房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)管理與控制[權(quán)威資料]

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)管理與控制 本文檔格式為word,感謝你的閱讀。 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)逐步走上專業(yè)化、社會(huì)化的發(fā)展道路，產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用更加明顯。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，產(chǎn)品品質(zhì)問題與瑕疵都較為普遍，如何對(duì)品質(zhì)進(jìn)行良好的控制并加以持續(xù)改進(jìn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真面對(duì)的重要課題。本文從項(xiàng)目建設(shè)各階段常見問題進(jìn)行了總結(jié)分析，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；品質(zhì)問題；對(duì)策； f293 a 房地產(chǎn)行業(yè)自80年代逐漸興起至今，逐步走上專業(yè)化、社會(huì)化的發(fā)展道路，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，行業(yè)政策不斷規(guī)范，產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)是項(xiàng)目工程管理的指揮控制中心，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)控制起

2、到?jīng)Q定性作用，也是產(chǎn)品品質(zhì)最直接的利益相關(guān)人，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)管理對(duì)于提高產(chǎn)品品質(zhì)、提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及企業(yè)品牌具有非常積極的意義。 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的品質(zhì)問題 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量通常容易狹義的理解為施工質(zhì)量，如門窗滲水、屋面漏水、墻面開裂等，這僅僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的內(nèi)容之一。房地產(chǎn)業(yè)已由基本的發(fā)展需求逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然的全面發(fā)展需求，對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)的要求也越來越高。房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)反映了產(chǎn)品在適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟(jì)性能等五個(gè)方面滿足市場(chǎng)需要的程度，并能夠直接體現(xiàn)在產(chǎn)品的價(jià)格和銷售上，具有直接的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)意義。 房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)管理貫穿項(xiàng)目管理的全過程，從可研及

3、立項(xiàng)階段、設(shè)計(jì)及前期準(zhǔn)備階段、施工階段到驗(yàn)收及使用階段的管理都對(duì)品質(zhì)有明顯的影響，尤其立項(xiàng)及設(shè)計(jì)階段對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的影響最為明顯，而在施工及使用階段時(shí)很多問題就難以解決或者沒有完善的解決方案。 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可研及立項(xiàng)階段存在的品質(zhì)問題 可研及立項(xiàng)階段對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)至為關(guān)鍵，這個(gè)階段所確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及品質(zhì)是否滿足目標(biāo)客戶的品質(zhì)要求，直接決定項(xiàng)目的成功與否。項(xiàng)目在規(guī)劃、立面、戶型、景觀綠化、用材需要精細(xì)準(zhǔn)確分析判斷，也是最容易出現(xiàn)問題的方面。 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及前期準(zhǔn)備階存在的品質(zhì)問題 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中需要施工圖考慮全面、設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)，如果設(shè)計(jì)太過于表面化、細(xì)節(jié)考慮不足，將會(huì)使得施工圖紙的設(shè)計(jì)失去了其

4、實(shí)際意義。目前，施工圖普遍存在細(xì)節(jié)考慮不足、設(shè)計(jì)變更較多、各專業(yè)之間圖紙存在設(shè)計(jì)矛盾、節(jié)點(diǎn)詳圖及大樣圖大量套用圖集而實(shí)際適用性差等問題。 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段存在的品質(zhì)問題 在房地產(chǎn)施工階段需要按照嚴(yán)格的質(zhì)量驗(yàn)收程序控制項(xiàng)目施工及用材質(zhì)量，能夠?qū)?xiàng)目總體的安全及質(zhì)量進(jìn)行較為有效的控制。除此之外，質(zhì)量通病及細(xì)節(jié)瑕疵是項(xiàng)目中最易忽視和出現(xiàn)的問題，如平整度不滿足要求、標(biāo)高控制差、立面及內(nèi)部觀察差等問題，都是進(jìn)一步提高產(chǎn)品質(zhì)量的重點(diǎn)控制內(nèi)容。 4、房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收及使用階段存在的品質(zhì)問題 在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中僅最后的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，會(huì)出現(xiàn)大量難以彌補(bǔ)的質(zhì)量問題，需要分階段進(jìn)行驗(yàn)收檢查，及時(shí)整改。項(xiàng)目使用階段也

5、是品質(zhì)管理的重要階段，好的產(chǎn)品需要好的維護(hù)，后期客服工作不到位，直接影響客戶對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)的感受。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中品質(zhì)問題的對(duì)策 1、持續(xù)的品質(zhì)文化建設(shè) 產(chǎn)品品質(zhì)需要人來實(shí)現(xiàn)的，如果人對(duì)品質(zhì)理念或態(tài)度出現(xiàn)偏差，則品質(zhì)體系再完善、品質(zhì)控制方法再先進(jìn)，都是沒有用的。要保證全員參與并按照統(tǒng)一的品質(zhì)理念執(zhí)行，建立良好的品質(zhì)文化并持續(xù)加強(qiáng)是一個(gè)非常重要并且必要的措施。 品質(zhì)文化建設(shè)需要從三個(gè)方面著手：一是完整的品質(zhì)理念，產(chǎn)品品質(zhì)不是狹義的產(chǎn)品質(zhì)量，它包含了產(chǎn)品全部性能、細(xì)節(jié)、服務(wù)。尤其在產(chǎn)品的人性化設(shè)計(jì)、完美的細(xì)節(jié)處理、產(chǎn)品服務(wù)等方面需要加強(qiáng)品質(zhì)理念的培養(yǎng)；二是全員的充分參與的制度保證，將產(chǎn)品品質(zhì)的

6、理念深入每一個(gè)人的心中，并制定相應(yīng)的管理制度，保證品質(zhì)工作的有效實(shí)施；三是品質(zhì)文化的持續(xù)加強(qiáng)，產(chǎn)品品質(zhì)的持續(xù)需要品質(zhì)理念需要不斷的深入和持續(xù)的強(qiáng)化。 2、針對(duì)目標(biāo)客戶制定清晰的品質(zhì)目標(biāo) 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)是品質(zhì)管理的首要原則。要經(jīng)過科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查合市場(chǎng)分析，根據(jù)地塊的性質(zhì)、地域的文脈和發(fā)展前景，結(jié)合對(duì)自身資源運(yùn)作的準(zhǔn)確評(píng)估，充分了解目標(biāo)客戶的共性、偏好，諸如支付能力、置業(yè)特征、興趣愛好、身體特征、生活方式等等，完成對(duì)樓盤的市場(chǎng)定位。 確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位后，應(yīng)制定具體的品質(zhì)目標(biāo)以指導(dǎo)設(shè)計(jì)、施工及售后服務(wù)等階段品質(zhì)管理的實(shí)施。除產(chǎn)品風(fēng)格、戶型配比、特色建筑功能、景觀、裝修之外，品質(zhì)目標(biāo)還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)定位

7、對(duì)一些重要內(nèi)容進(jìn)行深入分析： 2.1、目標(biāo)客戶對(duì)戶內(nèi)功能的喜好和需求；首次置業(yè)、首次改善、再次改善及老齡住宅等不同客戶對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)有不同的要求，如對(duì)功能空間的布局和面積喜好；對(duì)于特殊功能空間如玄關(guān)的設(shè)置、影音室、活動(dòng)室等的需要。 2.2、廚衛(wèi)功能和設(shè)備的配置習(xí)慣；如開敞式與封閉式廚房的選擇，廚房設(shè)備配置及預(yù)留空間的考慮，衛(wèi)生間設(shè)備選配、實(shí)用功能設(shè)備、小配件的考慮及預(yù)留空間和建議。 2.3、對(duì)私密性的要求。 2.4、新技術(shù)的集成應(yīng)用；如空調(diào)系統(tǒng)、智能家居等或其部分應(yīng)用。 2.5、細(xì)節(jié)品質(zhì)的要求；主要是對(duì)于用材及外觀品質(zhì)要求的程度。 2.6、是否采用菜單式裝修及可選內(nèi)容；如對(duì)于個(gè)性化比較強(qiáng)一些設(shè)備

8、配置、墻紙、潔具等提供23款可選型號(hào)；在條件允許的情況下滿足客戶的裝修改動(dòng)需要。 3、目標(biāo)明確的人性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的前期控制對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)的影響最大，人性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是產(chǎn)品品質(zhì)好壞的關(guān)鍵之一。建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如工業(yè)產(chǎn)品 。目前的實(shí)際現(xiàn)狀要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。 3.1、產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)人性化，對(duì)于同的客戶群體提供合適的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。需要帶給顧客“功能經(jīng)過細(xì)心設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)進(jìn)行了用心雕琢”的良好品質(zhì)感。 3.2、理順設(shè)計(jì)流程，明確建筑、裝修、水電等專業(yè)的設(shè)計(jì)參與時(shí)間及設(shè)計(jì)內(nèi)容，避免設(shè)計(jì)圖紙反復(fù)。 3.3、對(duì)于用材、外觀、關(guān)鍵部位的設(shè)計(jì)品質(zhì)提出重點(diǎn)要求，如入口

9、及主要道路景觀綠化、小區(qū)綠化、單元門庭、公共設(shè)施的隱蔽、室內(nèi)裝修細(xì)節(jié)等。 3.4、對(duì)于常見功能可總結(jié)制定不同品質(zhì)的參考設(shè)計(jì)做法；如變壓器箱的隱蔽、公共管井隱蔽、消火栓設(shè)置、照明插座配置、廚衛(wèi)功能配置要求等。 4、過程控制與細(xì)節(jié)管理 在項(xiàng)目的施工建設(shè)階段，同樣對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)起到至關(guān)重要的作用。項(xiàng)目的實(shí)施過程是產(chǎn)品品質(zhì)形成的關(guān)鍵時(shí)期，一方面要能夠完美的落實(shí)設(shè)計(jì)意圖，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的人性化功能；另一方面需要提升工程質(zhì)量，尤其是細(xì)節(jié)部位的品質(zhì)控制，以獲得高品質(zhì)的感受。 4.1、細(xì)化設(shè)計(jì)圖紙、嚴(yán)格實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖、及時(shí)提出改進(jìn)意見。以裝修設(shè)計(jì)為例，容易出現(xiàn)對(duì)戶型和水電的大量改動(dòng)、人性化功能考慮少、細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖紙不詳、設(shè)

10、計(jì)尺寸及排磚與實(shí)際存在偏差、觀感粗糙等問題，一是需要深化設(shè)計(jì)圖紙、實(shí)施前加強(qiáng)審圖并及時(shí)提出改進(jìn)意見；二是需要在土建、裝修施工階段嚴(yán)格尺寸控制及對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的落實(shí)，避免空間大小、龍頭面板等的隨意布置，做到美觀有序；三是要制定樣板，明確打膠、填縫、各類過渡交接等細(xì)部施工的品質(zhì)要求。 4.2、分析產(chǎn)品品質(zhì)的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，制定關(guān)鍵質(zhì)量通病、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的控制要求。要獲得良好的產(chǎn)品品質(zhì)需要減少質(zhì)量通病和問題的發(fā)生、交付給業(yè)主精心設(shè)計(jì)和施工的產(chǎn)品。在項(xiàng)目招投標(biāo)及施工前應(yīng)提出適合項(xiàng)目品質(zhì)目標(biāo)的質(zhì)量通病控制措施、重點(diǎn)部位品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)、關(guān)鍵部位的用材及設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)，做到成本和品質(zhì)均衡。 4.3、立面、景觀綠化、室內(nèi)裝修等

11、細(xì)節(jié)處理質(zhì)量的控制。管理方針容易制定、用材質(zhì)量也容易控制，但要把細(xì)節(jié)做好不是一件容易的事情。細(xì)節(jié)決定成敗，產(chǎn)品品質(zhì)重點(diǎn)體現(xiàn)在細(xì)節(jié)功能設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)部位的施工處理上，產(chǎn)品的人性化設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的精益求精最終都是通過細(xì)節(jié)的感受傳遞給客戶，做好產(chǎn)品細(xì)節(jié)能夠增強(qiáng)產(chǎn)品的品質(zhì)感受，是成本投入更具價(jià)值。 5、提高客戶服務(wù)質(zhì)量 建立完善的客戶服務(wù)制度，在項(xiàng)目交付使用后，對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量問題給予及時(shí)有效的檢查、維修和回訪，如限定響應(yīng)時(shí)間、明確高標(biāo)準(zhǔn)的維修要求等，讓客戶對(duì)產(chǎn)品滿意。 6、產(chǎn)品品質(zhì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件的建立 善于總結(jié)無論對(duì)于企業(yè)還是個(gè)人都是至關(guān)重要的，哪些是品質(zhì)關(guān)鍵的控制點(diǎn)、有關(guān)品質(zhì)的設(shè)計(jì)圖紙審查要點(diǎn)、有哪些成熟設(shè)

12、計(jì)技巧、現(xiàn)場(chǎng)管理控制的重點(diǎn)部位、有哪些高品質(zhì)施工措施等都是需要企業(yè)不斷總結(jié)的品質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)。通過學(xué)習(xí)、借鑒、積累建立產(chǎn)品品質(zhì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件，對(duì)于品質(zhì)管理實(shí)施和延續(xù)能夠起到很好的推動(dòng)作用，以制度和標(biāo)準(zhǔn)來保證產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)步提升。 結(jié)束語 房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)管理貫穿項(xiàng)目管理的全過程。項(xiàng)目初期的品質(zhì)管理主要體現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)品質(zhì)，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)出滿足客戶需求并能夠符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位的產(chǎn)品，是項(xiàng)目品質(zhì)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。在項(xiàng)目實(shí)施階段產(chǎn)品品質(zhì)管理的重點(diǎn)是控制和調(diào)整。項(xiàng)目使用階段的重點(diǎn)是產(chǎn)品的良好維護(hù)。 總之，品質(zhì)管理的不斷改善是企業(yè)永恒的追求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的發(fā)展過程中找到適合企業(yè)自身的管理方法和項(xiàng)目

13、管理特色，形成企業(yè)自己的品質(zhì)文化。 參考文獻(xiàn) 1朱立恒；淺談我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理j；經(jīng)營(yíng)管理者，2013年04期：329. 2吳平；探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的途徑與策略j；品牌（理論月刊），2011年12期：27. 3蘇凡；房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究j；山西建筑；2010年10期：222-223. 4李彬；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量控制j；科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)；2010年19期：81. 文檔資料：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)管理與控制 完整下載 完整閱讀 全文下載 全文閱讀 免費(fèi)閱讀及下載閱讀相關(guān)文檔:房建施工中的質(zhì)量與安全管理的研究 房建工程造價(jià)管理存在的問題及對(duì)策 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本控制及具體控制措施 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理 房地產(chǎn)建筑工程雨季施工技術(shù)問題探討 防雷檢測(cè)的“智能云服務(wù)定制”構(gòu)想 防止發(fā)生高層建筑不均勻沉降的策略 防滲墻塑性混凝土力學(xué)性能及抗?jié)B性能研究 防治建筑施工電氣安裝工程質(zhì)量通病的施工措施 房地產(chǎn)檔案管理探討 防火技術(shù)在民用建筑設(shè)計(jì)中的運(yùn)用 防