湖西路農(nóng)貿(mào)市場推售方案

1、湖西路農(nóng)貿(mào)市場推售方案農(nóng)貿(mào)市場繁榮的意義:湖西路農(nóng)貿(mào)市場是在原有農(nóng)貿(mào)市場舊址上的一個回遷項目,屬于政府指定的公建配套項目,在名筑項目所在區(qū)域具有唯一性,是政府高度關(guān)注重視的,事關(guān)百姓生活的重點(diǎn)項目.它的建成和正常運(yùn)營,不但關(guān)系政府信譽(yù),百姓日常生活,還關(guān)系到海外海集團(tuán)在馬鞍山的社會形象和自身經(jīng)濟(jì)效益.農(nóng)貿(mào)市場的繁榮,尤其是農(nóng)貿(mào)市場一,二層的經(jīng)營狀況好壞,對整個農(nóng)貿(mào)市場二,三層的業(yè)態(tài)經(jīng)營及周邊營業(yè)用房的商業(yè)價值體現(xiàn),具有舉足輕重的作用,對整個名筑b區(qū)的人氣聚集,商業(yè)繁榮也有極大的拉動,具有極為重要的戰(zhàn)略意義.項目簡介:湖西路農(nóng)貿(mào)市場地處名筑 南湖時代廣場西面,正對湖西路,總建筑面積約6000平方

2、米,共三層,為馬鞍山屈指可數(shù)的大型日常必需品購置中心,輻射一公里范圍內(nèi)名筑苑,雨東村,花雨亭,珍珠園,珍珠西園,中央花園,匯翠名邸等住宅區(qū),共計10000余戶近30000余人口.該項目是在原先農(nóng)貿(mào)市場舊址上的一個回遷項目,屬于政府指定的公建項目,在本區(qū)域具有唯一性.該項目為一正方形建筑,全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計,沉穩(wěn)厚重,外立面線條感強(qiáng),時尚大氣,內(nèi)設(shè)營業(yè)樓梯,消防樓梯各一部,垂直自動貨梯兩部,方便人流,貨流,動線分布合理.建筑材料選用綠色,無污染建材,防水防滑地面.上下水,電路選材先進(jìn),布置合理,配備智能化安保系統(tǒng),以現(xiàn)代化物業(yè)配套,締造跨時代市場.市場一層?xùn)|,西雙入口,外圍是雙通沿街鋪位.一-三層層

3、高分別為5.1m,4.2m,5.2m,分別設(shè)有2000m2日用品區(qū),4000 m2農(nóng)貿(mào)食品區(qū),統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一管理.該項目建設(shè)遵循統(tǒng)一規(guī)劃,分期建設(shè),合理布局,設(shè)施配套的原則.一層設(shè)門面46間,使用面積4.84 m2 至77.44 m2,攤位221個,二層攤位292個,共計攤位513個,尺寸為0.8m1.2m,經(jīng)營戶站位1.4m寬(背靠背2個),攤位間主通道2.5米寬,次通道1.8米寬,柱間距8.8米.農(nóng)貿(mào)市場功能設(shè)置建議:農(nóng)貿(mào)市場西大門進(jìn)門處設(shè)一部室內(nèi)剪刀梯,東大門一部消防梯,兩部升降貨梯.如要真正完善配置,充分發(fā)揮農(nóng)貿(mào)市場功能,至少還須配備一條上二層的坡道.根據(jù)工商管理部門同志介紹的經(jīng)驗(yàn)和我

4、們實(shí)地考察同類型一,二層農(nóng)貿(mào)市場的現(xiàn)狀看,該坡道的增設(shè)勢在必行.一般農(nóng)貿(mào)市場只做一層,萬不得已增設(shè)二層,在引進(jìn)經(jīng)營業(yè)主和經(jīng)營戶時,均十分困難.據(jù)工商管理基層的同志介紹和建議,凡在二層從事經(jīng)營,不論是蔬菜干貨還是肉類禽蛋,無坡道設(shè)置,無法實(shí)現(xiàn)基本的正常上貨和垃圾清運(yùn).以蔬菜為例,三輪摩托是經(jīng)營業(yè)主普遍采用的運(yùn)輸工具,尤其是蔬菜經(jīng)營戶,批發(fā)兼零售,每天出貨量很大,一車菜碼放要達(dá)2米多高,0.5-0.6噸重,沿坡道直接開到二層攤位前下貨.依靠電梯,且不論運(yùn)營費(fèi)用高低,設(shè)備折舊損耗大小,單是二次搬運(yùn),費(fèi)時費(fèi)力加大損耗,直接影響經(jīng)營.另一層考慮,是大宗采購如食堂,飯店的采購,多是采購員單人騎三輪車采購,

5、無法上二層一次購齊所有貨品,就會認(rèn)為不便而放棄大宗采購,這也是影響經(jīng)營收益的一個因素.蔬菜經(jīng)營的垃圾產(chǎn)生量較大,至少一天清除2-3次,坡道也便于垃圾的及時清運(yùn),避免污染電梯轎廂.四,農(nóng)貿(mào)市場樓層業(yè)態(tài)設(shè)置:按農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營慣例及消費(fèi)者的購買習(xí)慣,湖西路農(nóng)貿(mào)市場的設(shè)置應(yīng)遵循工商推薦的常規(guī)做法,即一層設(shè)蔬菜,干貨等業(yè)態(tài),二層設(shè)肉類,禽類,水產(chǎn)品等,有利于將市場做活.但我們的最終目的是銷售,如采納這種建議,很難實(shí)現(xiàn)將效益好的業(yè)種和價值高的攤位有機(jī)結(jié)合,達(dá)到商業(yè)價值最大化的目的,因此我們必須考慮維持原來的布置方案:一層肉類,水產(chǎn),活禽等二層蔬菜,豆制品,腌制品,干貨,調(diào)味品等營業(yè)房水果,糧油,鹵制品,煙

6、酒,日雜等備注:營業(yè)房業(yè)態(tài)應(yīng)盡量避免與農(nóng)貿(mào)市場整體形象差異過大三層業(yè)態(tài)暫不確定,待一,二層經(jīng)營穩(wěn)定,人氣匯聚后再行考慮.可考慮歌舞廳,旅館,洗浴中心等業(yè)態(tài).1,樓層功能具體設(shè)置:a.第一層思路:一層商鋪每日人流穩(wěn)定,商業(yè)價值較大,采用小鋪面分隔,控制總價,提升單價.業(yè)種:肉類,水產(chǎn)類,活禽等;營業(yè)房:水果,糧油,鹵制品,煙酒,日雜等;鋪面形式:鋪位+營業(yè)房單鋪主力面積:鋪位按使用面積計算,1.2m1.5m=1.8 m2共221個;營業(yè)房按使用面積計算,共44間開間2.2m,進(jìn)深4.4m,9.68m2共4間開間4.4m,進(jìn)深2.2m,9.68 m2共7間開間2.2m, 進(jìn)深2.2m,4.84 m

7、2共12間開間4.4m,進(jìn)深4.4m,19.36 m2共12間開間8.8m 進(jìn)深4.4m,38.72 m2共2間;通道寬度:主通道2.5m次通道1.8m,0.6m特殊要求:冷凍庫15.46 m2,可供出租;雞鴨宰殺房21.93m2,近禽蛋區(qū)域,可整體或分割出租;上下水水產(chǎn)品,禽蛋鋪位附近需設(shè)上下水,獨(dú)立水表通電水產(chǎn)品設(shè)較高比例的防濺水插座b.第二層思路:按業(yè)種需要進(jìn)行考慮業(yè)種:蔬菜,豆制品,腌制品,干貨,調(diào)味品等鋪位形式:邊廳樓梯南側(cè)為超市區(qū)鋪位樓梯北側(cè)為蔬菜,豆制品腌制品,干貨,調(diào)味品等等超市區(qū)主力面積:開間44m,進(jìn)深17.6m,共774.40 m2(具體面積以分隔便利為原則作細(xì)微調(diào)整,包

8、括物業(yè)和工商辦公室)鋪位1.2m1.5m=1.8 m2 共216個通道寬度:主通道22.5m次通道1.8mc.第三層思路:待業(yè)態(tài)確定后根據(jù)業(yè)態(tài)需要具體分割2,其他設(shè)施配置建議人貨分流為了保證本案農(nóng)貿(mào)市場整潔性,防止一樓經(jīng)營戶與二三樓農(nóng)貿(mào)市場出現(xiàn)混雜的現(xiàn)象,規(guī)避臟亂差的情況出現(xiàn),盡可能的安排農(nóng)貿(mào)市場統(tǒng)一的備貨時間和備貨通道(如只允許走坡道與消防通道).電梯可用于三層,解決直接上三層的交通問題.污水排放設(shè)施據(jù)農(nóng)貿(mào)市場特殊性,工程上必須對此特殊處理,保證市場的整潔與干燥.防滑地磚為提高農(nóng)貿(mào)市場整體形象并為消費(fèi)者安全性考慮,建議使用防滑地磚.衛(wèi)生間為保證清潔衛(wèi)生及方便廣大經(jīng)營戶,建議物業(yè)設(shè)專人收費(fèi)管理

9、.車位設(shè)計租戶運(yùn)輸需要及消費(fèi)者購物需要,必須考慮充足的自行車位,三輪車位及汽車車位.擬在農(nóng)貿(mào)市場北面至馬鋼國貿(mào)公司圍墻段東西向擺放三輪車(有償);農(nóng)貿(mào)市場西面至湖西路段作為消費(fèi)者停車場(無償);機(jī)動車如需較長?？?安排至h型下面地下車庫(有償).照明系統(tǒng)/電路設(shè)計必須按照農(nóng)貿(mào)市場要求設(shè)計,電路應(yīng)考慮到鹵制品等業(yè)種特殊需求.獨(dú)立電表設(shè)計各業(yè)種按需要設(shè)計電表,其中水產(chǎn),鹵制品等電力需求較大業(yè)種,需要1戶1表設(shè)計,營業(yè)房也按1戶1表設(shè)計.農(nóng)貿(mào)市場管理辦公室設(shè)計工商市場管理辦公室,蔬菜檢測室,物業(yè)管理辦公室,公平秤等位置預(yù)留五,農(nóng)貿(mào)市場項目定位三流農(nóng)貿(mào)市場賣攤位,二流農(nóng)貿(mào)市場租攤位,一流農(nóng)貿(mào)市場樹品牌

10、!本項目目標(biāo)是成為本地農(nóng)貿(mào)市場的樣板!1,功能定位馬鞍山居民日常必需品(豐衣足食)購置中心【一站式】面向大眾化的星級無公害綠色農(nóng)貿(mào)市場日用小商品(農(nóng)貿(mào)市場附屬功能)交易中心(豐衣足食)定位詮釋:表明購置中心商品的種類豐富及數(shù)量充足以豐衣足食的美好聯(lián)想預(yù)示本中心的投資前景2,目標(biāo)市場定位投資客群:有實(shí)力的市場經(jīng)營業(yè)主有一定閑散資金,卻缺乏投資渠道與方向?qū)Ρ景皋r(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營前景相當(dāng)看好的經(jīng)營客群:現(xiàn)有各農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營戶原先農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營戶(回遷型經(jīng)營者)日雜,日用等小商品經(jīng)營者下崗工人或者無業(yè)人員消費(fèi)客群:周邊居民(農(nóng)貿(mào)市場輻射半徑在1公里左右)各類賓館,飯店,企業(yè)食堂五,農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營運(yùn)作模式及投資分析

11、:1,先租后售的運(yùn)作模式(營業(yè)房及三樓業(yè)態(tài)均為產(chǎn)權(quán)出售,不做分析):先租:一,二層所有攤位均對外出租,租期定一年,預(yù)交半年租金.租金主要按業(yè)態(tài)收取,結(jié)合樓層,位置因素,業(yè)態(tài)由工商局按照劃行歸市的管理要求確定,不得隨意更改,即經(jīng)營戶只能在指定的區(qū)域從事指定的業(yè)態(tài)經(jīng)營.參考馬鞍山桃源,大治村,香源,雨山五區(qū)等市場現(xiàn)租金水平,結(jié)合本市場具體情況,考慮吸引人氣,帶動周邊等因素,確定租金為:農(nóng)貿(mào)市場主要業(yè)種【租金-收益】表業(yè)種平均租金調(diào)整租金攤位數(shù)量年收益(1.8m2攤位面積)(元/攤/天)(元/攤/天)(個)(元)水產(chǎn)品6.7850144000肉類7.6982265680活禽5.572152920冷凍

12、品7.681851840光禽9.77922680禽蛋9.771230240豆制品2.532425920其他競租15527000小計221620280蔬菜2.52190136800調(diào)味品1.72107200生面食1.52107200干貨1.52107200小計220158400合計441778680水電費(fèi)按表計量收取,水費(fèi)2.10元/噸,電費(fèi)1.10元/度(包括損耗),無獨(dú)立水電表攤位免收.一層營業(yè)房售價以10000元起拍,每次舉牌500元,價高者得,按保守估計平均12000元/平方米計算,銷售金額12000763.39=916萬.按樂觀估計,農(nóng)貿(mào)市場攤位出租率70%計算,年收益為 55萬元.(

13、二層超市區(qū)及三層除外),合計一年收益916+55=971萬元.一年后銷售攤位收入872萬元(見后測算).總收入:971+865.2=1836.2萬元.后售:出租一年時間,是動態(tài)考察各業(yè)態(tài)面積,布局,租金是否合理,經(jīng)營戶是否有實(shí)力和長遠(yuǎn)經(jīng)營愿望,投資者究竟對多大回報感興趣,經(jīng)營者和投資者能承受怎樣的價位,我們的管理投入究竟在怎樣的成本水平才可收支平衡等問題必經(jīng)的階段.通過一年的精心培育,階段調(diào)整(如業(yè)態(tài)已定產(chǎn)權(quán)已售則無我們調(diào)整的余地了),農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),布局日趨合理,市場繁榮,人氣旺盛,可著手確定業(yè)態(tài)(二層還有很大調(diào)整余地),劃定四至,此時出售產(chǎn)權(quán)既不會擾亂市場,又可最大限度體現(xiàn)商業(yè)價值,將增

14、值部分的利益留給投資者,對三層和b區(qū)其它商業(yè)也是有力的帶動和促進(jìn).所以在開頭的一年中,須全力投入,吸引人氣,完善環(huán)境,衛(wèi)生等管理,先造市,再出售.出售時,仍然將產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開.投資者從管理公司買到產(chǎn)權(quán),享有管理公司承諾的期限和固定回報,如三年內(nèi)每年9%的投資回報(此時投資者樹立了一定的投資信心,愿意購買,管理公司也能核算出合理的回報率,科學(xué)定價),但無權(quán)改變經(jīng)營業(yè)態(tài),無權(quán)自行選擇經(jīng)營者.管理公司仍按調(diào)整完善后的結(jié)構(gòu)和布局招商,管理,經(jīng)營戶仍按可承受的租金租賃經(jīng)營,租約仍然一年一定,租金可調(diào),當(dāng)然前提是管理公司和經(jīng)營戶均有利潤空間.這種運(yùn)作模式對管理公司的經(jīng)營水平要求較高.管理公司要承擔(dān)起攤位

15、招商,經(jīng)營組織,與工商,稅務(wù),衛(wèi)生檢疫等部門協(xié)作溝通等職責(zé),須配備有豐富市場管理經(jīng)驗(yàn),責(zé)任心強(qiáng),綜合素質(zhì)較高的管理人員,力爭在一年時間內(nèi)將市場做熱.2,產(chǎn)權(quán)銷售,三年固定回報的操作模式這種運(yùn)作模式要求我們按以下步驟進(jìn)行:盡可能合理地確定業(yè)態(tài)布局,因?yàn)橐坏┐_定下來不易再做改動.一方面由于有些業(yè)態(tài)對電力,上下水配套有特殊要求,須在施工過程中預(yù)設(shè),另一方面防止業(yè)主隨意改變業(yè)態(tài),破壞市場中各業(yè)態(tài)的比例結(jié)構(gòu),影響經(jīng)營和回報;請產(chǎn)權(quán)部門根據(jù)規(guī)劃好的業(yè)態(tài)布局測算出攤位的實(shí)用面積,共攤面積,建筑面積并在圖上確定各攤位的四至界限;盡可能合理制定售價.結(jié)合市場各業(yè)態(tài)租金水平及9%的投資回報,制定的價格仍有一定的市

16、場風(fēng)險.考慮到市場尚未成熟及開盤銷售冷場的風(fēng)險,我們的定價勢必要很謹(jǐn)慎,可能造成應(yīng)有的商業(yè)價值流失;三年投資回報期后,投資者后顧之憂如何消除.即便我們承諾的投資回報如期如數(shù)兌現(xiàn),期滿后的風(fēng)險仍是影響投資者置業(yè)決心的一道陰影.安徽中源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在當(dāng)涂縣城開發(fā)的產(chǎn)權(quán)商鋪承諾:簽約即支付一年租金,三年期滿后可原價退鋪,解除客戶后顧之憂.我們能否有類似承諾.如按現(xiàn)有租金及9%的投資回報計算,農(nóng)貿(mào)市場各業(yè)態(tài)攤位售價及總價計算如下:農(nóng)貿(mào)市場主要業(yè)種【租金-售價】分析業(yè)種(攤位面積1.8 m2)平均租金(元/攤/天)調(diào)整租金(元/攤/天)攤位回報率攤位售價(使用面積)(元/攤)(元/平方米)水產(chǎn)品6

17、.789%3200017778肉類7.699%3600020000活禽5.579%2800015556冷凍品7.689%3200017778光禽9.779%2800015556禽蛋9.779%2800015556豆制品2.539%120006667其他競租209%8000044444蔬菜2.529%80004444調(diào)味品1.729%80004444生面食1.529%80004444干貨1.529%80004444銷售價格經(jīng)過調(diào)整,可得以下各業(yè)種收益表:農(nóng)貿(mào)市場主要業(yè)種【售價-收益】表業(yè)種(攤位面積1.8m2)攤位售價(元/平方米)調(diào)整售價(元/個)攤位數(shù)量(個)收益(萬元)水產(chǎn)品1777832

18、00050160肉類200003600082295.2活禽15556280002158.8冷凍品17778320001857.6光禽1555628000925.2禽蛋15556280001233.6豆制品6667120002428.8其他4444460000530蔬菜44448000190152調(diào)味品44448000108生面食44448000108干貨44448000108合計441865.2一層營業(yè)房售價參考步行街一號樓具有經(jīng)營管理公司的樓層售價,其1樓平均售價12000元/平方米,銷售收入12000763.39=916.07萬.三年返租平均按9%計算,須支付投資者租金865.29%3=2

19、33.6萬元,三年收取租金按照第一年50萬元,第二年60萬元,第三年70萬元,即平均180萬元,凈支出租金53萬元農(nóng)貿(mào)市場出售產(chǎn)權(quán)收入為916.07+865.2-53=1728.27萬元.(二層超市區(qū)及三層除外)比較兩種方案,從總收益上看相差無幾,但是第二種(產(chǎn)權(quán)銷售,固定回報)方案受市場認(rèn)同的程度較小.如果我們自身有把市場培育好的信心,選擇先租后售的方式更為穩(wěn)妥,因?yàn)椴还懿捎煤畏N方式,出租環(huán)節(jié)是必不可少的.六,農(nóng)貿(mào)市場模式評析及建議:1,利潤/風(fēng)險角度長期出租收益大,但充滿了不確定性,資金回籠慢,風(fēng)險相應(yīng)增大,以現(xiàn)租金水平估計收期限在10年左右;產(chǎn)權(quán)出售無后期經(jīng)營風(fēng)險,資金回籠快,但無法體現(xiàn)真實(shí)價值所在,應(yīng)有的價值流失,還可能開業(yè)后經(jīng)營混亂,有損政府及開發(fā)商形象,且直接影響百姓生活,類似開發(fā)模式在馬鞍山無可借鑒對象;開業(yè)即采用產(chǎn)權(quán)回報的經(jīng)營運(yùn)作模式,商業(yè)地產(chǎn)中也有嘗試,如步行街加華廣場,中央花園長發(fā)商廈,均因經(jīng)營不景氣陷入無法按照預(yù)想的回報率回報投資者的圈套,造成投資者恐慌心理,對投資置業(yè)持觀望態(tài)度; 先租后售的模式,規(guī)避了上述不利因素,兼顧了開發(fā)商,投資者,經(jīng)營者,消費(fèi)者多方利益,是較為可行的運(yùn)作模式.2,