XX物業(yè)管理有限公司戰(zhàn)略研究報(bào)告

1、戰(zhàn)略研究報(bào)告戰(zhàn)略研究報(bào)告天津大學(xué)管理學(xué)院2005年1月21目 錄目 錄i第一部分 宏觀環(huán)境分析1第二部分 行業(yè)狀況分析2行業(yè)總體分析2競爭對手分析4與主要競爭對手及相似企業(yè)的綜合比較8第三部分 xx企業(yè)內(nèi)部分析11xx物業(yè)的優(yōu)勢11xx物業(yè)的劣勢11xx物業(yè)的機(jī)會(huì)12xx物業(yè)的組織場分析13第四部分 xx物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略14第五部分 戰(zhàn)略實(shí)施措施15第六部分 相關(guān)保證措施19第一部分 宏觀環(huán)境分析目前國家中央工作的重點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保持社會(huì)穩(wěn)定，隨著改革開放的深入，國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，人民的生活水平普遍提高，商品房市場異?；钴S。2003年全國商品房銷售面積為32247.24萬平方米，同比增長29.

2、1%，其中銷售給個(gè)人30369.85萬平方米，所占比重為94.2%；商品房銷售額7670.90億元，同比增長34.1%，其中：銷售給個(gè)人7092.78億元，同比增長35.8%，所占比重為93.1%。全國商品住宅銷售面積為28502.47萬平方米，同比增長28.9%；辦公樓銷售面積為596.55萬平方米，同比增長17.4%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為2695.28萬平方米，同比增長33.8%。天津作為4大直轄市之一，是北方重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，而且還處于環(huán)渤海地區(qū)的中心，港口、碼頭優(yōu)勢突出，在最近幾年的中國最具活力、人均產(chǎn)值，人均收入等的城市排名中，天津的排名都在前列。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天津逐漸成為跨國

3、公司投資和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要據(jù)點(diǎn)，商業(yè)機(jī)會(huì)增多，從而導(dǎo)致寫字樓，商業(yè)樓需求數(shù)量的大量增加。從大的宏觀環(huán)境來看，天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速增長的上升區(qū)間。按照一般規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)此時(shí)的發(fā)展即使出現(xiàn)起伏，也是短幅振蕩，總體呈現(xiàn)上升趨勢。從物業(yè)管理的角度來看，天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)多個(gè)，物業(yè)管理企業(yè)達(dá)家，從業(yè)人員萬余人，營業(yè)收入突破億元。2003年天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的房產(chǎn)總面積已達(dá)萬建筑平方米，其中住宅面積萬建筑平方米，占全市住宅存量的。全市已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理健康、持續(xù)發(fā)展，商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校、工業(yè)倉儲等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。天津目前雖然高收入人群很多，但是也有相當(dāng)一部分的下崗人員，這些大量的下

4、崗工人為物業(yè)管理這種勞動(dòng)密集型的行業(yè)提供了豐富的勞動(dòng)力。第二部分 行業(yè)狀況分析行業(yè)總體分析隨著住房制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期。截至2002年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38，深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)95，全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過兩萬家，從業(yè)人員超過230萬人。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)發(fā)揮了積極的作用。國家現(xiàn)在將物業(yè)管理作為保證人民安居樂業(yè)，社會(huì)穩(wěn)定的必要手段，國家大力提倡物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。隨著國家立法的完善，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)開始從無序和混亂走向規(guī)范和成熟。從目前來看，整個(gè)物業(yè)行業(yè)的

5、利潤率較低，2003年，全國物業(yè)行業(yè)虧損10.7億。整個(gè)行業(yè)面臨著一個(gè)大發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。進(jìn)入壁壘：（1）物業(yè)行業(yè)從總體來說，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的作用不是很明顯。（2）物業(yè)行業(yè)進(jìn)入市場的資金成本較低。（3）經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)相對來物業(yè)企業(yè)來說很重要，一個(gè)有好的經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司可以非常合理的、正確的處理解決客戶的相關(guān)問題。（4）從物業(yè)行業(yè)的法規(guī)限制來說，國家對于從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有相關(guān)的資質(zhì)要求，國家規(guī)定物業(yè)企業(yè)只有達(dá)到相應(yīng)的資質(zhì)才能提供相應(yīng)的服務(wù)。國家對企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定都有嚴(yán)格的具體的指標(biāo)規(guī)定。但是，一些小的專業(yè)化的物業(yè)公司可以通過為大的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行外包服務(wù)來進(jìn)入相應(yīng)的市場。（5）差異化，整個(gè)物業(yè)行業(yè)中，

6、各物業(yè)公司雖然在服務(wù)理念，企業(yè)文化等方面存在一定程度的差異化。但是，整個(gè)行業(yè)的技術(shù)含量不高，差異化相比其他行業(yè)來說，各個(gè)公司之間比較容易模仿，各個(gè)物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容基本上是相同或相似的，所以差異化不是很明顯。綜合以上5點(diǎn)，物業(yè)行業(yè)的整體進(jìn)入壁壘較低。物業(yè)公司面臨著潛在的市場進(jìn)入者的威脅。進(jìn)入威脅主要來源于外地的物業(yè)管理企業(yè)。隨著外地物業(yè)管理企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入天津市場，尤其是境外和我國南方深圳、廣州等起步早的地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，相對而言，它們具備比較豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理的手段也更加先進(jìn)。這些公司正在積極地全方位地開拓天津市場，在物業(yè)中介、物業(yè)評估、市場調(diào)查及研究、物業(yè)管理/設(shè)施管理、城市規(guī)劃及

7、工程管理服務(wù)等各個(gè)方面都可以看到這些公司的名字。替代威脅主要來源于近年來的房地產(chǎn)發(fā)展比較迅速，各種各樣的物業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的細(xì)分程度越來越高，相應(yīng)的物業(yè)管理市場也是多樣化的。對于天津市物業(yè)管理企業(yè)，面臨的替代威脅主要是人們對新式住宅要有新的物業(yè)管理模式，同時(shí)由于許多房產(chǎn)開發(fā)商對小區(qū)運(yùn)用了高端技術(shù)（包括設(shè)備設(shè)施、新型材料），這將導(dǎo)致出現(xiàn)維護(hù)高端物業(yè)的新型專業(yè)物業(yè)服務(wù)。當(dāng)前，物業(yè)管理正在興起一系列新概念零干擾服務(wù)、氛圍管理、個(gè)性化服務(wù)、“管理報(bào)告”制、產(chǎn)學(xué)聯(lián)手、i拖n管理、打分制、一卡制、噪音等約束性管理、會(huì)所安排等，如何應(yīng)對這些新變化、向業(yè)主們提供適當(dāng)?shù)姆?wù)是天津市物業(yè)管理企業(yè)降低

8、替代威脅首先需要考慮的問題。買方和供方談判能力集中表現(xiàn)對物業(yè)管理費(fèi)用定價(jià)和專業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)上。以住宅為例，物業(yè)管理公司與提供服務(wù)的買方，即各種類型住宅的業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，同時(shí)向各種專業(yè)服務(wù)公司購買相應(yīng)的作業(yè)層服務(wù)。當(dāng)然，有些物業(yè)管理公司擁有自已的專業(yè)服務(wù)公司，它們之間的關(guān)系不是完全的市場交易關(guān)系。這樣的物業(yè)管理公司的供方就延展到各種物業(yè)管理設(shè)備、器具等產(chǎn)品的供應(yīng)商。還有，獲得雇員的勞動(dòng)力市場也是一個(gè)重要的供方。它們都是競爭性行業(yè)，供給方的談判能力并不是制約發(fā)展的重要因素。然而，物業(yè)管理買方的談判能力卻是必須認(rèn)真面對的問題。以住宅為例，天津地區(qū)現(xiàn)有的住宅大致可以分為保障型、改善型和舒適型

9、三種，前兩類住宅的物業(yè)管理收費(fèi)還存在政府的價(jià)格控制，只有舒適型的住宅才是由市場定價(jià)，在這樣的價(jià)格體系下，住宅消費(fèi)者有比較強(qiáng)的談判能力。此外，買方的談判能力還包括業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)提供的各種要求，有的是合理合法的，應(yīng)虛心接受，認(rèn)真改進(jìn)有關(guān)工作。行業(yè)內(nèi)的競爭激烈。目前，天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除xx外還有5家，天津市一級資質(zhì)等級的物業(yè)管理公司有近20家，二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司有40家左右。還有，隨著我國全面加入wto，一些知名的跨國物業(yè)管理公司將加入到天津市場。它們給天津市物業(yè)管理帶來先進(jìn)管理思想和方法，同時(shí)也造成激烈的競爭。目前，天津市的物業(yè)服務(wù)大部分采取招標(biāo)的形式，對于好的項(xiàng)目，同

10、時(shí)存在許多的公司進(jìn)行爭奪，雖然現(xiàn)在項(xiàng)目很多，但在一些公認(rèn)的好的項(xiàng)目上的競爭非常激烈。競爭對手之間的采取的動(dòng)態(tài)競爭的行為具有極高的頻率，力度大，極富攻擊性。同時(shí)不同的對手之間的競爭優(yōu)勢存在很大的差異性，但是這種差異性在某種程度上是容易模仿的。競爭對手分析基本情況分析目前，天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除xx外還有5家，他們分別是：天津順馳物業(yè)管理有限公司，天津天孚物業(yè)管理有限公司，天津市房信物業(yè)發(fā)展有限公司，天津市安華物業(yè)有限公司。這里對于其他資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)不進(jìn)行分析，重點(diǎn)分析這幾家與xx在同一檔次上的物業(yè)企業(yè)。順馳物業(yè)：天津順馳物業(yè)管理有限公司成立于1997年，隸屬于順馳集團(tuán)。該公司自從

11、成立以來，緊靠順馳地產(chǎn)，為順馳地產(chǎn)開發(fā)的各種項(xiàng)目提供物業(yè)配套服務(wù)。目前該公司的市場主要集中在順馳地產(chǎn)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并沒有真正走向市場。但是，順馳物業(yè)的管理水平已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的水平，順馳物業(yè)的品牌作為順馳地產(chǎn)的品牌的一部分，該公司的物業(yè)管理在天津地區(qū)已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)可。該公司目前正在積極進(jìn)行專業(yè)化的嘗試，將順馳物業(yè)打造成一個(gè)服務(wù)的整合商。管理與操作分離，進(jìn)一步提高公司的競爭力和服務(wù)水平。因此，一旦該公司轉(zhuǎn)變市場方向，積極的開拓順馳地產(chǎn)外的市場，憑借順馳的品牌和服務(wù)，順馳物業(yè)公司將成為xx物業(yè)主要的競爭對手。與xx相比，順馳的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：1 背靠順馳地產(chǎn)，市場擴(kuò)展迅速。品牌有很高的知

12、名度。2 順馳物業(yè)的體制屬于私營企業(yè)，用人機(jī)制靈活，激勵(lì)機(jī)制靈活。3 企業(yè)戰(zhàn)略，企業(yè)文化，理念明確，管理流程、手段先進(jìn)。4 人員素質(zhì)的構(gòu)成比較合理，企業(yè)擁有一大批高學(xué)歷員工，公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實(shí)施。5 公司具有很強(qiáng)的人力資源管理的能力。6 順馳物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)比較合理，市場份額增長的速度很快，企業(yè)擁有的項(xiàng)目絕大多數(shù)屬于“明星”項(xiàng)目。安華物業(yè)：安華物業(yè)有限公司成立于1995年，隸屬于天津市城市建設(shè)委員會(huì)安居發(fā)展建設(shè)總公司。安華物業(yè)現(xiàn)有注冊資產(chǎn)500萬元，各類專業(yè)管理人員80人。其中具備中高級職稱的有30人。公司員工90%以上為大專以上學(xué)歷。安華物業(yè)現(xiàn)已全面走市場，目前該公

13、司的戰(zhàn)略重點(diǎn)為公共部門物業(yè)服務(wù)，寫字樓，酒店和商場等。對于住宅小區(qū)，該公司已經(jīng)不再將其作為重點(diǎn)。安華物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)全面推出各個(gè)操作業(yè)務(wù)的專業(yè)化整合。公司圍繞著物業(yè)的基本管理活動(dòng)成立了若干的中心，例如，保潔中心，維修中心，綠化中心，保安中心等，并準(zhǔn)備繼續(xù)將它們發(fā)展壯大，推向市場。與xx相比，該企業(yè)的優(yōu)勢有：1 體制比較靈活，用人機(jī)制靈活。2 企業(yè)市場目標(biāo)定位明確，重點(diǎn)突出。在一定種類的物業(yè)細(xì)分市場中具有很高的知名度。3 人員結(jié)果合理，員工的素質(zhì)整體比較高，公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實(shí)施。4 公司的成本控制的能力比較強(qiáng)。5 公司的項(xiàng)目全部來自市場，市場的運(yùn)作能力和控制的能力比較強(qiáng)。

14、各種流程明確，合理。深圳鵬基物業(yè)：該公司為一家具有國家一級資質(zhì)的全民所有制企業(yè)，成立于1998年。公司擁有員工1520人，物業(yè)管理面積達(dá)210多萬平方米，下屬3家分公司、1所實(shí)驗(yàn)學(xué)校和2所幼兒園?，F(xiàn)有物業(yè)類型有住宅、別墅、商務(wù)寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校和幼兒園。公司物業(yè)管理面積每年以18%的速度增長。該公司的主要優(yōu)勢為：1 背靠發(fā)展商的強(qiáng)大支持，企業(yè)處在一個(gè)開放、服務(wù)意識和創(chuàng)新意識強(qiáng)烈的大環(huán)境中；2 理念先進(jìn)，管理模式新穎。在實(shí)現(xiàn)多種物業(yè)管理服務(wù)方式的同時(shí)，努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)教育、物業(yè)管理與后勤服務(wù)、物業(yè)管理與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的發(fā)展思路；3 人員結(jié)構(gòu)合理。領(lǐng)導(dǎo)班子平均年齡38歲

15、，100%大學(xué)本科以上學(xué)歷；中層管理人員平均年齡33歲，100%大專以上學(xué)歷；4 人才的選拔、考核與激勵(lì)機(jī)制靈活有效，已經(jīng)完全擺脫了原國有企業(yè)在用人機(jī)制上的束縛。5 項(xiàng)目上管理科學(xué)、手段先進(jìn)，并且形成一種濃厚的積極向上的企業(yè)文化。業(yè)務(wù)情況分析（1） 天津市安華物業(yè)有限公司：1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他（2） 天津順馳物業(yè)管理有限公司1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他（3） 天津市房信物業(yè)發(fā)展有限公司1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6 工業(yè)用房，7其他

16、（4） 天津天孚物業(yè)管理有限公司1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他（5） 深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他(6) xx物業(yè)1多層住宅，2高層住宅，3公寓、別墅，4辦公樓、寫字樓，5商業(yè)用房，6工業(yè)用房，7其他由此可見，各個(gè)物業(yè)公司均在努力開拓不同的細(xì)分市場。但是在各種的業(yè)務(wù)中，住宅小區(qū)（多層住宅和高層小區(qū)）均占有絕對的比例（比例最小的為：52%），而住宅小區(qū)中的重點(diǎn)市場均為多層小區(qū)，其次為高層小區(qū)。在所有的細(xì)分市場中，除鵬基物業(yè)外，各個(gè)物業(yè)公司對商業(yè)用房和工業(yè)企業(yè)

17、市場開發(fā)的力度不夠，二者在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的比例都很小。房信和天孚物業(yè)公司的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，寫字樓、辦公樓的比例較大分別為16%和13%。從圖中還可以看出，xx物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)不合理，而且結(jié)合實(shí)際的調(diào)研情況，公司的不良住宅小區(qū)在公司整個(gè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比例中的比重過大，影響了公司的整體的盈利能力。 與主要競爭對手及相似企業(yè)的綜合比較基本指標(biāo)對比公司所屬集團(tuán)質(zhì)量認(rèn)證總面積多層住宅高層住宅公寓別墅辦公樓寫字樓商業(yè)用房工業(yè)用房其他安華天津市城市建設(shè)委員會(huì)安居發(fā)展建設(shè)總公司iso9000(2002)167.8125.524.108.11.706.4順馳順馳集團(tuán)無182.2134.8248.83.52.908.14房信天

18、津市房信集團(tuán)iso9002(2000)122.271.929.91.119.2000天孚天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)泰達(dá)控股公司、泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)iso9000(2002)15474.428.42.120.12.3917.6鵬基深圳市鵬基集團(tuán)iso9000(2002)293.3106.246.25.012.614.3109.00xx天津房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司準(zhǔn)備申請176.972.437.606.9060深圳鵬基與xx人員構(gòu)成比較公司名稱管業(yè)面積公司現(xiàn)有人員總數(shù)機(jī)關(guān)工作人員天津市xx物業(yè)管理有限公司176.968030深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司219.02152029通過上圖的比較可見，鵬基物業(yè)的管業(yè)面

19、積要大于xx的管業(yè)面積，二者的比例大約是1.2：1。在總?cè)藬?shù)中，機(jī)關(guān)人員所占的比例分別為鵬基1.91%，xx4.41%，結(jié)合實(shí)際調(diào)研情況，鵬基人員大部分為操作層人員，xx機(jī)關(guān)人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占的比例過大。從每一個(gè)機(jī)關(guān)人員的管業(yè)面積角度來看，鵬基的每一位機(jī)關(guān)人員管業(yè)面積為7.55萬平米，而xx的為5.90萬平米。鵬基每一名機(jī)關(guān)人員的管業(yè)面積是xx機(jī)關(guān)人員的1.3倍。所有以上的分析說明，xx機(jī)關(guān)人員辦事效率低下，人員過多，人浮于事，同時(shí)給整個(gè)集團(tuán)造成過多的管理成本。第三部分 xx企業(yè)內(nèi)部分析 天津市xx物業(yè)管理有限公司是天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司（天津市委、市政府批準(zhǔn)組建的具有法人資格的國有

20、獨(dú)資企業(yè)）下屬的五個(gè)控股子公司之一，公司目前經(jīng)營著23個(gè)物業(yè)單位，正式員工有107人。在管理體制上，主要采取的是以項(xiàng)目為中心的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。xx物業(yè)現(xiàn)在處于企業(yè)的成長期。xx物業(yè)的優(yōu)勢（1） 員工隊(duì)伍穩(wěn)定，政治素質(zhì)高。（2） 項(xiàng)目的種類多，各個(gè)項(xiàng)目之間可以發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)。（3） 背靠天津房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。集團(tuán)將迎來第二次騰飛，為物業(yè)的發(fā)展帶來巨大的空間，集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)一貫大力支持xx物業(yè)的發(fā)展。（4） 公司領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)改變現(xiàn)狀的決心和愿望強(qiáng)烈。（5） 公司為國有企業(yè)，與政府機(jī)關(guān)和相應(yīng)部門有良好的關(guān)系。（6） 公司在業(yè)內(nèi)具有較高的知名度，擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。（7） 公司開展多種經(jīng)營，非物業(yè)項(xiàng)目

21、的盈利能力較強(qiáng)，為公司發(fā)展提供資金。（8） 公司擁有一些國家優(yōu)秀示范的高等級物業(yè)管理優(yōu)勢項(xiàng)目，可以為公司的其他項(xiàng)目提供管理和相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。xx物業(yè)的劣勢（1） xx物業(yè)目前各種活動(dòng)受自身所有制形式的限制不能自由開展。（2） 員工隊(duì)伍整體業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。（3） 低檔住宅小區(qū)比重較大，影響公司整體業(yè)績。（4） 品牌的客戶認(rèn)知度不高，品牌沒有競爭力。企業(yè)對外沒有統(tǒng)一的形象。（5） 公司發(fā)展目標(biāo)不明確，戰(zhàn)略重點(diǎn)不突出。不能集中優(yōu)勢資源與優(yōu)勢項(xiàng)目。資源的調(diào)配能力差。（6） 典型的國有企業(yè)，沒有用人自主權(quán)，員工關(guān)系的管理不順，整個(gè)企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系復(fù)雜。（7） 市場開發(fā)的力度不足，信息來源單一，不能及時(shí)對市場做

22、出反應(yīng)。新項(xiàng)目的招投標(biāo)能力較差。（8） 公司的公平氛圍較差，平均主義比較嚴(yán)重。獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全，現(xiàn)有的考核和工資體系對員工沒有激勵(lì)作用。（9） 業(yè)務(wù)流程不明確，責(zé)任不明確，權(quán)利不明確。（10） 財(cái)務(wù)管理混亂。公司對項(xiàng)目的監(jiān)管，控制力度不夠。（11） 公司沒有統(tǒng)一的文化，各個(gè)項(xiàng)目之間比較封閉，公司總部不能有效地推動(dòng)好的經(jīng)驗(yàn)和方法的交流和推廣。（12） 沒有形成與開發(fā)商之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，由于開發(fā)商的問題導(dǎo)致個(gè)別項(xiàng)目收費(fèi)率偏低。（13） 項(xiàng)目的管理水平不高，在公司與客戶關(guān)系的處理上能力不高，容易造成緊張的客戶關(guān)系。（14） 公司的某些多種經(jīng)營項(xiàng)目市場增長很低，甚至是停滯或負(fù)增長，市場前景很差。（15

23、） 公司不能吸引和留住人才，人才儲備差，人力資源管理的能力不高。xx物業(yè)的機(jī)會(huì)目前，由于奧運(yùn)會(huì)和最近國家大環(huán)境的影響，天津市的房地產(chǎn)開發(fā)的速度很快，各種寫字樓，酒店，中高檔小區(qū)的面積在未來幾年還要進(jìn)一步的增長。同時(shí)，政府部門，公共服務(wù)部門，學(xué)校等從原來自己做物業(yè)和后勤開始進(jìn)行轉(zhuǎn)變，開始將這些服務(wù)外包。針對這種情況，xx物業(yè)可以結(jié)合自身的優(yōu)勢，積極尋找和利用這些機(jī)會(huì)。（1） 利用國有企業(yè)的身份，和背靠房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的優(yōu)勢以及與政府機(jī)關(guān)的良好關(guān)系，可以大力發(fā)展原來的學(xué)校，公共服務(wù)部門，政府機(jī)關(guān)的后勤業(yè)務(wù)。（2） 利用公司現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)，人員，成立專業(yè)化的公司，承包各個(gè)小區(qū)的外包服務(wù)。同時(shí)，對各個(gè)小區(qū)進(jìn)

24、行有效的整合，發(fā)揮規(guī)模效益，降低企業(yè)運(yùn)營成本。（3） 變壞事為好事，對現(xiàn)有的維持小區(qū)，雖然從政治角度等等不能進(jìn)行放棄，但是，可以此為契機(jī)，大力宣傳xx作為國有企業(yè)，其企業(yè)經(jīng)營的重點(diǎn)不是以賺錢為目的地，而是以社會(huì)和客戶為中心，樹立xx物業(yè)負(fù)責(zé)任的外部形象。（4） 目前，天津市場的知名品牌不是很多，應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)，樹立自己的品牌，提高xx品牌的知名度和認(rèn)知度。xx物業(yè)的組織場的分析xx物業(yè)作為大型的國有物業(yè)公司，其組織場比較復(fù)雜。具體的組織場分析，請看組織場分析圖。通過分析，我們可知場內(nèi)的不同組織對xx有不同的影響力。xx物業(yè)所進(jìn)行的任何活動(dòng)，都必須滿足組織場內(nèi)的共同假設(shè)以及目標(biāo)。不同的部門對xx都

25、會(huì)有不同的期望，具體來說，這些期望主要有：（1） 組織盈利。（2） 為職工帶來好的報(bào)酬和薪水。增加職工的福利。（3） 保持社會(huì)穩(wěn)定。（4） 維護(hù)房屋，使得房屋保值增值。提供完美的服務(wù)。提高客戶滿意度。（5） 維護(hù)開發(fā)集團(tuán)發(fā)展的良好發(fā)展環(huán)境。（6） xx持續(xù)健康的發(fā)展，提高市場占有率。房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)天房物業(yè)市委建委利益相關(guān)方 銀行物業(yè)協(xié)會(huì)各直接管理部門（工商，稅務(wù)，公安）客戶社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)公司 國家社會(huì)保障中心第四部分 xx物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略：2007年，xx物業(yè)成為天津物業(yè)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)之一，公司致力于培育具有創(chuàng)新性的企業(yè)文化，打造高素質(zhì)的專業(yè)人才隊(duì)伍，并形成以此為基礎(chǔ)的核心競爭力。

26、公司各種業(yè)務(wù)總營業(yè)額達(dá)到5200萬元，利潤達(dá)到750萬元。戰(zhàn)略目標(biāo)分解根據(jù)平衡計(jì)分卡原理并結(jié)合xx企業(yè)特點(diǎn)，制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)如下：財(cái)務(wù)客戶流程學(xué)習(xí)/成長公司總營業(yè)額公司總成本市場拓展率客戶保留率客戶滿意度市場份額投標(biāo)成功率考核達(dá)標(biāo)率員工滿意度員工合理化建議的數(shù)量員工培訓(xùn)率競爭戰(zhàn)略1 住宅項(xiàng)目以集團(tuán)新開發(fā)項(xiàng)目為主，打造與xx發(fā)展集團(tuán)的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系；2 外部市場項(xiàng)目以單業(yè)主類型物業(yè)項(xiàng)目為主。以個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目為突破口，以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)該類型物業(yè)市場的全面發(fā)展；3 提高多種經(jīng)營項(xiàng)目的盈利能力，在現(xiàn)有項(xiàng)目的上下游積極延伸、拓展經(jīng)營范圍，做到物業(yè)項(xiàng)目和多種經(jīng)營相互促進(jìn)、相互發(fā)展。第五部分 戰(zhàn)略實(shí)施措施第一步：

27、截止到2005年底，完成組織內(nèi)部流程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，建立xx物業(yè)的績效考評體系，iso9000質(zhì)量管理體系，調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)。塑造公司的品牌。公司物業(yè)項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，公司總營業(yè)額達(dá)到2000萬元，利潤達(dá)到0萬元。公司全面引入iso9000質(zhì)量管理體系 u 2005年第一季度，對全體員工進(jìn)行iso9000引入和推廣的意識教育，統(tǒng)一全體員工的認(rèn)識，轉(zhuǎn)變觀念，對員工進(jìn)行iso9000推廣前的相應(yīng)培訓(xùn)。u 2005年第二季度，結(jié)合調(diào)整后的組織架構(gòu)，對企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行評估，規(guī)范企業(yè)流程，對企業(yè)流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。u 2005年第三、四季度，全面引入iso9000質(zhì)量管理體系并貫徹和執(zhí)行iso9

28、000質(zhì)量管理體系。對公司現(xiàn)有組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。公司現(xiàn)有結(jié)構(gòu)沒有體現(xiàn)以質(zhì)量為中心，市場為導(dǎo)向的經(jīng)營目標(biāo)要求，不適應(yīng)建立質(zhì)量管理體系的需要，所以要進(jìn)行必要的調(diào)整。u 2005年第一季度，對現(xiàn)有組織架構(gòu)進(jìn)行評估，在評估結(jié)果的基礎(chǔ)上，對組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，合理分配企業(yè)資源。u 2005年第二，三季度，結(jié)合流程的規(guī)范化管理，對調(diào)整后的組織架構(gòu)進(jìn)行磨合，對企業(yè)資源進(jìn)行調(diào)整、分配。u 2005年第四季度，對組織架構(gòu)再次進(jìn)行評估，如有必要，根據(jù)實(shí)際情況，對企業(yè)組織架構(gòu)進(jìn)行微調(diào)。為企業(yè)新的績效考核標(biāo)準(zhǔn)制定奠定基礎(chǔ)。建立科學(xué)合理的績效考核體系u 2005年第一、二季度，根據(jù)調(diào)整后的組織架構(gòu)，制定本年度績效考核目標(biāo)

29、。對企業(yè)現(xiàn)有的績效考核體系進(jìn)行全面的評估，收集相關(guān)的數(shù)據(jù)。u 2005年第三、四季度，結(jié)合組織架構(gòu)調(diào)整后的方案以及結(jié)合流程標(biāo)準(zhǔn)化的成果，對公司現(xiàn)有考核體系進(jìn)行改造，初步建立反映公司崗位、流程和業(yè)績的新考核標(biāo)準(zhǔn)。塑造公司品牌，實(shí)行ci戰(zhàn)略管理u 2005年第一季度，對公司目前品牌的認(rèn)知度、市場定位、員工的品牌意識進(jìn)行全面的調(diào)查評估。u 2005年第二、三季度，對公司員工進(jìn)行ci戰(zhàn)略實(shí)施前的培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變員工的思想觀念，圍繞公司品牌建設(shè)進(jìn)行相應(yīng)的企劃設(shè)計(jì)。制定ci戰(zhàn)略實(shí)施的步驟。u 2005年第四季度開始，開始實(shí)施企業(yè)的ci戰(zhàn)略管理，建立企業(yè)的品牌優(yōu)勢。建立企業(yè)文化與核心價(jià)值觀加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，逐步建

30、立和形成以做業(yè)主“好保姆”為核心的服務(wù)理念，以滿足業(yè)主需求為公司服務(wù)目標(biāo)，并使之成為公司員工共同的價(jià)值觀。企業(yè)核心價(jià)值觀的形成不僅可以增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，對市場開拓也會(huì)產(chǎn)生很好的作用，同時(shí)還是企業(yè)贏得市場的核心競爭力。 為推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)的持續(xù)有效和健康發(fā)展，公司需要將企業(yè)文化建設(shè)與相應(yīng)的iso9000、ci戰(zhàn)略管理等有機(jī)的結(jié)合起來。u 2005年第一季度，評估現(xiàn)有教育培訓(xùn)體系。對現(xiàn)有的培訓(xùn)工作進(jìn)行全面的檢查，對公司業(yè)務(wù)、文化、員工發(fā)展沒有任何作用的培訓(xùn)應(yīng)該堅(jiān)決取消。結(jié)合iso9000的引入和培訓(xùn)，提高員工的質(zhì)量核心意識以及按照標(biāo)準(zhǔn)開展日常工作的意識。u 2005年第二、三季度，通過培訓(xùn)使得員工

31、明確公司現(xiàn)有工作流程，培養(yǎng)員工按照標(biāo)準(zhǔn)操作的習(xí)慣和能力，對公司組織架構(gòu)調(diào)整的必要性以及所帶來的流程上的變化應(yīng)該有充分的認(rèn)識。通過培訓(xùn)，使員工明確企業(yè)實(shí)施ci戰(zhàn)略的意義，步驟，樹立品牌意識并積極參與到ci企劃工作的過程中。u 2005年第四季度，按照ci戰(zhàn)略實(shí)施要求，通過培訓(xùn)使得全體員工統(tǒng)一言行，形成對企業(yè)的品牌和形象的認(rèn)知度，自覺維護(hù)企業(yè)的形象。成本控制成本控制是企業(yè)日常各種業(yè)務(wù)中必須時(shí)時(shí)刻刻加以注意的方面，企業(yè)所提供的各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提就是控制成本。xx物業(yè)應(yīng)該優(yōu)化各個(gè)業(yè)務(wù)流程，嚴(yán)格控制各種費(fèi)用支出，使得企業(yè)在不影響所提供的服務(wù)質(zhì)量的前提下，達(dá)到成本的持續(xù)降低，從而提高企業(yè)在市場上的競爭力。

32、u 2005年第一季度開始，對公司現(xiàn)有的采購活動(dòng)進(jìn)行評估、整合，實(shí)現(xiàn)公司的整體采購能力，降低公司的采購成本。u 2005年第二季度，結(jié)合流程標(biāo)準(zhǔn)化的成果，對現(xiàn)有工作崗位進(jìn)行評估，對公司的各個(gè)崗位進(jìn)行整合、優(yōu)化，使得公司的管理成本和人員成本最優(yōu)化。u 加強(qiáng)對各個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)控制。實(shí)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)的統(tǒng)一管理。加強(qiáng)立項(xiàng)的審批和執(zhí)行的監(jiān)管能力。第二步：截止到2006年底，公司形成自身健康、成熟的企業(yè)文化；完成對標(biāo)準(zhǔn)化流程的優(yōu)化；公司形成持續(xù)質(zhì)量改進(jìn)機(jī)制；優(yōu)化企業(yè)人力資源管理體系。公司總營業(yè)額達(dá)到3000萬元，利潤達(dá)到100萬元。優(yōu)化企業(yè)流程u 2006年第一季度，成立流程優(yōu)化改進(jìn)小組，對公司標(biāo)準(zhǔn)化后的流程按

33、照控制成本、節(jié)約資源的原則以及iso9000的要求進(jìn)行優(yōu)化。u 2006年第二季度，對優(yōu)化后的流程進(jìn)行磨合和評估，最終確定優(yōu)化的流程。u 2006年第三、四季度，通過培訓(xùn)，使員工掌握優(yōu)化后的流程，公司全面按照優(yōu)化后的流程進(jìn)行運(yùn)作。人力資源體系優(yōu)化和調(diào)整u 2006年第一季度，在2005年流程標(biāo)準(zhǔn)化、組織架構(gòu)調(diào)整以及ci戰(zhàn)略實(shí)施的基礎(chǔ)上，對公司現(xiàn)有人力資源管理體系進(jìn)行全面評估。對現(xiàn)有工作進(jìn)行工作分析。u 2006年第二季度，調(diào)整和優(yōu)化人力資源管理體系，進(jìn)行人力資源規(guī)劃，為下一步的人力資源管理活動(dòng)制定目標(biāo)、原則和方法。整合各種培訓(xùn)，建立系統(tǒng)的培訓(xùn)體系，從而從各個(gè)方面提高員工的素質(zhì)并促進(jìn)企業(yè)自身的企

34、業(yè)文化建設(shè)。u 2006年第三、四季度，結(jié)合績效考核方法，對關(guān)鍵崗位人選進(jìn)行重新競聘、甄選。在整個(gè)公司實(shí)施科學(xué)的、系統(tǒng)的人力資源管理，使得人力資源管理體系成為其他各項(xiàng)改革和調(diào)整的強(qiáng)大依托。第三步： 2007年開始，在公司內(nèi)推行六西格瑪管理，全方位提升公司的業(yè)務(wù)水平和管理水平。截止到2007年底，公司總營業(yè)額達(dá)到5100萬元，利潤達(dá)到350萬元。六西格瑪是旨在持續(xù)改進(jìn)服務(wù)和過程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)客戶滿意的管理方法，它通過系統(tǒng)地、集成地采用質(zhì)量改進(jìn)流程，實(shí)現(xiàn)無缺陷的過程設(shè)計(jì)，并對現(xiàn)有過程進(jìn)行過程定義、測量、分析、改進(jìn)和評價(jià)，消除過程缺陷和無價(jià)值作業(yè)，從而提高質(zhì)量和服務(wù)、降低成本、縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期，達(dá)到客戶完全

35、滿意，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。根據(jù)xx的實(shí)際情況并結(jié)合六西格瑪推廣的步驟，xx物業(yè)的六西格瑪戰(zhàn)略步驟為：u 2007年第一季度，對企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行六西格瑪質(zhì)量管理的培訓(xùn)。對員工進(jìn)行六西格瑪理念的培訓(xùn)。建立相應(yīng)的推進(jìn)組織方式。u 2007年第二、三季度，根據(jù)公司的業(yè)務(wù)情況，確定合適的項(xiàng)目來開展六西格瑪質(zhì)量管理。選擇黑帶學(xué)員進(jìn)行培訓(xùn)。對項(xiàng)目進(jìn)行評審。u 2007年第四季度，根據(jù)項(xiàng)目評審結(jié)果對黑帶進(jìn)行認(rèn)證。并在公司范圍內(nèi)進(jìn)一步推廣六西格瑪質(zhì)量管理。 第六部分 相關(guān)保證措施流程重組組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)職能分解崗位設(shè)計(jì)崗位描述企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略崗位評價(jià)薪酬體系設(shè)計(jì)目標(biāo)管理績效考核人力資源開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定實(shí)施涉及到企業(yè)的方方面面，是一個(gè)長期的系統(tǒng)過程，它的成功實(shí)施，需要系統(tǒng)內(nèi)部各支撐模塊的適時(shí)調(diào)整與實(shí)現(xiàn)?？梢哉f，沒有支撐模塊的成功實(shí)現(xiàn)，就不可能有成功的戰(zhàn)略實(shí)施。尤其是當(dāng)今時(shí)代，企業(yè)發(fā)展的成敗關(guān)鍵在于人才的引進(jìn)、培養(yǎng)與使用。因此，從技術(shù)層面上，我們建立了一套以人力資源建設(shè)為核心的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施支撐系統(tǒng)，如下圖所示： 圖1 xx物業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施支撐體系該體系是以人力資源管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范化管理體系，具體說明如下：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)的長期經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，包括企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展方向的制定、經(jīng)