公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款調(diào)查報(bào)告

1、 大 中 型 客 戶(hù) 授 信 業(yè) 務(wù) 調(diào) 查 報(bào) 告客戶(hù)名稱(chēng)：發(fā)展有限公司經(jīng)辦機(jī)構(gòu)：分社完成日期： 年 月 日聲 明 與 保 證 我們?cè)诖寺暶髋c保證：此報(bào)告是根據(jù)借款人、擔(dān)保人提供的和本人搜集的材料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理后完成的。報(bào)告全面反映了客戶(hù)最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 主辦調(diào)查人簽字：電話號(hào)碼： 年 月 日 協(xié)辦調(diào)查人簽字： 電話號(hào)碼： 年 月 日一、 借款人基本情況分析（一）借款人基本面評(píng)價(jià)1、借款人基本情況表借款人名稱(chēng)廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司注冊(cè)地址廣州市番禺區(qū)號(hào)通訊地址及郵編廣州市番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)號(hào)（511400）電話、傳真（傳真）法

2、定代表人身份證號(hào)碼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人身份證號(hào)碼營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼組織機(jī)構(gòu)代碼貸款卡號(hào)碼稅務(wù)登記證號(hào)企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)信息咨詢(xún)，物業(yè)管理。兼營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)基本賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)行分社基本賬戶(hù)賬號(hào)行業(yè)類(lèi)別物業(yè)管理業(yè)成立時(shí)間1995-12-8主管部門(mén)或隸屬于注冊(cè)資本(元)100萬(wàn)元注冊(cè)資本到位率100%2、借款人隸屬關(guān)系及組織架構(gòu)表借款人主要股東情況表主要股東名稱(chēng)實(shí)際投資金額（萬(wàn)元）占實(shí)收資本比例（）在我社授信余額及擔(dān)保情況2525%無(wú)2525%無(wú)2525%無(wú)2525%無(wú)借款人關(guān)聯(lián)公司情況表公司名稱(chēng)注冊(cè)資本（萬(wàn)元)與借款人關(guān)系在我社授信余額及擔(dān)保情況廣州市建筑工程有限公司2020同一股東在我社授信余額為500萬(wàn)元

3、與借款人關(guān)系：母公司、全資子公司、控股子公司、參股公司等借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)（組織架構(gòu)）圖：廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司（注冊(cè)資本100萬(wàn)元）股東1：出資25萬(wàn)元，占股權(quán)25%；2：出資25萬(wàn)元，占股權(quán)25%；3：出資25萬(wàn)元，占股權(quán)25%；4：出資25萬(wàn)元，占股權(quán)25%。3、借款人概況、歷史沿革及重大機(jī)構(gòu)改革：廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司于1995年12月8日成立，地址位于廣州市番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)號(hào)，法定代表人為，注冊(cè)資本100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)信息咨詢(xún)，物業(yè)管理，物業(yè)出租。該公司由、等4名股東共同出資組成。該公司擁有合法的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證等有關(guān)證件，貸款卡有效，借款主體合法。（

4、二）領(lǐng)導(dǎo)人素質(zhì)分析主要領(lǐng)導(dǎo)人的簡(jiǎn)介：1、該公司主要的經(jīng)營(yíng)管理者為股東，中國(guó)居民，工程師職稱(chēng)，從1995年12月開(kāi)始擔(dān)任該公司董事長(zhǎng)職務(wù)。從事建筑業(yè)及物業(yè)管理已多年，對(duì)該行業(yè)狀況較為熟悉，領(lǐng)導(dǎo)能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的債信觀念，其個(gè)人的社會(huì)關(guān)系較廣，在番禺企業(yè)屆內(nèi)知名度甚高。（三）內(nèi)部管理綜合評(píng)價(jià)1、公司治理：該公司擁有規(guī)范的公司章程，證照齊全有效，法人主體合法。該公司為股份制企業(yè)，最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為股東會(huì)，重大事項(xiàng)決策由股東會(huì)決定，而股東會(huì)的運(yùn)作及決策以為主，與私營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式相似。2、財(cái)務(wù)管理：該公司的財(cái)務(wù)管理制度基本健全，并配備了相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員，財(cái)務(wù)核算較為規(guī)范，目前暫無(wú)發(fā)現(xiàn)企業(yè)虛假出資的情況。3、

5、人力資源管理：該公司內(nèi)部設(shè)有財(cái)務(wù)部、人事部、物業(yè)管理部等職能部門(mén)，管理規(guī)范。該公司屬資金密集型企業(yè)，員工不多，故在人力資源管理及成本控制上有較大優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)其公司有員工30多人（包括保安、清潔工），中層以上員工隊(duì)伍基本穩(wěn)定，近兩年暫無(wú)高層管理人員變動(dòng)。（四）資信情況分析 1、融資能力:該公司經(jīng)營(yíng)正常，在本地業(yè)屆知名度較高，因資產(chǎn)實(shí)力雄厚，憑借自身的實(shí)力和信譽(yù)較容易從其他的商業(yè)銀行獲得一定額度的授信，其他商業(yè)銀行亦想方設(shè)法營(yíng)銷(xiāo)該客戶(hù)。 2、銀行融資情況：該公司與信社建立信貸業(yè)務(wù)關(guān)系已多年，一向債信記錄良好，暫無(wú)發(fā)現(xiàn)不良違約紀(jì)錄。目前該公司無(wú)他行借款。通過(guò)查詢(xún)貸款卡，該公司在信社系統(tǒng)現(xiàn)有借款余額140

6、0萬(wàn)元（該筆貸款在近期已歸還，只是系統(tǒng)數(shù)據(jù)未更新）。由于有金融機(jī)構(gòu)給予其優(yōu)惠條件，因此歸還了信社的貸款，正準(zhǔn)備到其他金融機(jī)構(gòu)融資。融資銀行授信總額授信余額授信方式起止日期是否違約五級(jí)分類(lèi)形態(tài)信用等級(jí)利率擔(dān)保方式3、其他資信情況: 借款企業(yè)商業(yè)合同的履約情況良好，暫無(wú)發(fā)現(xiàn)涉及商業(yè)糾紛、訴訟糾紛，企業(yè)無(wú)出現(xiàn)欠薪情況及勞資糾紛等。（五）對(duì)外或有負(fù)債事項(xiàng)影響分析對(duì)外信用擔(dān)保情況被擔(dān)保人筆 數(shù)額度（元）到期日廣州市建筑工程有限公司15000000主要財(cái)產(chǎn)權(quán)利抵(質(zhì))押情況抵(質(zhì))押權(quán)人名稱(chēng)抵(質(zhì))押標(biāo)的物名稱(chēng)抵(質(zhì))押標(biāo)的物價(jià)值（元）抵(質(zhì))押債務(wù)余額(元) 抵(質(zhì))押債務(wù)到期日1、對(duì)外擔(dān)保:該公司對(duì)外

7、擔(dān)保廣州市建筑工程有限公司貸款500萬(wàn)元。 2、資產(chǎn)抵押:該公司以位于番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)5、6層的自有房產(chǎn)作抵押對(duì)外擔(dān)保廣州市建筑工程有限公司在信社貸款500萬(wàn)元。該抵押房產(chǎn)建筑面積為3015.6平方米，其中有1345.31平方米作辦公室自用，1670.29平方米已出租，每月租金收入43468.16元。該房產(chǎn)位于番禺易發(fā)商圈內(nèi)，為優(yōu)質(zhì)物業(yè)，出租率高，收益率較好，以該區(qū)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格重新作保守評(píng)估，其價(jià)值達(dá)1800萬(wàn)元，對(duì)于信社500萬(wàn)元貸款抵押率甚低，同時(shí)，亦有利于我社貸款的安全度。二、借款人經(jīng)營(yíng)管理情況分析(一) 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理情況分析該公司主要是以自有物業(yè)出租為主，每月租金收入58萬(wàn)多元，年租金收入近

8、700萬(wàn)元。該公司的自有物業(yè)分別位于番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)華南大廈商住樓的首、二層及四至七層，以及位于番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房。該兩處物業(yè)房產(chǎn)建筑總面積共47517.8平方米，均用于租賃。其具體情況如下： 1、番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)華南大廈商住樓的首、二層及四至七層：該物業(yè)總建筑面積10239.2平方米，除其中有1345.31平方米作辦公室自用外，其余已全部出租，出租率達(dá)100%，月租金收入約25萬(wàn)元。該物業(yè)位于番禺易發(fā)商圈內(nèi)，就近市橋站地鐵口，為優(yōu)質(zhì)物業(yè)，物業(yè)升值空間較大，出租率高，租金收入穩(wěn)定且有一定的上升空間。2、番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房：總建筑面積37278.6平方米，總占地面積2

9、2335.7平方米，該物業(yè)在2007年已全面峻工，并已對(duì)外招租。現(xiàn)已出租建筑面積28000多平方米，空地面積3351平方米，月租金收入33萬(wàn)多元。還有建筑面積9000多平方米、空地面積9800平方米未出租，出租率超過(guò)75%。該物業(yè)所處地段均為工業(yè)區(qū)，周邊工業(yè)廠房已全部出租，且租戶(hù)穩(wěn)定，月租金均在11元/平方米及以上。上述兩處物業(yè)已成為公司帳上的固定資產(chǎn)。據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，2006年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為444萬(wàn)元，2007年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為491萬(wàn)元，2008年主營(yíng)收入反映約618萬(wàn)元（主要是租金收入），同時(shí)，依其所提供的現(xiàn)已出租物業(yè)的租賃合同反映，其租金分別以每年遞增5%及每3年遞增10%為主，預(yù)計(jì)每

10、3年后可增加收入60多萬(wàn)元/年，另位于番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房未出租的建筑面積9221平方米，空地面積9800平方米，依其同類(lèi)物業(yè)現(xiàn)租金建筑面積按11元/平方米、空地面積按2元/平方米的水平推算，如全部出租后，每月可增加租金收入約12萬(wàn)元，每年可增加租金收入約144萬(wàn)元。（二）市場(chǎng)環(huán)境分析1.行業(yè)環(huán)境分析：目前，受廣州“南拓”發(fā)展影響，本地區(qū)工業(yè)發(fā)展迅猛，隨著國(guó)家及地方政府各大項(xiàng)目落戶(hù)大番禺，例如：豐田汽車(chē)城項(xiàng)目的投入，中船基地的奠基，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的工業(yè)發(fā)展熱潮，眾多的企業(yè)紛紛到番禺投資辦廠，但國(guó)家對(duì)工業(yè)用地控規(guī)有所限制，工業(yè)規(guī)劃用地已越來(lái)越小，而且石基鎮(zhèn)是番禺的工業(yè)重鎮(zhèn)，起步最早

11、，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)眾多，流動(dòng)人口達(dá)十?dāng)?shù)萬(wàn)人，曾為番禺乃至廣州的經(jīng)濟(jì)騰飛作出頗大的貢獻(xiàn)，目前鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的工業(yè)、商業(yè)板塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，工業(yè)發(fā)展處于番禺區(qū)的前列，覆蓋產(chǎn)業(yè)范圍廣，租賃市場(chǎng)興旺。同時(shí)，因最近亞運(yùn)村項(xiàng)目在該地區(qū)的興建、廣州新城的定位，對(duì)該地區(qū)的物業(yè)發(fā)展帶來(lái)更大的發(fā)展空間。1-1.政策影響：企業(yè)以工業(yè)廠房及辦公樓出租為主營(yíng)收入，目前受?chē)?guó)內(nèi)及國(guó)際大環(huán)境影響，經(jīng)濟(jì)有所放緩，但國(guó)家不斷出臺(tái)的振興經(jīng)濟(jì)的政策及地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對(duì)行業(yè)利好較多，在廣州市南拓政策的帶動(dòng)下，作為廣州市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的番禺區(qū)，正傾力于打造“易發(fā)商業(yè)圈”、“東區(qū)商業(yè)圈”等，現(xiàn)有亞運(yùn)村等大型項(xiàng)目正在該區(qū)處于動(dòng)工狀態(tài)，故此，地方產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)

12、整，必然給該公司的物業(yè)租賃帶來(lái)較大的發(fā)展空間。該公司物業(yè)地處石基鎮(zhèn)及市橋“易發(fā)商業(yè)圈”，而石基鎮(zhèn)為番禺地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)，“易發(fā)商業(yè)圈”為番禺區(qū)主要幾個(gè)商圈之一，從政策面上說(shuō)，對(duì)該公司所存在的利好因素較多。1-2.行業(yè)特性：該行業(yè)屬于經(jīng)營(yíng)物業(yè)租賃，行業(yè)前期固定資產(chǎn)投入較大，如能成功出租，雖然回報(bào)周期較長(zhǎng)，但收入穩(wěn)定，長(zhǎng)遠(yuǎn)效益較佳；而行業(yè)效益主要取決于物業(yè)租賃價(jià)格的升降及物業(yè)所處的地理位置的市場(chǎng)供求。但由于本地區(qū)現(xiàn)已為珠江三角洲發(fā)展經(jīng)濟(jì)及投資的黃金地帶，近年將動(dòng)工及已動(dòng)工的大型項(xiàng)目較多，故不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)租賃效益較佳，近年更一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，總體行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小。但因現(xiàn)經(jīng)濟(jì)周期變化的影響，前景或許存在不明朗

13、因素，但可以肯定的是，物業(yè)所處的地理位置旺否將直接影響每個(gè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。2.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析：2-1.競(jìng)爭(zhēng)地位：近年，廣州市南拓政策的帶動(dòng)下，作為廣州市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的番禺區(qū)，因地處珠江三角洲南部的出?？?，自然條件得天獨(dú)厚，投資環(huán)境優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，以致本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，是人們居住、工作、生活的集中地區(qū)，故不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)管理、租賃效益較佳，近年更一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，而該公司所擁有的富華西路物業(yè)正位于番禺區(qū)成熟中心旺地易發(fā)商業(yè)圈內(nèi)，就近市橋站地鐵口，為優(yōu)質(zhì)物業(yè)，物業(yè)升值空間較大，出租率高，租金收入穩(wěn)定且有一定的上升空間，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力處于較強(qiáng)狀態(tài)。該公司另一物業(yè)地處番禺區(qū)石基鎮(zhèn)，地理位置得天獨(dú)厚，夾

14、在京珠高速、南沙港快速路之間，距兩高速路出口約3公里，距番禺城區(qū)5公里、廣州市區(qū)30公里、豐田汽車(chē)城15公里，有多條公交路線經(jīng)過(guò)，周邊人口稠密，工業(yè)、商業(yè)氣氛濃厚，配套設(shè)施完善，附近有中小學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、銀行等公共設(shè)施，是番禺區(qū)配套設(shè)施較完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較平衡的工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)；鎮(zhèn)區(qū)周邊生活設(shè)施齊全，且企業(yè)的廠房均按照標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)劃建造，樓高4-5層，樓面較高，可安裝各種機(jī)床和設(shè)備，寬敞明亮，通風(fēng)設(shè)施良好，適合各行業(yè)使用，競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)。2-2.上下游客戶(hù)分析：該公司的經(jīng)營(yíng)時(shí)間已多年，其行業(yè)特性不太依賴(lài)上游客戶(hù)，而其下游客戶(hù)穩(wěn)定，且該公司處于經(jīng)營(yíng)成熟期，具有一定的招商及策劃經(jīng)驗(yàn)。該公司資產(chǎn)實(shí)力相當(dāng)，主要的

15、租賃物業(yè)為位于番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)華南大廈商住樓的首、二層及四至七層，以及位于番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房，是該公司的名下固定資產(chǎn)，且物業(yè)已大部份出租，租戶(hù)以企業(yè)承租為主，租戶(hù)資產(chǎn)實(shí)力較佳，且投入較大，斷租的可能性較小，從而使該公司面臨的租賃風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。3.發(fā)展前景分析: 該公司的經(jīng)營(yíng)一直保持著穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。因地處番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)，其東鄰東莞市，南往深圳、珠海約100公里，香港澳門(mén)85海哩，西鄰近南海、順德、佛山等市、北至廣州市中心30公里。區(qū)內(nèi)有國(guó)省市級(jí)的高速公路縱橫過(guò)境，水陸空交通運(yùn)輸非常方便，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，故番禺區(qū)現(xiàn)已為珠江三角洲發(fā)展經(jīng)濟(jì)及投資的黃金地帶。該公司所擁有的物業(yè)所處地理位

16、置較佳，其自身配套設(shè)施較齊全，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，在目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向下的情況下，企業(yè)擁有位于番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)的物業(yè)出租率達(dá)100%，位于番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房出租率達(dá)75%以上，說(shuō)明該企業(yè)在區(qū)內(nèi)頗具競(jìng)爭(zhēng)能力，有一定的發(fā)展前景。三、借款人財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)報(bào)表是否經(jīng)過(guò)審計(jì)：是 否審計(jì)部門(mén)： 審計(jì)意見(jiàn)類(lèi)型：保留意見(jiàn) 無(wú)保留意見(jiàn) 否定或拒絕發(fā)表意見(jiàn) 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元2006年12月2007年12月2008年12月報(bào)告期（ 2009年4月）總資產(chǎn)6414819981518176其中：貨幣資應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)收帳款4759106 其他應(yīng)收款82681721待攤費(fèi)用 預(yù)付帳款 存貨

17、 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用固定資產(chǎn)凈值6239786077237686在建工程7657121123無(wú)形資產(chǎn) 總負(fù)債2259395537473732其中：短期借款1712148614001400一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付帳款 預(yù)收帳款 其他應(yīng)付款539245823312311應(yīng)交稅金66812 長(zhǎng)期借款 長(zhǎng)期應(yīng)付款其他長(zhǎng)期負(fù)債 股東權(quán)益4155424444044444其中:實(shí)收資本100100100100 資本公積4000400040004000 盈余公積未分配利潤(rùn)55144304344 收入和利潤(rùn)情況表 單位：萬(wàn)元2006年12月2007年12月2008年12月報(bào)告期（ 2009年 4月）主營(yíng)業(yè)務(wù)

18、收入444491618206主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)268345536177其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)凈利潤(rùn)449016040現(xiàn)金流量的分析和預(yù)測(cè)表（可參考如下表式說(shuō)明） 單位：萬(wàn)元年份經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量投資現(xiàn)金凈流量籌資現(xiàn)金凈流量?jī)衄F(xiàn)金流量2006年12月118-76-58-162007年12月2021-1647-2261482008年12月214-63-8665報(bào)告期（ 2009年 4月）10-208說(shuō)明主要財(cái)務(wù)指標(biāo)及行業(yè)平均數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱(chēng)2006年12月2007年12月2008年12月行業(yè)平均值報(bào)告期（ 2009 年 4月）盈利能力凈資產(chǎn)收益率（）1.062.143.72.70.9總資產(chǎn)報(bào)酬率（）2.883.03.67

19、1.50.51銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）利潤(rùn)率（）60.3670.2686.7326.285.92營(yíng)運(yùn)能力應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）21.3511.664.92.51存貨周轉(zhuǎn)率（次）3.2短期償債能力速動(dòng)比率（）4.437.138.22104.39.83現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率（）5.2251.15.713.00.27長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率（）35.2248.2445.9772.645.65已獲利息倍數(shù)1.311.72.143.51.91 補(bǔ)充資料（本期數(shù)據(jù)） 萬(wàn)元 應(yīng)收賬款明細(xì)表 交易對(duì)手金額（萬(wàn)元）賬齡比例（%）備注瑞華鞋業(yè)有限公司321個(gè)月30華南摩托企業(yè)集團(tuán)公司366個(gè)月34飛鷹摩托銷(xiāo)售公司386個(gè)月36 其他應(yīng)

20、收款明細(xì)表交易對(duì)手金額（萬(wàn)元）賬齡比例（%）備注電費(fèi)151個(gè)月71水費(fèi)、排污費(fèi)、電梯費(fèi)、加壓費(fèi)61個(gè)月29 應(yīng)付賬款明細(xì)表交易對(duì)手金額（萬(wàn)元）比例（%）備注 其他應(yīng)付款明細(xì)表交易對(duì)手金額（萬(wàn)元）比例（%）備注租賃按金152785937430194471942318 固定資產(chǎn)明細(xì)表項(xiàng)目原值金額（萬(wàn)元）凈值金額（萬(wàn)元）數(shù)量備注房產(chǎn)81097686 長(zhǎng)期投資明細(xì)表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）占注冊(cè)資本比例（）備注財(cái)務(wù)狀況總體評(píng)價(jià)：該公司上年度報(bào)表正辦理審計(jì)中，并保證與所提供于我社的報(bào)表相一致，計(jì)劃在貸款審批后可提供于我社。從該公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表反映，公司整體經(jīng)營(yíng)較好，且財(cái)務(wù)報(bào)表通過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，并出具無(wú)保留

21、意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告，根據(jù)借款人提供2009年4月份財(cái)務(wù)報(bào)表反映，該公司總資產(chǎn)8176萬(wàn)元，總負(fù)債3732萬(wàn)元，所有者權(quán)益4444萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為45.65，流動(dòng)比率為9.83%。據(jù)2008年年度報(bào)表測(cè)算，借款人信用等級(jí)評(píng)定為a級(jí)。公司主要資產(chǎn)包括：1、貨幣資金240萬(wàn)元；2、應(yīng)收帳款106萬(wàn)元（均為租金），3、其他應(yīng)收款21萬(wàn)元（主要是電費(fèi)、水費(fèi)、排污費(fèi)、電梯費(fèi)等）； 4、固定資產(chǎn)凈值7686萬(wàn)元（均為房產(chǎn)）；5、在建工程123萬(wàn)元。負(fù)債主要包括：1、短期借款1400萬(wàn)元（該筆借款已歸還），2、其他應(yīng)付款2311萬(wàn)元（主要是租賃按金152萬(wàn)元，股東借入款859萬(wàn)元、430萬(wàn)元、447萬(wàn)元、423

22、萬(wàn)元等款項(xiàng)）。所有者權(quán)益包括：1、實(shí)收資本100萬(wàn)元，2、資本公積4000萬(wàn)元（主要是該公司股東投入款項(xiàng)，適當(dāng)時(shí)候?qū)⑥D(zhuǎn)入實(shí)收資本）；3、未分配利潤(rùn)344萬(wàn)元。該公司2006年收入444萬(wàn)元，凈利潤(rùn)44萬(wàn)元，2007年收入491萬(wàn)元，凈利潤(rùn)90萬(wàn)元，2008年收入618萬(wàn)元，凈利潤(rùn)160萬(wàn)元，2009年4月收入206萬(wàn)元，利潤(rùn)40萬(wàn)元，收入及利潤(rùn)均有穩(wěn)定上升趨勢(shì)。從以上數(shù)據(jù)分析，該公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)總體合理，資產(chǎn)可控性較強(qiáng)，長(zhǎng)期償還能力較佳，具備一定的盈利能力。通過(guò)將該公司數(shù)據(jù)與行業(yè)平均值的比較，近三年的盈利能力指標(biāo)和長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)大部分在行業(yè)平均值之上，可判斷企業(yè)的盈利能力和長(zhǎng)期償債能力較好，

23、該公司速動(dòng)比率為9.83%，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率0.27%，具有一定的短期償債能力，但應(yīng)關(guān)注企業(yè)速動(dòng)比率及現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率較低的影響。綜合分析，判斷該公司目前的財(cái)務(wù)狀況良好。 四、擔(dān)保情況分析（一）保證擔(dān)保保證人主體資格評(píng)價(jià)：本貸款追加作個(gè)人擔(dān)保，保證人具有完全民事行為能力。保證人代償能力分析：保證人是公司股東會(huì)成員，經(jīng)個(gè)人征信信息系統(tǒng)查詢(xún)，信用狀況良好。據(jù)了解，資產(chǎn)實(shí)力相當(dāng)雄厚，追加其作保證擔(dān)保，有利于提高貸款的安全性，防范個(gè)人道德風(fēng)險(xiǎn)。（二）抵（質(zhì)）押擔(dān)保擔(dān)保物清單抵(質(zhì))押人名稱(chēng)擔(dān)保物名稱(chēng)擔(dān)保物數(shù)量評(píng)估價(jià)值抵押率廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司房屋及土地66583萬(wàn)元53.17%擔(dān)保物基本情況表（如

24、有多個(gè)性質(zhì)相同的擔(dān)保物可合并填列）抵(質(zhì))押人名稱(chēng)廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司抵(質(zhì))押人法定代表人 身份證號(hào)碼擔(dān)保物名稱(chēng)房屋及土地?fù)?dān)保物處所番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路號(hào)之一擔(dān)保物數(shù)量6擔(dān)保物權(quán)利證書(shū)證號(hào)擔(dān)保物取得途徑出讓是否共同財(cái)產(chǎn)是否共有人名稱(chēng)：無(wú)是否屬于擔(dān)保法明確規(guī)定不得作為擔(dān)保物范圍是否是否經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)、授權(quán)或共有人同意是否是否已設(shè)定抵押是否擔(dān)保物保管是否有特殊要求是 否擔(dān)保物是專(zhuān)用設(shè)備還是通用設(shè)備專(zhuān)用設(shè)備 通用設(shè)備是否容易變現(xiàn)容易變現(xiàn)較難變現(xiàn)評(píng)估價(jià)值確定方式:成本法(房地分離評(píng)估)內(nèi)部評(píng)估 中介評(píng)估賬面原值-賬面凈值中介評(píng)估價(jià)值6583萬(wàn)元內(nèi)部評(píng)估價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱(chēng) 廣東嘉永房地產(chǎn)估價(jià)咨詢(xún)有限公

25、司評(píng)估方法-是否列入市聯(lián)社評(píng)估機(jī)構(gòu)范圍是是否出租是否月租金33.5萬(wàn)元租賃價(jià)格是否貼近市場(chǎng)價(jià)格是調(diào)查人對(duì)擔(dān)保物的評(píng)價(jià)：上述抵押物位于廣州市番禺區(qū)石基鎮(zhèn)號(hào)之一，石基鎮(zhèn)作為番禺的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)及工業(yè)重鎮(zhèn)，工廠林立，水陸交通便利，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，生活配套設(shè)施完善，附近有小學(xué)，市場(chǎng)、醫(yī)院等便民設(shè)施，同時(shí)該地域?yàn)閬嗊\(yùn)村項(xiàng)目及廣州新城所在地。該抵押物總用地面積22335.7平方米，剔除1835平方米的劃撥公路預(yù)留用地后，實(shí)押土地面積為20500.7平方米，地上共建有標(biāo)準(zhǔn)廠房4座、宿舍樓2座，總建筑面積37278.6平方米。該抵押物經(jīng)我社指定的廣東嘉永房地產(chǎn)估價(jià)咨詢(xún)有限公司評(píng)估，價(jià)值6583萬(wàn)元，評(píng)估單價(jià)約1766

26、元/平方米，抵押率為53.17%，折實(shí)939元/平方米，抵押物評(píng)估作價(jià)合理、足值，且產(chǎn)權(quán)清晰，有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。（三）擔(dān)?？傮w評(píng)價(jià)本次貸款采用的擔(dān)保方式為抵押擔(dān)保，為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)追加股東作保證擔(dān)保，擔(dān)保方式能有效保證貸款的安全。抵押物所處的地理位置較好，處于該地區(qū)的交通要道公路邊，使用價(jià)值較高，抵押率53.17%，抵押率合理，能到國(guó)土部門(mén)辦理合法的抵押登記手續(xù)，能有效保證我社的權(quán)益，擔(dān)保可行。上述抵押物的建設(shè)布局較好，抵押物足值合法、產(chǎn)權(quán)清晰，抵押物的整體變現(xiàn)相對(duì)容易，第二還款來(lái)源有保證。五、授信用途、收益風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施（一）授信用途分析該公司本次授信是用于歸還股東借入款及上述經(jīng)

27、營(yíng)物業(yè)過(guò)程中的投入等，授信用途合理、合規(guī)，在企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)，符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。該公司目前經(jīng)營(yíng)運(yùn)作正常，在投資建設(shè)工業(yè)園初期，投入了大量資金，加上近期該公司又籌資歸還了信社的1400萬(wàn)元存量貸款，造成了資金短缺，因此企業(yè)需要融資是合理的。由于該公司是以物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)為主，前期投入較大，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，所投入的資金需要一定的時(shí)間才能回籠，因此，10年的貸款期限是合理的。該公司目前每月租金收入58萬(wàn)多元，年收入近700萬(wàn)元，有較穩(wěn)定的租金收入，還款來(lái)源有保證，項(xiàng)目可行。（二）授信收益分析1、銀企合作關(guān)系：該企業(yè)成立以來(lái)，一直與信社保持良好的合作關(guān)系，基本帳戶(hù)一直在信社開(kāi)立，

28、但企業(yè)前期基建資金投入較大，每月以租金收入為主，所以企業(yè)的結(jié)算量較少，資金留存率相對(duì)較低。2、風(fēng)險(xiǎn)與收益的匹配性：本次授信業(yè)務(wù)期限擬定為10年，貸款利率按借據(jù)期限同期同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行，預(yù)計(jì)該筆授信業(yè)務(wù)在借款期限內(nèi)能為我社帶來(lái)可觀的貸款利息。企業(yè)在我社授信占其總授信的比例100%企業(yè)在我社近3個(gè)月的結(jié)算量占其總結(jié)算量的比例100%目前企業(yè)主辦銀行及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)信社注：如屬于首次發(fā)放，則以上表格中填寫(xiě)如本筆授信發(fā)放后的預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)。 （三）授信風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施該公司目前經(jīng)營(yíng)正常，租金收入穩(wěn)定并且以每年遞增5%及每3年遞增10%為主，長(zhǎng)期償債能力強(qiáng)，但該公司是以出租經(jīng)營(yíng)為主，受當(dāng)?shù)爻鲎馐袌?chǎng)環(huán)境影響較大，如出租率等，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但為降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資金的安全性，我社應(yīng)采取相應(yīng)有關(guān)措施如：1、建議本次授信貸款設(shè)定期限為10年，還款方式采用按月等額歸還借款本息，隨著供款的不斷歸還，抵押率的不斷降低，貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷下降；2、追加公司股東作個(gè)人保證擔(dān)保；3、加強(qiáng)