中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心方案

1、中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心方 案中商企業(yè)集團(tuán)公司2008年3月圖9目 錄中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心. 圖1中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心布局圖. 圖2中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo). 圖3綜合服務(wù)區(qū). 圖4會展區(qū)會議中心. 圖5會展區(qū)展覽中心. 圖6交易區(qū). 圖7物流區(qū). 圖8配套服務(wù)區(qū). 圖9中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心方案摘要. 文1中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心. 文5一、項(xiàng)目的背景和必要性. 文5 二、項(xiàng)目的規(guī)劃和布局.文10三、項(xiàng)目預(yù)期效益.文12 四、項(xiàng)目的運(yùn)作方式. .文14五、項(xiàng)目的可行性.文15六、項(xiàng)目的風(fēng)險評估.文20七、需要政府部門的政策支持.文20中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目建筑面積

2、（m2）占總建筑面積(%)建筑物層數(shù)占地面積（m2）占總占地面積(%)合 計(jì)455000100665000100一、綜合服務(wù)區(qū)6000013.21、綜合服務(wù)樓300006.61540000.62、商住用房300006.6多60000.9二、會展區(qū)6000013.21、展 廳300006.6單300004.52、四星級酒店300006.61570001三、交易區(qū)22000048.3單22000033四、物流區(qū)8000017.6單8000012五、庫房200004.4單200003六、輔助建筑及其它服務(wù)設(shè)施150003.3不等80001.2七、道路、停車場、綠地29127043.8中商國際農(nóng)產(chǎn)品交

3、易中心方案中央提出，我國要在2020年全面建成小康社會，到2050年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，而“十一五”時期，則是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)鍵時期。在這個發(fā)展時期，我國農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、消費(fèi)、流通和國際貿(mào)易，都將迎來一個向現(xiàn)代化邁進(jìn)的歷史發(fā)展階段，作為中國第三極開發(fā)龍頭的京津商業(yè)圈，將站在這個現(xiàn)代化發(fā)展的最前沿，展現(xiàn)出巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。中商企業(yè)集團(tuán)公司，作為中央大型流通企業(yè)，經(jīng)過充分的調(diào)研和論證。項(xiàng)目的構(gòu)想如下：一、項(xiàng)目的背景和必要性（一）我國農(nóng)產(chǎn)品供需格局，發(fā)生了歷史性變化（1）農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的變化?！笆濉睍r期，我國主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量達(dá)到世界第一，農(nóng)產(chǎn)品供給實(shí)現(xiàn)了總量平衡，豐年有余，結(jié)構(gòu)過剩。進(jìn)入“十一五”時期，隨

4、著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和社會主義新農(nóng)村建設(shè)的全面推進(jìn)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步進(jìn)行戰(zhàn)略性優(yōu)化調(diào)整，要大力發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的農(nóng)產(chǎn)品，來增加農(nóng)民收入，滿足市場需求。這將從根本上改變我國農(nóng)產(chǎn)品供給格局，實(shí)現(xiàn)由數(shù)量增加到質(zhì)量全面優(yōu)化的轉(zhuǎn)變。（2）農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)的變化。2005年，我國人均gdp超過了1700美元，到2010年將超過3200美元，達(dá)到中等收入國家水平；2005年，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)分別為36.7%和45.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10493元，農(nóng)村居民純收入3254.9元，達(dá)到初步小康水平；“十一五”時期，城鄉(xiāng)居民收入仍將年均增長5%，分別達(dá)到13390元和4150元，到2020年將達(dá)到全

5、面小康水平。在此期間，居民對農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)進(jìn)入重大的結(jié)構(gòu)調(diào)升時期，將實(shí)現(xiàn)由追求溫飽的生存階段。同時，城市綠化率也將由目前的43%，提高到2010年的47%，到2050年達(dá)到70%左右，基本實(shí)現(xiàn)城市化。農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)也將由以農(nóng)村為主，轉(zhuǎn)為城市為主，帶來優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的全國性大批量流通。（3）農(nóng)產(chǎn)品國際貿(mào)易的變化。加入wto以后，我國的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易快速增長，2005年，進(jìn)出口總值達(dá)到262.9億美元，比2000年增長110%，凈增值294.7億美元。2005年農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易逆差由上年的46.6億美元，減少到11.4億美元，下降了75.5%。我國已成為繼美國、歐盟、加拿大、巴西之后的第5大農(nóng)產(chǎn)品出口國。“十一五”時

6、期，國家更將“提高農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力，擴(kuò)大園藝、畜牧、水產(chǎn)等優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品的出口”，作為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一項(xiàng)戰(zhàn)略性舉措，外向型農(nóng)業(yè)的發(fā)展必將進(jìn)一步加快。（二）京津地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)和流通，正快速向發(fā)達(dá)國家水平提升（1）京津兩地是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)圈的龍頭，根據(jù)國家發(fā)展規(guī)劃，京津地區(qū)，尤其是北京，將在全國率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)也要率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。“十五”時期，北京gdp年均增長11.9%，“十一五”時期仍將達(dá)到9%，分別高出全國2.4個和1.5個百分點(diǎn)。2005年。人均gdp5457美元，到2010年將超過8000美元，達(dá)到當(dāng)時中等發(fā)達(dá)國家水平。按照這樣速度，加上舉辦2008年奧運(yùn)會的推動，北京原定于

7、2010年在全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建起現(xiàn)代化國際大都市基本框架；到2020年使現(xiàn)代化程度大大提高，基本建成現(xiàn)代化國際大都市；2050年完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，使北京成為當(dāng)代世界一流的現(xiàn)代化國際大都市，這樣一個“新三步走”的戰(zhàn)略目標(biāo)，無疑會提前實(shí)現(xiàn)。與之相適應(yīng)，北京的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)和流通，也必將加快現(xiàn)代化的進(jìn)程。天津是距離北京最近的直轄市，京津城際鐵路的開通和高速公路的對接，兩市已經(jīng)縮短為一個小時的車程，融合的力度大大加大，北京的發(fā)展，也必然會對天津的發(fā)展起到帶動作用。2008年3月15日，國務(wù)院批準(zhǔn)了天津?yàn)I海新區(qū)的土地綜合開發(fā)方案，將天津?yàn)I海新區(qū)列為和上海浦東新區(qū)一樣的國家一級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也必將對天津

8、今后的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的影響。（2）伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，京津兩地，尤其是北京的居民生活將提前達(dá)到全面小康階段，農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)也將提前達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，在總體上已經(jīng)開始進(jìn)入追求安全、營養(yǎng)、健康、特色的全面優(yōu)質(zhì)化時期，正在迅速造就一個優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)大市場。2005年，北京常住人口1538萬人，區(qū)域城市化率約80%，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家大都市水平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民純收入，分別為17653元和7860元，“十一五”時期將年均增長6%以上，到2010年分達(dá)到23600元和10500元以上，超過全面小康指標(biāo)；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)，分別為31.8%和32.8%，到2010年將分別為28%左右，達(dá)到中上等發(fā)

9、達(dá)國家水平。天津市是中國北方最大的沿海開放城市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，2004年末常住人口為1023萬人，07年以來，gdp一直保持15%左右的增長率。（3）京津大城市的服務(wù)功能日趨強(qiáng)化，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品特供市場不斷擴(kuò)大。國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃的批復(fù)要求，北京的發(fā)展建設(shè)要體現(xiàn)“四個服務(wù)”，即為中央黨、政、軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的工作服務(wù)，為國家的國際交流服務(wù)，為科技教育發(fā)展服務(wù)，為改善人民群眾生活服務(wù)。北京市“十一五”規(guī)劃綱要，將此列為重要發(fā)展目標(biāo)。北京作為首都，不僅有中央黨、政、軍機(jī)關(guān)和眾多人員，每年還要召開大量的全國性會議；北京作為全國科教文化中心，集中了全國一流的科研文化機(jī)構(gòu)和專家人員，2005年，僅大

10、專院校就有79所，在校生53.7萬人；北京作為國際化大都市，幾乎集中了全世界的國家、地區(qū)和國際組織駐華機(jī)構(gòu)，近萬家境外企業(yè)駐華代表機(jī)構(gòu)，有星級飯店560多個，年接待境外旅游者360多萬人次，舉辦大量的涉外會議和展覽等活動。這種北京獨(dú)有的首都服務(wù)功能，造就了一個越來越大，越來越高精的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品“特供市場”。天津作為北方最大的沿海開放城市和北方最大的貨物空運(yùn)中心，聚集了眾多的企業(yè)、院校和駐華機(jī)構(gòu)。（4）京津區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心地位日顯突出，正在成為我國北方重要的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品集散中心。北京、天津是京、津、冀經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)最大最發(fā)達(dá)的中心城市，直接輻射帶動的這一有2.6億人口的地區(qū)，使我國參與全球經(jīng)濟(jì)競

11、爭的重要基地和率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的發(fā)達(dá)地區(qū)，也是我國未來大規(guī)模推進(jìn)國際化的重點(diǎn)地區(qū)，在我國政治、經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展中具有重要的戰(zhàn)略地位。區(qū)域內(nèi)眾多的發(fā)達(dá)大中城市，是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)的潛在大市場。京津現(xiàn)有常住人口近3000多萬人，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的的條件下，本身就是一個優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的巨大消費(fèi)市場。山東、河北、遼寧等省，都是我國糧食、蔬菜、水果、水產(chǎn)品和畜禽產(chǎn)品的主要產(chǎn)區(qū)。環(huán)渤海城市則是重要的農(nóng)產(chǎn)品國際貿(mào)易中心和物流港口。再加上延伸輻射的東北、西北等地區(qū)，京津必然發(fā)展成為我國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的重要集散中心，帶動區(qū)域乃至全國的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)代化和國際化。（三）我國需要在京津地區(qū)建立一個現(xiàn)代化的國際優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品交易中心（1）

12、現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品流通體系，不適應(yīng)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通的需要。目前，我國有4500多家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，有近30000個農(nóng)產(chǎn)品零售市場，構(gòu)成了農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道。京津現(xiàn)在以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、零售市場構(gòu)成了農(nóng)產(chǎn)品，尤其是生鮮農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道。而新興的連鎖超市尚未成為主渠道。傳統(tǒng)的批零市場系統(tǒng)，是在農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)追求數(shù)量擴(kuò)張時期發(fā)展起來的，大多數(shù)設(shè)施簡陋、商品地砸，交易原始、管理粗放、商戶弱小，遠(yuǎn)不能適應(yīng)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通的需要。對此，社會各界均有共識。（2）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的“升級改造”進(jìn)入了新階段，需要著手創(chuàng)建現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)。近年來，在中央和各級政府的大力推動下，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的“升級改造”取

13、得了顯著成績。當(dāng)前，根據(jù)“十一五”規(guī)劃和新農(nóng)村建設(shè)的要求，商務(wù)部和農(nóng)業(yè)部分別啟動了“雙百工程”和“5520工程”，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的“升級改造”進(jìn)入了新的發(fā)展階段。為了更好地實(shí)現(xiàn)和提升新的升級改造目標(biāo)要求，有必要將優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)建設(shè)提到日程上來。即建立一個以標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品為流通客體，以規(guī)?；霓r(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營者為主體，以國內(nèi)外食品安全的規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，建立更為規(guī)范的管理制度和體制，實(shí)行更為現(xiàn)代化的交易方式。將優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的流通，從目前與大陸貨的混雜流通中獨(dú)立出來，集中起來，打造我國農(nóng)產(chǎn)品流通率先達(dá)標(biāo)的現(xiàn)代化系統(tǒng)，滿足優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、消費(fèi)、流通和國際貿(mào)易發(fā)展大勢的需要，引領(lǐng)農(nóng)產(chǎn)品流通的現(xiàn)代化。（3）在

14、高村建立一個現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品交易中心，將對北京、天津，乃至全國的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和國際貿(mào)易發(fā)揮重要的作用。一是可為全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品提供一個大流通的集中平臺和樞紐；二是為國際優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易提供一個常年展示窗口；三是適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，保證對優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)；四是可以形成合理的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品市場價格和集中的供求信息，有利于引導(dǎo)生產(chǎn)。擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)流通；五是有利于優(yōu)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，優(yōu)銷優(yōu)價，保證農(nóng)民優(yōu)產(chǎn)增收，消費(fèi)者優(yōu)質(zhì)消費(fèi)；六是可以為農(nóng)產(chǎn)品物流配送、連鎖超市和網(wǎng)上交易等現(xiàn)代化流通方式，提供一個優(yōu)質(zhì)貨源基地，并為現(xiàn)代化流通方式與傳統(tǒng)交易體系的結(jié)合創(chuàng)造一個切入點(diǎn)，七是將對全國的食品安全和農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)代化，

15、包括農(nóng)產(chǎn)品交易市場升級改造，起到帶動和示范作用。二、項(xiàng)目的規(guī)劃和內(nèi)容（一）定位、選址和規(guī)模（1）定位：該項(xiàng)目為集批發(fā)交易、國際貿(mào)易、物流加工配送、涉農(nóng)會展和綜合服務(wù)為一體的，現(xiàn)代化的大型綜合性國際優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通園區(qū)，是企業(yè)化運(yùn)作的社會公益性流通事業(yè)。（2）選址：初定天津武清區(qū)高村。（3）規(guī)模：全部項(xiàng)目規(guī)劃占地133公頃（2000畝），本方案僅為一期規(guī)劃方案。一期規(guī)劃占地66.5公頃（1000畝）；建筑面積45.5萬平方米；投資18億元；設(shè)計(jì)交易規(guī)模年交易額200億元，物流營業(yè)額200億元；工期三年完成。（二）布局和功能區(qū)項(xiàng)目一期工程規(guī)劃建筑面積45.5萬平方米，分布如下：a.綜合服務(wù)區(qū)。建筑面

16、積6萬平方米。為進(jìn)場交易者及其經(jīng)營活動，提供全方位的一站式綜合服務(wù)。包括：園區(qū)管理中心、政府服務(wù)中心、質(zhì)檢中心、信息中心、金融中心和生活服務(wù)中心等6大服務(wù)中心，主要建筑物為一座現(xiàn)代化智能綜合服務(wù)大樓和若干棟商住兩用建筑樓群。b.會展區(qū)。建設(shè)面積6萬平方米。包括：（1）展廳及輔助設(shè)施。建筑面積3萬平方米。用于舉辦國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和加工食品的展覽、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料展覽、農(nóng)業(yè)機(jī)械展覽、農(nóng)業(yè)先進(jìn)科技成果展覽、農(nóng)產(chǎn)品及加工食品流通設(shè)備技術(shù)成果展覽等，打造中國國際涉農(nóng)專業(yè)展覽品牌系列。（2）會議中心。建筑面積3萬平方米。為一個四星酒店會議中心，包括住宿、餐飲、會議、商務(wù)服務(wù)和休閑、娛樂等配套設(shè)施。用于舉辦國內(nèi)

17、外涉農(nóng)問題的高層論壇，為涉農(nóng)理論、法規(guī)、政策、發(fā)展、科技和管理等提供交流探討的平臺，并發(fā)展成中國（北京）著名的國內(nèi)外涉農(nóng)論壇品牌。c.交易區(qū)。建筑面積22萬平方米。包括：蔬菜、水果、肉類、禽蛋、水產(chǎn)品、糧油、調(diào)料、飲料、茶葉、花卉、加工食品等多類農(nóng)產(chǎn)品和加工食品的交易廳。另建有相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施。在交易區(qū)內(nèi)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品及加工食品的現(xiàn)貨即期交易、看樣訂單交易、遠(yuǎn)期合同交易、相對協(xié)商交易、拍賣交易和網(wǎng)上電子交易等國內(nèi)貿(mào)易和進(jìn)出口貿(mào)易等多種現(xiàn)代化交易方式的交易，并建設(shè)相應(yīng)的分交易區(qū)。d.物流區(qū)。建筑面積8萬平方米。包括：分檢、清洗、加工、包裝等作業(yè)車間和冷藏庫、常溫庫，以及其他相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施。

18、為大型農(nóng)產(chǎn)品和食品的生產(chǎn)加工企業(yè)、流通企業(yè)、進(jìn)出口企業(yè)等提供進(jìn)場自營物流配送設(shè)施；為農(nóng)產(chǎn)品和食品業(yè)的第三方物流業(yè)者，提供進(jìn)場經(jīng)營的物流設(shè)施和服務(wù)。打造全國和京津地區(qū)一流的大型現(xiàn)代化優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品及加工食品的物流樞紐。e.庫房及輔助設(shè)施。建筑面積3.5萬平方米。三、項(xiàng)目預(yù)期效益（一）營業(yè)規(guī)模（1）交易額。建成第5年達(dá)到年交易額100億元，第10年達(dá)到200億元。（2）交易量。建成第5年達(dá)到年成交量200萬噸，第10年達(dá)到300萬噸。（3）物流營業(yè)額。建成第5年達(dá)到年?duì)I業(yè)額100億元，第10年達(dá)到200億元。（4）物流加工配送量。建成第5年達(dá)到年加工配送10萬噸，第10年達(dá)到20萬噸。（5）會展。建成

19、第3年達(dá)到年舉辦100天會展，第5年達(dá)到年舉辦200天。（二）營業(yè)收入開業(yè)第5年達(dá)到年收入4.6億元。其中：（1）交易區(qū)租金收入3億元；（2）物流區(qū)租金收入6300萬元；（3）會展收入3000萬元；（4）車輛入場費(fèi)收入1000萬元；（5）其他收入（包括生活區(qū)住房租金收入、交易手續(xù)費(fèi)收入、本項(xiàng)目公司自營收入、服務(wù)性收入等）5700萬元。（三）費(fèi)用成本支出和利潤（1）資金成本年1.3億元；（2）營業(yè)、管理費(fèi)用0.6億元；（3）稅費(fèi)1億元；（4）稅后利潤1.7億元。（四）投資回報(bào)按總投資18億元，稅費(fèi)無優(yōu)惠，第5年純利潤1.7億元計(jì)，開業(yè)前4年盈虧總相抵，從第5年起投資回報(bào)率為年7，從第6年起收益年

20、遞增10，則大約12年收回投資。若能爭取到利息、稅收和國家收費(fèi)的優(yōu)惠等政策，投資回報(bào)率會大幅度提高，投資回收期也可大為縮短。四、項(xiàng)目運(yùn)作方式擬采?。好褶k官助、多元投資、多方合作、分別經(jīng)營、統(tǒng)一管理，企業(yè)化運(yùn)作。（一）投資分兩個層面：（1）項(xiàng)目開發(fā)公司的整體投資，由政府、中商集團(tuán)和北京八里橋市場、國內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴，這三種投資者聯(lián)合投資。（2）項(xiàng)目中的各個分項(xiàng)目，可由項(xiàng)目開發(fā)公司和進(jìn)場經(jīng)營者、或其他有資質(zhì)的投資者，共同合作投資或分別投資。減少發(fā)起股東的資金負(fù)擔(dān)。（二）管理擬成立兩個公司：（1）“中商國際農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司”，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、規(guī)劃和自營業(yè)務(wù)；(2)“中商國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心管理有限公

21、司”，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商、合作和統(tǒng)一管理。各分項(xiàng)目的投資者可獨(dú)立經(jīng)營，在分項(xiàng)目內(nèi)部自主管理，但在分項(xiàng)目運(yùn)營中涉及項(xiàng)目整體的業(yè)務(wù)活動時，則要接受項(xiàng)目管理公司的統(tǒng)一管理。即統(tǒng)分結(jié)合式管理。（三）招商（1）項(xiàng)目整體戰(zhàn)略合作伙伴。國內(nèi)擬引入深圳農(nóng)產(chǎn)品有限公司和一、二個有實(shí)力的民營企業(yè)；國際擬引入適合的基金和投資公司，管理運(yùn)營擬引進(jìn)國際知名大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場合作共同管理。（2）分項(xiàng)目合作伙伴。交易區(qū)。擬面向國內(nèi)外大型農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、經(jīng)營企業(yè)和大商戶、批發(fā)市場，以及涉農(nóng)協(xié)會合作組織、國內(nèi)地方政府等招商。物流區(qū)。擬面向國內(nèi)外大型連鎖超市集團(tuán)、跨國采購集團(tuán)、進(jìn)出口貿(mào)易商、第三方物流配送公司、倉儲公司、運(yùn)輸公司、

22、冷藏設(shè)備制造和經(jīng)營公司等進(jìn)行招商，可與項(xiàng)目開發(fā)公司合作，亦可獨(dú)立經(jīng)營。會展區(qū)。擬面向國內(nèi)外會展公司、展館、酒店業(yè)招商，項(xiàng)目公司與其合作或由其單獨(dú)投資經(jīng)營。服務(wù)區(qū)。擬請政府質(zhì)檢、科技、信息等有關(guān)部門投資建設(shè)面向社會的有資質(zhì)的質(zhì)檢中心、信息中心，成為政府部門的駐項(xiàng)目內(nèi)又面向社會的服務(wù)機(jī)構(gòu)；由政府各相關(guān)部門派出機(jī)構(gòu)人員，駐入服務(wù)大樓，由包括：工商、海關(guān)、稅務(wù)、治安、交通、通訊、金融、衛(wèi)生等相關(guān)機(jī)構(gòu)組成政府“一站式”服務(wù)中心；生活區(qū)的住宅，由項(xiàng)目開發(fā)公司獨(dú)立或與其他有關(guān)開發(fā)公司合作建設(shè)管理，其他如餐飲、娛樂、購物等行業(yè)可由業(yè)者自行投資，獨(dú)立經(jīng)營，接受項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理。 五、項(xiàng)目的可行性（一）項(xiàng)目定位適

23、當(dāng)如前所述，項(xiàng)目的定位適應(yīng)我國（尤其是京津）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化生產(chǎn)、消費(fèi)、流通和國際貿(mào)易的需求大趨勢。（二）經(jīng)營規(guī)模預(yù)期可行1、交易規(guī)模。項(xiàng)目交易輻射商圈可分為六層：天津圈、京津冀圈、環(huán)渤海圈、華北和華東圈、全國圈和國際圈。僅就京津商圈看，2004年北京農(nóng)產(chǎn)品交易市場成交額為377.5億元，近年來年平均增長30%，到2010年可達(dá)到600億元以上。本項(xiàng)目建成開業(yè)5年，爭取占到全市六分之一的交易額，達(dá)到100億元應(yīng)有可能，加上其它商圈，10年達(dá)到200億元亦可實(shí)現(xiàn)。天津市共有各類批發(fā)交易市場已達(dá)126個，建筑面積220萬平方米。2006年，全市年成交額超億元的批發(fā)市場達(dá)到48個，總成交額9

24、90億元。2、配送規(guī)模。配送對象有三大群體：一是超市連鎖，二是餐飲業(yè)，三是團(tuán)體機(jī)構(gòu)。2005年，北京市食品零售額748.7億元，餐飲業(yè)267.9億元，分別比上年增長16.1%和7.1%。2004年連鎖超市銷售額近300億元，比上年增長25%。到2010年，京津地區(qū)人均gdp將達(dá)到8000多美元，屆時連鎖超市和餐飲業(yè)都將有更大的發(fā)展，加上大量的特需供應(yīng)和機(jī)關(guān)、學(xué)校、酒店、醫(yī)院、軍隊(duì)、大企業(yè)等團(tuán)體食堂的龐大需求（例如僅大中專學(xué)校的食堂每年農(nóng)產(chǎn)品、食品需求額即近50億元），本項(xiàng)目物流業(yè)開業(yè)第5年達(dá)到100億元配送額，第10年達(dá)到200億元配送額，都是不難實(shí)現(xiàn)的。3、交易量和配送量規(guī)模。2004年，京

25、津地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易市場成交量2000多萬噸，其中批發(fā)量約占到1700多萬噸，近年來年平均增長30%左右。本項(xiàng)目開業(yè)第5年達(dá)到年成交200萬噸，第10年達(dá)到300萬噸；第5年配送量達(dá)到10萬噸，第10年達(dá)到20萬噸，均是可實(shí)現(xiàn)的。4、會展規(guī)模。本項(xiàng)目會展的理念和定位，填補(bǔ)了我國（包括京津）在這方面的空白，有著極大的業(yè)務(wù)拓展空間，尤其對國際客商會有更大的吸引力，山東壽光每年舉辦的蔬菜博覽會，都有50多個國家和地區(qū)近4000外賓參會，就是一個例證。（三）招商目標(biāo)可行目前，全國有4萬多個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，其中國家級580個，省級2700多個，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營組織10萬多個，生產(chǎn)經(jīng)營大戶110多萬個；全國

26、年成交額上億元的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場1300多個，約有60多萬商戶，其中北京市30個億元市場，約27000多商戶，其中有約10%以上為年經(jīng)營額1000萬元以上的大戶；此外，還有大量農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工、儲運(yùn)配送和經(jīng)營內(nèi)外貿(mào)的大型企業(yè)，以及境外客商。所以本項(xiàng)目有充分潛在的進(jìn)場經(jīng)營對象，可從中篩選出有實(shí)力和資信的經(jīng)營大戶進(jìn)場交易。（四）商品貨源可行從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展來看，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的貨源越來越有保證。一是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程加快。2005年，已有國家標(biāo)準(zhǔn)700余項(xiàng)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1800多項(xiàng)，地方標(biāo)準(zhǔn)7000多項(xiàng)，到2010年將再制修3000項(xiàng)國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)有農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化國家級和省級示范區(qū)4000多個，到2010年將再

27、增加500個國家級示范區(qū)和更多的升級示范區(qū)。二是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)增長加快。到2005年，全國已認(rèn)證無公害農(nóng)產(chǎn)品16704個，產(chǎn)地21627個，種植面積占全國耕地面積12.6%；到2010年將再認(rèn)證無公害、綠色和有機(jī)食品2000個產(chǎn)品，我國90%以上的初級農(nóng)產(chǎn)品將達(dá)到國家規(guī)定的安全水平。三是檢測體系建設(shè)加快。到2010年，農(nóng)業(yè)部將建設(shè)和完善90個部級檢測機(jī)構(gòu)和1200個縣級檢測機(jī)構(gòu)。同時政府其他職能部門，也將加大農(nóng)產(chǎn)品流通中的質(zhì)量監(jiān)控。這都為本項(xiàng)目所需的大量優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和食品交易，提供了可靠的貨源保證。至于國際和臺灣地區(qū)的優(yōu)質(zhì)、特色農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國大陸市場，則會越來越多地充實(shí)本項(xiàng)目的境外貨源。（五）項(xiàng)

28、目競爭力可行一是目前京津的幾個大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，雖然都在升級改造，但是無論是從經(jīng)營理念，市場定位，還是設(shè)施更新，還是以普通農(nóng)產(chǎn)品流通為目標(biāo)，著眼點(diǎn)還不是建立獨(dú)立的更高水平的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品集中的交易場所和組織開展相關(guān)的經(jīng)營活動，所以，這些市場均不以本項(xiàng)目在同一層面上形成競爭。二是京津的農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)發(fā)展仍處于弱、小、散的狀態(tài)，在本地區(qū)缺少集中的大規(guī)模的現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，受物流企業(yè)和連鎖超市公司自身實(shí)力規(guī)模的限制，受我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體分散，規(guī)模細(xì)小的制約，在相當(dāng)長的時期內(nèi)，這些企業(yè)絕大多數(shù)即無能力有無可能在場地建立大型綜合性的農(nóng)產(chǎn)品物流基地，本項(xiàng)目則可有助這些企業(yè)依托集中的現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易流通園

29、區(qū)，建立農(nóng)產(chǎn)品物流集群，占盡天時地利人和之便。會展業(yè)的競爭對手在京津地區(qū)只有農(nóng)展館，但該館除每年舉辦一次“中國國際農(nóng)博會”之外，并未形成涉農(nóng)系列品牌展會業(yè)務(wù)，并且脫離現(xiàn)貨集中交易場所和廣大商戶辦展覽，展后供需雙方各自分散難覓其蹤，所以也難成為本項(xiàng)目會展業(yè)的強(qiáng)有力競爭對手。（六）選址可行項(xiàng)目擬選建在天津市武清區(qū)河西務(wù)鎮(zhèn)高村。京津作為將擁有近3000萬人口的國際化大都市和率先進(jìn)入現(xiàn)代化的特大城市，自身有足夠的消費(fèi)能力；作為特大中心城市，又可輻射京津冀經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，并延伸到東北和西北地區(qū)，更可直接面向世界市場。北京地處我國鐵路、公路和空運(yùn)交通樞紐，靠近天津港，又是國家建設(shè)中的農(nóng)產(chǎn)品“綠色通道”網(wǎng)的集結(jié)點(diǎn)，占盡地利之便，非其它城市所可比。高村北臨北京市通州區(qū)，東隔北運(yùn)河與河北省香河相望，南與武清大孟莊鎮(zhèn)為鄰，西與河北省廊坊市接壤，京津塘高速路一線、二線、103國道、王河公路從境內(nèi)穿過，是天津距北京最近的地區(qū)，距天津市區(qū)和北京市區(qū)均為60公里，津塘高速路二線在高村設(shè)有出口和服務(wù)區(qū)，距京津塘高速一線廊坊口不足10公里、楊村口20公里，良好的區(qū)位條件適合與京津大開發(fā)協(xié)同發(fā)展，還可聯(lián)動周邊形成互補(bǔ)發(fā)展。（七）項(xiàng)目