(xù)消費行為。而solana 巧妙地利用中央廣場對消費者的購物節(jié)奏進行調(diào)解，舒緩他們的購物張力，制造消費的延續(xù)性。solana利用中央廣場的娛樂休閑規(guī)劃，讓消費者通過各種形式放松，消除身體

6、的疲乏，促使消費者自愿產(chǎn)生消費行為，同時消費者在這個行為期內(nèi)既增加了購物樂趣，也滿足了休憩的需求。由此在消費者的心目中，solana將成為他們的首選購物地。中央廣場的商業(yè)優(yōu)勢，既解決了困擾傳統(tǒng)商業(yè)模式的客流引導問題，同時將廣場文化、廣場消費等多元化的休閑消費形式融入到了消費者的消費體驗中，從諸多方面增加了消費者的lifestyle 購物體驗。國際上將lifestyle shopping center定義為：位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包

7、括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所。地理優(yōu)勢盈港solana地處cbd、燕莎和麗都三大商圈的交匯處，輻射區(qū)覆蓋朝陽區(qū)及東城區(qū)，是北京經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域。該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國際化寫字樓及高檔公寓，其中包括3000多家外國公司，近200家國際新聞機構，100多家全球500強企業(yè)，成熟的第一、第二使館區(qū)以及在建的第三使館區(qū)，長城、凱賓斯基、希爾頓等十余家五星級酒店。大量外籍人士常年生活工作在此，每年大約有3000多萬人次的外國人士進入該區(qū)域進行購物、餐飲、住宿、休閑、會展、娛樂等項活動。該區(qū)域國際文化、經(jīng)濟交流極為頻繁，是北京財富聚集且最具消費能力的黃金

8、區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，盈港solana核心消費區(qū)內(nèi)常住人口總數(shù)約為227.9萬人，加上流動人口共有約329.3萬人。該區(qū)域2005年區(qū)域內(nèi)年消費總額約為635.4億元，五年來平均增幅達15.6%。預計未來10年，該區(qū)域消費增長將持續(xù)保持超過兩位數(shù)的增長水平。環(huán)境優(yōu)勢盈港solana三面環(huán)水，東、南臨67萬平方米的朝陽公園天然水系；北側的亮馬河由世界銀行貸款支持，開始全面治理，未來將實現(xiàn)與頤和園水系通航；南面的小島上，2008北京奧運會沙灘排球所在地已被奧委會正式確定，正在建設中。朝陽公園是北京市規(guī)劃面積最大的城市公園，也是北京市一處以綠化為主的現(xiàn)代化、多功能、文化娛樂兼具的大型綜合性公園。公園有綠地2

9、50公頃，水上面積68公頃自然環(huán)境優(yōu)越，是北京市民喜愛的休閑場所。朝陽公園周邊的自然水景與未來將不斷升級的人文景觀，恰好完美地契合了盈港solana的發(fā)展遠景。世界最高的摩天輪北京朝天輪項目落戶朝陽公園，預計于北京奧運會前竣工啟用。根據(jù)英國“倫敦眼”的經(jīng)驗和景觀模擬、評價結果，建成后的北京“朝天輪”將成為北京一個最具魅力的現(xiàn)代化標志性觀景旅游建筑，而距“朝天輪”僅三百米的盈港solana將毫無疑問受益于它的龐大客流。同時，盈港solana項目周邊還有著獨特的人文藝術資源。中國的最高藝術院校中央美術學院就緊鄰盈港solana東北部，那里匯集了各種流派的藝術家和風格各異的原創(chuàng)畫廊，是北京藝術思潮最

10、為活躍的場所。在盈港solana項目南部是鳳凰衛(wèi)視在北京新建的演出傳媒中心，再向南是中央電視臺和北京電視臺新址，眾多的演藝人士和影視表演公司匯聚在此，影視明星經(jīng)常出入。在盈港solana的北部和西部是北京著名的酒吧街星吧路、三里屯，尤其在solana北部的燕莎和亮馬河一帶是北京音樂人和各種樂隊組合的聚居區(qū)。有各種獨具風格的樂隊活躍于盈港solana周邊的酒吧和食肆。商業(yè)優(yōu)勢盈港solana，總占地面積13萬平方米，總建筑面積15萬平方米。建成后的盈港商業(yè)建筑群將由19棟地中海風格的樓宇環(huán)型組成，零售商業(yè)區(qū)由西主力店、品牌街、靚碼頭和迷走碼頭組成，其內(nèi)匯集了諸多旗艦名店街、時尚購物廣場、新青年主

11、題店、中西特色餐飲街、湖畔吧街、主題餐吧、精品超市、多廳影城、明星冰場、disco、ktv娛樂中心、spa健身中心、兒童樂園、別墅酒店等。盈港solana并不單單將自己定位成一個獨具特色的lsc，而是更廣泛的利用lsc商業(yè)模式的優(yōu)勢，更好的去促進商家的商業(yè)運作，將自身發(fā)展為一個可以支持不同業(yè)態(tài)和諧發(fā)展的商業(yè)平臺。作為一個平臺，盈港solana承載了吸引客流、刺激消費，促進商業(yè)休閑化、消費個性化等諸多不同于傳統(tǒng)商業(yè)的特色，并將這些特色轉(zhuǎn)化為有利于“商家賺取最大利潤”的特色服務。而盈港solana這種對商業(yè)的“平臺式整合支持服務”是任何類型傳統(tǒng)商業(yè)場所所不能比擬的，也是lifestyle商業(yè)優(yōu)勢的

12、體現(xiàn)。solana核心消費區(qū)內(nèi)常住人口總數(shù)約為227.9萬人，加上流動人口共有約329.3萬人。2004年區(qū)域內(nèi)年消費總額約為480.8億元，比上年增長25.6%，五年來平均增幅達15.6。預計未來10年，消費增長將持續(xù)保持超過兩位數(shù)的增長水平消費輻射區(qū) 核心消費區(qū) 5公里半徑 第二消費區(qū) 10公里半徑 第三消費區(qū) 15公里半徑 北京市 常住人口 227.9萬 341.9萬 672.7萬 1162.9萬 流動人口 101.4萬 116.0萬 220.8萬 341.5萬 2005年消費品零售總額 635.4億元 883.5億元 1724.0億元 2902.8億元 （信息來源：北京市統(tǒng)計局） 20

13、05年，北京社會消費品零售總額達2330億元，比上年增長11.3%。 在2001-2005年間，北京社會消費品零售總額平均年增長率達到12.3%，相對于消費增長每年只有23%的西方發(fā)達國家城市而言，北京高速并且穩(wěn)定的消費增長趨勢使北京零售市場具有極大的誘惑力。 在奧運經(jīng)濟對城市消費的宏觀帶動作用下， 2008年，北京的消費市場勢必呈現(xiàn)爆發(fā)性的增長。 （圖一） （圖二） 據(jù)亞洲零售商信心調(diào)查報告顯示，受到2008年奧運經(jīng)濟的影響，北京的零售業(yè)主絕大多數(shù)都有擴店計劃，比例高于商業(yè)發(fā)展勢頭良好的上海、廣州。 這一數(shù)據(jù)，充分說明北京極其優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境和發(fā)展前景。（圖三） 便利交通solana處于東四環(huán)

14、、機場高速路、東三環(huán)、農(nóng)展南路所環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國貿(mào)4千米地理位置優(yōu)越；三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號線（建設中）及多條城市主干道形成十分便捷的交通網(wǎng)絡。solana與東三環(huán)緊密相連，并緊鄰機場高速路、東四環(huán)快速路等多條城市道路，此區(qū)域是未來市區(qū)向京城東部延伸的重要交通地段。 軌道交通狀況 在軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號線在solana項目附近有“麥子店西路”“亮馬河”“農(nóng)展館”三站，由此3站步行至solana僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。(見附圖) 公共交通狀況solana項目周邊不僅交通道路暢通，而且公交路線密布。其中途經(jīng)本案的公交線路有：31，117

15、，350，419，740，985，406，703，705，750，710，720，758，729，840，834，852，952，988，984，985，976，運通111等。 航運線路狀況solana項目瀕臨的朝陽公園北湖與亮馬河相通，亮馬河河道治理主體工程將于2005 年底完工，2006年實現(xiàn)與頤和園水系的全面通航，從朝陽公園湖面可以泛舟直抵頤和園的昆明湖。solana將作為這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項目。人流狀況 據(jù)北京交通局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，solana緊鄰的東三環(huán)路日車流量約為20萬次，客流量約為100萬次；東四環(huán)路日車流量約為30萬次，客流量約為70萬次。 周邊高端物業(yè)（約600萬平

16、方米）及已有成熟社區(qū)，超過20萬的穩(wěn)定日人流； 周邊寫字樓（約90萬平方米）及酒店，日均人流量10余萬； 距離項目1000米的農(nóng)展館，年人流量超過100萬； 朝陽公園目前年客流量為300萬，隨著2007年摩天輪正式運營，及公園內(nèi)新建娛樂項目的相繼落成，預計年客流量將超過500萬； 綜合以上數(shù)據(jù)，solana所在區(qū)域日均人流量約為32萬人次。解析商業(yè)地產(chǎn)新模式lifestyle購物中心的七大特點特點一：休閑第一所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂等服務功能。該服務功能是用來滿足消費者在精神層面所追求的各種“生活方式”的，也是lifestyle購物中心的靈魂所在。說lifestyle購物中心是一種全新的商

17、業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側重。特點二：環(huán)境第一與shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，lifestyle購物中心更加注重環(huán)境和建筑設計，突出合理的布局、特色的風格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計，美國129家lifestyle購物中心的開發(fā)成本中，用于環(huán)境、景觀設計及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。特點三：規(guī)模適中美國的lifestyle購物中心的規(guī)模平均在5-6萬平左右。如今國內(nèi)的shopping mall從規(guī)模上一般在美國lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言，life

18、style購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。規(guī)模對比商業(yè)步行街shopping malllifestyle購物中心占地3-5萬平5-8萬平3-5萬平建筑面積5-88-15萬平3-6萬平建筑基底占地率50-60%60-70%45-55%建筑層數(shù)（普遍）2-43-52-4特點四：業(yè)態(tài)專精與shopping mall和商業(yè)步行街相比，lifestyle購物中心從業(yè)態(tài)上更接近于，都是集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。但從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，一些明顯的差異形成了lifestyle購物中心與shopping mall之間的本

19、質(zhì)區(qū)別，lifestyle購物中心將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而shopping mall則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費階層的顯著區(qū)分。業(yè)態(tài)比重服務功能購物（有店鋪零售業(yè)態(tài)）餐飲休閑娛樂總比重主力店gafo其它總比重shopping mall3-5%2-3%3-4%約10%30-40%40-50%3-5%約90%lifestyle購物中心12-15%5-6%5-8%約25%6-10%60-65%3-5%約75%其中：1、 主力店包括百貨店、（大型）超市、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)。2、 cafo是指北美行業(yè)分類體系中對家具家裝用品店、家電電子產(chǎn)品

20、店、服裝、服飾店、運動休閑音像用品店、綜合性商店的總稱。3、 其它包括折扣店、便利店等零售業(yè)態(tài)。特點五：消費高端精神層次的需求創(chuàng)造了lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費。消費層特點對比消費層平均年收入消費層平均年齡泛消費層占人口比重shopping mall4.5萬美元34.378.8%lifestyle購物中心8.5萬美元39.623.5%消費層年齡對比18-2425-3435-4445-5455-6465以上shopping mall21%22%21%16%10%6%lifestyle購物中心15%23%21%19%10%11%特點六：經(jīng)營利潤高經(jīng)營利潤高是吸引業(yè)主的關鍵。l