廣東省某市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、昊 地 喜 悅 城 果 花 園可行性研究報(bào)告惠州昊地置業(yè)有限公司 編2010年07月30日32目 錄一、 項(xiàng)目概況(一) 項(xiàng)目名稱、建設(shè)地址、開發(fā)單位5(二) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容5(三) 項(xiàng)目投資規(guī)模及效益預(yù)測5(四) 項(xiàng)目研究工作數(shù)據(jù)來源6二、 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場研究分析6三、 項(xiàng)目定位(一) 住宅定位12(二) 商業(yè)定位14(三) 價(jià)格定位15四、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃安排(一) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)說明15(二) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)橫道圖15五、 項(xiàng)目投資估算及投資籌措(一) 項(xiàng)目投資估算151. 投資成本估算的各項(xiàng)設(shè)定152. 投資成本估算17(二) 項(xiàng)目資金籌措18六、 項(xiàng)目銷售收入及利潤估算一、

2、 銷售價(jià)格預(yù)測19二、 銷售收入估算19三、 銷售稅費(fèi)及附加估算19四、 各期銷售收入與預(yù)測匯總表20五、 稅后利潤測算表20七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益評估一、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值21二、 投資利潤率21三、 盈虧平衡分析22四、 還貸能力分析22五、 項(xiàng)目的不確定分析22八、結(jié)論23附表1：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表附表2：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表3：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表4：銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表附表5：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）附表6：項(xiàng)目損益及利潤分配表附表7：資金來源與運(yùn)用表一、 項(xiàng)目概況(一) 項(xiàng)目名稱、建設(shè)地址、開發(fā)單位1. 項(xiàng)目名稱昊地喜悅城果花園2. 建設(shè)地址惠州市惠城區(qū)江北西4#小區(qū)3.

3、 開發(fā)單位單位名稱：惠州昊地置業(yè)有限公司成立時(shí)間：2007年 注冊資本：1500萬元注冊地址：惠州市東湖西路168號和慶商務(wù)大廈12b法定代表人：周先軍經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售(二) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容l 占地總面積 64214.6l 建筑總面積 174500其中：住宅建筑面積 124072商業(yè)建筑面積 4822 綜合樓面積 800幼兒園面積 1842 地下室及架空層面積 42964l 可售建筑面積其中：住宅建筑面積 124072商業(yè)建筑面積 4822 地下室車位（機(jī)動(dòng)車位） 989個(gè)(三) 項(xiàng)目投資規(guī)模及效益預(yù)測l 項(xiàng)目總投資 50126.02萬元 其中：項(xiàng)目土地成本 8348萬元 前

4、期費(fèi)用 2094萬元 建安成本 27920萬元 工程基礎(chǔ)設(shè)施 942.95萬元 其他費(fèi)用 502.35萬元管理費(fèi)用 418萬元不可預(yù)見費(fèi) 837.6萬元銷售費(fèi)用 2269.29萬元銷售稅費(fèi)及附加 4273.83萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用 2520萬元l 項(xiàng)目總銷售收入預(yù)測 75643萬元（100%銷售率）l 項(xiàng)目稅前利潤 25516.98萬元l 項(xiàng)目稅后利潤 19137.73萬元l 項(xiàng)目稅前利潤率 33.73%l 項(xiàng)目稅后利潤率 25.30%(四) 項(xiàng)目研究工作數(shù)據(jù)來源1. 惠州市國土資源局官方網(wǎng)站2. 惠州市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站3. 惠州市統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站4. 搜房、惠房網(wǎng)站5. 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)二、 項(xiàng)目投資

5、環(huán)境和市場研究惠州房地產(chǎn)業(yè)正在蓄勢待發(fā)，新一輪的發(fā)展機(jī)遇即將來臨?；葜菔鞋F(xiàn)有城市人口250萬人，是一座以電子工業(yè)（全國8強(qiáng)）、石化、化工、服裝業(yè)、制鞋業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展為依托的新興城市。擁有全國最大的中外合資企業(yè)中海殼牌石化，以及sony、lg、聯(lián)想等世界500強(qiáng)的大型企業(yè)。2008年，惠州榮獲“國家文明城市”，并被評為“世界最適宜居住城市”?；葜菡蔀槿鐣O為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)快速增長地區(qū)2009年，全市生產(chǎn)總值（gdp）1414.7億元，比上年增長13.2。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值90.3億元，增長3.8；第二產(chǎn)業(yè)增加值789億元，增長13.3；第三產(chǎn)業(yè)增加值535.4億元，增長14.7。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上

6、年的6.9：56.8：36.3調(diào)整為6.4：55.8：37.8。人均gdp達(dá)35819元，按市場平均匯率折算為5244美元。來源于惠州的財(cái)政總收入391億元，比上年增長20.6；全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入101.5億元，增長30.1；地方財(cái)政一般預(yù)算支出134.7億元，增長26.7。其中，教育支出25.8億元，增長30.9；社會保障和就業(yè)支出13.7億元，增長30.4；醫(yī)療衛(wèi)生支出8.1億元，增長15.0；農(nóng)林水事務(wù)支出13.2億元，增長25.2。稅收總收入348.4億元，增長20.0。其中，國稅266.4億元，增長20.4；地稅81.9億元，增長18.8。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資175.3億元，下降

7、6.2；商品房施工面積2248.3萬平方米，增長11.6；商品房竣工面積553.9萬平方米，增長131.6；商品房銷售面積543.8萬平方米，增長83.8；商品房銷售金額232.0億元，增長90.3。2010年，中央出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，通過土地、金融、稅收等手段加強(qiáng)市場調(diào)控，取得了較好的預(yù)期成效，投資性需求受到抑制，房價(jià)過快上漲勢頭得到很好的遏制。上半年，我國房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售同比小幅增長，增幅有所回落，70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲，環(huán)比回落，房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)也出現(xiàn)不同程度的回落。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，我市房地產(chǎn)市場也受到一定程

8、度的影響，但影響程度遠(yuǎn)不如一線城市，我市上半年開發(fā)投資仍保持較快增長，但增速趨緩，商品房新增上市供應(yīng)充足，總體銷售情況良好，商品房價(jià)格較為平穩(wěn)，我市房地產(chǎn)市場朝著平穩(wěn)健康理性的方向發(fā)展。2010年上半年我市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增幅較大，增速放緩上半年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資119.28億元，同比增長44.24%，漲幅有所回落，較1-5月減少15.81個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅完成投資88.05億元，同比增長36.95%，漲幅較1-5月減少9.29個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積2343.43萬m2，同比增長17.27%；商品房新開工面積663.35萬m2，同比增長288.72%；商品房

9、竣工面積284.73萬m2，同比增長109.91%。房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長，尤其是開發(fā)規(guī)模增長較快的主要原因有：一是09年年初受金融危機(jī)余波的影響，大部分開發(fā)企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)，減慢了新開工項(xiàng)目的速度，減少了資金投入，09年第二季度雖有增加，但整體而言上半年基數(shù)仍然較小，導(dǎo)致2010年上半年同比漲幅較大；二是2010年年初房地產(chǎn)市場延續(xù)了09年下半年的良好勢頭，成交量大幅增長，開發(fā)企業(yè)信心增加，加大了資金投入，加快土地的開發(fā)利用，使得新開工面積和竣工面積同比增長較大。然而，隨著今年中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，第二季度商品房銷售量明顯下降，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，對后市預(yù)期較不樂觀，逐步放

10、慢了開發(fā)投資的速度，導(dǎo)致上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。（二）商品房上市供應(yīng)較為充足，總體平穩(wěn)上半年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積328.55萬m2，同比增長135.33%，其中住宅285.12萬m2，同此增長121.78%。我市商品房上市供應(yīng)同比增長較快的主要原因是我市房地產(chǎn)市場剛剛從金融危機(jī)中恢復(fù)過來，以消化存量為主，09年上半年新增供應(yīng)較少，同時(shí)由于年初銷售形勢良好，開發(fā)企業(yè)加快在建樓盤上市的速度，因而使得今年新增上市規(guī)模較大。從月度變化看，1-6月全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為66.85、32.45、35.04、89.96、57.76、46.49萬m2，從今年2月份開始，我市新增上市量逐步上升，

11、直至4月達(dá)到上市高峰后，5、6月逐月回落，但就整體而言，全市商品房供應(yīng)比較充足，總體平穩(wěn)，能滿足上半年的成交需求。從區(qū)域來看，惠城區(qū)商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)分別列全市第二、第三，其上市量占全市的21%、11%，其他各縣上市量較小，所占比例較為接近。其中增長較為明顯的是大亞灣區(qū)和龍門縣，其上市量同比增長分別為2.73、2.74倍，主要原因是大亞灣毗鄰深圳、香港，地理位置優(yōu)越，石化項(xiàng)目、沿海高速公路等輻射和拉動(dòng)作用明顯，而龍門縣則因房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，優(yōu)美的人居環(huán)境和品牌生態(tài)旅游項(xiàng)目帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從面積段來看，上半年，全市90m2以下商品住房上市量

12、所占比例為16.89%，90-120m2為26.62%，120-144m2為25.83%，144 m2以上為30.66%，同比分別增長1.22、1.56、2.27、1.35倍。從住房套型來看，120m2以下住房所占比例仍然偏小，但從同比情況來看，其上市量與去年同期相比，明顯上升。由于我市房地產(chǎn)市場長期以大戶型住房為主，中小戶型所占比例較低，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，中小戶型的上市既彌補(bǔ)了住房結(jié)構(gòu)的缺陷，又迎合了市場的需求，受到了自住型需求購房者的青睞，產(chǎn)品適合銷路又進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)企業(yè)的積極性，因而上半年中小戶型住房上市相對集中。（三）商品房銷售量同比小幅增長，環(huán)比回落上半年，我市商品房累計(jì)銷售面積26

13、9.21萬m2，較去年同期增長2.12%，與去年下半年相比，出現(xiàn)較大幅度回落，環(huán)比下降17.2%。從月度走勢來看，1月我市商品房延續(xù)了去年的良好銷售勢頭，2月大幅回落，3、4月大幅回升，5、6月再次回落，整體下降趨勢明顯，主要原因是今年年初，市場銷售情況仍然較好，受節(jié)日、季節(jié)性等因素的影響，2月銷售量大幅下降，但隨著信貸、金融等政策的不斷收緊，購房者心理預(yù)期的巨大變化，導(dǎo)致3、4月成交量大幅回升，而隨著調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確，投資性需求受到很大程度上的抑制，導(dǎo)致5、6月成交量出現(xiàn)回落，市場逐步回歸理性。從區(qū)域來看，受交通、醫(yī)療、教育等基本配套設(shè)施較為完善的影響，目前大部分房地

14、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在惠城區(qū)，因此成交量也主要在惠城區(qū)，上半年惠城區(qū)商品房共成交131.52萬m2，其銷售量占全市比例為49%，其中大亞灣區(qū)成交量位居第二，較去年同比增長49.9%，增長較為明顯，主要原因是大亞灣區(qū)為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，石化等大型項(xiàng)目輻射作用以及交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，而且價(jià)格洼地效應(yīng)明顯，受到香港、深圳等投資者和自住購房者的青睞，因而成交量上漲較為明顯。從面積段來看，上半年商品住宅的銷售量較為均衡，144m2以上占比最大，而90m2以下和90-120m2之間的住宅銷售也相當(dāng)可觀，120-144m2之間的相對較低。120m2以下的住房成交量占全市銷售總量的5成以上，這表明市場中的購

15、買主力仍以剛性需求和改善性需求為主，購房需求顯得更加理性。從銷售物業(yè)類型占比來看，住宅仍為銷售的主力，銷售量占商品房總銷售量的92.95%，與去年同期相比，增長2.96%，商業(yè)和辦公樓分別占1.33%、5.03%，同比增長13.96%、74.39%，這也說明我市在發(fā)展商品住宅市場的同時(shí)，也在積極培育商業(yè)和辦公等物業(yè)市場，對促進(jìn)市場多元化發(fā)展具有重要的作用。（四）商品房價(jià)格小幅增長，總體平穩(wěn)上半年，全市商品房成交價(jià)格為4576元/m2，同比增長13.38%，商品住房均價(jià)4378元/m2，同比增長14.1%。從月度變化來看，除4月出現(xiàn)較大波動(dòng)外，我市商品房和住房價(jià)格其他各月表現(xiàn)均較為平穩(wěn)，穩(wěn)中有降

16、。上半年，全市各月均價(jià)均超過4000元/m2，最高值甚至突破5000元/m2，接近主城區(qū)-惠城區(qū)水平。主要原因：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投資性購房需求下降，尤其在5、6月投資性需求得到很好的抑制，購房環(huán)境較好，購房者相對理性；二是上半年我市商品房新增上市供應(yīng)較為充足，可以滿足不同層次的購房需求；三是惠城區(qū)仍是成交的主要市場，商品房成交價(jià)格較高，是拉升全市均價(jià)的重要因素。從區(qū)域來看，惠城區(qū)、惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)住房價(jià)格列全市前三位，均價(jià)均在4000元/m2以上，而且同比漲幅也相當(dāng)接近，較去年同期增長20%以上，博羅縣住房價(jià)格增長較快，增幅為22.74%，惠東縣增長9.78%，龍門縣則

17、下降9.02%。隨著我市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，提升了房地產(chǎn)的價(jià)值。小結(jié)：惠州是一個(gè)新興城市，發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)作為惠州的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，將保持良好的發(fā)展勢頭。三、 項(xiàng)目定位(一) 住宅定位1. 目標(biāo)客戶定位1) 目標(biāo)客戶主要類型l 核心客戶：周邊原住居民l 重要客戶：周邊原住居民換房者l 普通客戶：來自惠州其它區(qū)域首次置業(yè)的白領(lǐng)l 邊緣客戶：看好本地段物業(yè)升值潛力的地產(chǎn)投資客2) 目標(biāo)客戶主要需求特征客戶類型客戶來源置業(yè)目的關(guān)注因素需求戶型核心客周邊私營企業(yè)主高級公務(wù)員等高端客戶換房自住形象、品質(zhì)、配套居住的舒適性3房4房重要客周邊公

18、務(wù)員、個(gè)體戶事業(yè)單位人員等首次置業(yè)自住性價(jià)比，舒適度2房3房普通客外區(qū)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員個(gè)體戶等首次置業(yè)自住價(jià)格、交通、保值性2房邊緣客惠州專業(yè)地產(chǎn)投資客投資地段價(jià)值、升值潛力2房4房2. 產(chǎn)品定位1) 主力戶型建議根據(jù)對項(xiàng)目周邊在售樓盤銷售情況的調(diào)查，各種戶型的特征為：戶型主力面積（ ）價(jià)格特征市場供應(yīng)市場需求效益貢獻(xiàn)1房70以下較高一般較少一般2房2廳8090一般較多較多較大3房2廳110120較高最多最多最高4房2廳140160最高較少一般一般 3房2廳：市場上最受歡迎、對樓盤效益貢獻(xiàn)最大的戶型，因此建議本項(xiàng)目戶型以3房2廳為主?？紤]到居住的舒適性，可將3房的面積增加到120 左右。 4房

19、2廳：較為稀缺，市場價(jià)值高。鑒于本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不受限制，適當(dāng)規(guī)劃部分較為稀缺的4房，以提高項(xiàng)目整體收益。 2房2廳：市場需求多，價(jià)值一般。由于項(xiàng)目南向臨鐵路，噪音影響較大，建議在南向單元規(guī)劃為需求較多、總價(jià)較低的2房及小3房單元。 1房單元：單價(jià)較高。由于本項(xiàng)目周邊生活配套缺乏，客戶群體只能以地段投資客為主，較為狹窄，并且1房單元不利于提高項(xiàng)目形象，建議不設(shè)70 以下的1房單元。3. 市場形象定位本項(xiàng)目住宅形象定位上將突出江北片區(qū)物業(yè)的地段優(yōu)勢，同時(shí)，重點(diǎn)表現(xiàn)開發(fā)商對業(yè)主負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)的開發(fā)理念。提煉出“城市之心、精工美筑”的關(guān)鍵詞，體現(xiàn)中心區(qū)物業(yè)的稀缺性、價(jià)值可瞻性、及投資+自住兩相宜的高

20、尚居所。(二) 商業(yè)定位1. 形象定位建議商業(yè)以時(shí)尚生活、健康休閑為主，主要是為社區(qū)生活配套服務(wù)，同時(shí)也要體現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)的巨大升值潛力。2. 客戶定位：1) 目標(biāo)客戶類型l 市區(qū)精明的投資客(三) 價(jià)格定位l 住宅銷售均價(jià)：4600元/l 商鋪銷售均價(jià)：18000元/l 車位銷售均價(jià)：10萬元/個(gè)四、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排(一) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)說明（開發(fā)、銷售周期）根據(jù)本項(xiàng)目的特殊性和惠州市場實(shí)際情況，開發(fā)周期從動(dòng)工建設(shè)至銷售完畢，預(yù)計(jì)需要約3年時(shí)間。其中住宅+商業(yè)銷售期為18個(gè)月。本項(xiàng)目從2010年第3季度開始籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)，并于2013年上半年銷售完畢。 (二) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)橫道圖詳見表9.

21、1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表五、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措(一) 項(xiàng)目投資估算1. 投資成本估算的各項(xiàng)設(shè)定1) 開發(fā)期的設(shè)定l 本項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)至銷售周期計(jì)劃為3年，即36個(gè)月。l 本項(xiàng)目的土地使用權(quán)：從2011年開始，住宅余70年。2) 各項(xiàng)成本估算的各項(xiàng)設(shè)定根據(jù)惠州市房屋開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可歸納為：土地成本、開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。對以上各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行估算時(shí)均按政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)比率計(jì)算。2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的設(shè)定主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號指標(biāo)類別單位數(shù)量1占地面積642142容積率2.33建筑密度204綠化率355總建筑面積（計(jì)容）131891其

22、中：商業(yè)4822 住宅1240726可銷售面積128894其中：商業(yè)部分4822 住宅部分124072 車位（可售、可租）個(gè)989主要功能面積分配一覽表序號功能分配層數(shù)量1住宅2-181240722商業(yè)及配套148223地下室建筑負(fù)1層989個(gè)車位3. 投資成本估算1) 土地成本本項(xiàng)目土地成本為:8348萬元2) 后續(xù)開發(fā)成本根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況估算后續(xù)需投入如下開發(fā) 成本及開發(fā)費(fèi)用：l 后續(xù)開發(fā)成本序號名稱數(shù)量（）單價(jià)（元/）金額（萬元）備 注一前期費(fèi)用1745002094二建筑安裝工程含裝修、設(shè)備費(fèi)用三工程基礎(chǔ)設(shè)施174500942.95四其他費(fèi)用174500502.

23、35五不可預(yù)見費(fèi)174500837.6合計(jì)后續(xù)開發(fā)成9l 后續(xù)開發(fā)費(fèi)用序號名稱數(shù)量（）單價(jià)（元/）金額（萬元）備注一管理費(fèi)用174500418二銷售費(fèi)用1745002269.29銷售額3%三銷售稅金及附加4273.83 四財(cái)務(wù)費(fèi)用2520合計(jì)開發(fā)費(fèi)用1745009481.12 (二) 項(xiàng)目資金籌措1. 資金來源本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金籌措來源主要渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是銷售收入部分用于投資部分。2. 籌資運(yùn)作計(jì)劃因本項(xiàng)目的土地成本及相關(guān)稅費(fèi)支付均為自有資金，在銷售回款前需向銀行借款以作前期籌備所用，銷售收入除扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于后續(xù)部分投資外，還需支付貸

24、款還本付息。本項(xiàng)目總投資50126.02萬元，自有資金19494萬元，銀行貸款15000萬元，預(yù)售收入用于其他投入費(fèi)用約20632.02萬元。3. 投資使用計(jì)劃詳見附表項(xiàng)目投資計(jì)劃表六、 項(xiàng)目銷售收入及利潤估算(一) 銷售價(jià)格預(yù)測1. 銷售預(yù)測說明本項(xiàng)目計(jì)算假設(shè)全部用于銷售，且在計(jì)劃銷售周期內(nèi)按最高實(shí)現(xiàn)100%銷售。2. 銷售價(jià)格預(yù)測l 住宅銷售均價(jià)：4600元/l 商鋪銷售均價(jià)：18000元/l 車位均價(jià)：10萬元/個(gè)3. 銷售收入估算序號名稱單位數(shù)量單價(jià)（元/）金額（萬元）1商業(yè)部分48221800086802住宅部分1240724600570733車位個(gè)9891000009890合計(jì)銷售

25、收入75643 (二) 銷售稅費(fèi)及附加估算序號名稱計(jì)價(jià)依據(jù)金額（萬元）合計(jì)銷售稅費(fèi)及附加銷售額5.65%4273.83(三) 各期銷售收入與預(yù)測匯總表 單元：萬元項(xiàng)目合計(jì)20122013上半年下半年上半年下半年住宅5707339951.117121.9商鋪8680173643402604車位98909890總計(jì)75643(四) 稅后利潤測算表根據(jù)測算，本項(xiàng)目稅前利潤為25516.98萬元，稅后利潤為19137.73萬元。七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)，參照我國新的財(cái)會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況。本項(xiàng)目選取的計(jì)算指標(biāo)

26、為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。評價(jià)指標(biāo)詳細(xì)計(jì)算過程詳見附表現(xiàn)金流量表。(一) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期內(nèi)的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評估指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮按受。由現(xiàn)金流量表9.5全部投資現(xiàn)金流量表計(jì)算可得：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=現(xiàn)金流量/（1+ i）n：30230.78萬元(二) 投資利潤率投資利潤率指的是項(xiàng)目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資的比值，屬靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)。由現(xiàn)金流量表9.6項(xiàng)目損益及利潤分配表計(jì)算可得：稅前投資利潤率=利潤總額/總投資=25516.98/50126.02=50.91%稅后投資

27、利潤率=凈利潤/總投資=19137.73/50126.02=38.18%（三）盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=經(jīng)營成本銷售收入100%=41062.975643100%=54.29%由此可見，本項(xiàng)目只要完成商品房54.29%的銷售量，即可收回全部投資，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很小。（四）還貸能力分析本項(xiàng)目總投資50126.02萬元，現(xiàn)開發(fā)商自有資金19494萬元已經(jīng)完全到位，用于土地成本及前期開發(fā)，目前尚有15000萬元的資金缺口急需解決，需要通過銀行貸款。還貸能力分析如下：1500075643100%=19.83%即項(xiàng)目完成19.83%的銷售即可還清全部貸款，本項(xiàng)目不存在還貸壓力。（五）項(xiàng)目的不確定分析（敏感性

28、分析）本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：銷售收入、工程成本變化，銷售收入的變動(dòng)將直接影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)投資利潤率，波動(dòng)區(qū)間0-10%間。本項(xiàng)目的敏感性因素最主要的有兩個(gè)，一是經(jīng)營成本增加，二是市場銷售收入減少。經(jīng)過分析預(yù)算，在這兩種情況下，本項(xiàng)目仍然充分可行。詳見附表敏感性分析八、結(jié)論綜上所述，得出結(jié)論：昊地喜悅城果的開發(fā)是順應(yīng)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，級充分滿足多方面的共同利益需求，在開發(fā)時(shí)機(jī)上也是占盡先機(jī)，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益和一定的社會效益。本報(bào)告從公司實(shí)力、經(jīng)濟(jì)分析、市場及項(xiàng)目分析、營銷策略、工程建設(shè)及實(shí)施、效益分析

29、、風(fēng)險(xiǎn)控制等角度對項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)闡述和獨(dú)到分析，充分證明了本項(xiàng)目可行性，同時(shí)也體現(xiàn)了開發(fā)商對項(xiàng)目的深刻理解和對項(xiàng)目入市的周密布署。我們有信心成功開發(fā)昊地喜悅城果這一項(xiàng)目，并以此為契機(jī)開拓更廣闊的房地產(chǎn)市場。附表、表9.1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表序號計(jì)算期（季度2010年第三季度2010年第四季度2011年第一季度2011年第二季度2011年第三季度2011年第四季度2012年第一季度2012年第二季度2012年第三季度2012年第四季度1規(guī)劃設(shè)計(jì)2前期工程3土石方工程4主體工程5裝修工程6水電工程7電梯工程8消防工程9智能系統(tǒng)10小區(qū)園林11公共配套12竣工驗(yàn)收表9.2 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表總建筑面

30、積174500 平方米序號項(xiàng) 目 名 稱單價(jià)（元/)金額（萬元）備 注一土地成本8348 1.1原地價(jià)1.2契稅1.3土地增值稅1.4滯納金二開發(fā)費(fèi)用1202094.002.1勘察測量費(fèi)587.25 2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30523.502.3臨時(shí)供水供電15261.752.4場地平整、臨時(shí)道路20349.002.5可行性研究及策劃費(fèi)234.902.6規(guī)劃報(bào)建48837.60三建筑安裝工程費(fèi)160027920.003.1土方及樁基工程2003490.003.2主體工程（含地下室）80013960.003.3安裝工程費(fèi)4207329.003.3.1水電工程701221.503.3.2電梯工程12087

31、2.503.3.3消防工程40698.003.3.4通訊工程20174.503.3.5裝修工程20034903.3.6智能防盜系統(tǒng)10174.53.3.7有線電視、網(wǎng)絡(luò)10174.53.3.8煤氣管道30523.53.3.9室外配套1803141.00四工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)76942.954.1供電工程20372.224.2小區(qū)市政道路及排水工程36446.664.3外水工程費(fèi)10124.07六其他費(fèi)用502.356.1人防門設(shè)計(jì)及施工費(fèi)用450.006.2白蟻防治費(fèi)用552.35七管理費(fèi)用418八不可預(yù)見費(fèi)837.60九合計(jì)41062.90表9.3 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱投資金額

32、2010年2011年2012年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本834883482開發(fā)費(fèi)用209412948003土方及基礎(chǔ)工程3490125022404主體工程（含地下室）139602200870030605水電安裝1221.5220310420271.56電梯工程872.5220.54522007消防工程698881101103908通訊工程174.52411535.59裝修工程34903001100180029010智能系統(tǒng)174.52411535.511有線電視、網(wǎng)絡(luò)174.581.59312煤氣管道523.5210.531313室外配套3141450780780113114工程

33、基礎(chǔ)設(shè)施942.95270153.9532919015其他費(fèi)用502.3595.35150220373816管理費(fèi)4182012012012073.817不可預(yù)見費(fèi)837.623023023073.818合計(jì)41062.913437.35135686352.454643.83061.3表9.4 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表項(xiàng)目合計(jì)2012上半年2012下半年2013上半年2013年下半年備注1住宅570,730,000 399，511，000 171,219,0001240721.1銷售面積12407286850.437221.6 1.2銷售均價(jià)4600460046001.3銷售率100%7

34、0%30%100%2商鋪86,800,000 17,360,000 43,400,00026,040,000 48222.1銷售面積4822964.424111446.62.2銷售均價(jià)180001800018000180002.3銷售率100%20%50%30%100%3車位98,900,000 98,900,000 3.1車位數(shù)9899893.2均價(jià)100000 100000 3.3銷售率100%100%100%4銷售稅金及附加42,738,295,0022,572,371.5010,654,713.502,452,100.00 7,059,110.00 4.1營業(yè)稅378215001997

35、5550 9428950 21700006247000 銷售額54.2堤圍防護(hù)費(fèi)756430399511188579 43400 124940 銷售額0.1%4.3印花稅378215199755.594289.52170062470 銷售額0.05%4.4教育費(fèi)附加1134645599266.5282868.565100 187410 營業(yè)稅3%4.5城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)2647505 1398288.5660026.5151900 437290營業(yè)稅7%5銷售費(fèi)用22，692，90011,985,3305,657,3701,302,000 3,748,200銷售額36銷售凈收入690，998，80

36、5.00364,953,298.50172,266,916.50 39,645,900.00 114,132,690.00表9.5項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計(jì)2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1現(xiàn)金流入105137 29494 0 39951.1 18857.9 4340 12494 1.1住宅銷售收入57073 39951.1 17121.9 1.2商鋪銷售收入8680 1736 4340 2604 1.3車位收入9890 9890 1.4銀行貸款15000 15000 1.5自有資金14494 144942現(xiàn)金流出71505.27 2

37、7005.357192.45 8099.57 5532.51 375.41 23299.98 2.1開發(fā)成本投資41062.9 27005.35 6352.45 4643.8 3061.3 2.2經(jīng)營成本0.00 2.3銷售費(fèi)用2269.29 1198.53 565.74 130.2 374.82 2.4銷售稅金及附加4273.83 2257.24 1065.47 245.21 705.91 2.5貸款還本付息17520 840 840 15840 2.6所得稅6379.25 6379.25 3凈現(xiàn)金流量33631.73 2488.65 -7192.45 31851.53 13325.393964.59 -10805.98 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量2488.65-4703.80 27147.73 40473.12 44437.71 33631.73 5凈現(xiàn)值30230.78 2394.70 -6659.68 28378.84 11424.37 3270.69 -8578.14