試論房產(chǎn)測繪風險防范及質量控制

1、試論房產(chǎn)測繪風險防范及質量控制 摘 要：房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權益。本文首先分析了房產(chǎn)測繪風險產(chǎn)生的原因，對防范房產(chǎn)測繪風險的措施及房產(chǎn)測繪的質量控制進行了詳細的論述。 關鍵詞：房產(chǎn)測繪；風險原因；防范措施；質量控制 abstract: real estate mapping as a guarantee of housing and housing land information about the objective, fair, accurate, and

2、 complete the important means, transactions can effectively regulate the real estate market, improve the real estate management is scientific and accurate, effective protection of the legitimate rights and interests of the parties. this paper first analyzes the causes of real estate surveying and ma

3、pping risk produces, quality control to prevent real estate surveying and mapping property of risk measures are discussed in detail. key words: real estate mapping; risk factors; preventive measures; quality control 中圖分類號： 文獻標識碼： 文章編號： 前言 房產(chǎn)測繪一直是社會關注的熱點和難點問題，其成果一經(jīng)相關部門確認即具有法律效力。其中以房屋面積測繪尤為突出。房屋面積測繪是房

4、產(chǎn)測繪中一個重要組成部分，它有兩個方面的特征：其一，具備一般意義上的測量含義，即用標準量去衡量客觀量，描述客觀對象的空間關系；其二，其服務對象是千家萬戶的老百姓，測繪結果直接決定房屋面積量。由于房產(chǎn)測繪自身的特點，它具有一定的風險，工作人員必須對此加以防范和控制。 1、房產(chǎn)測繪產(chǎn)生風險的原因 隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和不斷規(guī)范，市場對房產(chǎn)測繪的要求越來越高，測繪單位承擔的責任也越來越重大。由于市場不確定因素的存在，房產(chǎn)測繪單位在提高專業(yè)化服務的同時，也面臨著一定的風險。與其他經(jīng)濟活動不同的是，房產(chǎn)測繪風險具有特殊性，它涉及面廣而且復雜，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險，也會給利益相關各方帶來不同

5、的風險。 1.1 房產(chǎn)測繪的技術性和政策性很強，但房產(chǎn)測繪領域的法律法規(guī)不夠完善 國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范和建設部關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知雖然為維護售房人與購房人雙方的合法權益，規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場作出不懈努力，但是規(guī)范本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變萬化，使得新問題無法可依，無據(jù)可查，從而引發(fā)許多爭議?；谶@一原因，房產(chǎn)測繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對規(guī)范的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。因此，測繪工作走向市場，還有待出臺詳盡、統(tǒng)一的技術操作細則，以確保測繪成果的唯一性和嚴密性。 1.2 房產(chǎn)測繪具有較強的

6、特征性，難以完全杜絕差錯的出現(xiàn) 房產(chǎn)測繪特別是房屋面積測繪具有外業(yè)測繪情況復雜、工作量巨大，內業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計算量巨大的特點，從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯。但是，房產(chǎn)測繪成果一經(jīng)相關部門確認就具有法律效力，并且直接進入市場，房產(chǎn)的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經(jīng)濟損失，因而引發(fā)賠償，而這種賠償是任何房產(chǎn)測繪單位都難以承受的。 1.3 房產(chǎn)測繪專業(yè)性強，但在社會監(jiān)督方面效力較差 由于房產(chǎn)測繪專業(yè)性強，對非專業(yè)人員而言，即便進行公示，也只能知道結果而不知就里，在社會監(jiān)督方面效力較差。并且，測繪結果一旦出具，馬上作用于房屋買賣，進入市場操作，測繪錯誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn)，這會將測繪機

7、構置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測繪單位只能依靠自身力量防范錯誤的發(fā)生，如果內部質量保證體系不健全，出現(xiàn)差錯的概率就會較高。 2、防范房產(chǎn)測繪風險的具體措施 2.1 要增強風險意識，加強內控管理防范房產(chǎn)測繪風險的首要問題是轉變 測繪人員的思想觀念，樹立依法測繪的思想，強化風險意識，充分認識到測繪風險是關系到測繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問題，從而自覺防范和控制風險發(fā)生，并在制度中加以規(guī)定和落實。例如：外業(yè)測量須由兩人進行，做到相互監(jiān)督以外，還要求經(jīng)辦人員對房屋現(xiàn)狀、測量現(xiàn)場進行拍照，為質量審核人員審理案件時提供依據(jù)，同時將相片作為檔案資料存底。 2.2 要制定適用于我市的實施細則或作業(yè)規(guī)范，進

8、一步完善動態(tài)更新機制 有了統(tǒng)一的實施細則，就有了統(tǒng)一的標準。從業(yè)人員只有用同一把“尺子”去度量，才不會出現(xiàn)同一城市不同的房產(chǎn)測繪單位、同一房產(chǎn)測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況。動態(tài)更新機制是房產(chǎn)測繪單位適應不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。 經(jīng)研究明確，根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)面積測算，與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。凡有上蓋的不封閉陽臺，不管上蓋是否出現(xiàn)跨層，均按不封閉陽臺圍護范圍內其上蓋的最大水平投影面積的50%計算建筑面積。對測量過程中出現(xiàn)的新情況，從業(yè)人員必須如實上報，絕不能一個人說了算。房產(chǎn)測繪單位要及時研究，提出解決方案，不斷

9、更新作業(yè)規(guī)范，統(tǒng)一業(yè)務標準，為工作人員提供作業(yè)指南。要嚴格依法依規(guī)測繪，完善政策法規(guī)。房產(chǎn)測繪單位必須嚴格執(zhí)行國家標準，堅持客觀、公正和實事求是的原則，依法測繪，程序規(guī)范。比如：對房改房遺留問題的處理原則、規(guī)范產(chǎn)權式商鋪的問題、細化共有面積分攤規(guī)則等。對迫切需要解決的不確定問題及時提請專家委員會討論，制定出嚴謹、合理、恰當?shù)奶幚矸椒ā?2.3 要高度重視單位管理水平的提高，努力加強從業(yè)人員的技能培訓 房產(chǎn)測繪的過程是一個集體勞動的過程，任何一項測繪成果都是由許多人參與的結果。房產(chǎn)測繪單位不但要加強內部管理，建立各種規(guī)章、制度來規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，還應該針對隨時出現(xiàn)的新情況、新問題快速做出反應，制

10、定相應的解決方案。同時，應充分發(fā)揮專業(yè)技術骨干的帶頭作用，培養(yǎng)互幫互助、共同進步的良好氛圍，全面提高房產(chǎn)測繪隊伍的技術水平。 2.4 要合理轉移風險 房產(chǎn)測繪是企業(yè)行為，所承受的市場風險也可以通過合法的市場手段進行轉移。例如購買測繪產(chǎn)品責任險，假如測繪差錯案一旦發(fā)生，給委托單位或購房人造成經(jīng)濟損失由保險公司賠付。 3、房產(chǎn)測繪的質量控制對策 3.1 作業(yè)過程的質量控制。作業(yè)過程的主要內容包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內業(yè)圖形處理等，其完成情況會對房產(chǎn)的測繪結果產(chǎn)生直接影響，是質量控制的關鍵。 外業(yè)數(shù)據(jù)采集。要使用經(jīng)檢定合格的一起和工具對外業(yè)數(shù)據(jù)進行采集。一般遵循先整體后局部的原則。在記錄外業(yè)數(shù)據(jù)的同時對測

11、量草圖中標注的數(shù)據(jù)進行核對，檢測兩者質檢的差值是否超過技術誤差。倘若兩者的出入過大，就要分析其原因，然后進行調整。例如在測量房屋長度時外墻抹灰的偏差允許在2-3厘米之間，外貼瓷磚允許出現(xiàn)3-4厘米的偏差，外貼裝飾板、石材，玻璃要等視現(xiàn)場情況而定，可達5-15厘米，甚至15厘米以上，這些可當做是施工差誤來處理，不用進行糾正。如果出入明顯超出以上標準的，那么，就要分析差值較大的原因，然后再進行調整。確定房屋建造尺寸變更的，需要委托單位重新提供圖紙。 內業(yè)圖形處理及分攤計算。內業(yè)處理要在外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后抓緊時間進行，出現(xiàn)問題，及時改正，避免遺漏而返工。在完成圖形處理之后，并在內業(yè)計算之前，要對數(shù)據(jù)

12、進行全面的核對。房屋算法、分攤原則、技術標準沒有進行明確規(guī)定的部分必須按照既定技術路線來進行。 3.2 檢查過程的質量控制 自查、互查。自查應該貫穿于整個作業(yè)過程的始終，是保障測繪成果質量的重要環(huán)節(jié)。第一測繪人員在測繪過程中應該經(jīng)常檢測自己的作業(yè)方式，對以完成的部分要及時的進行全面檢測，防止疏漏或者出現(xiàn)錯誤，自查完成后，可以由第二測繪人員進行再次檢查，即互查。 一級檢查。一級檢查是以自查和互查為基礎的，由作業(yè)組的專職檢查人員，按照該項目設計的技術路線，對測繪成果進行細致的檢查以及其測繪成果的產(chǎn)生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。 二級檢查。一級檢查結束后，由測繪單位的質量檢測機構的專職人員進行二級檢查。其檢查重點是對測繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過程，以及對圖形、數(shù)據(jù)等的抽查。 3.3 為了保證測繪產(chǎn)品的質量，除了高強度的業(yè)內檢查外，還應保證一定比例的外業(yè)檢查。每個項目在野外作業(yè)結束之前，作業(yè)組都必須進行野外自檢，主要檢查的內容包括每幢房屋的重復觀測邊長和房屋邊長閉合差，各項指標都必須確保在誤差范圍內。作業(yè)組長還需要對測區(qū)進行