2021年度萬科財(cái)務(wù)分析_1

1、2021年度萬科財(cái)務(wù)分析篇一：2021年最新萬科a個(gè)股分析報(bào)告 2021年最新萬科 個(gè)股分析報(bào)告 2021年10月 a 現(xiàn)在很多人都喜歡投資房地產(chǎn),萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要支柱,肯定也是很多人投資的目標(biāo)。不過,盡管如此,我們也不能隨意的就買了萬科的股票,因?yàn)楣墒酗L(fēng)云變化太快,我們?cè)谫I之前一定要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的分析才行。 一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析 1.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析 近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價(jià)值和升值空間使越來越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費(fèi)者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預(yù)見的未來,房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加慘烈,投資價(jià)值依然巨大。

2、主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn): 宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國(guó)家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)利潤(rùn),但同時(shí)又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國(guó)家把對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來政策調(diào)控越來越多,力度也越來越大。 2021年金融危機(jī)爆發(fā),國(guó)家投資4萬億元刺激經(jīng)濟(jì),增大內(nèi)需。國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2021年的救市政策使得投資性需求異?；钴S,剛性需求得以釋放,房?jī)r(jià)飛速上漲,于20212021年國(guó)家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟(jì)適用房,打擊投機(jī)和炒房行為等措施來遏制房?jī)r(jià)上漲。2021年12月,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)

3、開發(fā)投資4250憶元,同比增長(zhǎng)35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國(guó)家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購,限價(jià),以及其近乎到達(dá)頂峰的房?jī)r(jià)使其投資價(jià)值,升值空間大幅度下跌,與此同時(shí),三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%。總的來說,全國(guó)大城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定,限購較嚴(yán)的二線城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲,限購較松的二線城市和三線城市房?jī)r(jià)上漲較快。 行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。我國(guó)人口眾多,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的加快的國(guó)情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時(shí),國(guó)家的調(diào)控政策也決定了房?jī)r(jià)將會(huì)平穩(wěn)上漲,但與前幾年不

4、同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點(diǎn)。我國(guó)大中城市(諸如省會(huì)城市)特點(diǎn)是人口基數(shù)大,外來人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。房屋的剛性需求極大。同時(shí),當(dāng)前我國(guó)的高儲(chǔ)蓄率以及金融信貸市場(chǎng)的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國(guó)文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購買住房的主要群體。同時(shí)居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。同時(shí)二三線城市房?jī)r(jià)將會(huì)加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房?jī)r(jià)一直處于較低狀態(tài),相對(duì)來說有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來,武漢,

5、長(zhǎng)沙,西安,鄭州等城市房?jī)r(jià)開始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)與開發(fā)使得房?jī)r(jià)提升,同時(shí)房?jī)r(jià)的提升又導(dǎo)致更多的企業(yè)開發(fā)商品房,由此造成二三線房?jī)r(jià)近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。 1.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。隨著中國(guó)居民購買了的增長(zhǎng),住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購房信貸政策的良好發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)住房需求也會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng),其中可能會(huì)有相對(duì)需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢(shì)是增長(zhǎng)的。 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力趨于分化,寡頭壟斷嚴(yán)重。我國(guó)土地為政府所壟斷,國(guó)家競(jìng)標(biāo)拍賣土地,從而使土地價(jià)格提升,進(jìn)而直接影響房?jī)r(jià)。土地價(jià)格的不

6、斷提升,致使開發(fā)商開發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升?！暗赝酢辈粩喑霈F(xiàn),地價(jià)的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無容身之地,而萬科,恒大等公司以其強(qiáng)大的資本壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng),囤地現(xiàn)象嚴(yán)重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)。由此造成了惡性循環(huán)。市場(chǎng)價(jià)格由幾個(gè)寡頭所決定,同時(shí)壟斷廠商在長(zhǎng)期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來獲得利潤(rùn),因此房?jī)r(jià)很難下降。 1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析篇二：財(cái)務(wù)與成本管理萬科集團(tuán)盈利能力分析無錫太湖學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院期末考查作業(yè) 2021-2021-2作業(yè)日期：2021年6 月 6日 萬科集團(tuán)盈利能力分析 摘要：本文主要是通過對(duì)企業(yè)盈利能力以及其相關(guān)概念進(jìn)行了分析，同時(shí)對(duì)于萬科地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)進(jìn)行

7、了概述，通過對(duì)萬科地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算分析，找到目前萬科地產(chǎn)存在的盈利問題，進(jìn)而提出自己對(duì)于改進(jìn)萬科地產(chǎn)盈利能力的相關(guān)的建議。 關(guān)鍵詞：萬科集團(tuán)，盈利能力 一、盈利能力作用意義概述 盈利能力，也稱獲利能力，是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤(rùn)的能力，追求利潤(rùn)最大化是企業(yè)的動(dòng)力所在。盈利能力分析是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn),是企業(yè)管理活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析、償債能力分析等分析工作的根本目的是通過分析及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)償債能力、經(jīng)營(yíng)能力，最終提高企業(yè)盈利能力，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞最終可通過企業(yè)的獲利能力來反映，無論是企業(yè)的管理層、投資者、債權(quán)人、或其他利益

8、相關(guān)者都非常關(guān)心企業(yè)的獲利能力。因?yàn)槠髽I(yè)獲利能力的大小，與管理人員的工作業(yè)績(jī)、投資者的投資收益、債權(quán)人的債權(quán)安全、企業(yè)職工的工資水平乃至整個(gè)國(guó)家的財(cái)政收入等都息息相關(guān)。作為投資人,主要關(guān)注的是企業(yè)投資的回報(bào)率；而對(duì)于一般投資者而言,關(guān)心的是企業(yè)股息、紅利的發(fā)放問題；對(duì)于擁有企業(yè)控制權(quán)的投資者,則會(huì)更多地考慮如何增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率、追求長(zhǎng)期利益的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)；債權(quán)人也要通過盈利狀況的分析以準(zhǔn)確評(píng)價(jià)企業(yè)債務(wù)的償還能力，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。所以不論是投資人、債權(quán)人還是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員,都日益重視企業(yè)盈利能力的分析。這就需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行盈利分析，才能反映和衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理存在的問題

9、，進(jìn)而采取措施解決問題、提高企業(yè)收益水平。 二、萬科公司營(yíng)運(yùn)能力的分析 （一）萬科集團(tuán)簡(jiǎn)介 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2021年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤(rùn)40.3億元。 萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2021年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)的占有率從2.07%提升到 2.34%，其中市場(chǎng)占有率在深圳、上海、天津、佛山

10、、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。 萬科1991年變成深圳證券交易所第二家上市公司，2021年底總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。上市16年來，萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)收入復(fù)合增加率為28.3%，凈利潤(rùn)復(fù)合增加率為34.1%，是上市后繼續(xù)盈余增加年限最長(zhǎng)的中國(guó)企業(yè)。公司在開展過程中兩次當(dāng)選福布斯“全球最好小企業(yè)”；屢次取得投資者聯(lián)系、亞洲錢銀等世界威望媒體評(píng)出的最好公司管理、最好投資者聯(lián)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。 （二）萬科集團(tuán)盈利模式分析 作為一家專業(yè)的住宅開發(fā)公司，萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)已居于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位。其有一套自己的盈利模式。特點(diǎn)可以概括為三個(gè)方而:專注于商品住宅開發(fā)，業(yè)務(wù)聚

11、焦經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，享受高凈利率，業(yè)績(jī)更多來源于規(guī)模擴(kuò)張。 圖1：萬科地產(chǎn)盈利模式分析 （三）萬科集團(tuán)盈利數(shù)據(jù)分析 (1)凈資產(chǎn)收益率。萬科12到14年的資產(chǎn)收益率分別為16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之勢(shì)，且降幅越來越大。但經(jīng)過聯(lián)系職業(yè)平均值來看，萬科的凈資產(chǎn)收益率每年均比職業(yè)平均值高，而且12年到14年萬科的凈資產(chǎn)收益率比行業(yè)平均值分別高1.31,1.45,2.27個(gè)百分點(diǎn)，由此能夠得出萬科的凈資產(chǎn)收益率較同職業(yè)來說是一向處以職業(yè)前列，并在不斷進(jìn)步。一起13到14年凈資產(chǎn)收益率在遭受全球金融危機(jī)的影響下，仍堅(jiān)持了相對(duì)較好的收益率，也說明了萬科公司具有比較穩(wěn)定的盈余能力。

12、(2)每股收益。截比到14年第三季度，萬科的每股收益出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，且跌幅逐步加人，標(biāo)明公司的獲利能力在削弱，股東的出資效益在變差，每一股所獲得利潤(rùn)在削減。 (3)銷售毛利率。從2021年至2021年，萬科的主經(jīng)營(yíng)務(wù)收入由355個(gè)億上升到410個(gè)億，有一個(gè)較人的上升，但因?yàn)橹鹘?jīng)營(yíng)務(wù)成本上升幅度較人，致使13年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較12年比較僅增民1個(gè)億，銷售毛利率降低2.99個(gè)百分點(diǎn)。依據(jù)14年前三季度的數(shù)據(jù)推算，14年的主經(jīng)營(yíng)務(wù)收入為394個(gè)億，主經(jīng)營(yíng)務(wù)成本為275個(gè)億，主經(jīng)營(yíng)務(wù)利潤(rùn)為129個(gè)億。主經(jīng)營(yíng)務(wù)收入有小幅降低，主經(jīng)營(yíng)務(wù)成本人幅提高，主要是因?yàn)殇摬牡纫幌盗薪ú膬r(jià)格上漲形成的，截至第三季度，萬科

13、14年的銷售毛利率為30.2100,與13年比較降幅較人，標(biāo)明萬科的盈余能力在削弱。但與職業(yè)平均值比較，萬科的銷售毛利率仍高出同職業(yè)9個(gè)百分點(diǎn)。 (4)銷售凈利率。2021年的凈利潤(rùn)較12年有所降低，降低幅度高達(dá)16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)收開銷造成的。依據(jù)14年前三季度的凈利潤(rùn)推算14年的全年凈利潤(rùn)為39.43億元，根本與13年相等。14年的主經(jīng)營(yíng)務(wù)收入為394個(gè)億，與13年比較有小幅降低。12年到13年的銷售凈利率降幅較人，截比14年第三季度，銷售凈利率有所上升。標(biāo)明萬科的凈利潤(rùn)開端了一個(gè)比跌上升的進(jìn)程，一起也標(biāo)明房地產(chǎn)職業(yè)的景氣指數(shù)有所上升。 (5)總資產(chǎn)報(bào)酬率。20

14、21年到2021年，萬科的資產(chǎn)總額始終保持增民的態(tài)勢(shì)。萬科總資產(chǎn)的添加沒有帶來凈利潤(rùn)的平等添加，致使公司的總資產(chǎn)報(bào)酬率不斷降低，標(biāo)明公司使用資產(chǎn)發(fā)明的利潤(rùn)在不斷降低，公司的資產(chǎn)使用功率低下，盈余能力較弱。 (6)每股凈資產(chǎn)。萬科2021年到2021年的凈資產(chǎn)總額呈上升趨勢(shì)，且13年到14年第三季度上升幅達(dá)較人。在流通股股數(shù)削減的情況下，凈資產(chǎn)總額的添加天然引起每股凈資產(chǎn)的添加。 三、萬科盈利能力存在的問題及對(duì)策建議 （一） 萬科盈利能力存在的問題 通過對(duì)萬科的盈利能力分析，可以較清楚的看出萬科的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力狀況以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，并且得出如下結(jié)論： 1，費(fèi)用控制水平較好，但仍有很大的提升

15、空間 作為市場(chǎng)占有率第一的企業(yè)，其期間費(fèi)用稍高于行業(yè)均值，一部分在于萬科比較注重品牌規(guī)模效應(yīng)的宣傳；另外公司實(shí)行快速銷售的管理模式。公司應(yīng)該注意資產(chǎn)擴(kuò)張是否會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)效益的增大，避免盲目擴(kuò)張帶來負(fù)面的影響，控制好成本費(fèi)用，促進(jìn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的提高。 2，貨幣資金比重較大，尚未充分利用 萬科一向秉持“現(xiàn)金為王”的原則，認(rèn)為行業(yè)正處于調(diào)整前，因此公司認(rèn)為這種策略更有利于股東的利益。但這一做法稍有保守，資金并沒有充分利用。但是在2021年以后，萬科一改該策略，開始大規(guī)模拿地。公司可以在以后的經(jīng)營(yíng)中，稍微調(diào)整貨幣資金的比重，加快公司的發(fā)展。（二） 對(duì)策建議 盡管萬科一直在房地產(chǎn)行業(yè)保持領(lǐng)先地位，但是通過分

16、析，萬科的利潤(rùn)質(zhì)量還是存在一些問題，這里有外部環(huán)境因素的影響，也有自身的原因。下面從內(nèi)部環(huán)境因素方面對(duì)萬科提出一些對(duì)策建議： 1，進(jìn)一步提高費(fèi)用控制水平，加強(qiáng)內(nèi)部控制，降低管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的比例，促進(jìn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的提高，實(shí)施收縮策略，必要時(shí)實(shí)行降價(jià)促銷，減少開支回籠資金，調(diào)整期內(nèi)不應(yīng)追求短期效益，應(yīng)確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性，適時(shí)調(diào)整新項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏。 2，提高資金的使用率，減緩?fù)恋財(cái)U(kuò)張進(jìn)度，因?yàn)橥恋刈鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)的存貨變現(xiàn)能力很差，會(huì)降低存貨周轉(zhuǎn)率，若長(zhǎng)期占用會(huì)降低公司的資金使用效率及盈利能力，進(jìn)一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下可以進(jìn)行股權(quán)融資，減小行業(yè)資金整體緊張的局面帶來的不利影響。改變自身的現(xiàn)金

17、流結(jié)構(gòu)，而不能依靠大量籌資來滿足經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金的需求。 通過以上對(duì)萬科的盈利能力進(jìn)行實(shí)證分析，不難發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于僅從利潤(rùn)額等絕對(duì)數(shù)方面入手來說，結(jié)合相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，能夠更加準(zhǔn)確、客觀、全面地評(píng)價(jià)上市公司的盈利能力，這些指標(biāo)是依據(jù)上市公司現(xiàn)有的收益水平，分別從不同的角度對(duì)盈利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)的。凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率分別從凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是從投資回報(bào)方面反映上市公司的盈利能力。在實(shí)際運(yùn)用中，需要對(duì)該公司連續(xù)幾年的利潤(rùn)變動(dòng)以及盈利能力分析指標(biāo)進(jìn)行分析，以此從動(dòng)態(tài)角度對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展趨勢(shì)做出全面的評(píng)價(jià)和合理的預(yù)測(cè)，為企業(yè)的利益相關(guān)者提供決策依據(jù)。 參考文

18、獻(xiàn)： 1 徐曉然.國(guó)內(nèi)房企業(yè)績(jī)難掩隱憂,萬科銷售穩(wěn)增強(qiáng)者恒強(qiáng)-萬科地產(chǎn)2021年財(cái)務(wù)報(bào)表分析 J.時(shí)代金融(下旬),2021,(4):37-38. 2 王秋麗.萬科房地產(chǎn)信息化管理案例研究D.中山大學(xué),2021 3張紅,林蔭,劉平,. 基于主成分分析的房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析與預(yù)測(cè)J. 清華大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2021,(3).篇三：2021年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 前言 行業(yè)研究是開展一切咨詢業(yè)務(wù)的基石，通過對(duì)特定行業(yè)的長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的行業(yè)市場(chǎng)

19、研究報(bào)告，以專業(yè)的研究方法幫助客戶深入的了解行業(yè)，發(fā)現(xiàn)投資價(jià)值和投資機(jī)會(huì)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高管理和運(yùn)營(yíng)能力。 行業(yè)研究是對(duì)一個(gè)行業(yè)整體情況和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，包括行業(yè)生命周期、行業(yè)的市場(chǎng)容量、行業(yè)成長(zhǎng)空間和盈利空間、行業(yè)演變趨勢(shì)、行業(yè)的成功關(guān)鍵因素、進(jìn)入退出壁壘、上下游關(guān)系等。 一般來說，行業(yè)（市場(chǎng)）分析報(bào)告研究的核心內(nèi)容包括以下三方面： 一是研究行業(yè)的生存背景、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)生命周期、該行業(yè)在整體宏觀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位以及各自的發(fā)展演變方向與成長(zhǎng)背景； 二是研究各個(gè)行業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的特征 、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)進(jìn)入與退出的難度以及市場(chǎng)的成長(zhǎng)性； 三是研究各個(gè)行業(yè)在不同條件下及成長(zhǎng)階段中的競(jìng)爭(zhēng)策略和市場(chǎng)行為模式，給企業(yè)提供一些具有操作性的建議。