房屋買賣流程

1、房屋買賣流程 2016.02 1 目錄 房產(chǎn)分類 房屋買賣交易流程 與購房相關的名詞解釋 權證 2 基礎知識房產(chǎn)分類 按房產(chǎn)建造性質分類按房產(chǎn)建造性質分類： 1.商品房商品房 2.經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房 3.安置房（拆遷安置、勞力安置、貧困安置安置房（拆遷安置、勞力安置、貧困安置） 3 基礎知識房產(chǎn)分類 ） 按房產(chǎn)使用性質分類：按房產(chǎn)使用性質分類： 1.1.住宅（普通住宅住宅（普通住宅(144(144以下以下) )和非普通住宅（和非普通住宅（144144 含以上）含以上） 2.2.非住宅（寫字樓、店面、車庫、倉庫）非住宅（寫字樓、店面、車庫、倉庫） 4 基礎知識房產(chǎn)分類 按房產(chǎn)產(chǎn)權發(fā)放情況按房產(chǎn)

2、產(chǎn)權發(fā)放情況 1.1.產(chǎn)權房產(chǎn)權房 2.2.無產(chǎn)權房（期房和現(xiàn)房）無產(chǎn)權房（期房和現(xiàn)房）, ,小產(chǎn)權房是小產(chǎn)權房是 無產(chǎn)權房的一種。無產(chǎn)權房的一種。 5 房屋買房流程 6 二手房交易流程 7 名詞解釋 開盤開盤 一般項目在取得銷售許可證后會選定某一時間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時 ，可以交納預付款，正式簽約并辦理貸款等相關手續(xù)，也有些樓盤把第一次公開推出 之時定為開盤。 什么是商品房轉預售什么是商品房轉預售 商品房轉預售，是指商品房預售后，預購人將其預購的尚未竣工的商品房再行進 行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定 ，預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定

3、，表明這一問題至今尚無明確的法律規(guī) 定。 預售價預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品 房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。 8 名詞解釋 起步價起步價 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的 銷售價為起步價高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表為 “元平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意。 基價基價 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù) 增減樓層，朝向差價后而得出。 均價均價 將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米 的均價

4、。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓 層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚 目的營銷策略。 9 名詞解釋 認購認購 一般也稱作內部認購。是指項目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預訂銷售方式。 一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。 關于五證關于五證 房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可 證、建設工程開工證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“ 五證”。 其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，開工證由市建委核發(fā)，國有土地使用 證和商品房預售許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。 一般購房者購房時只需看

5、一下國有土地使用證和預售許可證這“兩證” 就行了。因為如果開發(fā)商未取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證 是拿不到國有土地使用證的，未取得上述兩個規(guī)劃許可證和開工證是拿 不到預售許可證的。開發(fā)商取得了預售許可證就可以證明該項目在規(guī)劃、工 程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資 格。 10 11 兩書兩書 住宅質量保證書 住宅使用說明書 容積率容積率 容積率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 綠化率綠化率 綠化率是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。建

6、筑 密度即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。 建筑面積建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。 11 12 套內墻體面積套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的 面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共 有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積 全部計入套內墻體面積。 套內陽臺面積套內陽臺面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封 閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影

7、的一半計算建筑 面積。 12 名詞解釋 13 基底面積基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 共有面積共有面積 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權業(yè)主共同占有或共同使用的建 筑面積。 名詞解釋 名詞解釋 “訂金”與“定金” 14 定金定金 定金是一種合同履行的擔保，是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權 擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，其目的在于促使債務人履 行債務，保證債權人的債權得以實現(xiàn)。 簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數(shù)額和交 付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金;接受定金的一 方如果不履行債務，需

8、向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照約定，定 金應抵作價款或者收回。房產(chǎn)交易期間，一般買房與賣方簽訂合同時需要交付“定 金”，一般為房款5%左右，最高不高于20%，后期該筆款項可以抵充房款。 15 訂金訂金 雖一字之差，意思卻大相徑庭，但在簽合同時，卻經(jīng)常使用。合同 中，如果寫的是“訂金”，一方違約，另一方無權要求其雙倍返還， 只能得到原額?！坝喗稹蹦壳拔覈蓻]有明確規(guī)定，它不具備定金 所具有的擔保性質，可視為“預付款”，當合同不能履行時，除不可 抗力外，應根據(jù)雙方當事人的過錯承擔違約責任。 它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后， 準備進一步協(xié)商簽訂的臨時認購協(xié)議，

9、通常的做法是在約定所選房號 、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與 賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優(yōu)先購買權 ，在約定的時間內，賣方不得再將該房屋出售給其他人。 有些個人和企業(yè)利用人們法律知識的欠缺，在訂立合同時，故意設下 陷阱，將定金寫成“訂金”，以逃避法律制裁。為避免損失，與他人 簽合同時，一定要留點神，看準了！ 名詞解釋 特別提示:并不是所有的“定金”都不能退還。我國商 品房銷售管理辦法第22條規(guī)定:不符合商品房銷售條件 的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質 的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者 已經(jīng)交納了“定金”，那么無

10、論雙方是否約定“定金” 退還事項，開發(fā)商都應無條件退還定金給購房者。此外 ，根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題的解釋第4條的規(guī)定，因不能歸責 于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的 ，出賣方也是應當返還定金的。 名詞解釋 名詞解釋 16 名詞解釋 房屋買賣契約公證房屋買賣契約公證 指由公證機關對房屋買賣契約的真實性和合法性予以證明。 房地產(chǎn)產(chǎn)權登記房地產(chǎn)產(chǎn)權登記 房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理， 依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內的房地產(chǎn)權，不論歸誰所 有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房

11、地產(chǎn)管理機關申請登記。經(jīng) 審查確認產(chǎn)權后，由房地產(chǎn)管理機關發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權證。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)權 管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權登記，才能對各類房地產(chǎn)權實施有效的管理。 采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時要對權利人 、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結構、用途、價值、 等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地 產(chǎn)登記事項作全面記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn) 權利入，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權狀況等三方面的作用。 17 18 名詞解釋 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 房屋抵押是一種具體的抵押方式，是指債務人或者第

12、三人為了保證債務 履行而將自己所有的房屋或享有處分權的房屋提供出來作擔保，如債務人 不能履行債務，則債權人有提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受 抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。從法律角度分析，房屋抵押是一 種擔保方式，也是一種法律關系。 房地產(chǎn)抵押貸款合同房地產(chǎn)抵押貸款合同 又稱不動產(chǎn)抵押貸款合同。是由抵押貸款當事人以房產(chǎn)土地使用權設定 抵押而用書面形式簽訂的貸款合同。 19 名詞解釋 一次性付款一次性付款 一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商 來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。 分期付款分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。 銀行

13、按揭銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作為抵押，由 銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù) 通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等。 19 名詞解釋 按揭與抵押的區(qū)別 按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過程中是否發(fā)生了所有權的轉移。其區(qū)別主要如 下： 一按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權轉移，抵押則不變更所有關系 ，因此二者當事人的法律地位及享有的權益不同。按揭受益人（一般指銀行）經(jīng)所 有權轉讓成為了所有權人，享有擔保物的所有權。抵押則不發(fā)生所有權轉移，抵押 人（是提供抵押物的人）仍保留擔保物的所有權，抵押權人是非所

14、有權人，只享有 抵押權，即對抵押物的支配權。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權人的身份和名 義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權人的身份只是抵押權人。 二目的及運作上的差異：按揭和抵押擔保的基本目的在于保證債務的履行。 20 名詞解釋 但二者在目的和運作上仍有區(qū)別： 1按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風險和盡可能多地借得款項；按揭受益人 按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人（一般是銀行）是所 有權人，較抵押權人享有更多權益。 2在借款目的上，按揭人的目標指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋， 取得房屋產(chǎn)權；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的 的借款。

15、 21 22 名詞解釋 3運作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理 。其基本程序：在抵押人先取得產(chǎn)權證的前提下，辦理他項產(chǎn)權證，以產(chǎn)權證 抵押而持有他項產(chǎn)權證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權證的情況下進行的。 一般是先辦理他項產(chǎn)權證作為抵押擔保，產(chǎn)權在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單 位轉給按揭受益人，所有權證由按揭人持有。 4抵押和按揭牽扯的當事人不同：抵押一般牽涉兩個當事人：抵押人和抵押權 人，一般不再需要擔保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人 均未取得房屋所有權時進行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實現(xiàn)錢、 物、權分離狀態(tài)下的動作。因此，原業(yè)主或所有

16、者往往要作為擔保人，使按揭 有三個當事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔保人”。 23 名詞解釋 貸款貸款 個人住房擔保委托貸款個人住房擔保委托貸款 個人住房擔保委托貸款(以下簡稱貸款)是指市住房資金管理中心及所屬分中心(以 下簡稱管理中心)運用房改資金，委托銀行向購買自住房(含建造、大修，下同)的住 房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。貸款須由借款人或第三人提供財產(chǎn)抵押 擔保加第三人保證擔保、或財產(chǎn)抵押擔保加購房綜合保險、或財產(chǎn)質押擔保、或連 帶責任保證擔保。 個人住房組合貸款個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公 積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款 人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認可的擔保方式)作為抵押可同時向銀行申請 個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。 23 24 名詞解釋 公積金貸款公積金貸款 建立職工住房公職金是我國推行住房制度改革的一項措施，目的在于由國家、 集體、個人三方共同負擔，解決職工住房困難。按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職 工均有享受此種貸款的權利,均可按公積金貸款的有關規(guī)定，申請公積金貸款。建 立職工住房公積金的作