商業(yè)銀行樓宇按揭貸款管理程序

1、 市商業(yè)銀行樓宇按揭貸款管理程序1 目的 為防范信貸風(fēng)險，規(guī)范貸款工作，加強貸款管理，切實提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量。2 范圍 適用于一手房樓宇按揭貸款。3 權(quán)責(zé) 貸款調(diào)查人員：各支行社營業(yè)部信貸營銷人員貸款初審人員：各支行社營業(yè)部信貸主管及行長（主任）貸款審查人員：總行個人金融部貸款審查員和部主任貸款審批人員：總行主管行長或行長4 定義 樓宇按揭貸款是商業(yè)銀行用于解決消費者個人因購房資金不足需要而發(fā)放的一種人民幣擔(dān)保按揭貸款。它采取分期償還貸款本息的還款方式。按照中國人民銀行關(guān)于個人住房貸款管理辦法的規(guī)定，銀行在發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還貸款本息的，銀行有權(quán)依法處理其抵

2、押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還貸款本息的連帶責(zé)任。5 作業(yè)內(nèi)容 5.1 信貸相關(guān)人員應(yīng)嚴格執(zhí)行貸款通則、商業(yè)銀行法、個人住房貸款管理辦法的有關(guān)規(guī)定。5.2 簽訂協(xié)議5.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)商向各支行、信用社、營業(yè)部信貸部門提出樓宇按揭合作申請，信貸營銷人員馬上對提出申請的房地產(chǎn)開發(fā)商進行資格認定和項目審查。5.2.1.1 如房地產(chǎn)開發(fā)商不符合我行的相關(guān)規(guī)定，則在第一時間內(nèi)通知其并告之理由；5.2.1.2 如房地產(chǎn)開發(fā)商與其所開發(fā)的項目被信貸營銷人員認可，信貸營銷人員應(yīng)將該房地產(chǎn)開發(fā)商情況及資料報送總行個人金融部。5.2.2 總行個人金融部審查批準(zhǔn)后，由經(jīng)辦支行、信用社、營業(yè)部與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂樓

3、宇按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議書，最終明確雙方的按揭業(yè)務(wù)合作關(guān)系。5.2.3 信貸營銷人員協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)辦行開立結(jié)算賬戶。5.2.4 同時我經(jīng)辦行應(yīng)與 市房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司簽訂擔(dān)保協(xié)議書，尋求其對我行貸款的擔(dān)保，提高住房按揭貸款的安全性。 市房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司在與我行簽訂協(xié)議后，向其在我行設(shè)立的擔(dān)保專戶內(nèi)存入一定比例的保證金，金額為我行住房按揭貸款總額的5%，隨著我行業(yè)務(wù)的增加，存款額須做到填平補齊。5.2.5 開發(fā)商需提供的資料：5.2.5.1 營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、企業(yè)法人代表證明書5.2.5.2 計委下發(fā)的開發(fā)項目立項批文5.2.5.3 開發(fā)商資質(zhì)證明5.2.5.4 土地權(quán)屬證

4、明5.2.5.5 建設(shè)規(guī)劃施工許可證5.2.5.6 稅務(wù)登記證5.2.5.7 商品房預(yù)銷售許可證、售房價格表5.2.5.8 項目概況、施工進度安排5.2.5.9 最近三年和近期財務(wù)報表5.2.5.10 公司章程、批準(zhǔn)成立的有關(guān)文件5.2.5.11 商品房竣工驗收報告5.2.5.12 由開發(fā)商蓋章確認的施工圖紙5.2.6 項目審查要點：5.2.6.1 開發(fā)商資信狀況、法人代表個人素質(zhì)5.2.6.2 審查公司產(chǎn)權(quán)的合法性、完整性及有效性5.2.6.3 審查土地出讓合同及土地房屋權(quán)證是否真實有效5.2.6.4 掌握地價款的繳交及土地抵押情況5.2.6.5 擔(dān)保公司的賬面存款是否達到貸款總額5%的比例

5、5.3 客戶申請，銀行受理5.3.1 有做按揭購房意向的客戶首先需選擇購買與我行建立樓宇按揭合作關(guān)系的開發(fā)商所開發(fā)的住宅或商用房，同開發(fā)商談好雙方能夠接受的價格并簽訂購房協(xié)議或商品房買賣合同，客戶至少應(yīng)向開發(fā)商交納全部房款的30%，該款項作為客戶購房首期付款存入開發(fā)商在我經(jīng)辦行開立的結(jié)算賬戶。5.3.2 開發(fā)商將欲申請按揭貸款購房的客戶介紹到我經(jīng)辦行，由信貸營銷人員負責(zé)接待并解釋業(yè)務(wù)相關(guān)事宜，同時在告之基本內(nèi)容的前提下要求客戶規(guī)范地填寫個人住房貸款申請審批表和提供有效身份證明原件、復(fù)印件及其他必備資料。5.3.3 客戶必備要素：5.3.3.1 與開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議或商品房買賣合同5.3.3.

6、2 用鋼筆或碳素筆填寫的個人住房貸款申請審批表5.3.3.3 借款申請人必須是年滿18周歲，有 地區(qū)常住戶口，有固定住所，具備完全民事行為能力的自然人。5.3.3.3.1 已婚客戶需提供夫妻雙方的有效身份證明原件及復(fù)印件，戶口簿原件及復(fù)印件，結(jié)婚證書原件及復(fù)印件。如結(jié)婚證書遺失，則需提供當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)出具的能夠證實雙方合法有效夫妻關(guān)系的證明材料；5.3.3.3.2 如借款申請人因未婚、離異、喪偶等原因獨身，則需提供借款申請人本人的有效身份證明原件及復(fù)印件，戶口簿原件及復(fù)印件，未婚證明、離婚證書、配偶死亡證明等有效法律證明。5.3.3.4 借款人家庭成員職業(yè)及收入證明。5.3.3.5 借款人首期付

7、款的發(fā)票或收據(jù)原件及復(fù)印件。5.4 貸前調(diào)查5.4.1 基層信貸營銷人員在確認受理客戶的借款申請后，首先要審查借款申請人提供的相關(guān)身份證明的真?zhèn)?，并對借款申請人本人與身份證件進行核對，確認其一致性。5.4.2 針對借款人提供的職業(yè)和收入證明進行必要的調(diào)查，根據(jù)實際調(diào)查結(jié)果確定借款人職業(yè)及收入狀況的穩(wěn)定性和按期償還貸款的能力。5.4.3 同時要核查客戶提供的購房協(xié)議或商品房買賣合同是否屬于有效購房協(xié)議或商品房買賣合同。5.4.3.1 對于其中有虛假欺瞞成分的協(xié)議或合同，要立即向客戶說明原因并停止辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)；5.4.3.2 對于信貸營銷人員認定情況真實的協(xié)議或合同，信貸營銷人員要對客戶購

8、房價格比照開發(fā)商提供的售房價格表進行真?zhèn)舞b別，并到實地對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、面積進行勘察和估測，確定客戶購房行為真實性和所購房屋價值的準(zhǔn)確性。5.4.4 調(diào)查過程中對借款申請人交納的首期付款金額是否超過我行規(guī)定的房款價值30%的比例進行了解。如首期付款金額不足30%的比例，則信貸營銷人員須告之借款申請人，借款申請人不愿補足首期付款金額的，要立即停止繼續(xù)辦理住房按揭貸款。5.4.5 同時在貸前調(diào)查過程中信貸營銷人員要重點認定在購房行為中有無房地產(chǎn)開發(fā)商以虛假發(fā)票假購房真套現(xiàn)或以虛假發(fā)票騙取銀行超規(guī)定比例貸款的情況。上述情況一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，必須立即停止辦理按揭貸款，中止與開發(fā)商的合作關(guān)系，同時追究開發(fā)

9、商的責(zé)任，并對由此而帶來的損失向開發(fā)商依法索賠。5.4.6 調(diào)查過程中如有發(fā)現(xiàn)不符合我行要求之處應(yīng)立即停止辦理住房按揭貸款并將理由告之客戶5.5 貸時審查5.5.1 由各支行、信用社、營業(yè)部信貸部門負責(zé)人對上述調(diào)查所得內(nèi)容進行必要的認證、鑒定，如發(fā)現(xiàn)有不足之處需對貸款審查人員指出，同時有權(quán)要求貸款審查人員進行相應(yīng)的貸款補充調(diào)查，并對重新調(diào)查后的結(jié)果進行重新審查，確認無誤后上報總行個人金融部進行復(fù)查。5.5.2 總行個人金融部如發(fā)現(xiàn)有不足之處有權(quán)要求貸款調(diào)查人員進行相應(yīng)的貸款補充調(diào)查或決定停止辦理該筆住房按揭貸款，如確認無誤后反饋給經(jīng)辦行，進入辦理貸款手續(xù)和貸款審批階段。5.5.3 操作要點：5

10、.5.3.1 審查借款申請人（夫妻雙方）的身份證件復(fù)印件和結(jié)婚證明（已婚者）復(fù)印件5.5.3.2 審查信貸調(diào)查人員對借款人家庭成員職業(yè)及收入水平認定的真實可靠性5.5.3.3 審查信貸調(diào)查人員對借款申請人購房行為及有關(guān)手續(xù)的合法有效性的認定結(jié)果是否真實5.5.3.4 審查房地產(chǎn)開發(fā)商是否存在以虛假發(fā)票假購房真套現(xiàn)或以虛假發(fā)票騙取銀行超規(guī)定比例貸款的認定情況5.5.3.5 審查借款申請金額是否超過70%的規(guī)定比例5.5.3.6 其他需要審查補充的內(nèi)容5.5.3.7 審查過程中如有發(fā)現(xiàn)不符合我行要求之處且調(diào)查人員無法通過重新調(diào)查實現(xiàn)該項內(nèi)容的合規(guī)合法性時，應(yīng)立即停止辦理住房按揭貸款并將理由告之客戶

11、5.6 辦理貸款手續(xù)5.6.1 在通過貸時審查后，支行、信用社、營業(yè)部信貸營銷人員需用鋼筆或碳素筆向開發(fā)商開出印章簽字齊全的準(zhǔn)予貸款通知書，并陪同客戶一起到開發(fā)商處辦理房照，開發(fā)商在為客戶辦理房照的同時須向客戶開出商品房專用發(fā)票。5.6.2 客戶在取得住宅房照后，須立即到 市房地產(chǎn)交易管理中心辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)抵押登記憑證。5.6.3 信貸營銷人員與借款申請人簽訂樓宇按揭貸款合同、關(guān)于格式條款聲明、同意抵押聲明、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書；5.6.4 經(jīng)辦行、借款申請人、 市房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司三方訂立擔(dān)保協(xié)議書并履行公證。所有文書內(nèi)容須用鋼筆或碳素筆填寫齊全準(zhǔn)確，借款人簽字處務(wù)

12、須由借款申請人夫妻雙方本人現(xiàn)場用鋼筆或碳素筆簽字。如借款申請人獨身，則由借款申請人本人現(xiàn)場用鋼筆或碳素筆簽字。同時與借款申請人約定貸款利率、還款方式與還款期數(shù)及日期并計入合同有關(guān)條款中。5.6.5 合同簽訂后辦理公證手續(xù)。5.6.6 借款申請人在經(jīng)辦行以活期儲蓄存折方式開立住房貸款專戶。5.6.7 辦理貸款手續(xù)過程中，雙方若就某一事項或合同條款發(fā)生異議，則須停止辦理住房按揭貸款，待雙方意見在嚴格遵守我行規(guī)定的基礎(chǔ)上達成一致時，方可繼續(xù)辦理5.7 貸款審批與發(fā)放5.7.1 貸款合同簽訂完畢后，信貸營銷人員須填寫個人住房貸款貸款申請審批表、貸款借據(jù)、貸款入賬通知單，在“調(diào)查人員意見欄”注明自己對該

13、筆貸款發(fā)放的意見，同時簽名；5.7.2 由貸款審查人審理所有合同要素，如無誤在個人住房貸款申請審批表中的相應(yīng)欄里注明意見并簽名；5.7.3 交由支行、信用社、營業(yè)部的主管副行長（副主任）和行長（主任）審批并簽名；5.7.4 上報總行個人金融部由專管員和部主任簽批意見；5.7.5 最后呈報總行最高有權(quán)簽批人簽批蓋章后準(zhǔn)予發(fā)放該筆住房按揭貸款。5.7.6 信貸營銷人員將貸款借據(jù)、貸款入賬通知單交給本行會計前臺人員，通過轉(zhuǎn)賬方式將貸款款項直接劃入開發(fā)商在經(jīng)辦行開立的結(jié)算賬戶中，完成貸款的發(fā)放。5.7.7 所有簽名必須使用簽名者最常用的筆體，不得隨意更改筆體。同時必須使用鋼筆或碳素筆5.8 貸后管理5

14、.8.1 貸款發(fā)放后，支行、信用社、營業(yè)部信貸營銷人員應(yīng)立即建立該借款人的貸款合同檔案，并將相關(guān)合同和資料統(tǒng)一編號，按要求歸檔管理；5.8.2 對房地產(chǎn)抵押登記憑證登記后，歸入出納庫統(tǒng)一管理。5.8.3 定期不定期地對借款人家庭收入狀況進行了解，隨時掌握可能發(fā)生的變化；5.8.4 及時了解借款人重大家庭變故及是否由此而引起家庭財產(chǎn)糾紛；5.8.5 監(jiān)控按揭房屋的使用及折舊情況，密切注意按揭房屋價值的市場變化，同時嚴禁借款人在貸款期限內(nèi)對按揭房屋做整體結(jié)構(gòu)上的擅自改動等。5.8.6 按季度對貸款進行五級分類。5.9 貸款分期收回5.9.1 貸款按月分期償還，每月的還款日前，借款人將本月應(yīng)償還的貸

15、款本金與利息存入用于結(jié)算貸款的活期儲蓄存折住房貸款專戶中，由銀行前臺人員通過綜合處理系統(tǒng)扣收。5.9.2 貸款到期，本息結(jié)清后，借款人持貸款償還憑證到信貸部門，信貸營銷人員確認貸款清償完畢，與借款人之間信貸關(guān)系解除后，從出納庫中提取房地產(chǎn)抵押登記憑證返還借款人，同時要求借款人在抵押品返還登記簿上簽字，以證明抵押憑證被領(lǐng)取。在抵押品返還登記簿上簽字的領(lǐng)取人必須是借款人本人，任何人不允許代簽代領(lǐng)。5.9.3 再向 市房地產(chǎn)交易管理中心開出貸款償還證明，說明借款人已清償貸款本息。5.9.4 貸款結(jié)束后，該筆貸款所有檔案資料作為已執(zhí)行完畢的合同轉(zhuǎn)入專區(qū)保管，保管期限為5年，保管期滿后如無異議由雙人銷毀

16、。5.10 逾期貸款的處理5.10.1 貸款月應(yīng)還款到期后，如前臺人員發(fā)現(xiàn)借款人活期儲蓄存折住房貸款專戶內(nèi)沒有存款或存款余額不足以償還當(dāng)月應(yīng)還貸款本息時，應(yīng)立即告之信貸營銷人員。5.10.2 信貸營銷人員向借款人發(fā)出貸款催收通知，限定借款人在貸款逾期一個月內(nèi)償還所欠當(dāng)月貸款本息與逾期罰息。5.10.3 當(dāng)借款人連續(xù)三個月沒能償還貸款本息和逾期罰息時，信貸營銷人員則在取得行內(nèi)有權(quán)批準(zhǔn)人的同意下，經(jīng) 市房地產(chǎn)評估事物所評估作價后，處置所抵押按揭房屋，用變現(xiàn)所得收回剩余所有貸款本息及罰息。若尚有余款，需返還給借款人本人。6 相關(guān)文件6.1 市商業(yè)銀行信貸管理基本規(guī)定6.2 市商業(yè)銀行貸前調(diào)查及貸前審查辦法6.3 貸款通則6.4 商業(yè)銀行法6.5 個人住房貸款管理辦法7 表單 7.1 樓宇按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議書