物業(yè)公司管理運(yùn)作方式和流程

1、物業(yè)公司管理運(yùn)作方式和流程第一節(jié) 管理運(yùn)作方式一、管理方式確立原則1、符合物業(yè)特點(diǎn)，確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)原則。2、規(guī)范、適宜、靈活、高效原則。二、管理方式概述依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)將管理方式列圖如下：三、管理方式具體內(nèi)容（一）導(dǎo)入兩個(gè)體系導(dǎo)入IS09001質(zhì)量體系、IS014001環(huán)境管理體系，將物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)納入質(zhì)量管理體系中，確保各項(xiàng)管理服務(wù)活動(dòng)規(guī)范、高效、優(yōu)質(zhì)和持續(xù)改進(jìn)，把以服務(wù)為主要內(nèi)容的企業(yè)活動(dòng)納入到環(huán)保控制系統(tǒng)中。（二）采用三種手段1、制度手段制度手段包括兩層含義：一是在企業(yè)內(nèi)部管理方面，我們堅(jiān)持“以制治企”的管理理念,制定科學(xué)的員工業(yè)績(jī)考核辦法等內(nèi)部管理制度,使企業(yè)內(nèi)部管理制度化、科學(xué)化、

2、規(guī)范化，促使員工高標(biāo)準(zhǔn)、主動(dòng)地完成工作。二是在對(duì)外服務(wù)工作的標(biāo)準(zhǔn)、流程等方面，我們將制定科學(xué)性、實(shí)用性強(qiáng)的制度，以制度規(guī)范員工的服務(wù)行為，確保服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)與高效（導(dǎo)入IS09001和IS014001體系文件）。2、文化手段將通過(guò)企業(yè)理念宣講、舉辦文化活動(dòng)等方式，用高尚的企業(yè)文化引導(dǎo)人、塑造人、凝聚人，營(yíng)造團(tuán)結(jié)和諧的員工團(tuán)隊(duì)，提高員工以企業(yè)為榮、為家的意識(shí)，進(jìn)而提高隊(duì)伍的整體戰(zhàn)斗力。同時(shí)，我們將立足物業(yè)使用人文化服務(wù)需求，單獨(dú)或配合相關(guān)部門(mén)開(kāi)展節(jié)日文化、旅游休閑文化、環(huán)境文化、精神文化建設(shè)工作，致力于我們管理服務(wù)活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，使整個(gè)長(zhǎng)博春江華庭充滿文化氣息。3、科技手段創(chuàng)造性地利用長(zhǎng)博春江華

3、庭設(shè)備的自身優(yōu)勢(shì)，在管理活動(dòng)中采用科技手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)、閉路監(jiān)控等設(shè)施，實(shí)施科技性物業(yè)管理。（三）建立四個(gè)系統(tǒng)第一個(gè)系統(tǒng):組織系統(tǒng)明確長(zhǎng)博春江華庭項(xiàng)目管理處與相關(guān)外部單位的關(guān)系，確定其在外部組織系統(tǒng)中的位置，明晰彼此的責(zé)、權(quán)、利，有利于管理處協(xié)調(diào)好各方的關(guān)系，為企業(yè)營(yíng)造良好的物業(yè)管理環(huán)境。同時(shí)，確立內(nèi)部組織的相互關(guān)系，有利于明確各部門(mén)之間的責(zé)、權(quán)、利，使內(nèi)部管理規(guī)范化、制度化，對(duì)融洽內(nèi)部人員的相互關(guān)系，提高內(nèi)部溝通的速度與效果，以及增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力、戰(zhàn)斗力等方面，都將起到積極作用。1、 內(nèi)部組織體系圖及說(shuō)明A 長(zhǎng)博春江華庭項(xiàng)目管理處為長(zhǎng)博物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與長(zhǎng)博物業(yè)管理有限公司（物業(yè)管理責(zé)任

4、機(jī)構(gòu)）系隸屬關(guān)系，長(zhǎng)博物業(yè)管理有限公司對(duì)春江華庭實(shí)行一體化、專業(yè)化物業(yè)管理。B 長(zhǎng)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，與長(zhǎng)博物業(yè)管理有限公司系委托與被委托關(guān)系，長(zhǎng)博物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)，履行合約，實(shí)現(xiàn)約定的管理服務(wù)目標(biāo)。C 長(zhǎng)博春江華庭項(xiàng)目管理處與江陰市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)、稅務(wù)等政府職能部構(gòu)成協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)系。管理處與對(duì)方保持良好的溝通協(xié)調(diào)關(guān)系，爭(zhēng)取其對(duì)物業(yè)管理工作的支持。2、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)圖及說(shuō)明在組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置時(shí)按照“三大原則”進(jìn)行，分別為“維護(hù)統(tǒng)一指揮原則”、“保證責(zé)權(quán)一致原則”和“集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的原則”。內(nèi)部組織

5、機(jī)構(gòu)圖：A 客戶服務(wù)中心：設(shè)立管理處主任負(fù)責(zé)制下的24小時(shí)客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)：總體調(diào)度、前臺(tái)服務(wù)及業(yè)主投訴、業(yè)主意見(jiàn)、轄區(qū)事務(wù)、上級(jí)部門(mén)等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析處理和及時(shí)傳遞以及客戶資料管理。B 工程技術(shù)部：負(fù)責(zé)春江華庭制訂和實(shí)施房屋主體（含室外非機(jī)電設(shè)備設(shè)施）的維護(hù)、管理計(jì)劃，確保房屋主體、廣場(chǎng)等各非機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好。負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)機(jī)電設(shè)施、智能花設(shè)施、消防設(shè)施等設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)管理，確保各種設(shè)備的功能得到正常的發(fā)揮。實(shí)行24小時(shí)輪流值班，及時(shí)處理各類應(yīng)急維修任務(wù)。C 秩序維護(hù)部：負(fù)責(zé)小區(qū)的安全維護(hù)、車輛的進(jìn)出管理、消防與智能化監(jiān)控等安全管理工作。D 環(huán)境服務(wù)

6、部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的清潔保潔工作，確保清潔服務(wù)符合國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，符合物業(yè)使用人的要求；負(fù)責(zé)所有綠化植物的養(yǎng)護(hù)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)的消殺和水景的管理工作。E 社區(qū)文化部：負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的總體策劃與管理，開(kāi)展宣傳教育、公益活動(dòng)及精神文明活動(dòng)，協(xié)助舉辦各種類型的慶典活動(dòng)和各種文化宣傳活動(dòng)。F 綜合行政組：主要負(fù)責(zé)文件處理、檔案管理、人事勞資管理，倉(cāng)庫(kù)管理以及后勤保障；管理處辦公用品、維修物料的采購(gòu)等工作。G 服務(wù)質(zhì)量督察組：所有崗位人員服務(wù)質(zhì)量的督察、考評(píng)工作，落實(shí)員工業(yè)績(jī)考核制度。第二個(gè)系統(tǒng):運(yùn)作程序系統(tǒng)1、整體運(yùn)作流程圖及說(shuō)明A 整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互緊密銜接，既

7、無(wú)盲點(diǎn)，又無(wú)積淀。B 整體運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我司ISO9001質(zhì)量體系文件要求進(jìn)行。C 所有運(yùn)作過(guò)程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率。2、內(nèi)部運(yùn)作流程圖及其說(shuō)明示意圖說(shuō)明A 運(yùn)作反饋體系強(qiáng)調(diào)封閉性管理處在日常服務(wù)工作運(yùn)作管理上，采取將管理活動(dòng)和管理手段構(gòu)成一個(gè)連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，以避免管理系統(tǒng)內(nèi)的各部分聯(lián)系松散，保證整個(gè)管理活動(dòng)的完整和有序進(jìn)行。B 示意圖各涉及群體的職能在具體運(yùn)作中，春江華庭業(yè)主委員會(huì)、各政府職能部門(mén)、被服務(wù)群體、我公司均是物業(yè)管理服務(wù)工作的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。他們可將各種意見(jiàn)、建議和服務(wù)需求直接傳遞給24小時(shí)客戶服務(wù)中心。春江華庭管理處客戶服務(wù)

8、中心是管理處的指揮機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)各方信息的收集、整理，然后傳遞給管理處各職能部門(mén)。在指揮機(jī)構(gòu)的指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)立即開(kāi)始運(yùn)作。執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，由指揮機(jī)構(gòu)做出校正、判斷、總結(jié)，并將執(zhí)行結(jié)果報(bào)告給監(jiān)督機(jī)構(gòu)。第三個(gè)系統(tǒng):控制系統(tǒng)長(zhǎng)博春江華庭項(xiàng)目管理處保證對(duì)日常信息的有效管理，使管理服務(wù)活動(dòng)的決策體現(xiàn)業(yè)主的需求，特建立了信息控制系統(tǒng)；為使我司有效地對(duì)各崗位上的人員的工作狀態(tài)進(jìn)行有效監(jiān)控，確保其服務(wù)工作符合既定的要求，保證服務(wù)效率和質(zhì)量，我們特建立了如下服務(wù)質(zhì)量檢查控制系統(tǒng)：1、信息控制系統(tǒng)圖及說(shuō)明A 信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)資源，信息源要全面，匯聚與長(zhǎng)博春江華庭物業(yè)管理

9、有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。信息采集真實(shí)、科學(xué)、迅速。B 保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到客服中心，經(jīng)過(guò)分析整理，并由客服中心發(fā)出指令，并跟蹤檢查執(zhí)行結(jié)果。C 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。D 充分利用電腦、對(duì)講、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化管理手段獲得、處理和利用信息。2、服務(wù)質(zhì)量控制系統(tǒng)及說(shuō)明A 在服務(wù)質(zhì)量檢查控制的過(guò)程中，長(zhǎng)博春江華庭項(xiàng)目管理處主任可監(jiān)督所有崗位人員是否按照預(yù)定的工作計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)各項(xiàng)工作。B 服務(wù)質(zhì)量督察員是管理處物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、管理、調(diào)研、制定措施、修訂質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO質(zhì)

10、量體系文件管理等工作。C 各作業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)所管轄員工的工作進(jìn)行管理，日常負(fù)責(zé)引導(dǎo)、監(jiān)督下屬按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)各項(xiàng)工作任務(wù)。年終顧客滿意率、顧客有效投訴率、員工違反紀(jì)律率是衡量作業(yè)班組負(fù)責(zé)人工作業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)，與主任的獎(jiǎng)金、評(píng)優(yōu)評(píng)先等掛鉤。第四個(gè)系統(tǒng):激勵(lì)系統(tǒng) 1、激勵(lì)系統(tǒng)示意圖及說(shuō)明說(shuō)明：A 激勵(lì)是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞剑亲鹬貍€(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力的重要方法。B 思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享價(jià)值觀，充分發(fā)揮群體效能和工作積極性。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感，并且針對(duì)個(gè)別員工個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談和家訪等。C 獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)

11、罰分明，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)“引”著員工往前走，通過(guò)懲罰“打”著員工朝前走。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的類型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。D 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境，方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。E 工資福利系統(tǒng)重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，即考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人力，激勵(lì)員工取得更好的工作業(yè)績(jī)。F 文化活動(dòng)系統(tǒng)是長(zhǎng)博的發(fā)展之魂,借鑒此成功經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)博物業(yè)公司可通過(guò)文化活動(dòng)的開(kāi)展，增強(qiáng)凝

12、聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。通過(guò)文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能，把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。方式有集體活動(dòng)、旅游、生日會(huì)等。第二節(jié) 管理人員的配備一、人員配備原則1、自我培養(yǎng)與外部引進(jìn)相結(jié)合的原則2、量才適用、優(yōu)化配置的原則3、以人為本、規(guī)范管理的原則4、精干、高效、敬業(yè)、信用的原則二、春江華庭一期項(xiàng)目組織架構(gòu)（按常規(guī)配置、人員配置以長(zhǎng)博物業(yè)公司實(shí)際情況而定）長(zhǎng)博物業(yè)管理有限公司ISO9001推進(jìn)小組1人春江華庭項(xiàng)目管理處主任1人服務(wù)質(zhì)量督察組管理處主任(兼)行政人事客服主管（兼）客戶服務(wù)中心主管1人工程技術(shù)部1人秩序維護(hù)部主管1人環(huán)境服務(wù)部主管1人環(huán)境服務(wù)員5人秩序

13、維護(hù)員11人（其中班長(zhǎng)1人）中央調(diào)度（兼）收費(fèi)1人社區(qū)文化部（兼）文秘、檔案1人A 管理處主任：負(fù)責(zé)春江華庭項(xiàng)目全面工作。B 管理處出納：負(fù)責(zé)春江華庭所有收費(fèi)工作，全面執(zhí)行總公司收費(fèi)員崗位職責(zé)。C 客戶服務(wù)中心：設(shè)立管理處主任負(fù)責(zé)制下的24小時(shí)客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)：總體調(diào)度、前臺(tái)服務(wù)及業(yè)主投訴、業(yè)主意見(jiàn)、轄區(qū)事務(wù)、上級(jí)部門(mén)等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析處理和及時(shí)傳遞以及客戶資料管理。D 工程技術(shù)部：負(fù)責(zé)長(zhǎng)博春江華庭制定和實(shí)施房屋主體（含室外非機(jī)電設(shè)備設(shè)施）的維護(hù)、管理計(jì)劃，確保房屋主體、廣場(chǎng)等各非機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好。負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)機(jī)電設(shè)施、智能化設(shè)施、消防設(shè)施等設(shè)備的日常運(yùn)行、維

14、護(hù)保養(yǎng)管理，確保各種設(shè)備的功能得到正常的發(fā)揮。實(shí)行24小時(shí)輪流值班，及時(shí)處理各類應(yīng)急維修任務(wù)。E 秩序維護(hù)部：負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序維護(hù)、車輛的進(jìn)出管理、消防與智能化監(jiān)控等安全管理工作。F 環(huán)境服務(wù)部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的清潔保潔工作，確保清潔服務(wù)符合國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，符合物業(yè)使用人的要求；負(fù)責(zé)所有綠化植物的養(yǎng)護(hù)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)的消殺和水景的管理工作。G 社區(qū)文化部：負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的總體策劃與管理，開(kāi)展宣傳教育、公益活動(dòng)及精神文明活動(dòng)，協(xié)助舉辦各種類型的慶典活動(dòng)和各種文化宣傳活動(dòng)。H 綜合行政組：主要負(fù)責(zé)文件處理、檔案管理、人事勞資管理，倉(cāng)庫(kù)管理、員工食堂以及后勤保障；制定管理處辦公用品、維修物料的采購(gòu)計(jì)劃

15、等工作。I 服務(wù)質(zhì)量督察組：所有崗位人員服務(wù)質(zhì)量的督察、考評(píng)工作，落實(shí)員工業(yè)績(jī)考核制度。J ISO9001推進(jìn)小組：ISO9000推進(jìn)工作、質(zhì)量體系文件管理。備注說(shuō)明：管理處編制：24人（萬(wàn)廈顧問(wèn)公司兩人）；其中： 1、 主任：1人2、 客戶服務(wù)部：3人；其中： A 客戶服務(wù)主管兼行政人事：1人 B 客戶專員兼社區(qū)文化、文檔：1人 C 中央調(diào)度前臺(tái)接待兼收費(fèi)：1人3、 工程技術(shù)部：1人4、 ISO9001推進(jìn)小組：1人5、 秩序維護(hù)部：12人；其中：A 秩序維護(hù)部主管：1人B 秩序維護(hù)員：11人（班長(zhǎng)1人不脫產(chǎn)）6、 環(huán)境服務(wù)部：6人；其中：A 環(huán)境服務(wù)部主管：1人B 保潔員：5人7、 品質(zhì)督

16、察、秩序維護(hù)主管（萬(wàn)廈顧問(wèn)公司）三、管理處工作流程建立公司和發(fā)展商（業(yè)主委員會(huì)）雙重監(jiān)管，以管理處為主體、四個(gè)服務(wù)部門(mén)具體實(shí)施的三級(jí)管理架構(gòu)，并據(jù)此編制各項(xiàng)工作流程。l 管理工作流程圖l 住戶投訴處理流程圖l 環(huán)境管理流程 重大問(wèn)題匯報(bào) 控 指制 示考 監(jiān)核 督 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 巡 現(xiàn) 巡 現(xiàn) 視 場(chǎng) 視 場(chǎng) 現(xiàn) 指 現(xiàn) 指 場(chǎng) 導(dǎo) 場(chǎng) 導(dǎo)l 秩序維護(hù)管理流程圖l 停車場(chǎng)管理流程圖l 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理流程圖l 社區(qū)文化活動(dòng)流程圖l 維修及便民服務(wù)流程圖l 機(jī)電設(shè)備維修流程圖l 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)流程圖（四）監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督包括發(fā)展商（業(yè)主委員會(huì)）、物業(yè)管理公司兩方面對(duì)管理處管理活動(dòng)的監(jiān)督，以及管理處

17、各職能系統(tǒng)相互的制約和監(jiān)督。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控中心，履行對(duì)管理處工作的監(jiān)督職能，運(yùn)用內(nèi)部質(zhì)量審核、質(zhì)量大檢查等手段，達(dá)到持續(xù)改進(jìn)工作質(zhì)量、完善管理的目的。（五）信息反饋及處理機(jī)制1、環(huán)境服務(wù)部主管日常隨機(jī)走訪，獲取用戶對(duì)管理處工作的反映。2、客戶服務(wù)部主管每季走訪一次，收集用戶的意見(jiàn)、建議、要求或投訴。3、主任每年走訪一次，收集用戶的意見(jiàn)、建議、要求等。4、設(shè)立投訴信箱，獲取反饋信息。5、定期召開(kāi)業(yè)主座談會(huì)，獲取業(yè)主對(duì)管理處工作的意見(jiàn)及建議。6、通過(guò)發(fā)展商（業(yè)主委員會(huì)）、市住宅局等政府部門(mén)以及本公司的監(jiān)督、檢查，獲取他們對(duì)管理處工作的要求、建議、評(píng)議、投訴及相關(guān)文件。7、通過(guò)公司的各項(xiàng)考評(píng)檢

18、查，發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)。8、通過(guò)投訴電話、閉路電視、無(wú)線對(duì)講機(jī)、電腦網(wǎng)絡(luò)等電子工具，及時(shí)反饋管轄區(qū)內(nèi)每個(gè)角落發(fā)生的任何事情。四、春江華庭項(xiàng)目主任配置要求要求：國(guó)家建設(shè)部物業(yè)企業(yè)經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)，大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理行業(yè)3年經(jīng)驗(yàn)以上，對(duì)物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)管理、企業(yè)文化創(chuàng)建等有較深層次的認(rèn)識(shí)和研究，并具有較強(qiáng)的組織管理能力、策劃組織能力和開(kāi)拓精神。五、員工錄用原則1、重品德修養(yǎng)，熱愛(ài)物業(yè)管理行業(yè)，有奉獻(xiàn)精神、能吃苦；2、重工作能力，要求員工一專多能；3、重學(xué)歷水平，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)及崗位設(shè)置不斷細(xì)化用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)進(jìn)寬出，嚴(yán)把素質(zhì)關(guān)。六、相關(guān)員工錄

19、用標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)崗位錄用標(biāo)準(zhǔn)1出納男女不限，本地戶口，中專以上學(xué)歷，具有相應(yīng)的從業(yè)資格證書(shū)，熟練會(huì)計(jì)電算化操作，兩年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，有本地戶口人員擔(dān)保。2客服中心部長(zhǎng)男女不限，大專以上文化學(xué)歷，形象好，具有三年以上基礎(chǔ)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織、溝通、協(xié)調(diào)和獨(dú)立處理各種事務(wù)的能力。.3社區(qū)文化部部 長(zhǎng)男女不限，25至30歲之間，大專以上文化.具有兩年以上大型社區(qū)文化建設(shè)經(jīng)驗(yàn),4秩序維護(hù)部部 長(zhǎng)男，25至35歲之間，黨員，大專或相當(dāng)大專文化，身高175CM以上，退伍軍人或公安、警校畢業(yè)生，有兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。作風(fēng)正派、思想道德高尚、具有高度的責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。5工程技術(shù)部部 長(zhǎng)男，年齡

20、35歲以下，形象佳，需持相關(guān)作業(yè)證，一專多能，至少懂兩門(mén)技術(shù)，熟悉供電、消防、給排水、電梯等系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作。.6環(huán)境服務(wù)部部 長(zhǎng)男，年齡35歲以下，形象佳，需有兩年以上從事專業(yè)保潔及相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn).7綜合行政管理員男女不限,具有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn). 8ISO9001推進(jìn)員具有物業(yè)管理上崗證和ISO9001內(nèi)審證,具有一年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn). 9水電工40歲以下，限男性，有相關(guān)專業(yè)操作證，高中以上文化程度，3年以上實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；10秩序維護(hù)員男性：年齡20-28周歲，身高1.70米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌端莊，有酒店或物業(yè)管理秩序維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)及退伍軍人優(yōu)先；女性：年齡18-25周歲，身高1.60

21、米以上，未婚，高中以上文化程度，身體健康，相貌端莊，有服務(wù)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先；11保潔員35周歲以上，女身高1.55米以上，男身高1.65米以上，初中以上文化，相貌端莊，身體健康，有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先；12客戶服務(wù)專員30歲以下，女1.58米以上，男1.70米以上，大專以上文化程度，相貌端莊，普通話標(biāo)準(zhǔn)流利，持物業(yè)管理員上崗證。13前臺(tái)接待員28歲以下，限女性，1.60米以上，高中以上學(xué)歷，相貌端莊，普通話標(biāo)準(zhǔn)流利，有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)；14文秘28歲以下，1.55米以上，相貌端莊，大專以上文化程度，會(huì)電腦操作；第三節(jié) 人員的培訓(xùn)及管理 一、培訓(xùn)原則1、自學(xué)與面授相結(jié)合的原則；2、理論與實(shí)踐相結(jié)合

22、的原則；3、脫產(chǎn)與在崗相結(jié)合的原則。二、培訓(xùn)目標(biāo)塑造一支具有持續(xù)學(xué)習(xí)能力和工作適應(yīng)能力的，能夠與時(shí)俱進(jìn)和勇于創(chuàng)新的，能夠不辱使命和充滿活力的員工隊(duì)伍。1、確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上；2、確保新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；3、管理人員持證上崗率100%；4、特殊工種人員持證上崗率100%；5、員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。三、培訓(xùn)種類1、職前培訓(xùn)新員工入職一個(gè)月內(nèi)必須參加公司組織的職前培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核?？己顺煽?jī)合格方可上崗，不合格允許補(bǔ)考一次，補(bǔ)考不及格者不予錄用。2、崗位培訓(xùn)新員工入職三個(gè)月內(nèi)必須參加由管理處或部門(mén)組織的崗位培訓(xùn)。掌握所從事崗位的必備

23、知識(shí)及基本物業(yè)管理法規(guī)。3、三級(jí)達(dá)標(biāo)培訓(xùn)包括基本達(dá)標(biāo)培訓(xùn)、完全達(dá)標(biāo)培訓(xùn)和提升達(dá)標(biāo)培訓(xùn)。是為了讓員工從最基本的知識(shí)的技能達(dá)標(biāo)提升到對(duì)物業(yè)管理各層面知識(shí)的精通，熟練運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)及專業(yè)知識(shí)，更全面地為顧客服務(wù)。4、晉職培訓(xùn)對(duì)表現(xiàn)突出的，擬晉升到高一級(jí)職位的員工所進(jìn)行的培訓(xùn)。這也是公司為了選拔人才進(jìn)行的一次考核。5、專題培訓(xùn)以物業(yè)管理知識(shí)、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量體系文件或物管案例等為主題進(jìn)行的培訓(xùn)。主要由相應(yīng)專家、學(xué)者或同行業(yè)優(yōu)秀人士擔(dān)綱主講，達(dá)到拓寬視野、相互學(xué)習(xí)、溝通交流、提高認(rèn)識(shí)的目的。6、司外培訓(xùn)組織相關(guān)人員參加公司以外的培訓(xùn)，如勞資管理、內(nèi)審管理、檔案管理等等，取得相應(yīng)上崗資格。四、培訓(xùn)方式

24、1、自學(xué)自學(xué)是提高學(xué)識(shí)和技術(shù)、增長(zhǎng)知識(shí)才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時(shí)間上給予安排和照顧。2、公司集中培訓(xùn)舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。3、外派參加學(xué)習(xí)、培訓(xùn)班選派員工參加行業(yè)主管部門(mén)組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。4、理論研討或?qū)ｎ}討論針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高水平。5、參觀學(xué)習(xí)組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開(kāi)拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。6、崗位輪訓(xùn)通過(guò)崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會(huì)；通過(guò)人才的橫向、縱向交流，達(dá)到“專職多能”的目的，從而提高員工的

25、綜合素質(zhì)。五、培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)主題時(shí)間授課方培訓(xùn)對(duì)象1物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)萬(wàn)廈顧問(wèn)小組全體員工2物業(yè)人員所具備的基本條件和要求、法律法規(guī)知識(shí)萬(wàn)廈顧問(wèn)小組全體員工3本物業(yè)概況、組織架構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作流程、各類表格的運(yùn)作使用、崗位職責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、二次裝修管理規(guī)定萬(wàn)廈顧問(wèn)小組全體員工4物業(yè)管理常見(jiàn)案例分析萬(wàn)廈顧問(wèn)小組全體員工5突發(fā)事件處理程序萬(wàn)廈顧問(wèn)小組全體員工6物業(yè)接管驗(yàn)收萬(wàn)廈顧問(wèn)小組全體員工7入伙籌備工作及入伙手續(xù)辦理流程萬(wàn)廈顧問(wèn)小組全體員工8物業(yè)秩序維護(hù)員基本達(dá)標(biāo)培訓(xùn)萬(wàn)廈顧問(wèn)小組秩序維護(hù)員9物業(yè)保潔員基本達(dá)標(biāo)培訓(xùn)萬(wàn)廈顧問(wèn)小組保潔員10秩序維護(hù)員軍事、體能、消防、交通指揮手勢(shì)訓(xùn)練計(jì)劃（附表）萬(wàn)廈顧問(wèn)小組

26、秩序維護(hù)員11國(guó)優(yōu)（小區(qū)）考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)廈顧問(wèn)小組全體員工12勞動(dòng)法、公司規(guī)章制度、企業(yè)文化長(zhǎng)博物業(yè)公司全體員工六、軍事、消防訓(xùn)練計(jì)劃 項(xiàng)目 內(nèi)容時(shí)間科 目目的和要求方 法參加人員授課方上午體能（3000米） 嚴(yán)格遵守訓(xùn)練場(chǎng)紀(jì)律，熟悉單個(gè)徒手隊(duì)列動(dòng)作要領(lǐng)及消防基礎(chǔ)知識(shí)。掌握擒敵要領(lǐng)，鍛煉身體、增強(qiáng)體質(zhì)，培養(yǎng)令行禁止的作風(fēng)。統(tǒng)一組織實(shí)施秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午軍容風(fēng)紀(jì)、軍姿站立（敬禮、禮畢）上午交通指揮手勢(shì)秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午稍息、立正、跨立（敬禮、禮畢）上午體能（100米往返跑）秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午拳術(shù)（擒敵拳1-3棟）上午體能（俯臥撐、仰臥起做）秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午滅火器的基

27、本操作方法上午1000米慢跑秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午停止間轉(zhuǎn)法（敬禮、禮畢）上午交通指揮手勢(shì)秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午拳術(shù)（擒敵拳4-6棟）上午體能（100米往返跑）秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午消防水帶基本應(yīng)用及結(jié)合上午體能（俯臥撐、仰臥起做）秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午三大步伐（齊步、正步、跑步）上午交通指揮手勢(shì)秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午拳術(shù)（擒敵拳7-9棟）上午體能（蛙跳、下蹲、鴨子步）秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午蹲下、起立（敬禮、禮畢）上午體能（3000米）秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午脫帽、戴帽、夾帽（敬禮、禮畢）上午交通指揮手勢(shì)秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午拳術(shù)（擒敵拳10-12棟）上午體能（俯

28、臥撐、仰臥起做）秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午溫習(xí)前期隊(duì)列動(dòng)作上午1500米慢跑秩序維護(hù)員萬(wàn)廈顧問(wèn)小組下午拳術(shù)（擒敵拳13-16） 備注：1、嚴(yán)格按統(tǒng)一的內(nèi)容、要求施訓(xùn)； 2、把握訓(xùn)練方向，掌握訓(xùn)練進(jìn)度，增強(qiáng)安全意識(shí)，防止各類事故的發(fā)生； 3、合理安排內(nèi)容，靈活采取方法，優(yōu)化訓(xùn)練手段，科學(xué)施訓(xùn)，提高效益。七、人員的管理1、制定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘用人標(biāo)準(zhǔn)的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛(ài)物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學(xué)歷水平，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。管理隊(duì)伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又充滿銳氣。所以要依照企業(yè)內(nèi)部用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)進(jìn)寬出，把住素質(zhì)關(guān)。2、量才適

29、用，合理配置為了最大限度地發(fā)揮人員的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘他們的潛能，應(yīng)對(duì)企業(yè)的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，充分體現(xiàn)“會(huì)用人、用好人”的思路。3、激勵(lì)驅(qū)動(dòng)，培養(yǎng)提升行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，形成“學(xué)、比、趕、幫、超”的良好競(jìng)爭(zhēng)氛圍?？?jī)效驅(qū)動(dòng)力，以態(tài)度來(lái)衡量人，以業(yè)績(jī)來(lái)考核人，以績(jī)效的檢驗(yàn)來(lái)推動(dòng)工作進(jìn)步。輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)下屬的吸引力、影響力，這將是促進(jìn)

30、日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。4、吐故納新、末位淘汰為使我們的物業(yè)管理隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰制，淘汰率在10%左右，這樣既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量，使每位員工都感到危機(jī)、壓力、目標(biāo)與責(zé)任的重要性。第四節(jié)崗位職責(zé)匯編主任崗位職責(zé)1） 堅(jiān)決執(zhí)行黨和國(guó)家的方針政策、法律法規(guī)、江陰市有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定、政策以及公司的有關(guān)規(guī)章制度，對(duì)公司總經(jīng)理和小區(qū)住戶負(fù)責(zé)；2） 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)實(shí)施全面的管理，堅(jiān)持依法管理和主動(dòng)服務(wù)相結(jié)合，制定切實(shí)可行的管理措施，領(lǐng)導(dǎo)全體員工對(duì)小區(qū)樓宇的驗(yàn)收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭院綠

31、化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、交通管理、社區(qū)文化、費(fèi)用收支及行政事務(wù)等各項(xiàng)工作實(shí)施全面的管理，保證高水平的物業(yè)管理，保證小區(qū)環(huán)境舒適優(yōu)美、機(jī)電設(shè)備完好；3） 負(fù)責(zé)按創(chuàng)建優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，組織全處員工學(xué)習(xí)時(shí)事政治、業(yè)務(wù)知識(shí)；4） 負(fù)責(zé)制定本處工作計(jì)劃并且組織實(shí)施，定期檢查、監(jiān)督，查處違章、提出改進(jìn)措施；5） 堅(jiān)持取之于民、用之于民的收費(fèi)和使用原則，負(fù)責(zé)審批本處財(cái)務(wù)收入、支出，合理使用管理費(fèi)，不得向住戶亂攤派、亂收費(fèi)；6） 負(fù)責(zé)處理住戶對(duì)本處工作和管理人員的投訴，不拖延、不推諉，與住戶保持良好的關(guān)系；7） 負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)本處員工工作積極性，加強(qiáng)員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作，公平、公正的評(píng)價(jià)員工工作，關(guān)心員工

32、的生活；8） 自覺(jué)接受業(yè)主委員會(huì)和住戶的監(jiān)督；9） 與社區(qū)、派出所等相關(guān)單位保持友好關(guān)系，配合有關(guān)部門(mén)做好安全防范和計(jì)劃生育工作，爭(zhēng)取各方面的理解和支持，共同搞好社區(qū)各項(xiàng)工作；10） 確保物業(yè)運(yùn)作按要求執(zhí)行并達(dá)到該目標(biāo)；11） 熟悉房屋的結(jié)構(gòu)和功能及專業(yè)管線的走向，具備房屋建筑裝飾的專業(yè)知識(shí)，密切與相關(guān)裝修管理部門(mén)協(xié)調(diào)，共同做好裝修管理工作；12） 完成公司交辦的其它工作?？蛻舴?wù)部主管崗位職責(zé)1） 負(fù)責(zé)本部門(mén)職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)，配合物管處主任做好對(duì)各部門(mén)日常工作的調(diào)度、協(xié)調(diào)、督察、管理信息處理及投訴處理等工作；2） 負(fù)責(zé)組織入住期住戶入住手續(xù)的辦理、來(lái)訪接待等工作；3）

33、負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行定期、不定期考核，向主任提交部門(mén)員工的工作績(jī)效報(bào)告；4） 制定本部門(mén)月工作計(jì)劃，組織督促本部門(mén)員工按計(jì)劃實(shí)施、完成，并做好每月工作總結(jié)；5） 熟悉江陰市有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安消防等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；6） 熟悉管理處的客戶情況、物業(yè)結(jié)構(gòu)、工作要求和程序，遵守管理處各項(xiàng)規(guī)章制度；7） 組織本部員工定期開(kāi)展職業(yè)道德及業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高員工的服務(wù)意識(shí)和技術(shù)水平，并認(rèn)真做好考核和考評(píng)工作；8） 搞好管理處信息資料的收集、管理及重要文件資料的歸檔管理和保密工作；9） 及時(shí)出來(lái)客戶來(lái)訪、投訴及突發(fā)事故，負(fù)責(zé)定期對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析并提出整改方案；10） 負(fù)責(zé)編制小區(qū)

34、范圍內(nèi)的文化活動(dòng)計(jì)劃，與住戶保持密切聯(lián)系，收集和反饋居民對(duì)社區(qū)文化建設(shè)的意見(jiàn)和建議，并做好社區(qū)文化的記錄，保存完好的檔案資料；11） 負(fù)責(zé)管理處員工考勤統(tǒng)計(jì)工作及工資、獎(jiǎng)金的核算、制表工作；12） 完成管理處主任交辦的其它工作。客戶服務(wù)專員崗位職責(zé)1） 負(fù)責(zé)日常事務(wù)接待和處理投訴，對(duì)住戶的投訴要耐心解釋，及時(shí)處理，投訴處理率達(dá)到100%；2） 堅(jiān)持每天詳細(xì)巡查轄區(qū)樓宇兩遍，維護(hù)公用設(shè)施和樓宇的安全、完整、美觀并填報(bào)相關(guān)記錄；3） 監(jiān)督住戶的裝修、改造工程、發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)處理上報(bào)；4） 配合秩序維護(hù)部，做好小區(qū)的秩序維護(hù)工作；5） 領(lǐng)導(dǎo)保潔員，作好小區(qū)的衛(wèi)生保潔工作；6） 每月負(fù)責(zé)對(duì)本小區(qū)的秩序維

35、護(hù)員和保潔員進(jìn)行定期、不定期的考核；7） 及時(shí)收繳管理費(fèi)，月收繳率達(dá)到95%，年收繳率達(dá)到99%；8） 積極配合管理處舉辦的各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)；9） 每年上門(mén)家訪住戶一次，填寫(xiě)家訪表；10） 配合公安、社區(qū)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作；11） 收集責(zé)任區(qū)管理資料，每月定期向資料員查詢檔案的情況，如有殘缺應(yīng)及時(shí)健全；12） 每月進(jìn)行一次服務(wù)調(diào)查，向管理處主任提交責(zé)任月管理服務(wù)工作總結(jié)；13） 落實(shí)管理處與轄區(qū)商業(yè)店鋪簽定門(mén)前三包合同；14） 負(fù)責(zé)轄區(qū)商業(yè)店鋪的裝修、規(guī)范使用、環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)管；15） 負(fù)責(zé)轄區(qū)商鋪管理費(fèi)的收繳；16） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。前臺(tái)接待員崗位職責(zé)1） 負(fù)責(zé)管理處的對(duì)外

36、接待工作；2） 負(fù)責(zé)住戶來(lái)訪、來(lái)電的接聽(tīng)，解答住戶的各類咨詢并接受住戶的投訴，重要投訴應(yīng)及時(shí)向管理處主任匯報(bào)；3） 熟悉物業(yè)管理方面的法規(guī)、政策和管理處的各項(xiàng)制度與規(guī)定，了解公司、小區(qū)的概況及管理處各部門(mén)的運(yùn)作情況；4） 遵守有關(guān)保密制度，未經(jīng)允許不得泄露管理處文件及住戶的有關(guān)資料；5） 搞好個(gè)人儀容和衛(wèi)生，規(guī)范接待用語(yǔ)及行為，為管理處樹(shù)立優(yōu)良形象；6） 宣傳檔案法，做好各種門(mén)類和各種載體（紙、相片、膠卷、磁帶、磁盤(pán)）的文件材料并做好積累、歸檔、修改補(bǔ)充和復(fù)印（曬）等工作；7） 熟悉擋案法、集團(tuán)公司檔案管理制度和檔案借閱規(guī)定，做好日常借閱管理工作；8） 參與承辦各類檔案的鑒定、銷毀工作；9）

37、具體確定文件、材料歸檔范圍和保管期限的劃分；10） 保證案卷質(zhì)量完好，保證案卷材料組合排列的條理性，保證案卷規(guī)格形式合乎有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，案卷裝訂結(jié)實(shí)美觀；11） 負(fù)責(zé)各類檔案的分類編目和提供利用工具；12） 對(duì)所管理檔案的丟失、損壞、泄密負(fù)責(zé)；13） 熟悉企業(yè)檔案歸檔范圍，懂得分類編目，服務(wù)周到，書(shū)寫(xiě)端正，字跡整齊；14） 負(fù)責(zé)管理處各類文件的收發(fā)及傳閱；15） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。社區(qū)文化干事崗位職責(zé)1） 熟悉小區(qū)娛樂(lè)場(chǎng)所及其管理運(yùn)作和小區(qū)居民情況，特別應(yīng)與工作在文學(xué)、藝術(shù)、體育、音樂(lè)、新聞等行業(yè)的專家、知名人士建立良好人際及工作關(guān)系；2） 按照社區(qū)文化工作計(jì)劃、策劃、組織各種文學(xué)、藝

38、術(shù)、體育、科技、法律、社區(qū)服務(wù)等社區(qū)活動(dòng)，豐富社區(qū)老、中、青、少各個(gè)層次居民的業(yè)余生活；3） 與住宅區(qū)教育單位建立良好的合作關(guān)系，大力發(fā)揮教育單位在社區(qū)文化建設(shè)中的積極作用，組織學(xué)生開(kāi)展豐富多彩的課外活動(dòng)和社會(huì)公益活動(dòng)，培養(yǎng)青少年的文明的生活行為；4） 組織社區(qū)開(kāi)展豐富多彩的文體健身活動(dòng)和社會(huì)公益活動(dòng)，增進(jìn)鄰里間的交流，提倡相互關(guān)心、互相幫助、自?shī)首詷?lè)的良好氛圍；5） 負(fù)責(zé)小區(qū)大眾文體活動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)施的管理，確保場(chǎng)地設(shè)施的使用安全，有便民利民的服務(wù)措施；6） 能熟練使用攝影、錄像等器材和文體器材；7） 做好社區(qū)文化活動(dòng)記錄，保持完整的檔案資料；8） 與住戶保持密切聯(lián)系，收集和反饋居民對(duì)社區(qū)文化建

39、設(shè)的意見(jiàn)和建議；9） 完成上級(jí)交辦的其它工作。人事管理員崗位職責(zé)1） 積極參加管理處組織的業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)；2） 負(fù)責(zé)管理處員工考勤統(tǒng)計(jì)工作及工資、獎(jiǎng)金的核算、制表工作；3） 負(fù)責(zé)管理處員工勞務(wù)用工手續(xù)及勞動(dòng)保險(xiǎn)的辦理工作；4） 根據(jù)公司的培訓(xùn)制度，結(jié)合本管理處實(shí)際情況，組織、安排員工的培訓(xùn)工作；5） 配合公司綜合科的培訓(xùn)安排，組織參訓(xùn)人員準(zhǔn)時(shí)參加培訓(xùn)，并做好簽到及培訓(xùn)內(nèi)容整理歸檔工作；6） 根據(jù)管理處發(fā)展計(jì)劃，制定年度、季度員工培訓(xùn)計(jì)劃，并安排有效實(shí)施；7） 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督促各部門(mén)按計(jì)劃，定期開(kāi)展員工的各種培訓(xùn)、考核；8） 根據(jù)公司、管理處的各項(xiàng)管理制度及崗位職責(zé)，對(duì)管理處全體員

40、工進(jìn)行工作能力、工作態(tài)度、工作表現(xiàn)的考核，建議及核查對(duì)員工的獎(jiǎng)懲；9） 有針對(duì)性的開(kāi)展員工素質(zhì)、職業(yè)技能教育，穩(wěn)步提高員工素質(zhì)水平；10） 負(fù)責(zé)收集、整理、裝檔員工各種培訓(xùn)記錄及培訓(xùn)內(nèi)容；11） 對(duì)培訓(xùn)工作中存在的問(wèn)題提出建設(shè)性意見(jiàn)；12） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。裝修審批崗位職責(zé)1） 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的裝修申報(bào)方案按有關(guān)規(guī)定辦理審批及施工人員的辦證手續(xù)；2） 熟悉江陰市裝修業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定，負(fù)責(zé)擬訂裝修管理規(guī)定和施工管理辦法，并組織實(shí)施；3） 熟悉房屋的結(jié)構(gòu)和功能及專業(yè)管線的走向，具備房屋建筑裝飾的專業(yè)知識(shí)；4） 負(fù)責(zé)向住戶宣傳和解釋裝修管理規(guī)定，耐心回答住戶提出的有關(guān)裝修的各種問(wèn)題；5） 負(fù)

41、責(zé)及時(shí)向主任反映有關(guān)裝修過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出解決的辦法；6） 積極參加管理處組織的集體活動(dòng)和培訓(xùn)，不斷提高服務(wù)水平和業(yè)務(wù)能力；7） 密切與相關(guān)裝修管理部門(mén)協(xié)調(diào)，共同做好裝修審批工作；8） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。收費(fèi)員崗位職責(zé)1） 嘉慶學(xué)習(xí)不斷提高業(yè)務(wù)水平，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度；2） 負(fù)責(zé)管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳、結(jié)算工作，及時(shí)辦理匯款和繳解工作；3） 認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，及時(shí)收付現(xiàn)金，按規(guī)定限額存放現(xiàn)金；4） 掌握管理處的資金活動(dòng)情況和經(jīng)營(yíng)成果，及時(shí)準(zhǔn)確的向管理處主任提供有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況，為管理處主任提供參考意見(jiàn)；5） 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)

42、標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法，收繳各種管理費(fèi)并開(kāi)具收據(jù)。做好收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核算工作，做到及時(shí)、不重不漏，收費(fèi)率達(dá)到100%；6） 熟悉掌握出納帳的記帳原則和方法，建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目，定期核對(duì)，做到帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無(wú)誤；7） 負(fù)責(zé)管理處員工工資、獎(jiǎng)金、勞保、津貼的發(fā)放；8） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。倉(cāng)儲(chǔ)管理員崗位職責(zé)1） 負(fù)責(zé)后勤倉(cāng)儲(chǔ)工作，每月對(duì)工作做出計(jì)劃和安排；2） 核批常用物品的出庫(kù)，控制用量；3） 對(duì)管理處組織的大型會(huì)議、活動(dòng)進(jìn)行后勤保障；4） 核查庫(kù)存臺(tái)帳，對(duì)有疑異處要進(jìn)行跟蹤清查；5） 對(duì)出庫(kù)物品的使用進(jìn)行跟蹤抽查；6） 全面負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)中庫(kù)

43、存物品的保管工作；7） 熟悉所有保管物品的名稱、規(guī)格、產(chǎn)地、單價(jià)、包裝和用途；8） 嚴(yán)格辦理入庫(kù)手續(xù)，對(duì)不合格產(chǎn)品不得入庫(kù)，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，做出處理；9） 對(duì)庫(kù)存物品分類存放，妥善保管，嚴(yán)禁損壞和丟失；10） 對(duì)入庫(kù)物品必須予以清潔、整理，保證庫(kù)內(nèi)的干凈、整潔；11） 建立庫(kù)存臺(tái)帳，堅(jiān)持月底盤(pán)存、季末清算、年度匯總，必須做到帳實(shí)相符；12） 對(duì)常備物資清單內(nèi)的物品隨時(shí)留意，當(dāng)貨存量接近紅線時(shí)，必須及時(shí)向上級(jí)主管匯報(bào)并購(gòu)買；13） 嚴(yán)格辦理出庫(kù)手續(xù)；14） 對(duì)各部門(mén)及其它相關(guān)單位的領(lǐng)用物資進(jìn)行匯總，每月一報(bào)帳；15） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。食堂管理員崗位職責(zé)1） 嚴(yán)格按食堂管理規(guī)定管理

44、食堂，組織食堂員工的各種學(xué)習(xí)，不斷提高思想素質(zhì)；2） 定期組織員工的身體檢查，防止傳染病菌攜帶者在食堂工作；3） 收集員工對(duì)食堂工作的意見(jiàn)和建議，不斷提高飯菜質(zhì)量和食堂管理水平；4） 經(jīng)常按照食品衛(wèi)生管理辦法的要求，對(duì)飯菜烹飪的全過(guò)程進(jìn)行檢查，保證員工吃到安全可口的飯菜，提高膳食服務(wù)水平；5） 檢查食堂員工紀(jì)律，保證就餐秩序；6） 經(jīng)常監(jiān)督食堂使用物品的采購(gòu)，餐具、廚具、灶具的保管；7） 負(fù)責(zé)員工伙食費(fèi)的收支，保證食堂帳目清楚，盈虧平衡；8） 認(rèn)真做好防火、防爆、防盜、防食物中毒工作，確保食堂安全；9） 經(jīng)常檢查水、電設(shè)備及爐灶、排煙系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)是否安全、合理使用，應(yīng)經(jīng)常檢查冰箱、消毒柜等電

45、器是否正常通電；10） 每月盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存量，檢查食堂倉(cāng)庫(kù)出、入是否帳物相符，有無(wú)虛報(bào)；11） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。廚師崗位職責(zé)1） 每周日前指定好食譜，確定菜的品種、用量，并及時(shí)采購(gòu)；2） 采購(gòu)的食品必須做到價(jià)廉物美，嚴(yán)禁從中私拿回扣；3） 對(duì)購(gòu)回的物品必須當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)收，不符合質(zhì)量、數(shù)量的不予以簽字；4） 保證飯的質(zhì)量，不得有夾生、焦飯和異味飯；5） 所定下的菜單要把握好適度，做到既不浪費(fèi)，又保證讓員工能按時(shí)吃好吃飽；6） 積極配合食堂管理員的各項(xiàng)工作，并能多提有益食堂工作的意見(jiàn)；7） 堅(jiān)持每天清掃桌凳、地面、門(mén)窗、餐廳以及操作間，保證清潔衛(wèi)生；8） 杜絕腐爛、變質(zhì)食品投入食用，對(duì)購(gòu)回的蔬菜一

46、定要清洗干凈，絕不能有泥沙、頭發(fā)等雜物在食物中出現(xiàn)，把好食品檢驗(yàn)關(guān)；9） 要做到勤洗澡、理發(fā)、剪指甲、換衣服，保持個(gè)人清潔衛(wèi)生，使就餐員工看著舒服、吃的放心；10） 對(duì)所有餐具做到一洗、二清、三漂、四消毒，絕不允許未經(jīng)清洗和消毒的餐具再使用；11） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。秩序維護(hù)部主管崗位職責(zé)1） 做好秩序維護(hù)部全體人員的思想、法紀(jì)教育工作，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和軍事、消防訓(xùn)練，不斷提高軍事技能和業(yè)務(wù)水平；2） 貫徹落實(shí)管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，制定有關(guān)秩序維護(hù)部的紀(jì)律、勤務(wù)、治安、消防、人員、車輛、考評(píng)等各項(xiàng)制度；3） 負(fù)責(zé)本部各級(jí)人員之間的調(diào)整配備和指導(dǎo)，處理秩序維護(hù)員在值勤中發(fā)生的重大

47、事件，確保管理處范圍內(nèi)公司質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；4） 具體安排秩序維護(hù)部各階段性的工作，適時(shí)調(diào)整臨時(shí)或突擊性的工作部署，并及時(shí)向管理處主任匯報(bào)各項(xiàng)工作和制度的落實(shí)情況，對(duì)提出的問(wèn)題做出妥善解決的辦法；5） 每月對(duì)秩序維護(hù)部全體隊(duì)員的軍事技能、業(yè)務(wù)知識(shí)進(jìn)行綜合考核，并做出獎(jiǎng)懲細(xì)則；6） 負(fù)責(zé)對(duì)秩序維護(hù)部各級(jí)人員的考評(píng)、轉(zhuǎn)正、晉級(jí)、晉升、招聘及辭退工作；7） 教育本隊(duì)隊(duì)員樹(shù)立熱忱奉獻(xiàn)、敬業(yè)愛(ài)崗、文明值勤的思想，把各項(xiàng)無(wú)償服務(wù)和好人好事貫徹落實(shí)；8） 帶領(lǐng)秩序維護(hù)部全體人員堅(jiān)持原則、依法辦事，做好為民、便民、利民工作；9） 詳細(xì)收集住戶意見(jiàn)和發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)處理并上報(bào)；10） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工

48、作。秩序維護(hù)部班長(zhǎng)崗位職責(zé)1） 準(zhǔn)確了解隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，仔細(xì)掌握隊(duì)員的工作情況并做好各方面思想教育；2） 負(fù)責(zé)全班軍事、應(yīng)急訓(xùn)練和綜合培訓(xùn)，全面提高本班隊(duì)員的軍事和業(yè)務(wù)水平；3） 組織全班隊(duì)員認(rèn)真學(xué)習(xí)各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事，實(shí)行規(guī)范化管理；4） 做好本班的工作安排和事務(wù)處理，并協(xié)調(diào)全班的工作關(guān)系和內(nèi)外關(guān)系；5） 合理安排全班勤務(wù)、公差，監(jiān)督本班隊(duì)員在工作中著裝整齊、文明值勤、禮貌待人，樹(shù)立良好的秩序維護(hù)員形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息制度；6） 每周組織召開(kāi)班務(wù)會(huì)，講評(píng)上周工作和做好下周工作安排；7） 做好經(jīng)常性查崗工作，對(duì)全班隊(duì)員當(dāng)月的工作進(jìn)行綜合考評(píng)，并在月底向部門(mén)主管提出合理化獎(jiǎng)懲建議，凡

49、重大問(wèn)題及時(shí)向部門(mén)主管請(qǐng)示、匯報(bào)；8） 每天管理人員下班后的時(shí)間代表物管處負(fù)總責(zé)，必須認(rèn)真處理各類突發(fā)性事件及妥善解決客戶提出的緊急服務(wù)要求，組織、協(xié)調(diào)指揮好此時(shí)段內(nèi)全體在崗人員的工作；9） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。交通崗崗位職責(zé)1） 懂得一般交通管理知識(shí)和指揮，熟悉住宅區(qū)（大廈）車輛出入口環(huán)境，能果斷處理一般交通事故；2） 交通管理員要熟練掌握住宅區(qū)（大廈）停車場(chǎng)自動(dòng)化管理系統(tǒng)及電子監(jiān)控系統(tǒng)的操作與維護(hù)，果斷處理電子控制系統(tǒng)發(fā)生的故障；3） 按物價(jià)部門(mén)規(guī)定收取臨時(shí)車輛的停車費(fèi)，并按時(shí)向管理處交納，不允許多收、少收、甚至不收費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生；4） 嚴(yán)守崗位，施行24小時(shí)輪換值班，服從統(tǒng)一調(diào)度，

50、不得隨意換崗；5） 嚴(yán)格執(zhí)行住宅區(qū)（大廈）各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)危害住宅區(qū)（大廈）及車輛安全的行為要立即制止或調(diào)解處理，避免事態(tài)擴(kuò)大；6） 積極參加交通管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，精通與本崗位有關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)；7） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。巡邏崗崗位職責(zé)1） 熟悉巡邏區(qū)域樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，掌握小區(qū)的整體情況及各住戶的人數(shù)和人員相貌；2） 加強(qiáng)對(duì)下水管道、天燃?xì)夤艿赖葮O易攀爬的治安“死角”的巡邏，嚴(yán)禁任何人在此處閑逛、逗留；3） 嚴(yán)格遵守和執(zhí)行規(guī)定的巡邏間隔時(shí)間和巡邏路線，隨時(shí)留意閑雜人員的活動(dòng)情況，對(duì)小區(qū)及周邊的撿垃圾等一些無(wú)關(guān)的人員要及時(shí)清理出小區(qū)范圍；4） 負(fù)責(zé)

51、監(jiān)督車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)違章要及時(shí)糾正處理；5） 注意監(jiān)督住戶裝修情況，發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)處理并上報(bào)；6） 注意觀察發(fā)現(xiàn)巡邏區(qū)域內(nèi)的其它異常情況并及時(shí)上報(bào)；7） 注意施工和裝修隊(duì)伍垃圾堆放以及廣告張貼，發(fā)現(xiàn)違章者應(yīng)責(zé)令其清理并告知物業(yè)管理處；8） 遇到火警時(shí)不要驚慌，立即報(bào)警并及時(shí)通知、引導(dǎo)、指揮各住戶有秩序的從樓梯離開(kāi)險(xiǎn)境。保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，不得擅自處理；9） 巡邏時(shí)要文明禮貌、敬老愛(ài)幼、拾金不昧，不得利用值勤方便監(jiān)守自盜，敲詐勒索；10） 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。守衛(wèi)崗崗位職責(zé)1） 熟悉本小區(qū)人員情況，嚴(yán)格控制小區(qū)進(jìn)出人員，認(rèn)真檢查進(jìn)出小區(qū)人員的證件，杜絕不明身份的人員進(jìn)出小區(qū)；2） 熱情接待來(lái)訪人員，在取得受訪住戶同意后，登記來(lái)訪人員的姓名、性別、年齡、與住戶的關(guān)