中和項目市場分析報告

1、頁眉內容中和鎮(zhèn)項目市場分析報告和鴻地產經營部20082008年 5 5 月目錄一、 項目基本情況1 1、項目土地性質2 2、周邊配套情況二、 項目市場環(huán)境分析1 1、近期成都房地產市場發(fā)展狀況2 2、中和鎮(zhèn)區(qū)域市場分析三、 項目開發(fā)SWOSWO分析1 1、優(yōu)勢2 2、劣勢3 3、機會4 4、威脅四、 項目分析頁眉內容1 1、 產品銷售價格預期2 2、 項目投資分析一、項目基本情況1 1、項目土地性質地塊位于雙流縣中和鎮(zhèn)化龍社區(qū)。凈地面積約 2828 畝。地塊呈不規(guī)則長條形，兩面臨路。用地強度二類住宅用地：此區(qū)域內容積率最大不大于 4.24.2 ，建筑密度不大 于 30%30%。按照雙流縣規(guī)劃局

2、的普遍要求： 兼容的商業(yè)建筑面積小于該地塊 內計入容積率的建筑面積的 20%20%。住宅部分 9090 平米以下的戶型占總 建筑面積的 70%70%以上。2 2、周邊配套情況項目至國道 213213 線成仁路 100100米，至天府大道 10001000米。 項目靠近高尚生活區(qū)，周邊路網發(fā)達、通達度高，基本市政配套 完善，居住人口密集。成都新規(guī)劃的 300300 畝的領事館區(qū)位于新國際會展中心附近，預計 頁眉內容未來此區(qū)域將形成相對集中的外籍人士居住區(qū)。頁眉內容項目臨近的小區(qū)但是項目3 3面臨近的都是中和鎮(zhèn)化龍安置小區(qū)，1 1面緊靠中和公 立衛(wèi)生院，整體居住水平較差。項目鄰近的醫(yī)院頁眉內容二、

3、項目市場環(huán)境分析1 1、近期成都房地產市場發(fā)展狀況1 1）政策狀況信貸政策仍沒有放松監(jiān)管部門及各銀行均表態(tài)， 第二套房貸政策確實沒有松動， 由于 無錢可貸，各銀行紛紛叫停了轉按揭、加按揭、循環(huán)貸等個人貸款方 式，按揭申請流程更加苛刻嚴格。央行 5 5月 2020日起存款準備金率再次上調 5 5個基點。 經過兩會再次確立，今年貨幣緊縮將會是一個長期貫徹的政策。 加息與上調準備金是決策層應對物價上漲和流動性過剩壓力的必然 選擇， 這反映了央行對當前流動性過剩局勢的判斷。 預計今年下半年 央行仍會采取 1-21-2 次行動來控制流動性過剩。住房保障條例列入國務院立法計劃3 3月 1717日，新組建的

4、住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人表示， 住房 保障條例（以下簡稱條例 ）已經列入 20082008 年國務院立法計劃， 將對低收入家庭的住房保障工作法制化、政策化。 2 2）近期相關市場概況高新南區(qū) 3-53-5 年“五味”俱全頁眉內容在天府新城新聞發(fā)布會上， 成都高新區(qū)首次對外發(fā)布了天府新城 的“造城”規(guī)劃，將用 3 35 5 年時間，把天府新城打造成一座科技、 商務、國際、時尚、宜居“五味”俱全的對外窗口。在天府新城建設 規(guī)劃的同時，基于 3737 平方公里的產業(yè)“兩步走”規(guī)劃也已敲定 在 20102010 年，天府新城軟件及服務外包產業(yè)產值將達 400400 億元，出口 達 5 5 億美元，從

5、業(yè)人員將達 1010 萬人以上；到 20152015 年，軟件及服務外 包產業(yè)產值將達 15001500 億元，出口達 1515 億美元，從業(yè)人員將達 2020 3030 萬人。在 20082008年后 3 3 個季度，將啟動 4747 個建設項目，建設面積 將達 800800萬平方米。天府新城建設的 3 3到 5 5年里，預計每年會新開工 10001000 萬平方米以上。天府軟件園、西部最大金融后臺、投資 8 8 個億 的我市首個國際社區(qū)將在今年 3 3 季度開工建設， 從規(guī)劃上看， 高新南 區(qū)將是一個安居樂業(yè)的好場所。也讓我們看到城市在運營過程中對 “領航旗手”的建設。先讓一部分人一部分地

6、區(qū)先富起來，這一部分 的快速發(fā)展將帶動其他區(qū)域的發(fā)展， 也就是先拉長其他板子， 再補短 板也容易一些。 另外對于整體而言， 這一部分的著力建設也將在短時 間內增加城市對外影響力。地震為成都房市帶來的陰霾頁眉內容“5“51212”之后，地震一夜之間使成都在中國眾多大城市中原有 的居住價值排名大幅度下降， 給成都房地產市場前景蒙上陰影。 業(yè)內 分析：“前段時間嚴厲的調控政策，成都樓市中外來投資者本來就有 所減少， 現(xiàn)在他們很自然會感覺到生活在一個隨時可能發(fā)生地震， 居 住安全得不到保證的城市， 會產生心理的恐懼。 外來投資者集中的高 檔住宅市場將首當其沖受到影響，這些人有可能逃離成都?！?成都房地

7、產界的主流聲音普遍悲觀，認為房地產市場信心的恢 復，可能需要至少幾年的時間， 整個樓市在短期內呈現(xiàn)一個蕭條的狀 態(tài)，市場可能回到兩年前。特別是一些品牌知名度不高的開發(fā)商，將 直接面臨產品滯銷，資金回籠慢的嚴重危機。一位外來開發(fā)商坦言，他們會降低對成都未來樓市潛力的預期， 將減緩一度急速的擴張步伐，或遇到有更好條件的城市可以進入時， 撤出成都。2 2、中和鎮(zhèn)區(qū)域市場分析1 1）中和鎮(zhèn)基本情況 中和鎮(zhèn)位于成都市城南新區(qū)，距成都市僅 1212 公里。東與本縣新 興鎮(zhèn)、錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)交界，南與華陽街道交界，西與高新區(qū)會展中心 交界， 北與錦江區(qū)琉璃街辦交界， 是成都市主城區(qū)近期發(fā)展的主要方 向，是未來成

8、都核心區(qū)域的重要組成部分。 中和鎮(zhèn)常住人口 3.83.8 萬人頁眉內容20072007年中和鎮(zhèn)全街道實現(xiàn)工農業(yè)總產值 27.727.7億元，農民人均純收入60546054元。2 2）中和鎮(zhèn)目前房地產開發(fā)情況領館逸品項目位置雙流縣國際城南. .領館區(qū)占地面積2424畝綠化率33%33%容積率4.204.20總戶數(shù)500500戶樓層狀況1717層一期規(guī)劃用地約1313畝。采用半圍合建筑空間組合規(guī)劃設計，新古典主義建筑風格，迷人的東南亞風情園林設計，綠色水景廣場，帶來生活舒逸享受。而在建筑本身，相關信息兩梯四戶、六戶設計，5555110110平米的戶型區(qū)間，8080平米兩房設計，100100平米3

9、3經濟二房，花園變臥室等可變的價值空間，挑高6 6米空中陽臺，舒適又經濟?！靶聲?、領館旁、中小戶型專區(qū)”，為都市時尚人士打造的頁眉內容生活專區(qū)。銷售價格均價40004000元/ /平方米。項目賣點領館逸品位于發(fā)展迅速的國際城南區(qū)域，與規(guī)劃中的第三領館區(qū)毗鄰，地段優(yōu)越，發(fā)展前景客觀。地鐵1 1號線，紅星路南沿線延伸段，交通便利，多條公交直達。三和南錦項目位置成仁路建筑面積44572.144572.1平方米綠化率30%30%容積率1.81.8總戶數(shù)484484戶以廳未住宅設計中心進行，滿足城南居家生活現(xiàn)代、時相關信息尚的特點，提供了 4242 135M2135M2多種成熟戶型以供選擇。居家、投資

10、、經商兼能適宜。銷售價格價格未定領館區(qū)1 1號項目位置雙流縣 南延線新會展錦江畔頁眉內容占地面積39553.3539553.35 平米綠化率50.2%50.2%容積率4.54.5總戶數(shù)14401440余戶建筑類型高層小高層樓盤簡介“領館區(qū)1 1號”打造的是德式風情巴登印象，采用原生 態(tài)的園林規(guī)劃。本樓盤東臨檢查院宿舍，西臨華楠半島， 南臨三利宅院，北臨錦江與世紀城隔河相望，毗鄰規(guī)劃 中的領館區(qū)，為新興的咼檔住宅社區(qū)。距離市中心約1515 公里，距離飛機場高速路入口約 8 8公里，交通便利。銷售價格起價58005800元/ /平方米均價63006300元/ /平方米最高價72007200元/ /

11、平方米項目賣點毗鄰南延線市政府行政辦公區(qū)、國際會展中心、新建領 館區(qū)，樓盤周邊為新興的高尚住宅區(qū)，錦江（府河）環(huán)繞， 環(huán)境清幽發(fā)展?jié)摿薮笊悼臻g無限，居住投資兩相 宜。育才竹島頁眉內容項目位置雙流縣天府大道南延線（遠大都市風景對面）建筑面積2121萬平方米綠化率39.50%39.50%容積率3.93.9總戶數(shù)13001300余戶相關信息高尚住宅，建筑規(guī)劃形態(tài)為8 8棟17-3217-32層高層住宅 戶型面積：90-14090-140平米銷售價格均價48004800元/ /平方米。小區(qū)內部配套：會所、游泳池、網球場等項目周邊中小學: :成都七中育才學校（東區(qū)）配套幼兒園: :成都七中育才學校（

12、東區(qū)）附屬幼稚園其他：濕地公園、濱河生態(tài)公園三、項目土地SWOSWO分析1 1、項目土地優(yōu)勢（STRENGTHSTRENGTH區(qū)位優(yōu)勢項目位于未來的領事館區(qū)，靠近成都未來政治、經濟、金融中心,靠近高尚生活社區(qū)。生活配套頁眉內容項目中和鎮(zhèn)中心地帶，臨近菜市、醫(yī)院齊全，生活方便， 。 交通優(yōu)勢。項目周圍路網發(fā)達，通達度高，到市中心區(qū)域僅需 5-105-10 分鐘2 2、項目土地劣勢( WEAKNEWEAKNE)SSSS環(huán)境問題項目周邊三面鄰近的都是拆遷安置小區(qū)，其整體低端的生活水平 為本項目帶來負面影響。地形問題項目雖兩面臨街，但是地塊形狀不規(guī)則，中庭進深較短。景觀問題由于用地面積小，景觀環(huán)境較為

13、不足。缺乏大型商業(yè)娛樂配套項目周邊仍然缺乏大型的商業(yè)娛樂配套競爭優(yōu)勢目前項目 3 3 公里區(qū)域內在售樓盤相當多，并且體量大，區(qū)域呈供 大于求，競爭明顯。3 3、項目土地機會( OPPORTUNITOPPORTUNIT)Y Y頁眉內容高新區(qū)蓬勃的發(fā)展勢頭，大量的人口移居，帶來了強勁的自住需求區(qū)域規(guī)劃為領事館區(qū)帶來的機遇 區(qū)域內整體物業(yè)偏高檔，因此針對中下層次需求的樓盤較少 4 4、項目所受威脅（ THREATETHREATE）N N三面鄰近的都是拆遷安置小區(qū)， 整體生活水平低； 地塊較小且不 規(guī)則，內部環(huán)境不足；周邊不鄰近綠化公園，外環(huán)境受局限，這三點 最重要的原因，造成了本項目在此區(qū)域的定位只能針對中下收入層 次。而受目前宏觀政策的影響， 各地紛紛開建經濟適用房以保障低端 收入人群的住房問題。中下收入層次在選擇住房的時候往往第一考慮要素都是價格， 因