農(nóng)村商業(yè)銀行二手房按揭貸款管理辦法

1、農(nóng)村商業(yè)銀行二手房按揭貸款管理辦法第一章 總 則 第一條 為豐富個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，促進(jìn)農(nóng)村商業(yè)銀行個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，強(qiáng)化內(nèi)部管理，防范個(gè)人購(gòu)房貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法、中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法以及中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合農(nóng)村商業(yè)銀行的實(shí)際，在推出農(nóng)村商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款管理辦法的基礎(chǔ)上，制定本管理辦法。 第二條 二手房是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)，它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

2、交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。本指引所稱(chēng)二手房按揭貸款，是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的產(chǎn)權(quán)明晰、已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的各類(lèi)個(gè)人住房或商業(yè)用房作抵押，向信用社申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向信用社還本付息的貸款業(yè)務(wù)。第三條 信用社辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、政策和本行的有關(guān)規(guī)章制度，應(yīng)當(dāng)遵循堅(jiān)持安全性、流動(dòng)性和效益性原則。 第四條 本指引適用于本行轄內(nèi)的各信用社向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)二手住房或二手商業(yè)用房的貸款。第二章 貸款類(lèi)型第五條 本辦法所稱(chēng)“二手房按揭”貸款（對(duì)外宣稱(chēng)全家樂(lè)），是指農(nóng)村商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)過(guò)一

3、手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的產(chǎn)權(quán)明晰、已取得房屋產(chǎn)權(quán)證的各類(lèi)個(gè)人住房或商業(yè)用房貸款。第三章 貸款要求 第六條 二手房按揭貸款需符合下列要求：（一）所購(gòu)房產(chǎn)應(yīng)為地理位置優(yōu)越、社區(qū)環(huán)境良好、變現(xiàn)能力強(qiáng)的房產(chǎn)； （二）所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)必須完整和明晰、已辦理房地產(chǎn)權(quán)證，具備進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通買(mǎi)賣(mài)的條件；（三）申請(qǐng)貸款時(shí)，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)未被列入城鎮(zhèn)改造拆遷規(guī)劃范圍，售房人對(duì)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)擁有合法的處分權(quán)；（四）二手房買(mǎi)賣(mài)雙方自行到房管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并領(lǐng)取新的房地產(chǎn)權(quán)證，必須在辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)后，方能發(fā)放貸款，如未能及時(shí)辦理登記的應(yīng)由房產(chǎn)中介公司或擔(dān)保公司等提供階段性擔(dān)保；（五）農(nóng)村商業(yè)銀行規(guī)定的其他要求。 第四章 貸款

4、對(duì)象和條件 第七條 借款人須同時(shí)具備以下條件： （一）年齡在18-60周歲以上，具有完全民事行為能力的自然人，能提供合法有效的居留身份證明文件；（二）貸款期限不超過(guò)25年且與借款人年齡之和不超過(guò)65年；（三）具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，無(wú)不良信用記錄，無(wú)不良嗜好，有償還貸款本息的能力并能夠提供相應(yīng)的收入或資產(chǎn)證明；（四）原則上只接受房齡10年(含)以?xún)?nèi)貸款申請(qǐng)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房的，房齡5年（含）以下的自籌購(gòu)房款（首付款）不低于信用社認(rèn)可房產(chǎn)價(jià)值的30%，房齡5年以上的自籌購(gòu)房款（首付款）不低于信用社認(rèn)可房產(chǎn)價(jià)值的50%，商業(yè)用房購(gòu)房首付款比例不得低于信用社認(rèn)可房產(chǎn)價(jià)值50%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房的首付款按國(guó)家

5、公布最新政策執(zhí)行，并提供足額支付首付款項(xiàng)的相關(guān)證明；（五）有合法有效的購(gòu)房合同、協(xié)議、房地產(chǎn)權(quán)證以及信用社要求提供的其他證明文件； （六）以借款人所購(gòu)房產(chǎn)作抵押的相關(guān)材料； （七）信用社規(guī)定的其他條件。 第五章 貸款的額度、期限和利率 第八條 貸款額度信用社應(yīng)根據(jù)借款人的資信、還款能力、所購(gòu)房屋價(jià)值等情況，合理確定貸款額度，其中：（一）二手個(gè)人住房貸款的金額不得高于信用社認(rèn)可的抵押物評(píng)估價(jià)格70%，對(duì)土地未分割到戶(hù)的房產(chǎn)，貸款金額不得高于信用社認(rèn)可的抵押物評(píng)估價(jià)60%，對(duì)房齡超過(guò)5年的，貸款金額不得高于信用社認(rèn)可的抵押物評(píng)估價(jià)50%；（二）二手個(gè)人商業(yè)用房、商住兩用房貸款額度不得高于信用社認(rèn)可

6、的抵押物評(píng)估價(jià)的50，不接受未辦理房產(chǎn)與國(guó)有土地使用證兩證合一的商業(yè)用房、商住兩用房申請(qǐng)；（三）若以信用社認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)作為抵（質(zhì)）押擔(dān)保申請(qǐng)購(gòu)房貸款的，在符合購(gòu)房貸款首付比例的前提下，其貸款額度一般不超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的60或質(zhì)押物面值的90。第九條 貸款期限二手房貸款期限與房齡之和不得超過(guò)30年，且不超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)剩余的使用年限，二手個(gè)人商業(yè)用房、商住兩用房貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。第十條 貸款利率（一）貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率上浮不低于15%執(zhí)行。（二）購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率上浮不低于25%執(zhí)行。（三）個(gè)人商業(yè)用房

7、和“商住兩用房”的貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率上浮不低于25%執(zhí)行。（四）按揭貸款利率調(diào)整方式為一年一定。即貸款期限在1年期以下（含1年）的實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不作分段計(jì)息；貸款期限超過(guò)1年的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開(kāi)始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。第六章 貸款程序 第十一條 申請(qǐng)辦理：申請(qǐng)人本人向縣本行下轄的開(kāi)辦個(gè)人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)的信用社提交申請(qǐng)。 第十二條 辦理流程：簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同提交貸款申請(qǐng)信用社調(diào)查審批簽訂貸款合同辦理房產(chǎn)登記落實(shí)貸款擔(dān)保信用社發(fā)放貸款借款申請(qǐng)人按月還款。第十三條 申請(qǐng)資料：借款人向信用社申請(qǐng)個(gè)人二手房按揭貸款應(yīng)提交書(shū)面申請(qǐng)，并

8、向貸款社提交下列資料： （一）借款人合法的身份證件； （二）借款人經(jīng)濟(jì)收入、職業(yè)證明、財(cái)產(chǎn)證明材料； （三）借款人的婚姻證明材料，并出具由房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)借款人家庭住房登記記錄書(shū)面查詢(xún)結(jié)果； （四）合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、協(xié)議和房地產(chǎn)權(quán)證（已辦理過(guò)戶(hù)到借款人名下）； （五）借款人已支付足額購(gòu)房首付款的相關(guān)證明； （七）由其他自然人（或法人）為購(gòu)房人提供保證擔(dān)保的，擔(dān)保人應(yīng)經(jīng)過(guò)信用社信用等級(jí)評(píng)定b級(jí)以上方可準(zhǔn)入，并根據(jù)要求提供相關(guān)證明資料； （八）信用社經(jīng)審核，要求借款申請(qǐng)人補(bǔ)充的其他資料。 第十四條 辦理時(shí)限：貸款社應(yīng)對(duì)借款人提交的文件資料的完整性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性和貸款的可行性進(jìn)行審查

9、，并對(duì)借款人資格和資信狀況、交易背景和貸款用途的真實(shí)性以及所購(gòu)房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和變現(xiàn)能力等進(jìn)行分析，在5個(gè)工作日內(nèi)向借款人作出正式答復(fù)。第十五條 貸款經(jīng)辦人員在進(jìn)行貸前調(diào)查過(guò)程中，除收集有關(guān)資料外，還必須通過(guò)面談了解借款人的購(gòu)房意愿、購(gòu)房行為真實(shí)性和還款能力，做好面談?dòng)涗洸⒂山杩钊撕炞执_認(rèn)。 第十六條 貸款社經(jīng)貸前調(diào)查、審查及審批同意借款人的借款申請(qǐng)后，與當(dāng)事人各方簽訂借款合同和擔(dān)保合同。 第十七條 在辦理個(gè)人購(gòu)房貸款時(shí)，借款人如對(duì)抵押房產(chǎn)投保的，應(yīng)允許借款人自由選擇保險(xiǎn)公司，不得強(qiáng)行要求借款人到指定的保險(xiǎn)公司投保。 第十八條 簽訂借款合同和擔(dān)保合同后，貸款社應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)及信貸業(yè)務(wù)操作管理辦法

10、等相關(guān)規(guī)定，辦理抵押登記及其他相關(guān)手續(xù)。 第十九條 在辦妥規(guī)定的手續(xù)后，貸款社應(yīng)依據(jù)借款合同約定及相關(guān)規(guī)定向借款人發(fā)放貸款，并將發(fā)放的貸款劃轉(zhuǎn)到賣(mài)方指定賬戶(hù)上。第七章 貸款的擔(dān)保 第二十條 借款人申請(qǐng)二手房按揭貸款必須提供擔(dān)保，擔(dān)保方式一般以借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)的、房齡不超過(guò)信用社規(guī)定年限、且能夠在當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)辦理抵押登記的住房作為主要擔(dān)保，也可追加符合規(guī)定條件的保證人作為擔(dān)保。經(jīng)縣本行同意，貸款期間借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。 第二十一條 二手房按揭貸款抵押物價(jià)值按照抵押物當(dāng)前市場(chǎng)成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（孰低為原則）確定，原則上應(yīng)由貸款社認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，貸款額度控制在抵押物評(píng)估價(jià)值

11、的70%以?xún)?nèi)，對(duì)購(gòu)第二套房的貸款額度應(yīng)控制在抵押物評(píng)估價(jià)值的40%以?xún)?nèi)，并將該房產(chǎn)價(jià)值全額用于貸款抵押。第二十二條 貸款社與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須依照法律法規(guī)規(guī)定辦理抵押登記。第二十三條 抵押權(quán)設(shè)定、抵押所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件的原件，原則上均應(yīng)由貸款社保管并承擔(dān)保管責(zé)任。 第二十四條 抵押人對(duì)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款社的監(jiān)督檢查。 第二十五條 對(duì)設(shè)定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經(jīng)貸款社書(shū)面同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)讓、重復(fù)抵押、變賣(mài)、饋贈(zèng)或以其他方式處分。 第二十六條 借款人向貸款社還清全部欠款后，抵押關(guān)系終

12、止，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)，解除抵押權(quán)；貸款社將借款人存放在信用社的所有與該抵押房產(chǎn)有關(guān)的證件資料，在辦理書(shū)面簽字移交手續(xù)后交還借款人。 第八章 貸款償還方式 第二十七條 借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。 第二十八條 借款人償還貸款本息的方式：一般采用按月等額本息還款法或按月等額本金還款法。第二十九條 借款人可以提前全部或部分還清剩余貸款本金。借款人需要提前還款時(shí)，須提前7天向貸款社提出書(shū)面申請(qǐng)。貸款社可對(duì)提前還款的行為按個(gè)人住房按揭貸款管理辦法相關(guān)規(guī)定計(jì)收罰金，借款人提前還款的當(dāng)期仍須計(jì)收貸款利息。第九章 貸后管理 第三十條 合同的變更和終止：（一）

13、合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。如根據(jù)合同約定應(yīng)事先征得擔(dān)保人書(shū)面同意的，必須事先征得擔(dān)保人的書(shū)面同意；如需辦理抵押變更登記的，還應(yīng)辦理變更抵押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)；（二）借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，應(yīng)由其財(cái)產(chǎn)合法繼承人在繼承財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)或由其受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人在借款人財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行借款合同；（三）借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，貸款社應(yīng)將用于擔(dān)保的抵押物權(quán)屬證明文件或質(zhì)押的權(quán)利憑證等相關(guān)資料退還抵押人，借款合同隨即終止。 第三十一條 貸款回收：當(dāng)借款人還清全部貸款本息后，貸款社應(yīng)出具貸款結(jié)清憑證

14、，并退回收押的有關(guān)法律憑證及文件。向房管部門(mén)出具撤消貸款抵押登記證明，同時(shí)做好資料的歸檔管理。 第三十二條 債權(quán)的保護(hù)：（一）在使用貸款期間，借款人、擔(dān)保人不得有下列行為： 1、未按合同約定的還款計(jì)劃歸還貸款本息； 2、擅自改變貸款用途或挪用貸款； 3、擅自將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或重復(fù)抵押； 4、拒絕或妨礙貸款社對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查； 5、提供虛假文件、資料； 6、未按合同約定辦理有關(guān)手續(xù)； 7、與他人簽訂有損貸款社權(quán)益的合同或協(xié)議； 8、抵押物因意外損毀不足以清償債權(quán)，影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下，未按要求提供新的擔(dān)保措施； 9、借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后

15、，其法定繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人拒絕履行借款合同； 10、違反本辦法和借款合同、擔(dān)保合同規(guī)定的其他行為。 （二）借款人、擔(dān)保人有上款所列行為時(shí)，貸款社應(yīng)采取下列一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施： 1、要求借款人、擔(dān)保人限期糾正違約行為； 2、中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款； 3、按規(guī)定處以罰息； 4、按合同約定從借款人賬戶(hù)中扣款，償還貸款本息； 5、按合同約定提前處分抵押物，清償貸款本息； 6、按合同約定提前追索保證人的連帶責(zé)任； 7、依法追償貸款本息； 8、按合同約定采取其他債權(quán)保護(hù)措施。 （三）貸款社應(yīng)加強(qiáng)對(duì)抵押物的管理。在處分抵押物時(shí)，其價(jià)款不足以清償貸款本息的，貸款社應(yīng)向借款人或保證人追索應(yīng)償還的部分；其價(jià)款超過(guò)貸款本息的，貸款社應(yīng)將剩余部分退還抵押人。 第三十三條 貸后檢查 貸款社應(yīng)根據(jù)貸后管理辦法、個(gè)人住房按揭貸款管理辦法及相關(guān)實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，加強(qiáng)貸后檢查和風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)管理。 第三十四條 貸款信息管理 貸款