太原2010房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告.

1、太原房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告太原房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 目目 錄錄 目目 錄錄 一、城市介紹一、城市介紹城市區(qū)位城市區(qū)位 太原是山西省的省會(huì)，瀕臨汾河，三面環(huán)山， 自古就有“錦繡太原城”的美譽(yù)。是山西省的政治、 經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以 冶金、機(jī)械、化工、煤炭為支柱，以輸出能源、原 材料、礦山機(jī)械產(chǎn)品為主要特征的全國(guó)重要的能源 重化工城市，2011年被列為國(guó)家歷史文化名城。 太原現(xiàn)轄六區(qū)（小店區(qū)、迎澤區(qū)、 杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬(wàn)柏林區(qū)、 晉源區(qū)）三縣（清徐縣、陽(yáng)曲縣、 婁煩縣）一市（古交市）和兩個(gè)國(guó) 家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)、太原市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）、兩 個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（太原工

2、業(yè)園區(qū)、太 原不銹鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū)）。 一、城市介紹一、城市介紹山西省發(fā)展規(guī)劃山西省發(fā)展規(guī)劃 “十二五”期間，山西省將以太原都市區(qū)為核心、區(qū)域性中心城市為節(jié) 點(diǎn)、大縣城和中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，構(gòu)建“一核一圈三群一核一圈三群”城鎮(zhèn)體系框架。 “一核一核”即由太原市區(qū)、晉中市區(qū)、清徐縣城、陽(yáng)曲縣城構(gòu)成的太原太原市區(qū)、晉中市區(qū)、清徐縣城、陽(yáng)曲縣城構(gòu)成的太原 都市區(qū)都市區(qū)，是全省城鎮(zhèn)體系的組織核心，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的增長(zhǎng)極核。2015年都 市區(qū)城鎮(zhèn)人口達(dá)到400萬(wàn)人。 “一圈一圈”即太原都市圈，是以太原都市區(qū)為核心以太原都市區(qū)為核心，以太原盆地城鎮(zhèn)密集 區(qū)為主體，包括太原、晉中、呂梁、陽(yáng)泉、忻州五市的包括太原、晉中

3、、呂梁、陽(yáng)泉、忻州五市的30個(gè)縣（市、區(qū)）個(gè)縣（市、區(qū)）。 該區(qū)域是省域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)事業(yè)最為發(fā)達(dá)的核心區(qū)域和最為重要的城鎮(zhèn)密集地區(qū)。 2015年，城鎮(zhèn)人口達(dá)到830萬(wàn)人。 “三群三群”即以大同、朔州為核心的晉北中部城鎮(zhèn)群以大同、朔州為核心的晉北中部城鎮(zhèn)群，以臨汾、運(yùn)城為以臨汾、運(yùn)城為 核心的晉南中部城鎮(zhèn)群核心的晉南中部城鎮(zhèn)群，以長(zhǎng)治、晉城為核心的晉東南中部城鎮(zhèn)群以長(zhǎng)治、晉城為核心的晉東南中部城鎮(zhèn)群。3個(gè)城鎮(zhèn) 群是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，省域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要區(qū)域。晉北中部城鎮(zhèn) 群，以大同盆地為主體，包括大同市、朔州市的10個(gè)縣（區(qū)）。 一、城市介紹一、城市介紹城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 一核一核指

4、太原都市區(qū)的核心區(qū)，主要為 太原中心城區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域性服務(wù)功 能、先進(jìn)制造業(yè)和新型材料。 三片三片指太原都市區(qū)外圍分別以陽(yáng)曲縣 城、清徐縣城和古交市中心城區(qū)為中心 的三個(gè)城鎮(zhèn)-產(chǎn)業(yè)發(fā)展片區(qū)。建設(shè)以煤炭 -能源、焦炭-化工、煤炭-鋁鎂金屬為主 的循環(huán)產(chǎn)業(yè)基地。 “兩帶兩帶”分別為北部生態(tài)保護(hù)地帶和西部生態(tài)涵養(yǎng)地帶。逐步引導(dǎo)人口向外轉(zhuǎn)移，并引導(dǎo)婁煩 縣城等城鎮(zhèn)的集中建設(shè)。 五聯(lián)五聯(lián)為五個(gè)主要的交通聯(lián)系通道，分別為東向（經(jīng)過(guò)榆次地區(qū)的石太通道）、東北向（經(jīng) 過(guò)陽(yáng)曲的北同蒲通道）、西向（經(jīng)過(guò)古交、婁煩）、西南向（經(jīng)過(guò)清徐的太中銀通道）、南 向（經(jīng)過(guò)小店區(qū)的大運(yùn)通道）。 一、城市介紹一、城市介紹產(chǎn)業(yè)發(fā)

5、展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 “十二五”期間全市的發(fā)展規(guī)劃指出： 依托八大功能區(qū)，做強(qiáng)依托八大功能區(qū)，做強(qiáng)10大產(chǎn)業(yè)板塊大產(chǎn)業(yè)板塊。重點(diǎn) 發(fā)展的10大產(chǎn)業(yè)板塊有：煤化工產(chǎn)業(yè)，煤機(jī) 裝備產(chǎn)業(yè)，鐵路裝備產(chǎn)業(yè)，不銹鋼深加工產(chǎn) 業(yè)，鎂鋁合金產(chǎn)業(yè)，物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)，環(huán)保 再利用產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)，文化會(huì)展業(yè)，旅 游、高效觀光農(nóng)業(yè)。 目目 錄錄 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP 經(jīng)濟(jì)增速止跌上漲，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，已經(jīng)擺脫經(jīng)濟(jì)增速止跌上漲，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，已經(jīng)擺脫08、09年金融危機(jī)帶來(lái)年金融危機(jī)帶來(lái) 的影響。的影響。2010年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1778.05億元，比上年增長(zhǎng) 11.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加

6、值31.37億元，增長(zhǎng)4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值798.49 億元，增長(zhǎng)12.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值948.19億元，增長(zhǎng)10.5%。 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市工業(yè)基礎(chǔ)牢固，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市工業(yè)基礎(chǔ)牢固，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 主力軍主力軍。 2010年三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.1、5.0和5.9個(gè)百分點(diǎn)。 2010年三 次產(chǎn)業(yè)比重依次為1.8%、44.9%、53.3%，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)比重下降0.1個(gè) 百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、主要

7、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資總量不斷加大，第三產(chǎn)業(yè)城市太原市投資重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資總量不斷加大，第三產(chǎn)業(yè)城市太原市投資重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。 2010年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資916.48億元，比上年增長(zhǎng)17.2%。三次產(chǎn)業(yè)投資的比重依次 為1.1%、28.4%和70.5% 。 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，自房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，自2007年開(kāi)始，太原市房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期年開(kāi)始，太原市房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期。 2010全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資241.09億元，比上年增長(zhǎng)46.1%。商品住宅投資185.16 億元，增長(zhǎng)58.6%。經(jīng)濟(jì)適用房投資力度加大，

8、90平米以下住宅投資占比22.9%， 較08、09年30%以上的比重有所下降。 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般預(yù)算收入一般預(yù)算收入 除除2009年收到金融危機(jī)影響外，太原市一般財(cái)政預(yù)算收入總量持續(xù)增長(zhǎng)，五年收到金融危機(jī)影響外，太原市一般財(cái)政預(yù)算收入總量持續(xù)增長(zhǎng)，五 大稅收成為城市收入主要來(lái)源。大稅收成為城市收入主要來(lái)源。 2010 全市一般預(yù)算收入138.48億元，增長(zhǎng) 17.8%。其中：稅收收入111.55億元，增長(zhǎng)19.3%，五大稅收占總收入的59.2%。 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人均可支配收入及消費(fèi)性支出人均可支配收入及消費(fèi)性支出 居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居

9、民潛在購(gòu)買能力增強(qiáng)。居民收入穩(wěn)步增加，人們生活水平不斷提高，居民潛在購(gòu)買能力增強(qiáng)。 2010年城市居民人均可支配收入為17258元，比上年增長(zhǎng)10.6%。城市居民家庭 恩格爾系數(shù)為30.6%，社會(huì)總體水平已經(jīng)進(jìn)入較為富裕階段。 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人均居住面積人均居住面積 人均居住面積對(duì)于全國(guó)水平，未來(lái)市場(chǎng)需求空間巨大。人均居住面積對(duì)于全國(guó)水平，未來(lái)市場(chǎng)需求空間巨大。根據(jù)住建部發(fā)布信息 顯示，截至2009年底，中國(guó)城市人均住宅建筑面積約30平方米。按此數(shù)據(jù)計(jì)算， 太原市要達(dá)到全國(guó)平均水平，市場(chǎng)空缺住宅面積約市場(chǎng)空缺住宅面積約1066.8萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng) 潛力巨大。 二、

10、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù) 城市恩格爾系數(shù)不斷降低，社會(huì)進(jìn)入富裕階段。城市恩格爾系數(shù)不斷降低，社會(huì)進(jìn)入富裕階段。2010年太原市城市恩格爾 系數(shù)30.6，較2009年減少1.5。 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小結(jié)小結(jié) 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)-宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)擺脫金融危機(jī)影響，從新回到向上發(fā)展軌道；產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理；政策利好對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇 q區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆^(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿薮?。太原作為山西省?huì)，地理位置得天獨(dú)厚。根太原作為山西省會(huì)，地理位置得天獨(dú)厚。根 據(jù)山西省據(jù)山西省“十二五十二五”規(guī)劃，太原作為規(guī)劃，太原作為“一核一圈三群一核一圈三群”

11、的雙核心區(qū)域，勢(shì)必會(huì)的雙核心區(qū)域，勢(shì)必會(huì) 帶來(lái)一定的政策引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)扶持，發(fā)展空間巨大。帶來(lái)一定的政策引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)扶持，發(fā)展空間巨大。 q宏觀經(jīng)濟(jì)擺脫低迷，進(jìn)入上市通道。宏觀經(jīng)濟(jì)擺脫低迷，進(jìn)入上市通道。全市經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，全全市經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，全 市加大科研、金融業(yè)投資力度，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)該市經(jīng)濟(jì)對(duì)政策及經(jīng)市加大科研、金融業(yè)投資力度，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)該市經(jīng)濟(jì)對(duì)政策及經(jīng) 濟(jì)形勢(shì)變化反應(yīng)敏感。濟(jì)形勢(shì)變化反應(yīng)敏感。 q房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展期。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展期。近年來(lái)全市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)高速近年來(lái)全市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)高速 發(fā)展態(tài)勢(shì)，近發(fā)展

12、態(tài)勢(shì)，近4 4年平均增速達(dá)到年平均增速達(dá)到32%32%，20102010年增速高達(dá)年增速高達(dá)46.1%46.1%。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng) 進(jìn)入成長(zhǎng)期，同時(shí)，市場(chǎng)需求空間較大，目前為進(jìn)入該城市的最佳時(shí)期。進(jìn)入成長(zhǎng)期，同時(shí)，市場(chǎng)需求空間較大，目前為進(jìn)入該城市的最佳時(shí)期。 q城市居民生活富裕度較高，具有一定的購(gòu)買力。城市居民生活富裕度較高，具有一定的購(gòu)買力。近幾年城鎮(zhèn)居民收入支出差近幾年城鎮(zhèn)居民收入支出差 不斷加大，居民儲(chǔ)蓄額不斷提高，社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)富裕階段，對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)不斷加大，居民儲(chǔ)蓄額不斷提高，社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)富裕階段，對(duì)房地產(chǎn)后續(xù) 發(fā)展具有一定程度的支撐作用。發(fā)展具有一定程度的支撐作用

13、。 目目 錄錄 三、土地市場(chǎng)三、土地市場(chǎng)土地供應(yīng)土地供應(yīng) 土地供應(yīng)面積減少，市場(chǎng)主要以消耗前期存量土地為主。土地供應(yīng)面積減少，市場(chǎng)主要以消耗前期存量土地為主。從數(shù)據(jù)上來(lái)看， 2010年總共出讓土地33幅，出讓面積為243.36萬(wàn)。與2009年相比大幅減少。 分析認(rèn)為2010年土地供應(yīng)面積下降，主要受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響。 尖草坪區(qū)成為全市土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，但各個(gè)區(qū)域供應(yīng)總量較尖草坪區(qū)成為全市土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，但各個(gè)區(qū)域供應(yīng)總量較2009年下降年下降 比例較大。比例較大。萬(wàn)柏林區(qū)、晉源區(qū)比2009年土地出讓面積高，其他區(qū)域出讓面積都有 所下降，其中小店區(qū)出現(xiàn)明顯的下降。分析認(rèn)為，在2010年

14、強(qiáng)力的政策調(diào)控下小 店區(qū)土地市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出趨于理性，回歸市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)。 三、土地市場(chǎng)三、土地市場(chǎng)土地成交土地成交 2010年太原土地成交量大幅減少，2010年土地市場(chǎng)共成交22幅土地，占地 面積為151.23萬(wàn)。與去年同期相比成交幅數(shù)減少47幅，同比縮減幅度為 68.11%， 占地面積減少了334.65萬(wàn)，同比下降了68.87%。 。 2010年太原土地成交市場(chǎng)主要還是以小店區(qū)及尖草坪區(qū)為主，占比分別為 41%和20%。分析認(rèn)為，這很符合太原市“南移西進(jìn)”的戰(zhàn)略規(guī)劃。預(yù)測(cè)2011年 小店區(qū)將成為土地市場(chǎng)的熱門區(qū)域。 三、土地市場(chǎng)三、土地市場(chǎng)土地成交價(jià)格土地成交價(jià)格 2010年太原土地市場(chǎng)價(jià)格大幅

15、上漲，與去年相比上漲了85.27%。從這也可 以看出未來(lái)三五年內(nèi)，太原市商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)將繼續(xù)保持上揚(yáng)。 從區(qū)域土地成交價(jià)格來(lái)看，小店區(qū)和杏花嶺區(qū)比去年有較大增幅，迎澤區(qū)基 本持平，這表明了目前小店區(qū)和杏花嶺區(qū)的土地資源正受到熱捧這表明了目前小店區(qū)和杏花嶺區(qū)的土地資源正受到熱捧。 萬(wàn)柏林、晉源與尖草坪區(qū)由于有工業(yè)用土地成交，平均價(jià)格比去年略低。 三、土地市場(chǎng)三、土地市場(chǎng)小結(jié)小結(jié) q土地供應(yīng)總量大幅減少，成交量大幅下降，目前以消耗存量土地為主，土地供應(yīng)總量大幅減少，成交量大幅下降，目前以消耗存量土地為主， 預(yù)計(jì)后期土地市場(chǎng)將回到甚至超過(guò)預(yù)計(jì)后期土地市場(chǎng)將回到甚至超過(guò)20092009年水平。年水平

16、。太原土地供應(yīng)受太原土地供應(yīng)受20102010年國(guó)年國(guó) 家宏觀調(diào)控影響較為嚴(yán)重，城市整體土地供應(yīng)較家宏觀調(diào)控影響較為嚴(yán)重，城市整體土地供應(yīng)較20092009年縮水一半，開(kāi)發(fā)商年縮水一半，開(kāi)發(fā)商 投資拿地?zé)崆榻档?。土地成交受供?yīng)量影響出現(xiàn)大幅下降，土地市場(chǎng)整體投資拿地?zé)崆榻档?。土地成交受供?yīng)量影響出現(xiàn)大幅下降，土地市場(chǎng)整體 趨于理性。趨于理性。 q土地成交價(jià)格大幅上漲，開(kāi)發(fā)成本加大，未來(lái)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。土地成交價(jià)格大幅上漲，開(kāi)發(fā)成本加大，未來(lái)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。雖然雖然 20102010年土地成交量大幅下降，但整體成交均價(jià)卻大幅上漲。開(kāi)發(fā)商取地成年土地成交量大幅下降，但整體成交均價(jià)卻大幅上漲。開(kāi)發(fā)商

17、取地成 本不斷加大，由此判斷未來(lái)城市房地產(chǎn)售價(jià)勢(shì)必隨著成本的提高而進(jìn)入較本不斷加大，由此判斷未來(lái)城市房地產(chǎn)售價(jià)勢(shì)必隨著成本的提高而進(jìn)入較 快的價(jià)格上升通道?？斓膬r(jià)格上升通道。 q熱點(diǎn)區(qū)域凸顯，城市整體熱點(diǎn)區(qū)域凸顯，城市整體“南移南移”態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。通過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，雖然通過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，雖然 小店區(qū)土地供應(yīng)總體少于尖草坪區(qū)，但成交量及成交價(jià)格均高于其他區(qū)域。小店區(qū)土地供應(yīng)總體少于尖草坪區(qū)，但成交量及成交價(jià)格均高于其他區(qū)域。 可以分析得出，小店區(qū)勢(shì)必會(huì)成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著人口不斷可以分析得出，小店區(qū)勢(shì)必會(huì)成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著人口不斷 南移，小店區(qū)將成為太原市未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)

18、域。南移，小店區(qū)將成為太原市未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。 目目 錄錄 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅供需關(guān)系商品住宅供需關(guān)系 2010年，太原商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為743.98萬(wàn)，較上年上漲4.43%；成 交面積為587.6萬(wàn)，較上年上漲23.54%；市場(chǎng)供求比例下降只1.27，未來(lái)房?jī)r(jià) 上漲趨勢(shì)加劇。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格商品住宅成交價(jià)格 2010年，太原房商品房住宅成交均價(jià)為6788元/，較上年上漲34.98%。其 上漲過(guò)快的主要原因?yàn)楸姸喔叨?、高價(jià)位樓盤不斷開(kāi)盤，代表性樓盤有星河灣、 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、摩天石以及萬(wàn)國(guó)成MOMA等。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅價(jià)格分月走

19、勢(shì)商品住宅價(jià)格分月走勢(shì) 2010年上半年太原房商品房住宅成交均價(jià)呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，且較年初有小幅提 升。7月由于星河灣開(kāi)盤帶來(lái)年度銷售均價(jià)峰值，下半年由于高端樓盤的介入， 整體成交均價(jià)較上半年有近2000元/平米的增幅。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交區(qū)位商品住宅成交區(qū)位 2010年，太原市場(chǎng)商品住宅成交最大的區(qū)域?yàn)樾〉陞^(qū)，占比為32%，其次 為杏花嶺區(qū)，占比為20%，然后為萬(wàn)柏林區(qū)，占比為16%，再次為尖草坪區(qū)，占 比為14%，迎澤區(qū)占比為12%，最后為晉源區(qū)，占比為6%。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)面積供應(yīng)區(qū)間面積供應(yīng)區(qū)間 市場(chǎng)不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)表現(xiàn)出極大的差異性，80-10

20、0面積段的 產(chǎn)品成為市場(chǎng)產(chǎn)品的成交主力，此類產(chǎn)品以中小戶型為主。其次成交面積較大的 為150-180面積段產(chǎn)品，此類以舒適型三房為主的戶型。另外，250以上的豪 華住房產(chǎn)品成交量占比也較大。 四、代表樓盤四、代表樓盤星河灣星河灣 四、代表樓盤四、代表樓盤摩天石摩天石 四、代表樓盤四、代表樓盤恒大綠洲恒大綠洲 四、代表樓盤四、代表樓盤萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 四、代表樓盤四、代表樓盤十二院城十二院城 四、代表樓盤四、代表樓盤綠地半山國(guó)際綠地半山國(guó)際 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)小結(jié) q國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商云集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前國(guó)內(nèi)眾多一線開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入太原市場(chǎng)，如萬(wàn)科、

21、萬(wàn)達(dá)、目前國(guó)內(nèi)眾多一線開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入太原市場(chǎng)，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、 恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產(chǎn)、首開(kāi)等知名企業(yè)均已有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，且多為高品質(zhì)樓盤，未來(lái)競(jìng)恒大、富力、星河灣、綠地、海爾地產(chǎn)、首開(kāi)等知名企業(yè)均已有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，且多為高品質(zhì)樓盤，未來(lái)競(jìng) 爭(zhēng)激烈。爭(zhēng)激烈。 q高端樓盤不斷涌現(xiàn)，商品房品質(zhì)差距較大。高端樓盤不斷涌現(xiàn)，商品房品質(zhì)差距較大。近近2-32-3年，以星河灣為首的高端樓盤不斷涌現(xiàn)，城市內(nèi)各檔年，以星河灣為首的高端樓盤不斷涌現(xiàn)，城市內(nèi)各檔 次樓盤均價(jià)差距較大，如高端樓盤均價(jià)均在次樓盤均價(jià)差距較大，如高端樓盤均價(jià)均在13000-2000013000-20000元元/ /平米，中端樓盤均價(jià)約

22、平米，中端樓盤均價(jià)約7000-100007000-10000元元/ /平米，平米， 而低端樓盤均價(jià)約而低端樓盤均價(jià)約4000-60004000-6000元元/ /平米。平米。 q產(chǎn)品供應(yīng)以高層板樓為主。產(chǎn)品供應(yīng)以高層板樓為主。目前市場(chǎng)在售樓盤以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應(yīng)較少，且目前市場(chǎng)在售樓盤以高層板樓為主，別墅、多層、花園洋房供應(yīng)較少，且 多為南北通透。消費(fèi)者對(duì)高層住宅接受度較高，不存在市場(chǎng)抗性。多為南北通透。消費(fèi)者對(duì)高層住宅接受度較高，不存在市場(chǎng)抗性。 q市場(chǎng)不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)差異性強(qiáng)。市場(chǎng)不同面積段產(chǎn)品的成交與供應(yīng)差異性強(qiáng)。自住型剛性需求仍占市場(chǎng)主導(dǎo)，需求面積區(qū)間在自

23、住型剛性需求仍占市場(chǎng)主導(dǎo)，需求面積區(qū)間在80-10080-100 平米；二次置業(yè)的改善性需求面積區(qū)間在以平米；二次置業(yè)的改善性需求面積區(qū)間在以50-18050-180平米為主；高端客群需求面積則在平米為主；高端客群需求面積則在250250平米以上。平米以上。 q受限購(gòu)政策影響嚴(yán)重。受限購(gòu)政策影響嚴(yán)重。太原市太原市20112011年房地產(chǎn)銷售受到限購(gòu)政策影響，商品住宅去化速度及去化量較年房地產(chǎn)銷售受到限購(gòu)政策影響，商品住宅去化速度及去化量較 20102010年均有所下滑，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒。年均有所下滑，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒。 q別墅項(xiàng)目存在審批性政策風(fēng)險(xiǎn)。別墅項(xiàng)目存在審批性政策風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及走

24、訪發(fā)現(xiàn)，目前太原市內(nèi)純別墅項(xiàng)目在審批上存在一通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研及走訪發(fā)現(xiàn)，目前太原市內(nèi)純別墅項(xiàng)目在審批上存在一 定風(fēng)險(xiǎn)，其中綠地半山國(guó)際項(xiàng)目由于正在辦理審批，無(wú)法開(kāi)盤銷售。后期建議采取多層與類別墅產(chǎn)品結(jié)定風(fēng)險(xiǎn)，其中綠地半山國(guó)際項(xiàng)目由于正在辦理審批，無(wú)法開(kāi)盤銷售。后期建議采取多層與類別墅產(chǎn)品結(jié) 合的模式進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和銷售，以求規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。合的模式進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和銷售，以求規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 q城市對(duì)外地購(gòu)房群體具有一定吸引力。城市對(duì)外地購(gòu)房群體具有一定吸引力。目前太原市高端產(chǎn)品均存在一定比例的外地購(gòu)房群體，如星河目前太原市高端產(chǎn)品均存在一定比例的外地購(gòu)房群體，如星河 灣購(gòu)房客戶中，外地購(gòu)房者約占到灣購(gòu)房客

25、戶中，外地購(gòu)房者約占到50%50%。恒大綠洲項(xiàng)目外地購(gòu)房群體約。恒大綠洲項(xiàng)目外地購(gòu)房群體約30%30%。 q城市南部、西部為城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?。城市南部、西部為城市未?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮蟆３鞘心喜康男〉陞^(qū)成為商品城市南部的小店區(qū)成為商品 房成交主力區(qū)域，占市場(chǎng)總份額的房成交主力區(qū)域，占市場(chǎng)總份額的32%32%，區(qū)域內(nèi)人口吸附能力強(qiáng)，隨著中央商務(wù)區(qū)及政府辦公區(qū)南移，區(qū)域內(nèi)人口吸附能力強(qiáng)，隨著中央商務(wù)區(qū)及政府辦公區(qū)南移， 區(qū)域未來(lái)將成為城市熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮?。區(qū)域未來(lái)將成為城市熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?目目 錄錄 五、市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、市場(chǎng)預(yù)測(cè)政策預(yù)期政策預(yù)期

26、 預(yù)計(jì)2011年太原市全年GDP增幅將與2010年較為接近。不穩(wěn)定的國(guó)際經(jīng)濟(jì)局 勢(shì)，對(duì)于太原這個(gè)受外界影響較大的城市而言，具有一定的負(fù)面影響， 2011年央行在上半年不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及存貸款利率的情況下，CPI仍 然不斷上漲，7月份同比上漲6.5%，國(guó)內(nèi)通貨膨脹加劇。預(yù)計(jì)年內(nèi)國(guó)家仍會(huì)采 用貨幣緊縮政策，年內(nèi)仍有繼續(xù)加息的可能。 2011年國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步延續(xù)。上半年，國(guó)家繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保 持謹(jǐn)慎態(tài)度，調(diào)控政策未出現(xiàn)松動(dòng)，國(guó)內(nèi)一、二線城市成交量持續(xù)下降，但房 價(jià)仍然堅(jiān)挺，可以預(yù)期下半年將繼續(xù)延續(xù)調(diào)控勢(shì)頭。 限購(gòu)令范圍繼續(xù)擴(kuò)大，2011年，樓市投資會(huì)繼續(xù)流向不限購(gòu)區(qū)域，限購(gòu)令凸 顯“按