基于收入分配功能的我國房地產(chǎn)稅制建設(shè)研究究畢業(yè)論文

1、 編號(hào)南京航空航天大學(xué)金城學(xué)院畢業(yè)論文題 目 基于收入分配功能的我國 房地產(chǎn)稅制建設(shè)研究學(xué)生姓名學(xué) 號(hào)系 部專 業(yè)班 級(jí)指導(dǎo)教師二 一 四 年 六 月南京航空航天大學(xué)金城學(xué)院本科畢業(yè)論文誠信承諾書本人鄭重聲明：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）（題目：基于收入分配功能的我國房地產(chǎn)稅制建設(shè)研究）是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所取得的成果。盡本人所知，除了畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。 作者簽名： 學(xué)號(hào)： 年 月 日基于收入分配功能的我國房地產(chǎn)稅制建設(shè)研究摘 要中國房地產(chǎn)稅收制度改革是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的客觀要求，也是稅收制度改

2、革的重要內(nèi)容。在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是必要的生活資料。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提供更好更多的房地產(chǎn)商品，不僅對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是對(duì)社會(huì)的進(jìn)步，均有十分重要的意義。但隨著房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，現(xiàn)行的以土地?zé)o償使用的房地產(chǎn)稅收制度日趨暴露其缺陷，必須進(jìn)行改革。同時(shí)從建國至今，我國的稅收制度基本局限性于流轉(zhuǎn)稅的改革，而財(cái)產(chǎn)稅（諸如：房地產(chǎn)稅）改革緩慢，不利于發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)資源配置和財(cái)富的分配的調(diào)節(jié)作用，也不利于建立地方稅體系和更好地發(fā)揮地方政府的作用。為了改變這種現(xiàn)狀，必須進(jìn)行房地產(chǎn)稅收制度改革。本文首先分析我國房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀以及上海、重慶兩市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況，并從實(shí)踐層面論證

3、房地產(chǎn)稅制改革的必要性。其次，文章分析了英國、美國、日本等國家在開征房地產(chǎn)稅方面的經(jīng)驗(yàn)，以便我國學(xué)習(xí)和借鑒。最后，提出我國房地產(chǎn)稅制改革的方案構(gòu)想。第一，應(yīng)拋棄“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的錯(cuò)誤做法，既要關(guān)注房地產(chǎn)稅的財(cái)政收入、宏觀調(diào)控等功能，更要留意其合理調(diào)節(jié)居民收入分配的功能；第二，結(jié)合我國房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)，提出稅制改革方案；第三，完善房地產(chǎn)登記制度、評(píng)估制度和稅收管理權(quán)限的設(shè)定等，推動(dòng)我國房地產(chǎn)稅制改革的進(jìn)程。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅，收入分配功能，稅制構(gòu)建a constructive case study on chinas real estate tax system based on its in

4、come distribution functionabstractobjectively speaking, the development of real estate industry in china requires a reform of the real estate tax system, which is also an important component of the general tax system reform. in national economy, real estate is not only a key factor in capital goods,

5、 but also in consumption goods. the boost of real estate industry to provide better goods proves to have essential influence on both the growth of the market economy and the development of the society. however, with the establishment and expansion of the real estate market, the current real estate t

6、ax system, namely the one that provides use of the land for free, is exposed to undesirable risks and ready for a reform. meanwhile, ever since the founding of this nation, chinas tax system reform is limited to the reform of turnover tax. property tax such as real estate tax is having a very slow p

7、rogress on the path of reform. this not only jeopardizes the buffering effect that tax is supposed to have on the distribution of real estate resources as well as fortune, but also imperils the local governments on improving the local tax systems in different regions. in order to change the unsatisf

8、actory status quo, a reform of the current real estate tax system is a must.this paper starts with analyzing the current situations of chinas real estate tax system and two case studies of shanghai and chongqing on their attempts to reform the real estate tax system. this lays the foundation for the

9、 necessity for a real estate reform in china. moreover. the writer discusses the practicality of this tax reform, borrowing the experience from britain, america and japan following their precedents of successful real estate tax systems. finally, the writer envisions a practical proposal to make this

10、 reform actually happen in china, with three key points: first, we should dismiss the conventional thought of taking stop-gap measures, with equal attention on real estate taxs two main functions control over the macro-economy and adjustment to income distribution. second, try to incorporate the exp

11、erience from the trailblazer cities that have already done the pilot reforms with the national reform plan. third, advance the reform process by improving the real estate registration, evaluation and administration systems. keywords: real estate tax; the function of distributing income; construction

12、 of a new tax system目 錄摘 要iabstractii第一章 緒 論- 1 -1.1 研究背景- 1 -1.2 研究意義- 1 -1.3 文獻(xiàn)綜述- 2 -1.4 研究內(nèi)容及方法- 4 -第二章 房地產(chǎn)稅功能的理論分析- 5 -2.1 稅收的功能- 5 -2.2 房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵- 6 -2.3 房地產(chǎn)稅制功能概述- 7 -2.4 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的狀況- 8 -第三章 我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果分析- 12 -3.1 滬渝兩市房產(chǎn)稅方案簡介- 12 -3.2 滬渝兩市房產(chǎn)稅方案比較- 13 -3.3 滬渝兩市方案的效果分析- 14 -第四章 國外在房地產(chǎn)稅收入分配方面的經(jīng)驗(yàn)借鑒

13、- 16 -4.1 國外房產(chǎn)地稅借鑒- 16 -4.2 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)- 17 -第五章 對(duì)我國房地產(chǎn)稅稅制建設(shè)的建議- 20 -5.1 我國房地產(chǎn)稅制改革思考- 20 -5.2 房地產(chǎn)稅基本構(gòu)架設(shè)計(jì)- 21 -5.3 完善其他相關(guān)配套制度- 23 -參 考 文 獻(xiàn)- 25 -致 謝 詞- 26 -第一章 緒 論1.1 研究背景在2014年黨中央召開的十八屆三中全會(huì)上，討論并通過了中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定。決定指出：“要逐步提高直接稅比重，完善稅收制度，深化稅收制度改革，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革?！狈康禺a(chǎn)稅制改革作為一項(xiàng)綜合性改革，成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，如何發(fā)揮好房地產(chǎn)稅

14、的作用將成為政府經(jīng)濟(jì)工作中十分重要的問題。1.2 研究意義1.2.1 社會(huì)意義我國改革開放至今已有三十多年，在這期間國家的工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化等指標(biāo)都有著顯著的提升，與此同時(shí)居民對(duì)于住房的需求也開始急速擴(kuò)張。促使房地產(chǎn)行業(yè)在短短幾十年中，一躍成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不論占gdp的比重還是在稅收收入上，都是不容忽視的組成部分。但是在繁榮的背后，也接連浮現(xiàn)出了不少問題，例如：（1）房地產(chǎn)市場觸頂跡象明顯，中國70個(gè)大中城市新建住宅在2014年第一季度銷售價(jià)格不論在同比和環(huán)比上，漲幅均呈現(xiàn)下降趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)在信貸緊縮、自住房供應(yīng)等多方面問題的影響下，如何保持健康發(fā)展是值得各方關(guān)注的。（2）高房價(jià)

15、已嚴(yán)重影響到了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。房屋作為生活居住的必需品，普通居民現(xiàn)今實(shí)在難以承受超出合理范圍多倍的房價(jià)。在公認(rèn)的評(píng)價(jià)體系下，房價(jià)與收入的比值在36倍是較為合理的范圍，但如今全國大中城市的比值，普遍超過了合理區(qū)間。其中北京、廣州、南京、杭州和西安這樣的一、二線城市，房價(jià)收入比率甚至超過了10倍，引發(fā)了一些不必要的社會(huì)矛盾。房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)之一就是緩解社會(huì)矛盾，使稅制更加合理化。（3）隨著我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活日益改善，社會(huì)貧富差距也在逐年拉大，這嚴(yán)重阻礙了我國建成和諧社會(huì)的目標(biāo)。基尼系數(shù)是呈現(xiàn)財(cái)富集中度的主要指標(biāo)，分值在0.30.4之間顯示居民之間收入處于相對(duì)合理的水平，在0.40.

16、5區(qū)間表明居民收入差距較大，而分值如果在0.6以上則表示社會(huì)貧富懸殊。數(shù)據(jù)顯示我國的基尼系數(shù)正逼近0.5，收入水平正逐步拉大，已接近紅線的邊緣，如處理不當(dāng)將會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)問題，所以政府要著力調(diào)節(jié)收入分配和財(cái)富分布格局。因?yàn)槔碚撋戏康禺a(chǎn)稅基本不能轉(zhuǎn)嫁，其稅負(fù)一般由房產(chǎn)所有者直接承擔(dān)，所以能夠?qū)Υ媪控?cái)產(chǎn)進(jìn)行有效調(diào)控，強(qiáng)化房產(chǎn)地稅作用地發(fā)揮，成為政府調(diào)控居民收入差距的重要途徑之一。1.2.2 經(jīng)濟(jì)意義如今房地產(chǎn)所產(chǎn)生的豐厚利潤，不斷誘使人們將剩余資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)獲得更多的財(cái)富，實(shí)際上限制了對(duì)其他生產(chǎn)實(shí)體領(lǐng)域的資本投資，這對(duì)于國家乃至世界的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都是潛在的巨大威脅，而這一傾向在中國尤其嚴(yán)重。

17、因此，為了避免資金過度地流入房地產(chǎn)行業(yè)， 對(duì)開征房地產(chǎn)稅是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中調(diào)節(jié)房價(jià)、保障經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展的又一手段。1.2.3 政策意義近年來政府多次出臺(tái)如“國五條”、“國十條”等政策法規(guī)打壓房價(jià)，但結(jié)果卻是“打壓一次，房價(jià)就漲一次”。保障性住房的失效，廉租房制度所起作用也不明顯；新開發(fā)的樓盤空置率高，炒房現(xiàn)象依舊不減；讓民眾對(duì)于房地產(chǎn)稅制改革，產(chǎn)生了不同的看法。因此如何轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場目前的發(fā)展模式、著力解決房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中的突出問題，成為意義重大且影響深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)課題。我國現(xiàn)行的分稅制體制，使得中央在一定程度上強(qiáng)化了對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，但由于財(cái)政稅收體制尚不完善，加之地方政府對(duì)gdp指標(biāo)過

18、度重視，致使各級(jí)政府紛紛通過高價(jià)拍賣土地，逐步從“稅收財(cái)政”走上了“土地財(cái)政”。從而提高了房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本，也間接地推高了地方的房價(jià)，最終損害了城鄉(xiāng)居民的利益。為了改變“土地財(cái)政”的局面，不僅要求政府修改和完善當(dāng)前的征用辦法、條例及土地制度，更要改革和健全地方財(cái)稅體系，最終達(dá)到“稅收財(cái)政”回歸的目的，因此房地產(chǎn)稅制改革也被寄予了厚望。1.3 文獻(xiàn)綜述國內(nèi)外專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)行了大量的研究與總結(jié)。國外文獻(xiàn)主要是針對(duì)房地產(chǎn)稅在社會(huì)財(cái)富再分配的作用進(jìn)行研討。國內(nèi)文獻(xiàn)主要針對(duì)國外房地產(chǎn)稅制和我國房地產(chǎn)稅的改革方向進(jìn)行分析研究，取精華，棄糟粕。1.3.1 國外文獻(xiàn)綜述如何建立一個(gè)公平、高效，能

19、體現(xiàn)房地產(chǎn)稅分配功能的稅制，是近年來西方稅收中的一個(gè)重要研究領(lǐng)域。財(cái)產(chǎn)稅具有累進(jìn)（退）性是房地產(chǎn)稅收收入分配效應(yīng)的主要理論，也是爭論的熱點(diǎn)。（1）迪克內(nèi)澤爾（dick netzer，1966）是持財(cái)產(chǎn)稅累退論的代表人物，他根據(jù)對(duì)理論和實(shí)證的結(jié)合研究，得出累退性質(zhì)是房地產(chǎn)稅的一大特征。他發(fā)現(xiàn)低收入家庭在住房方面的年均消費(fèi)總支出占家庭總收入的比重，比高收入家庭的比重還要高。由此可視為房地產(chǎn)稅對(duì)收入分布總體而言是累退的【1】。（2）財(cái)產(chǎn)稅累進(jìn)論代表：亨瑞艾倫（henry aaron，1975）則持相反的觀點(diǎn)。認(rèn)為房地產(chǎn)稅對(duì)于收入是有累進(jìn)性的，即占有的財(cái)富（如房產(chǎn)）越多，其承擔(dān)的稅負(fù)也會(huì)越重。在稅收實(shí)

20、踐中，國家向富人征收的稅負(fù)，會(huì)通過轉(zhuǎn)移支付等方式將財(cái)富再分配到窮人的手中，從而達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的作用【2】。對(duì)于上述理論的分歧，主要原因有以下幾點(diǎn)：財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)假設(shè)不同，累退論把財(cái)產(chǎn)稅定義成消費(fèi)稅，累進(jìn)論則將其歸為資本稅；資本供給彈性的假設(shè)不同；分析方法不一致，累退論集中于局部均衡分析，而累進(jìn)論運(yùn)用的是一般均衡分析法。除去上述兩種理論分析外，一些西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家還從實(shí)證角度分析研究了房地產(chǎn)稅的累積性，但并沒有得到統(tǒng)一的結(jié)論。1.3.2 國內(nèi)文獻(xiàn)綜述對(duì)如何體現(xiàn)出房地產(chǎn)稅的稅收功能，我國的專家學(xué)者同樣進(jìn)行了大量的科學(xué)研究。李紹榮、耿瑩（2005）運(yùn)用cobb-douglas函數(shù)模型，計(jì)量出了我國稅收

21、結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)的總體規(guī)模及其要素的產(chǎn)出效率，結(jié)果表明在中國現(xiàn)行的流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為稅五大稅類中，所得稅和財(cái)產(chǎn)稅履行著調(diào)節(jié)社會(huì)公平的職能。但從稅收實(shí)踐角度看，這兩類稅收恰好起著相反的作用效果，主要是由于稅收制度的不健全以及改革滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)目前財(cái)產(chǎn)稅地征繳僅僅涵蓋了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅尚未開征，大大削減財(cái)產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入差距方面的作用【3】。國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組（2006）指出，我國房地產(chǎn)稅制改革有三個(gè)目的：在持有階段調(diào)高房屋的保有成本，從而做到打壓房價(jià)的作用；運(yùn)用房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)居民收入水平；為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政來源。高培勇（2006）指出不應(yīng)指望房地

22、產(chǎn)稅可以起到降低房價(jià)的作用，而要把注意力集中于減小居民收入差異與補(bǔ)充財(cái)產(chǎn)稅制上【4】。陳小安（2011）把房產(chǎn)稅看作特殊的財(cái)產(chǎn)稅，并形容所得稅與房產(chǎn)稅是反比關(guān)系，因此調(diào)節(jié)收入時(shí)要以所得稅為主，輔之以房產(chǎn)稅，這樣才能更好地發(fā)揮稅收分配作用【5】。郭家華（2011）認(rèn)為各級(jí)地方政府在房地產(chǎn)稅征收時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民平均收入等因素，確定合適的免征額標(biāo)準(zhǔn)，同一城市的不同地區(qū)也可以實(shí)行不同的免征額，以達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的作用【6】。1.4 研究內(nèi)容及方法本文通過對(duì)房地產(chǎn)稅收的內(nèi)涵和功能的闡述，從以下三個(gè)部分進(jìn)一步探討我國房地產(chǎn)稅制改革。首先，剖析我國房地產(chǎn)稅收的狀況以及現(xiàn)有房產(chǎn)稅改革的進(jìn)展情況

23、，然后從實(shí)踐角度對(duì)改進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度的必要性和緊迫性進(jìn)行論證。其次，一些發(fā)達(dá)國家開征房地產(chǎn)稅已有百年，有許多的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)可以借鑒。這給我國開征房地產(chǎn)稅提供了學(xué)習(xí)和參照。本文第四章還著重分析了英國、美國、日本等國家在房地產(chǎn)稅收入分配方面的成功樣例。最后，著眼于我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，提出改革我國房地產(chǎn)稅制的方案構(gòu)思。（1）應(yīng)拋棄處理問題不從全局考慮，不究其根本的錯(cuò)誤做法，也不指望房地產(chǎn)稅“包治百病”。既要關(guān)注房地產(chǎn)稅的財(cái)政收入、宏觀調(diào)控、實(shí)現(xiàn)稅收效率公平等功能，更要注意其在調(diào)控居民收入分配、引導(dǎo)消費(fèi)和配置住房用地資源等方面發(fā)揮的積極作用，科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)稅制的原則和目標(biāo)；（2）結(jié)合我國現(xiàn)行

24、房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)，提出稅制改革方案；（3）房地產(chǎn)登記制度、評(píng)估制度和稅收管理權(quán)限的設(shè)定等相關(guān)配套制度也必須建立完善起來，從而推動(dòng)我國房產(chǎn)地稅制改革的進(jìn)程。本文將運(yùn)用比較分析法、實(shí)證分析法和價(jià)值分析法，綜合分析我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的狀況和不足，并汲取國外征收房地產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗(yàn)與方法，提出房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想。第二章 房地產(chǎn)稅功能的理論分析2.1 稅收的功能稅收是國家為向社會(huì)提供公共品，倚仗其行政權(quán)力，依照法定準(zhǔn)則，向社會(huì)無償?shù)?、?qiáng)制地征收而獲得的財(cái)政收入【7】。而稅收的功能在不同的歷史階段，發(fā)揮的作用也有所差異，我們可以從以下幾方面看出現(xiàn)階段稅收的功能：2.1.1 國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要杠桿之一在

25、宏觀經(jīng)濟(jì)中稅收是總供給的一個(gè)組成部分，而且還直接或間接地影響總需求的消費(fèi)、投資等因素，所以稅收應(yīng)同財(cái)政支出、貨幣等政策手段相互協(xié)調(diào)、配合使用，共同促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。（1）調(diào)節(jié)收入分配的功能由市場調(diào)節(jié)的分配機(jī)制并不能完全體現(xiàn)公平分配，不可避免地會(huì)造成收入分配上的差距，不僅要處理好企業(yè)的眼前利益與長遠(yuǎn)利益之間的平衡關(guān)系；又要處理好投資者利益關(guān)系，達(dá)到縮小收入差距的目的。（2）配置資源的功能現(xiàn)行市場機(jī)制具有自動(dòng)調(diào)節(jié)、優(yōu)化資源配置的功能，但市場配置資源也有其局限性，不時(shí)出現(xiàn)托拉斯、通貨膨脹（緊縮）、搭便車等一系列市場失靈現(xiàn)象。這需要通過稅收規(guī)整外部效應(yīng)，對(duì)商品的價(jià)格實(shí)施間接的調(diào)控，從而調(diào)節(jié)行業(yè)

26、的生產(chǎn)，使資源配置更為有效。（3）調(diào)節(jié)需求總量的功能稅收能自動(dòng)調(diào)節(jié)社會(huì)總需求，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行起到內(nèi)在穩(wěn)定的作用。根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況變化，制定適應(yīng)的稅收政策：如需求拉上型，導(dǎo)致通貨膨脹，則要求國家應(yīng)提高稅率、擴(kuò)大稅基、削減優(yōu)惠、增加稅收，從而降低總需求，以期減少通貨膨脹、穩(wěn)定物價(jià)的目標(biāo)；若為成本推進(jìn)型，那么控制通貨膨脹應(yīng)通過調(diào)整稅率結(jié)構(gòu)，降低對(duì)生產(chǎn)投入要素征稅，控制物價(jià)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。2.1.2 國家組織財(cái)政收入的主要形式和工具稅收收入居于國家財(cái)政收入主體地位，是財(cái)政收入重要的來源。由于稅收收入具有廣泛來源，并且有法律保障，所以稅收受不確定因素影響較小，保證了財(cái)政收入的持續(xù)性和穩(wěn)定性，為我

27、國現(xiàn)代化建設(shè)提供了財(cái)力支持。2.1.3 維護(hù)國家政權(quán)的功能國家依靠稅收履行社會(huì)公共職能。如果國家無法行使征稅權(quán)，那么國家機(jī)器就不能正常地運(yùn)轉(zhuǎn)。因此國家倚仗自己的權(quán)利對(duì)利益分配進(jìn)行調(diào)節(jié)，體現(xiàn)了國家鼓勵(lì)（管制）的方向，進(jìn)而達(dá)到政權(quán)的穩(wěn)固、社會(huì)的安定。2.1.4 影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的功能稅收對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的作用是通過勞動(dòng)供給、儲(chǔ)蓄、投資、技術(shù)進(jìn)步等方面間接施加影響的。同時(shí)還加強(qiáng)稅收監(jiān)督，督促和保證納稅人依法履行納稅義務(wù)，使國家機(jī)器始終保持高效、平穩(wěn)、有序地運(yùn)轉(zhuǎn)。2.2 房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵2.2.1 房地產(chǎn)稅的定義房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)行為和收益為征收對(duì)象的稅種，是房產(chǎn)在交易、持有、轉(zhuǎn)讓過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開

28、發(fā)商和消費(fèi)者需要繳納的稅種。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，可以將其看成對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)分開納稅。而將來的房地產(chǎn)稅改革，理應(yīng)將地產(chǎn)和房產(chǎn)的稅收合二為一進(jìn)行征收，因?yàn)檫@兩者是不可割裂的結(jié)合體，它們之間存在著有機(jī)、客觀的聯(lián)系，主要包含如下幾個(gè)方面：(1)實(shí)物狀態(tài)上看，地產(chǎn)與房產(chǎn)存在于同一空間，是不可分離的；(2)從價(jià)格構(gòu)成上看，不管是租賃價(jià)格還是交易價(jià)格都把地產(chǎn)價(jià)格包涵在房產(chǎn)價(jià)格內(nèi)；(3)從權(quán)屬關(guān)系看，地產(chǎn)所有權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)是緊密聯(lián)系在一起的【9】。2.2.2 房地產(chǎn)稅制基本體系表2.1 我國房地產(chǎn)稅制中主要稅種和要素的設(shè)置稅類稅種課稅環(huán)節(jié)計(jì)稅依據(jù)稅率房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅房產(chǎn)稅房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)自用房產(chǎn)余值1.2%出租

29、房租金12%城鎮(zhèn)土地使用稅土地購置環(huán)節(jié)；房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)土地面積0.630元耕地占用稅土地購置環(huán)節(jié)實(shí)際占用耕地面積12.545元房地產(chǎn)所得稅土地增值稅房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)土地增值額30%60%房地產(chǎn)其他稅契稅土地購置環(huán)節(jié)；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)交易價(jià)格3%5%注：上表數(shù)據(jù)來源于國家稅務(wù)總局官方網(wǎng)站（http/）。我國房地產(chǎn)稅收制度隨著經(jīng)濟(jì)制度的轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收制度的改革，在六十多年間發(fā)生了不小的變化，目前我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種設(shè)置及主要稅制要素，如表2.1。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅體系中，專門針對(duì)房地產(chǎn)征收的稅種有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅（以下簡稱“五稅”）。房產(chǎn)稅：

30、就是想利用其的稅收杠桿，強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)的管理，并使房產(chǎn)的利用率逐步提高，在房產(chǎn)持有人或出租人的分配收入中顯現(xiàn)公平。由于房產(chǎn)稅稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)，有利于調(diào)節(jié)納稅人的收入分配，體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)的原則，從而拉近貧富之間的距離【8】。城鎮(zhèn)土地使用稅：有利于更加集約、高效地利用土地，平衡國家、集體與土地使用者之間的利益關(guān)系，在調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入以及增加地方財(cái)政方面，都起到了不小的作用。耕地占用稅：是農(nóng)地轉(zhuǎn)用環(huán)節(jié)中的唯一稅種，其作用有三：保護(hù)耕地、遏制土地不合理利用；組織財(cái)政收入為國家三農(nóng)事業(yè)募集資金；監(jiān)督占地行為，完善耕地保護(hù)制度。土地增值稅：國家通過土地增值部分課稅，調(diào)節(jié)部分社會(huì)內(nèi)部在房地產(chǎn)交易所獲的高額收入，

31、一定程度上抑制了土地投機(jī)行為，使得土地資源得到更加高效地利用。契稅：實(shí)施契稅有利于社會(huì)財(cái)富的分配調(diào)節(jié)，也便于國家強(qiáng)化土地和房屋地管控，更加詳盡地掌控城鎮(zhèn)房地產(chǎn)實(shí)際占用情況。2.3 房地產(chǎn)稅制功能概述2.3.1 有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配房地產(chǎn)稅可以有效調(diào)控居民收入差別和處理財(cái)富不公的社會(huì)現(xiàn)象，主要從以下方面顯現(xiàn)：可以體現(xiàn)稅負(fù)公平。持有房產(chǎn)的多少是衡量個(gè)人財(cái)產(chǎn)多寡、納稅能力強(qiáng)弱的重要指標(biāo)之一，為此應(yīng)采用差別稅率，對(duì)不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人征收不同的稅，這樣可以有效的縮小居民之間收入差距；由于房地產(chǎn)稅稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，若開征房地產(chǎn)稅一般稅負(fù)會(huì)最終落在持房者的身上，有利于發(fā)揮房地產(chǎn)稅的作用；是個(gè)人所得稅的有效

32、補(bǔ)充，使稅收可以在收入與財(cái)產(chǎn)兩個(gè)層面共同作用，彌補(bǔ)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)貧富差距方面的空白，更加充分地發(fā)揮在調(diào)節(jié)收入分配方面的作用，建立和完善了稅制體系，改善優(yōu)化了分配環(huán)節(jié)中不公平狀況【9】。2.3.2 有利于健全地方稅制體系房地產(chǎn)稅一般作為地方稅稅種，應(yīng)將征收所得用于改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)美國國家統(tǒng)計(jì)局公布的20002007年數(shù)據(jù)顯示，美國房地產(chǎn)業(yè)在這八年里，中等價(jià)位的房產(chǎn)價(jià)格增長了48%，這得益于美國將房地產(chǎn)稅收?？顚Ｓ茫糜跒樯鐣?huì)提供公共服務(wù)，以改善人民的治安、教學(xué)、居住環(huán)境等，也使得房屋本身也會(huì)隨著大環(huán)境的改善而升值。與此同時(shí)，美國房地產(chǎn)稅收在此期間并沒有減少，相反同期增幅

33、竟然高達(dá)62%。說明這種“取之于民、用之于民、專款專用”的稅收方式是可以良性循環(huán)的，這對(duì)健全我國房地產(chǎn)稅收體系有借鑒意義。2.3.3 促進(jìn)土地集約使用，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置若以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)開征房地產(chǎn)稅，一方面使得土地價(jià)值與納稅人所繳納的稅負(fù)直接聯(lián)系，促使投資者持有土地愈發(fā)慎重，這有利于土地的集約使用。另一方面會(huì)逐漸提升房產(chǎn)的持有成本，在一定程度上抑制了房產(chǎn)投機(jī)者的囤積居奇行為，使房地產(chǎn)資源更加優(yōu)化合理地配置。2.3.4 對(duì)房價(jià)的控制有一定的作用，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)從目前房地產(chǎn)的市場近況來看，剛性需求一直是客觀存在的，但也有不少投資需求和投機(jī)現(xiàn)象的存在。不少家庭擁有多套房產(chǎn)以此用來投機(jī)投

34、資，使得許多樓盤的空置率很高。在樓市普遍大漲的預(yù)期下，不少房產(chǎn)是待價(jià)而沽。造成這一現(xiàn)象的主要原因是房產(chǎn)的持有成本過低，房價(jià)上升空間潛力巨大，也滋生了人為操縱房價(jià)現(xiàn)象的存在。為了減少人為操縱房價(jià)的現(xiàn)象的發(fā)生，還原一個(gè)真實(shí)反映供求關(guān)系的市場，使房價(jià)趨于合理，引導(dǎo)居民合理的住房消費(fèi)，將自有住房以外的房產(chǎn)納入房地產(chǎn)稅收體系是必要的。2.4 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的狀況近年來，隨著我國的房價(jià)不斷攀升，國家不斷加強(qiáng)對(duì)樓市的調(diào)控力度。因此房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案出臺(tái)，被社會(huì)寄予厚望，同時(shí)也賦予了過多的功能和作用，諸如能否調(diào)控減緩不斷上漲的房價(jià)、可否降低房地產(chǎn)的投資性需求等。2.4.1 從對(duì)收入分配調(diào)節(jié)的影響效果來看我國現(xiàn)

35、行房地產(chǎn)稅并未有效調(diào)節(jié)居民財(cái)產(chǎn)收入之間的差距。目前我國的房地產(chǎn)稅并不是統(tǒng)一稅種，而是根據(jù)房產(chǎn)、地產(chǎn)性質(zhì)，分別對(duì)土地和建筑物設(shè)置不同的稅種。使得稅種與稅種之間各自為政、無法統(tǒng)一，不僅形成不了向心力，還與現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)地發(fā)展不相適應(yīng)，滯后于市場經(jīng)濟(jì)的體制要求，造成房地產(chǎn)稅收難以發(fā)揮其調(diào)節(jié)居民收入、籌集財(cái)政資金、縮小財(cái)富差距等功能。2.4.2 從財(cái)政收入的影響效果上看如表2.2所示，從實(shí)踐狀況來看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅雖然使財(cái)政收入略有裨益，但對(duì)稅收制度整體的影響效果不大。而實(shí)際試行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，僅僅針對(duì)目前稅制里的房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，尚未包含其他稅種。由下表可見，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比例和占“五稅”的比例都比

36、較小，著實(shí)難以發(fā)揮收入調(diào)節(jié)功能。 表2.2 20012012年我國房產(chǎn)稅等稅種稅收情況 單位：億元年份房產(chǎn)稅契稅耕地占用稅土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅“五稅”合計(jì)地方財(cái)政收入房產(chǎn)稅占地方收入之比（%）房產(chǎn)稅占“五稅”之比（%）2001228.6157.138.310.366.2500.57803.32.9345.672002282.4239.157.320.576.8676.18515.03.3241.772003323.9358.189.937.391.6900.89850.03.235.962004366.3540.1120.175.1106.21207.811893.43.0830.3320

37、05435.9735.1141.9140.3137.41590.615100.82.8927.402006515.2867.7171.1231.3176.91962.218303.62.8126.262007575.51206.3185.1403.1385.52755.523572.62.4420.892008680.31307.5314.4537.4816.93656.528649.82.3718.612009803.71735.1633.1719.6920.94812.432602.62.4716.702010894.12464.9888.61106.61004.06358.240613.

38、02.2014.0620111102.42763.61071.82062.51222.38222.652547.12.1013.4120121372.52874.01620.72719.11541.710128.061078.32.2513.55注：根據(jù)20012013年中國稅務(wù)年鑒、中國統(tǒng)計(jì)年鑒中相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出。二十一世紀(jì)以來，房地產(chǎn)“五稅”的稅收收入也步入了“繁榮時(shí)期”，以年均30%的增速快速發(fā)展。其主要原因就是在十幾年里，我國的房地產(chǎn)市場異?；馃幔康禺a(chǎn)投資開發(fā)額和銷售額屢創(chuàng)新高，致使與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的“五稅”的稅收所得也水漲船高了起來。但站在財(cái)政收入整體上看，近十幾年雖然房地產(chǎn)稅收

39、所得在地方稅收的占比逐漸提高，但其所占的比重仍舊偏低。始終在在百分之二十之間徘徊，在地方稅收體系中一直處于“小兄弟”的地位。環(huán)顧世界其他國家，我國房地產(chǎn)稅收占地方稅收體系的比重，不僅遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的平均水平，甚至低于不少發(fā)展中國家。像發(fā)達(dá)國家的地方稅收有一半來自于房地產(chǎn)稅所得，而與中國國情類似的巴西、南非的金磚國家，房地產(chǎn)稅在它們的地方稅收中超過了25%。由此看來，我國房地產(chǎn)稅收收入規(guī)模不僅小，而且組織收入能力也不強(qiáng)，無法充分滿足地方政府的財(cái)政需求【10】。2.4.3 從對(duì)房地產(chǎn)市場造成的影響上看開征房地產(chǎn)稅后會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)，房產(chǎn)的投資需求和消費(fèi)需求雙雙下降。以上海和重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)為例，

40、改革出發(fā)點(diǎn)就是調(diào)控增量房，使投資性住房成本增加，導(dǎo)致投資投機(jī)性需求下降。開征房地產(chǎn)稅使得房產(chǎn)所有人，在保有階段增加持有成本，一部分人會(huì)考慮將手上的房屋出租。由供求關(guān)系可知，出租房的增多勢必會(huì)迫使房屋的租金下降，由此能吸引不少購房觀望者轉(zhuǎn)向租房，從而導(dǎo)致社會(huì)的總購房需求呈下降的趨勢。從市場角度看，能在短期內(nèi)促使房價(jià)止?jié)q回跌，且成效明顯。但從長遠(yuǎn)角度看，在市場對(duì)政策經(jīng)過一段時(shí)間地消化后，房價(jià)整體又會(huì)呈止跌上揚(yáng)趨勢。注：上表數(shù)據(jù)引自上海市住房保障和房屋管理局資料。圖2.1 上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來的房價(jià)走勢圖2.1是上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)四年多來房價(jià)的走勢情況。這基本符合上段所述，我們可以看出在2012年間上

41、海的房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)短暫的下降。但從2013年開始，上海樓市又呈現(xiàn)出總體上漲趨勢。注：上表數(shù)據(jù)引自重慶市國土資源和房屋管理局資料。圖2.2 重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來的房價(jià)走勢從圖2.2可見，重慶市的新房在房產(chǎn)稅試點(diǎn)后一直處在平穩(wěn)運(yùn)行過程中，而其二手房則一路上漲。就目前大多數(shù)業(yè)已交納房產(chǎn)稅的上海、重慶家庭來說，其家庭每年的稅收成本基本在數(shù)千元左右。但從漲幅很大的房地產(chǎn)市場來看，這些稅費(fèi)成本會(huì)直接被房價(jià)紅利所彌補(bǔ)，同時(shí)投機(jī)者很容易將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下一個(gè)購房者，也難以撼動(dòng)投資人涌入樓市的熱情。從根本上起不到房產(chǎn)稅“劫富濟(jì)貧”的目的，也達(dá)不到調(diào)控房價(jià)的初衷。綜上所述可見，我國房地產(chǎn)稅對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、增加地方稅

42、收收入和調(diào)控房地產(chǎn)市場、完善稅收體制等方面，未能取得良好效果。這主要是由于稅收征管制度不合理、產(chǎn)權(quán)監(jiān)管力度不到位、房地產(chǎn)現(xiàn)值評(píng)估未落實(shí)等實(shí)際狀況共同造成的。對(duì)此，我們?cè)诎l(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)稅所發(fā)揮得效果不如人意的同時(shí)，更要及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，為下一步改革的深入推進(jìn)提供借鑒和幫助。第三章 我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效果分析上海市和重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)吹響了房地產(chǎn)稅制改革的號(hào)角，邁開了非常有意義的一步。但是社會(huì)各界對(duì)上海和重慶試點(diǎn)褒貶不一。不論此次試點(diǎn)城市改革成功與否，都將留下完整而又珍貴的資料，可以從中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷地進(jìn)行改革探索。3.1 滬渝兩市房產(chǎn)稅方案簡介表3.1 上海和重慶的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則對(duì)比表基本要素重

43、慶市上海市試點(diǎn)范圍渝中、江北等主城9個(gè)區(qū)上海市17個(gè)市轄區(qū)和1個(gè)縣征稅對(duì)象個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，存量、新增均要征稅；新購的高檔住房；在本地?zé)o戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套及以上住房。只針對(duì)本市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房，和非上海居民家庭在上海新購住房。納稅人一般為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人一般為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅按應(yīng)稅住房的交易價(jià)格計(jì)算繳納。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作計(jì)稅依據(jù)。參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。稅率水平三檔兩類累進(jìn)稅率：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房成交單價(jià)，在前兩年

44、主城9區(qū)新建商品房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的，執(zhí)行0.5%；34倍的，執(zhí)行1%；4倍以上的，執(zhí)行1.2%；對(duì)在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套及以上，執(zhí)行0.5%。差別化稅率，暫定為0.6%。但對(duì)應(yīng)稅住房按每平米價(jià)格低于上年度新建商品房平均售價(jià)2倍（含2倍）的稅率，暫時(shí)減為0.4%。減免標(biāo)準(zhǔn)一個(gè)家庭可對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟住宅為180平米，新購高檔住房為100 平米。上海戶籍家庭：可享受人均60平米的免稅面積。非上海戶籍家庭暫時(shí)免征條件：屬于人才引進(jìn)且是家庭唯一住房的；持有居住證滿三年，在上海工作生活且是家庭唯一住房的。稅收用途用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)用于保障性住房建

45、設(shè)等方面支出注：資料來源于重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法和上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法。這次兩市房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案，大致能體現(xiàn)出：以新房為主要課稅對(duì)象；根據(jù)征稅對(duì)象，采用不同的稅率；有較為寬松的稅收優(yōu)惠；有效遏制投機(jī)炒房的四大基本特征，與試點(diǎn)方案核心思想與發(fā)展方向基本相同。但因兩市的區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房地產(chǎn)市場狀況等方面的差異，兩市具體實(shí)施細(xì)則和調(diào)控措施都有明顯的不同，使得在房產(chǎn)稅的要素設(shè)置上各有側(cè)重。3.2 滬渝兩市房產(chǎn)稅方案比較3.2.1 試點(diǎn)方案的征稅范圍比較（1）地域范圍比較重慶試點(diǎn)方案僅將主城九區(qū)納入房產(chǎn)稅征稅范圍并

46、不包含郊縣，并且未闡明是否包括主城區(qū)域的集體土地上的住房。市轄縣大批公有土地上的商品房被排除在試點(diǎn)方案之外。上海的全市行政區(qū)域（包含郊縣），全部納入房產(chǎn)稅征稅范圍。在征收工作中盡管只征對(duì)公有土地上的商品房，實(shí)際上也沒有明確是否涵蓋本市行政區(qū)域里面的集體土地上的住宅，是有一些含糊的之處的。（2）對(duì)象范圍比較重慶方案的核心思想主要有兩點(diǎn)：對(duì)于個(gè)人所持有的獨(dú)棟商品住房都需繳納房產(chǎn)稅；此次房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革，沒有將高檔住房和普通存量住宅納入征收范圍，而是選擇了回避，只是做了在條件適宜時(shí)納入征繳范圍的說明。上海的方案排除了存量房，僅限于增量住宅。換句話說就是上海居民不論擁有多少房產(chǎn)，只要在試點(diǎn)方案出臺(tái)之前

47、，都不需要納稅。這種稅制設(shè)計(jì)違背了稅收公平原則，使“先富起來”的已購房居民與新購房居民的稅負(fù)不等，還使納稅人的稅負(fù)不能正確反映其支付能力，與調(diào)節(jié)收入分配目標(biāo)的本意南轅北轍。3.2.2 試點(diǎn)方案的征稅依據(jù)比較重慶征收房產(chǎn)稅的是以“房產(chǎn)交易價(jià)”而非“房產(chǎn)評(píng)估值”為標(biāo)準(zhǔn)，其主要原因想利用試點(diǎn)這一機(jī)會(huì)，打壓處于高位的重慶房價(jià)，但從現(xiàn)實(shí)效果來看并不令人滿意。此外重慶在方案中列入“今后條件許可時(shí)，要以房產(chǎn)評(píng)估值作為征稅依據(jù)”的伏筆，但規(guī)定只是進(jìn)行了簡要地說明，未免顯得有些簡單。與重慶的出發(fā)點(diǎn)一樣，上海也是把房屋的交易價(jià)格作為課稅依據(jù)，想借此打擊目前的高房價(jià)。并且擬定了比重慶版更加詳盡的征稅依據(jù)，十分明確地

48、表明要以“房產(chǎn)評(píng)估值”為將來的計(jì)稅依據(jù)。我們不難得出結(jié)論，目前上海、重慶兩市以房產(chǎn)的交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)的試點(diǎn)方案，是不符合財(cái)產(chǎn)稅特征的，而“房產(chǎn)評(píng)估值”模式是將來改革的方向。3.2.3 試點(diǎn)方案的征稅稅率比較重慶對(duì)高檔住房和獨(dú)棟商品住宅，按三檔兩類累進(jìn)稅率進(jìn)行征繳。同時(shí)規(guī)定，無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購兩套及兩套以上的普通住房，按0.5%稅率計(jì)征。從中看出重慶對(duì)房產(chǎn)征繳得稅率還是比較低的，使得增加房產(chǎn)所有者的持有成本，效果不太明顯。上海規(guī)定適用稅率暫定為0.6%，并運(yùn)用了一個(gè)小的價(jià)格杠桿：即對(duì)每平方米市場交易價(jià)格，低于上海市上一年度平均銷售價(jià)格2倍的新建商品房，暫按0.4%的稅率減計(jì)征收。

49、這個(gè)價(jià)格杠桿雖然幅度不大，但仍體現(xiàn)了對(duì)不同購房者的稅負(fù)能力進(jìn)行了差別對(duì)待。將不同應(yīng)稅房產(chǎn)的市場交易價(jià)格的差異性進(jìn)行了考慮，也顯示出了“負(fù)擔(dān)能力小的少納稅，負(fù)擔(dān)能力大的多納稅”的思想，這與稅負(fù)能力的公平性要求相吻合。3.2.4 試點(diǎn)方案的稅收優(yōu)惠比較我國尚有一半人口屬于農(nóng)業(yè)人口，所以農(nóng)民問題仍然是我國發(fā)展過程中關(guān)注的重點(diǎn)。為此，重慶方案里將農(nóng)民在自家宅基地上自建的住房列為暫免征收的做法，是十分必要的。上海相較于重慶，在稅收優(yōu)惠方面地制定，則具體、科學(xué)的多。新購兩套及兩套以上住房的，人均免稅60平方米；與無住房的成年子女共同居住的，可一起計(jì)入免稅面積；上海市引進(jìn)的特殊人才，在新購住房且屬于唯一住房

50、時(shí)，可暫免繳納房產(chǎn)稅。（詳見上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法）3.3 滬渝兩市方案的效果分析3.3.1 社會(huì)收入分配的調(diào)節(jié)作用沒有得到實(shí)現(xiàn)由于征繳范圍較窄，限制了房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入分配方面功效地發(fā)揮。此次兩市試點(diǎn)僅局限于將居民個(gè)人房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅征稅范圍，并未把經(jīng)營性住房納入其中，這就使得房產(chǎn)稅的二次分配功能僅在居民間得到顯現(xiàn)，但對(duì)居民初次收入分配效果不太明顯。此外上海、重慶兩市將高檔住房列為房產(chǎn)稅主要征收對(duì)象，但所征稅率并不高，加之尚未對(duì)存量房進(jìn)行課稅。這使得在目前出現(xiàn)了房產(chǎn)稅改革前就擁有大量住房的持有者無需繳納房產(chǎn)稅；在房價(jià)依舊普遍看漲的預(yù)期下，一部分人習(xí)慣把房產(chǎn)作為保值、增值

51、的手段，繼續(xù)持有多套房屋。在這種情形下，試點(diǎn)方案在實(shí)際推行過程中，對(duì)社會(huì)財(cái)富的調(diào)節(jié)和再分配作用難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。3.3.2 對(duì)地方財(cái)政收入的影響有限因?yàn)樵圏c(diǎn)城市尚未將存量房和普通住房全部納入征繳范圍，并且有較多的稅收減免優(yōu)惠政策，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)征繳范圍比較狹窄，對(duì)總的稅收收入影響有限。如：上海、重慶兩市在試點(diǎn)第二年，房產(chǎn)稅稅收收入分別為24.6億元和1億元，可以看出房產(chǎn)稅在兩地財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率，可謂是九牛一毛，相較于土地出讓金，更是相距甚遠(yuǎn)。此外，由于將交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)而不是市場價(jià)值，使得房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅特征在試點(diǎn)過程中得不到充分顯現(xiàn)。3.3.3 對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果未能達(dá)到預(yù)期根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2

52、014年第一季度數(shù)據(jù)顯示，上海、重慶的新建商品住宅價(jià)格同比指數(shù)分別為115.5和107.3，可以看出房價(jià)仍然居高不下。從長遠(yuǎn)角度來看，上海、重慶最高房產(chǎn)稅稅率分別是0.6%和1.2%，這不僅低于近年來cpi和房價(jià)的漲增幅度，而且對(duì)投資投機(jī)者的打壓，效果也是微乎其微，顯現(xiàn)出目前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)過程中對(duì)平抑房價(jià)作用和影響力相對(duì)有限。第四章 國外在房地產(chǎn)稅收入分配方面的經(jīng)驗(yàn)借鑒房地產(chǎn)稅功能定位不外乎有三種選擇: 政策型、財(cái)政型和混合型。簡言之， 政策型以調(diào)節(jié)功能為主，財(cái)政型以籌資功能為主，混合型兼顧調(diào)節(jié)功能和籌資功能。而在開征房地產(chǎn)稅的兩百多個(gè)國家和地區(qū)里，多數(shù)國家選擇政策型或混合型，將調(diào)節(jié)收入分配作為

53、房地產(chǎn)稅的主要征收目標(biāo)。4.1 國外房產(chǎn)地稅借鑒4.1.1 政策型國家英國房地產(chǎn)稅的制定，充分體現(xiàn)公平性原則。政府將所有的住房按房價(jià)的高低分為八個(gè)等級(jí)，并將住房的年代、面積、位置等因素綜合考慮，以此確定不同的納稅標(biāo)準(zhǔn)。房價(jià)最貴的h檔，所需繳納的房地產(chǎn)稅稅金，是房價(jià)最低的a檔的3倍多。以海德公園一號(hào)為例，這個(gè)被譽(yù)為“世界最昂貴的住宅”坐落于倫敦市中心，每平方米要價(jià)6.45萬英鎊，若買下一套公寓則需要花費(fèi)兩千多萬英鎊。每年要交納三十多萬英鎊的房地產(chǎn)稅，這足以在倫敦市內(nèi)買下一套普通住房。英國政府不僅對(duì)豪宅課以重稅，對(duì)那些擁有兩處以上房產(chǎn)的人也不手軟。一些地方政府一直醞釀，要對(duì)多套住房加倍計(jì)征。比如在

54、德文郡共有一萬四千多套屬于兩套及兩套以上住房的住房者，若是實(shí)施加倍計(jì)征，地方政府可以每年增收兩千多萬英鎊，如果專門用于處理失業(yè)者的住房和低收入家庭，那么社會(huì)效應(yīng)絕對(duì)是正面的。德國作為高福利的國家，將房產(chǎn)作為一種準(zhǔn)公共品來看待，提供了大量的保障性住房。所以在德國近六成居民不會(huì)主動(dòng)購買房產(chǎn)，而是選擇租賃住房。居民一旦擁有自己的非保障性住房，不管房產(chǎn)價(jià)值高低都必須交納房地產(chǎn)稅。政府一般也會(huì)將房地產(chǎn)稅收收入用于公共性保障住房的建設(shè)，從而起到了調(diào)節(jié)收入分配的作用。法國在房地產(chǎn)稅制度地設(shè)計(jì)中，也十分關(guān)注其發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配的作用：對(duì)提供公共服務(wù)的房產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅；對(duì)老人、殘疾人以及低收入群體免征房地產(chǎn)稅；將

55、房地產(chǎn)稅收入的基本用于教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)事業(yè)。4.1.2 混合型國家日本在房產(chǎn)的購買、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)建立了一套比較高效可行的稅制體系，不僅為地方政府提供了穩(wěn)定的稅源，還兼顧了稅收公平，調(diào)節(jié)了收入分配。其按房屋的市場價(jià)值作為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，每三年進(jìn)行一次現(xiàn)值評(píng)估。為了不對(duì)低收入家庭在經(jīng)濟(jì)上造成較大負(fù)擔(dān)，日本對(duì)單價(jià)低于某一額度的房屋免征房地產(chǎn)稅，還把房地產(chǎn)稅收收入直接用于低收入群體的租房補(bǔ)助。值得一提的是，在日本繼承稅和贈(zèng)與稅采用10%50%的六檔累進(jìn)稅率制，要繼承房產(chǎn)需交納相當(dāng)可觀的稅金。例如繼承價(jià)值1000萬日元的房產(chǎn)，交納繼承稅率為10；如果房產(chǎn)價(jià)值超過3億日元，繼承稅率將上升到5

56、0。這是一種罕見的強(qiáng)有力的“劫富濟(jì)貧”的富人稅，有利于在第三次收入分配中起到積極效果。世界上有的國家像美國，就采用房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)收入分配，而且對(duì)收入低的群體實(shí)行相對(duì)寬松的稅收政策，如：低估房產(chǎn)價(jià)值來減低稅基；對(duì)收入低的人群在購房時(shí)執(zhí)行抵扣個(gè)人所得稅；對(duì)私人房企為低收入人群建造或出租廉租房，可在十年內(nèi)每年抵扣聯(lián)邦所得稅等等。政府的房地產(chǎn)稅所得，通常主要用于地方公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及提供醫(yī)療、教育、文化等服務(wù)性事業(yè)，以提升公共服務(wù)水平，這樣也就減輕了中低收入群體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也起到縮小收入分配差距。4.2 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)世界各國房地產(chǎn)稅涉及到的稅種各異，貫穿了房產(chǎn)的取得、持有和轉(zhuǎn)讓等各個(gè)階段。但由于各國經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平各異，因而各國不論在房地產(chǎn)稅的課稅體系上，還是稅制要素設(shè)計(jì)上都存在一定的差異。但各國的房地產(chǎn)稅從整體看還是具有共通之處的。（1）房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的功能世界上不少國家為了減輕中低收入人群的課