酬金制與包干制兩種收費(fèi)模式比較.doc

1、酬金制與包干制兩種收費(fèi)模式比較 2008-5-22 17:03:00 | by: 劉建榮 0推薦2003年11月，國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法）。辦法第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！彼^包干制，指的是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。所謂酬金制，指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主

2、享有或者承擔(dān)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金?？梢?jiàn)，包干制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)定價(jià)，而酬金制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是成本定價(jià)。目前，全國(guó)市場(chǎng)上主流的物業(yè)收費(fèi)方式為包干制。伴隨著物業(yè)市場(chǎng)的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等城市的物業(yè)管理企業(yè)在非住宅物業(yè)管理的項(xiàng)目上，逐漸由采用包干制轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎贸杲鹬?，贏得了業(yè)主的認(rèn)可，也在一定程度上解決了收費(fèi)難的問(wèn)題。但綜合來(lái)看，包干制與酬金制各有利弊，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況合理選擇。一、包干制模式的利弊分析（一）包干制模式的優(yōu)勢(shì)1、包干制收費(fèi)模式易于操作，簡(jiǎn)單便捷目前，很多物業(yè)管理項(xiàng)目，尤其是住宅物業(yè)管理項(xiàng)目，大多采

3、用包干制。主要緣于包干制簡(jiǎn)單易行，以住宅小區(qū)為例，在包干制的模式下，業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理委托合同向管理管理企業(yè)交納固定費(fèi)用就可享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)，而在酬金制下，大額公共支出需經(jīng)業(yè)委會(huì)（或業(yè)主大會(huì)或主業(yè)代表大會(huì)）討論通過(guò)，由于業(yè)主（或業(yè)主代筆）數(shù)量較大，不僅眾口難調(diào)，可能存在意見(jiàn)不一的情況，而且短期內(nèi)召集所有業(yè)主（或業(yè)主代表）也非易事，極有可能出現(xiàn)延誤現(xiàn)象，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮，并不劃算。所以，目前大部分的住宅小區(qū)還是實(shí)行包干制。2、包干制強(qiáng)化了成本意識(shí)，有利于企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)包干制下，物業(yè)管理企業(yè)自身承擔(dān)著因其經(jīng)營(yíng)管理水平高低而帶來(lái)的盈虧壓力。這對(duì)于企業(yè)具有明顯的激勵(lì)作用和盈利動(dòng)機(jī)。而這種

4、激勵(lì)作用將直接促使物業(yè)管理企業(yè)努力提升經(jīng)營(yíng)管理水平，大力發(fā)展集約經(jīng)濟(jì)，從經(jīng)營(yíng)成本上要效益，提高企業(yè)的盈利能力，促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展和進(jìn)步。事實(shí)上，為節(jié)約成本，謀得更大利潤(rùn)，企業(yè)往往借助規(guī)范服務(wù)流程、引進(jìn)現(xiàn)代管理手段等方式，縮減管理成本與管理費(fèi)用。目前，類似于第一太平戴維斯等一些業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)紛紛通過(guò)質(zhì)量環(huán)境體系認(rèn)證、引進(jìn)oa、erp系統(tǒng)、采用無(wú)紙化辦公等方式，規(guī)范對(duì)內(nèi)管理、對(duì)外服務(wù)流程，不僅提升了服務(wù)質(zhì)量，而且高效快捷，極大了提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。3、包干制以品牌策略為基礎(chǔ)，推崇品牌優(yōu)勢(shì)物權(quán)法明確賦予了業(yè)主自我管理或委托管理的選擇權(quán)，也賦予了業(yè)主選擇這家物業(yè)管理企業(yè)或那家物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利

5、。在這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激勵(lì)的今天，實(shí)行包干制日益體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)品牌的認(rèn)可。只有當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)充分信賴，才有可能不對(duì)具體的管理詳情做過(guò)多干涉。從這個(gè)意義上說(shuō)，包干制有利于鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)造品牌價(jià)值，發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)。（二）包干制模式的劣勢(shì)作為相對(duì)簡(jiǎn)單便捷的收費(fèi)方式，包干制方便了物業(yè)管理企業(yè)的同時(shí)，也造成了物業(yè)管理交易的不透明性。在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用擁有所有權(quán)，可以自行支配，業(yè)主及業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)檢查其使用情況，這樣容易造成雙方信任感不強(qiáng)。同樣，包干制的成本意識(shí)，也容易促使物業(yè)管理企業(yè)采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類型等不正當(dāng)手段壓縮費(fèi)用和成本，

6、以此謀取更多利潤(rùn)?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的矛盾點(diǎn)多集中于此，而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)（尤其是住宅型物業(yè)管理企業(yè)）最大的負(fù)面報(bào)道也多在于此，這也是酬金制日前備受推崇的主要原因。 二、酬金制模式的利弊分析（一）酬金制模式的優(yōu)勢(shì)1、酬金制更能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制物業(yè)管理隸屬服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)相當(dāng)于業(yè)主聘請(qǐng)的“管家”，物業(yè)管理費(fèi)也是業(yè)主的錢，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有合法的監(jiān)督檢查權(quán)利。采用酬金制，較之包干制，更有利于業(yè)主行使自身權(quán)利。業(yè)主（業(yè)委會(huì)）可以檢查每筆物業(yè)管理費(fèi)用支出的明細(xì)，而物業(yè)管理企業(yè)每一年都須向業(yè)委會(huì)（或業(yè)主）上報(bào)管理費(fèi)預(yù)算并經(jīng)審核后才能執(zhí)行，且一定數(shù)額以上費(fèi)用的支出必須

7、經(jīng)業(yè)委會(huì)主任簽字。這種財(cái)務(wù)支出的透明度不僅利于業(yè)主監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)，而且有利于其自身選擇、甄別物業(yè)管理企業(yè)，充分顯示了其主體地位。2、酬金制運(yùn)作規(guī)范、財(cái)務(wù)透明，緩解了企業(yè)與業(yè)主雙方的矛盾酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)必須公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)、決算，且每年不少于一次公開(kāi)其財(cái)務(wù)帳目。業(yè)主就相關(guān)支出問(wèn)題有權(quán)提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)必須及時(shí)答復(fù)。業(yè)主還可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。這些都迫使物業(yè)管理企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，合理用好業(yè)主的每一分錢，做到合法運(yùn)作、規(guī)范管理，有利于杜絕灰色隱性收入。同時(shí)，這種規(guī)范的經(jīng)營(yíng)模式維護(hù)了業(yè)主的知情權(quán)，滿足了業(yè)主對(duì)財(cái)務(wù)公開(kāi)的要求，減少了

8、因信息不對(duì)稱產(chǎn)生的糾紛。而物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)代管機(jī)構(gòu)，無(wú)權(quán)替業(yè)主作主，極大地減少了業(yè)主和企業(yè)之間的矛盾。3、酬金制適當(dāng)減輕企業(yè)稅負(fù)，有利于小企業(yè)或幼稚期企業(yè)發(fā)展目前的稅法規(guī)定，成本不計(jì)稅，管理費(fèi)計(jì)稅。也就是說(shuō)，在酬金制下，劃歸成本的那一部分費(fèi)用目前是不用交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)才需交稅。而包干制下，整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)都需要交稅。一般來(lái)說(shuō)，付給物業(yè)管理公司的服務(wù)費(fèi)約占整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的10%左右，如此可見(jiàn)，酬金制下可節(jié)約相當(dāng)大一筆稅錢，這對(duì)小型企業(yè)或處于幼稚期的企業(yè)的發(fā)展無(wú)不裨益。（二）酬金制模式的劣勢(shì)酬金制雖然很大程度上維護(hù)了業(yè)主的利益，但其操作復(fù)雜，尤其對(duì)人口密集的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，召開(kāi)

9、一次業(yè)委會(huì)（或業(yè)主大會(huì)、主業(yè)代表大會(huì)），實(shí)非易事。此外，業(yè)委會(huì)或業(yè)主的監(jiān)管無(wú)形中增大了物業(yè)管理的成本。畢竟不論是在業(yè)主中，還是從外聘請(qǐng)專業(yè)人士或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，都是有成本的；而且物業(yè)管理企業(yè)在負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)業(yè)主方的過(guò)程中，耗費(fèi)的人力、物力及時(shí)間，都是物業(yè)服務(wù)的邊際成本或間接成本，并不能帶來(lái)直接價(jià)值。事實(shí)上，就中國(guó)物業(yè)管理目前的狀況來(lái)看，人們的認(rèn)知并不多，更談不上深入的了解和研究，所以其對(duì)物業(yè)管理實(shí)行有效性監(jiān)管的力度還是不得不讓人置疑。三、包干制模式和酬金制模式各自的適用領(lǐng)域包干制模式和酬金制模式各有利弊，必須依據(jù)具體情況分別適用。筆者公司所轄物業(yè)項(xiàng)目中，住宅類項(xiàng)目實(shí)行包干制，剛接手的還處于幼

10、稚期的寫(xiě)字樓項(xiàng)目實(shí)行酬金制，以化解成本風(fēng)險(xiǎn)，而已經(jīng)較為成熟的5a級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目則實(shí)行包干制，通過(guò)規(guī)范管理控制成本進(jìn)而盈利。故筆者認(rèn)為：1、品牌優(yōu)勢(shì)較為突出的物業(yè)管理企業(yè)，針對(duì)市場(chǎng)化程度較高的物業(yè)項(xiàng)目，適合采用包干制品牌優(yōu)勢(shì)突出的物業(yè)管理企業(yè)，完全可以憑借自身的品牌優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)化程度較高的項(xiàng)目上，實(shí)行包干制。所謂市場(chǎng)化程度較高，首先是指所在地區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)較為成熟，可以由市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)物業(yè)管理費(fèi)用的價(jià)格，如深圳、上海等地。其次，市場(chǎng)化程度較高，指的是業(yè)主最關(guān)心的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題完全可以通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，該市場(chǎng)上物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)較強(qiáng)，業(yè)主的甄別物業(yè)管理企業(yè)的水平較高，企業(yè)和業(yè)主雙方彼此信任

11、，較少發(fā)生矛盾。唯有如此，包干制才能充分發(fā)揮其簡(jiǎn)單便捷、節(jié)約成本、激勵(lì)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。2、處于幼稚期的企業(yè)或者業(yè)主結(jié)構(gòu)合理的項(xiàng)目（尤其是非住宅型項(xiàng)目），適合采用酬金制幼稚期的企業(yè)采用酬金制，可以避免資金流轉(zhuǎn)困難、經(jīng)營(yíng)虧損等一系列風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)?，酬金制中的物業(yè)管理服務(wù)屬于預(yù)付費(fèi)的經(jīng)營(yíng)方式，一旦簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，幾乎不存在該種服務(wù)銷售不出去的風(fēng)險(xiǎn)，故其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小至可以忽略不計(jì)。雖然酬金制下的利潤(rùn)率不高，但能確保企業(yè)永遠(yuǎn)處于盈利狀態(tài)，最低限度的保證了企業(yè)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)可以循環(huán)下去，為剛起步的企業(yè)提供了發(fā)展的基本保證。而對(duì)于業(yè)主數(shù)量適中、業(yè)主層次較高的項(xiàng)目而言，采用酬金制也恰到好處。尤其是業(yè)主較為集中的中高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，采用酬金制在維護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，也加速了物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，為打造優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了條件。3、住宅類物業(yè)項(xiàng)目可依據(jù)企業(yè)規(guī)模和業(yè)主環(huán)境，具體選用包干制或酬金制對(duì)于