天津市以宅基地換房建設示范小城鎮(zhèn)管理辦法

1、天津市以宅基地換房建設示范小城鎮(zhèn)管理辦法 天津市人民政府令第 18 號 天津市以宅基地換房建設示范小城鎮(zhèn)管理辦法已于 2009 年 5月 31 日經市人民政府第 30次常務會議 通過，現(xiàn)予公布，自 2009 年 8 月 1 日起施行。 市 長 黃興國 ?二OO九年六月十三日 天津市以宅基地換房建設示范小城鎮(zhèn)管理辦法 第一章 總 則 第一條 ? 為規(guī)范以宅基地換房建設示范小城鎮(zhèn)工作，改善農民生產、生活環(huán)境，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，根 據(jù)中華人民共和國土地管理法 、中華人民共和國村民委員會組織法 、天津市土地管理條例 等法律、 法規(guī)及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。 ? ? 第二條? 本市行政區(qū)域內

2、經批準村民以宅基地換房建設并管理示范小城鎮(zhèn)工作，適用本辦法。 ? ? 第三條 ? 本辦法所稱以宅基地換房建設示范小城鎮(zhèn)（以下簡稱示范小城鎮(zhèn)），是指村民以其宅基地按照規(guī) 定的標準置換小城鎮(zhèn)中的住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住，建設適應農村經濟和社會發(fā)展、適于產業(yè)聚集和生態(tài)宜居 的小城鎮(zhèn)。 ? ? 第四條 ? 示范小城鎮(zhèn)建設堅持土地承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重村民意愿、維護農村集體經濟 組織和村民合法權益的原則。 ? ? 示范小城鎮(zhèn)應當科學規(guī)劃、特色設計、適于產業(yè)聚集和生態(tài)宜居。 ? ? 示范小城鎮(zhèn)建設除建設村民安置住宅區(qū)外，可以規(guī)劃供市場開發(fā)、出讓的土地，以土地出讓金政府收益 部分用于平衡建設資金。

3、 ? ? 第五條 ? 示范小城鎮(zhèn)建設工作由市人民政府統(tǒng)一領導，市發(fā)展改革行政主管部門具體負責協(xié)調推動、組織 實施。 ? ? 市農業(yè)、建設、規(guī)劃、土地、財政等行政主管部門根據(jù)各自職責協(xié)調推動、組織實施。 ? ? 第六條 ? 示范小城鎮(zhèn)建成后，對村民原有的宅基地和其他集體建設用地統(tǒng)一組織整理復墾，實現(xiàn)耕地總量 不減、質量不降、占補平衡。 ? ? 第七條 ? 示范小城鎮(zhèn)所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村民委員會應當加強組織領導，成立專門工作班子，具體 組織落實建設項目征地、拆遷補償、置換主體資格認定、房屋權屬認定、分配選房、簽訂換房協(xié)議、城鎮(zhèn)管 理等工作。 ? ? 第八條 ? 區(qū)縣人民政府應當建立示范小城鎮(zhèn)

4、建設監(jiān)督保障機制，對規(guī)劃管理、土地利用、工程建設、村民 宅基地置換、投融資等方面依法進行監(jiān)督管理。 ? ? 第九條 ? 示范小城鎮(zhèn)建設和管理，可以根據(jù)國家和本市有關規(guī)定，享受稅費減免優(yōu)惠，市和區(qū)縣財政給予 適當資金支持。 第二章 規(guī)劃管理 ? 第十條 ? 示范小城鎮(zhèn)應當根據(jù)有關法律規(guī)定，編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，并按照規(guī)定的權限和 程序審批。 ? ? 第十一條 ? 示范小城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設，應當堅持節(jié)約集約利用土地，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、因地制宜、可持續(xù)發(fā)展，維 護村民利益的原則。 ? ? 第十二條 ? 示范小城鎮(zhèn)的規(guī)劃，應當符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃；與當?shù)氐牡乩憝h(huán)境、風土人 情和地方文化相協(xié)

5、調；體現(xiàn)小城鎮(zhèn)的布局特色、產業(yè)特色、環(huán)境特色、建筑特色和文化特色。 ? ? 第十三條 ? 示范小城鎮(zhèn)在規(guī)劃時，應當根據(jù)其在區(qū)域經濟和社會發(fā)展中所處的地位和作用，統(tǒng)籌考慮區(qū)位 條件、自然條件、經濟發(fā)展水平、交通狀況、社會環(huán)境等因素，使小城鎮(zhèn)的發(fā)展方向與區(qū)域整體發(fā)展相協(xié) 調。 ? ? 第十四條 ? 示范小城鎮(zhèn)在規(guī)劃時，應當充分考慮村民的生產、生活需求，科學規(guī)劃村民居住社區(qū)、工業(yè)或 服務業(yè)產業(yè)園區(qū)、設施農業(yè)產業(yè)園區(qū)，促進“三區(qū)”統(tǒng)籌聯(lián)動發(fā)展，提高農村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化 水平，不斷增加村民收入，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 ? ? 第十五條 ? 經依法批準的示范小城鎮(zhèn)規(guī)劃是示范小城鎮(zhèn)建設和規(guī)劃管理的依據(jù)，

6、未經法定程序不得修改。 ? ? 示范小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的土地利用等各項建設活動必須符合規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。任何單位和個人不得擅 自改變土地使用性質和范圍。 第三章 土地管理 ? 第十六條 ? 示范小城鎮(zhèn)土地利用應當堅持增加耕地有效面積，提高耕地質量，節(jié)約集約利用建設用地的 原則；采取城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的實施辦法。 ? ? 第十七條 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、示范小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和專項調查，編制示范小城 鎮(zhèn)建設項目土地掛鉤實施方案、土地整理復墾規(guī)劃，并負責組織實施。編制的方案和規(guī)劃應當包括用地規(guī) 模、范圍、布局、保障措施和土地平衡情況、土地整理復墾可行性研究、工

7、作計劃等。 ? ? 第十八條 ? 示范小城鎮(zhèn)建設用地實行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤周轉指標管理。周轉指標應當總量控制、封閉 運行、定期考核、到期歸還。 ? ? 區(qū)縣土地行政主管部門應當建立周轉指標使用管理臺賬，并對周轉指標的使用和歸還進行全程監(jiān)管。 ? ? 掛鉤項目區(qū)應當分期實施，由其所在區(qū)縣人民政府按照建設時序申請周轉指標，周轉指標自下達到歸還 的使用期限不得超過 3 年。 ? ? 第十九條 ? 示范小城鎮(zhèn)村民原有宅基地和其他集體建設用地整理復墾實行責任制，由區(qū)縣人民政府負責。 ? ? 區(qū)縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當與具體實施整理復墾單位簽訂土地整理復墾合同。合同應當約定整理復墾期 限、復墾范圍、質量標準

8、、資金來源、后期管理等內容。 ? ? 土地整理復墾的實施，應當依照有關規(guī)定，執(zhí)行項目法人制、招投標制、工程監(jiān)理制、公告制等制度。 ? ? 第二十條 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在歸還土地周轉指標之日起 90 日內，向區(qū)縣土地行政主管部門提出復墾土 地驗收申請。申請應當包括下列材料： ? ? （一）申請書； ? ? （二）復墾工作報告； ? ? （三）項目建設情況表、土地整理復墾前后土地利用結構變化情況表； ? ? （四）土地整理復墾后實測的現(xiàn)狀地形圖或地籍圖及有關圖紙； ? ? （五）項目工程總結報告； ? ?（六）項目區(qū)實施前后 1 : 10000或更大比例尺的土地利用現(xiàn)狀圖和影像資料。 ? ? 第

9、二十一條 區(qū)縣土地行政主管部門接到復墾土地驗收申請后，應當在1 0個工作日內組織有關部門開展 初審。初審合格后，由區(qū)縣土地行政主管部門報市土地行政主管部門組織竣工驗收。 ? ? 市土地行政主管部門在接到初審報告后 1 0個工作日內，會同市發(fā)展改革行政主管部門等有關部門成立竣 工驗收組。驗收合格的，由竣工驗收組出具竣工驗收報告。 ? ? 第二十二條 ?村民原有宅基地和其他集體建設用地整理復墾驗收合格后的新增耕地，可用于發(fā)展現(xiàn)代化設 施農業(yè)產業(yè)園區(qū)，并且應當確認土地權屬，通過承包、租賃等方式確定土地使用權。 第四章 融資管理 ? 第二十三條 ? 區(qū)縣人民政府應當組建示范小城鎮(zhèn)投融資建設公司，作為項

10、目法人，具體負責示范小城鎮(zhèn) 建設項目投融資、土地整理、建設開發(fā)等工作。 ? ? 第二十四條 ? 投融資建設公司可以是政府出資組建的國有獨資公司，也可以是以政府為主導、吸收社會投 資主體參與、共同組建的有限責任公司。 ? ? 第二十五條 ? 投融資建設公司根據(jù)區(qū)縣人民政府的授權，從事下列活動： ? ? （一）對建設項目實行統(tǒng)一管理，負責示范小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內土地整理，辦理前期手續(xù)、工程招標； ? ? （二）負責項目投融資、以建設項目土地出讓金政府收益及其他資產收益作為還貸擔保、貸款償還； ? ? （三）依法將土地出讓金政府收益用于平衡示范小城鎮(zhèn)建設資金。 ? ? 第二十六條 ? 示范小城鎮(zhèn)建設項目開

11、發(fā)貸款必須專項用于示范小城鎮(zhèn)建設，不得挪作他用。 ? ? 開發(fā)貸款實行封閉管理，設定資金監(jiān)管賬戶。投融資建設公司、貸款人、區(qū)縣人民政府三方應簽訂資金 監(jiān)管協(xié)議。 ? ? 第二十七條 ? 投融資建設公司應當實行全面風險控制管理。 ? ? 投融資建設公司應當建立健全規(guī)范的公司法人治理結構，建立企業(yè)內部風險防控和審計制度。應當確保 示范小城鎮(zhèn)建設投融資平衡，及時進行投融資風險評估，制定貸款資金“借、用、還”的具體方案。 ? ? 示范小城鎮(zhèn)建設投融資計劃應當報送區(qū)縣人民政府審批。 ? ? 第二十八條 ? 投融資建設公司應當每季度向區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告項目前期工作、土地整理、投融資、 建設進度、貸款使

12、用、工程招標、建設管理、貸款償還、財務會計報表等有關情況。 ? ? 區(qū)縣人民政府應當指定專門機構通過資金監(jiān)管賬戶對項目開發(fā)貸款的使用情況進行審核；定期或不定期 對前款規(guī)定報告的情況進行監(jiān)督管理。 ? ? 第二十九條 示范小城鎮(zhèn)建設項目應當經審計機關審計后，方可辦理工程結算或竣工決算。 第五章 置換管理 ? 第三十條 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和村民委員會應當通過報紙、互聯(lián)網、電視、廣播、公開欄、入戶宣傳等多種 形式，廣泛宣傳有關宅基地置換政策，應當征求所有村民對宅基地置換工作的意見和建議，解答村民提出的 各種問題，研究并提出具體解決辦法。 ? ? 第三十一條 ? 村民宅基地置換堅持村民自愿申請與自愿整理

13、交付宅基地的原則。村民土地承包經營權互 換、轉讓等流轉，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。 ? ? 第三十二條 ? 各村自愿參加示范小城鎮(zhèn)建設的，應當由村民會議或根據(jù)村民會議授權村民代表會議對宅基 地置換工作形成決定。 ? ? 村民會議決定，應當由本村 18 周歲以上村民過半數(shù)參加，或者有本村三分之二以上農戶的代表參加，并 經與會人員的百分之九十以上通過；村民代表會議決定，必須有三分之二以上代表參加，并經過與會代表的 百分之九十以上通過。 ? ? 村民委員會應當根據(jù)村民會議或村民代表會議決定，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出參加示范小城鎮(zhèn)建設申請。 ? ? 第三十三條 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到村民委員會提出參加建

14、設示范小城鎮(zhèn)建設申請后，應當對村人口、宅基 地、房屋及附屬物等基本情況進行調查統(tǒng)計。調查統(tǒng)計情況由戶主、村民委員會主任簽字確認。 ? ? 第三十四條 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征得村民委員會同意后，委托具有房屋評估資質的機構對村民房屋進行評估。 評估結果應當向全體村民公布。 ? ? 第三十五條 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當制定村民宅基地置換辦法。主要內容應當包括置換主體資格認定、房屋認 定、置換標準、選房辦法、殘疾人和“五保戶”安置方式及其他事宜。 ? ? 第三十六條 ? 宅基地置換辦法應當經村民會議或村民代表會議討論后，提交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表大會審議通過。 ? ? 第三十七條 ? 置換的住宅房型應當充分征求村民意見

15、，按照村民意見進行設計。 ? ? 第三十八條 ? 村民以宅基地置換房屋應當簽訂書面協(xié)議，明確各方的權利義務。村民應當與村民委員會簽 訂宅基地換房協(xié)議；村民委員會與鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府簽訂宅基地換房協(xié)議；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當與投融資建設公司 簽訂總體村民安置協(xié)議。 第六章 審批程序 ? 第三十九條 ? 示范小城鎮(zhèn)的建設，由區(qū)縣人民政府向市人民政府提出申請，市發(fā)展改革行政主管部門會 同市農業(yè)、建設、規(guī)劃、土地、財政等行政主管部門對申報材料進行會審，在 15 個工作日內提出審核意見并 報市人民政府。 ? ? 第四十條 ? 區(qū)縣人民政府提出申請時應當提交下列材料： ? ? （一）申請書，主要內容包括項目基本情況、

16、土地和資金平衡測算情況、投融資建設方式和實施步驟等； ? ? （二）示范小城鎮(zhèn)總體規(guī)劃； ? ? （三）示范小城鎮(zhèn)土地整理復墾規(guī)劃； ? ? （四）復墾責任書； ? ? （五）村民意見征求情況說明書。 ? ? 第四十一條 ? 經市人民政府批準建設的示范小城鎮(zhèn)，建設項目立項由區(qū)縣發(fā)展改革行政主管部門向市發(fā)展 改革行政主管部門提出申請，由市發(fā)展改革行政主管部門根據(jù)國家和本市有關建設項目管理規(guī)定組織審批。 ? ? 第四十二條 經市人民政府批準建設的示范小城鎮(zhèn)，經濟適用房建設指標由區(qū)縣建設行政主管部門向市 建設行政主管部門提出申請。經核定后，由市建設行政主管部門將建設項目列入經濟適用房建設計劃。 ?

17、? 第四十三條 ? 經市人民政府批準建設的示范小城鎮(zhèn)，土地周轉指標由區(qū)縣土地行政主管部門向市土地行政 主管部門申請，經市土地行政主管部門核定后下達。 ? ? 第四十四條 ? 示范小城鎮(zhèn)建設項目應當按照有關規(guī)定辦理建設項目審批手續(xù)。 第七章 建設管理 ?第四十五條 ? 區(qū)縣人民政府應當成立示范小城鎮(zhèn)建設工程現(xiàn)場指揮機構。主要職責是： ? ? （一）推動示范小城鎮(zhèn)建設項目實施； ? ? （二）協(xié)調解決建設過程中存在的問題； ? ? （三）對建設項目的質量、安全生產進行監(jiān)督； ? ? （四）協(xié)調解決村民宅基地置換工作中存在的問題。 ? 第四十六條 ? 示范小城鎮(zhèn)建設項目勘察、設計、施工、監(jiān)理和設備采

18、購，應當依照國家和本市有關規(guī)定 實行公開招投標；擇優(yōu)確定勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位及相關設備、材料供應單位。 ? ? 第四十七條 ? 示范小城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設，應當充分保護和利用當?shù)氐木G地、樹木、河流等自然資源；鼓勵使 用太陽能、風能、沼氣等清潔能源；鼓勵采用雨水收集，中水回用等節(jié)水技術；鼓勵實行生活垃圾分類，實 施固體垃圾轉化成能源技術；鼓勵實施建筑節(jié)能技術，推廣使用新型墻體材料，執(zhí)行建筑節(jié)能標準；禁止使 用以粘土為原料制成的墻體材料。 ? ? 第四十八條 ? 示范小城鎮(zhèn)的公共建筑配套建設，應當按照城鎮(zhèn)類型特點，采用相應配建標準。環(huán)城四區(qū)應 當按城市標準配建；其他區(qū)縣按規(guī)定的標準配建

19、，同時考慮為周邊村莊服務，完善居民日常生活必需的教 育、醫(yī)療、文化等配套服務設施。 ? ? 第四十九條 ? 示范小城鎮(zhèn)的市政設施建設，應當結合城鎮(zhèn)規(guī)模和周邊市政工程配套情況，充分考慮其生產 生活對供水、排水、供電、電信、燃氣、供熱等設施的需求。 ? ? 第五十條 ? 示范小城鎮(zhèn)的建設，應當依法做好安全防災工作，落實好消防、防震、防洪、人防、技防等規(guī) 范要求。 ? ? 第五十一條 ? 示范小城鎮(zhèn)建設項目的施工單位及相關各方，應當對建設工程的施工質量負責，建立并落實 質量責任制。 ? ? 有關部門應當加強對有關建設工程質量的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有 影響工程質量的問題

20、時，責令及時改正。 ? ? 第五十二條 ? 示范小城鎮(zhèn)建設應當加強安全和文明施工管理，落實安全生產責任。 第八章 城鎮(zhèn)管理 ? ?第五十三條 ? 示范小城鎮(zhèn)建成后，應當按照精簡、效能的原則，建立以社區(qū)居民委員會、鄰里和居民小 組為基礎的新型社區(qū)管理體制。 ? ? （一）設立社區(qū)居民委員會。居民委員會為社區(qū)居民自治組織，一般以 3000 戶左右范圍設立，居民委員 會成員由居民選舉產生。居民委員會由主任、副主任、委員 5至 9人組成。居民委員會依據(jù)有關法律、法規(guī)的 規(guī)定管理社區(qū)。 ? ? （二）設立鄰里和居民小組。每 8 至 11 棟樓（約 300 戶）設 1 個鄰里，每 1 至 2 個樓門（約

21、30 戶）設 1 個居民小組。鄰里長和小組長由本鄰里、樓門居民推選產生，也可由戶派代表推選產生；任期與居民委員會 相同，可以連選連任；主要任務是協(xié)助居民委員會開展居民互助活動，反映居民的意見和建議等。 ? ? 第五十四條 ? 撤村并鎮(zhèn)后，對原有農村管理體制采取漸進式改革。村民委員會可以暫時保留，與新型社區(qū) 居民委員會在一定時期內并存，參與、配合社區(qū)居民委員會管理原村民日常事務。農村集體經濟組織積極穩(wěn) 妥地推進公司制或股份合作制改革。 ? ? 第五十五條 ? 示范小城鎮(zhèn)住宅小區(qū)實行物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)的選擇，應當采取公開招標的方式，擇優(yōu) 選定具有相應資質的企業(yè)。 ? ? 物業(yè)管理服務標準和各方

22、權利義務依法在物業(yè)服務合同中約定。 ? ? 第五十六條 ?示范小城鎮(zhèn)園林、環(huán)衛(wèi)管理實行市場化運作。各項養(yǎng)護管理、清掃保潔、施工作業(yè)單位應當 通過公開招投標方式選定。 ? ? 第五十七條 ? 示范小城鎮(zhèn)應當組建城市管理綜合行政執(zhí)法機構，作為區(qū)縣城市管理綜合行政執(zhí)法機關的派 出機構，以區(qū)縣城市管理綜合行政執(zhí)法機關名義集中行使行政處罰權。 ? ? 示范小城鎮(zhèn)城市管理綜合行政執(zhí)法機構除集中行使法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的城市管理綜合行政執(zhí)法機關 行使的城市管理集中行政處罰權外，行使愛國衛(wèi)生、犬類、殯葬、環(huán)境保護、水利、衛(wèi)生和食品監(jiān)督、房 屋、畜禽屠宰管理等相關城市管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行政處罰權。

23、? ? 第五十八條 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立農民就業(yè)保障機制。以市場為導向，建立新型農民培訓、就業(yè)服務機制。 采取下列措施促進村民就業(yè)、鼓勵村民自主創(chuàng)業(yè)： ? ? （一）建立勞動保障服務機構和城鄉(xiāng)統(tǒng)一的勞動力市場，提供免費職業(yè)指導和職業(yè)介紹服務。對實施職業(yè) 技能培訓和創(chuàng)業(yè)培訓的，按規(guī)定給予一定的培訓費補貼。 ? ? （二）示范小城鎮(zhèn)物業(yè)管理、清潔、綠化、公共設施管理等，同等條件下優(yōu)先安排本鎮(zhèn)農民就業(yè)。 ? ? （三）鼓勵農民專業(yè)經濟組織健康發(fā)展，充分發(fā)揮農民專長，帶動農民就業(yè)。 ? ? （四）利用宅基地整理復墾發(fā)展設施農業(yè)，轉變農民作業(yè)方式，提高農民農業(yè)生產技能，鼓勵企業(yè)直接參 與示范小城鎮(zhèn)農民的

24、職業(yè)技能培訓。 ? ? （五）通過招商引資、產業(yè)結構調整，辦好工業(yè)園區(qū)，增加對勞動力的需求。 ? ? 第五十九條 ?建立健全社會保障制度。根據(jù)經濟發(fā)展水平、社會承受能力和從業(yè)狀況，按照農民個人繳費 為主、集體補助為輔、政策扶持的原則，示范小城鎮(zhèn)居民享受下列社會保障待遇： ? ? （一）示范小城鎮(zhèn)居民已在城鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)，并與企業(yè)簽訂勞動合同的，可以按照本市城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保 險和醫(yī)療保險的規(guī)定，繳納基本養(yǎng)老和基本醫(yī)療保險費，享受相關待遇； ? ? （二）示范小城鎮(zhèn) 18 周歲以上居民，有土地承包經營權的，可以按照本市城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保障有關規(guī) 定參加養(yǎng)老保險，享受相關待遇； ? ? （三）示范小城鎮(zhèn)居民符合參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保障條件的，可以按照本