重慶合川金九導(dǎo)航大樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29p

1、金九導(dǎo)航大樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二九年五月目 錄一、項(xiàng)目概況1、企業(yè)簡(jiǎn)介2、項(xiàng)目建設(shè)背景3、項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模二、市場(chǎng)分析1、合川總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況2、合川房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析3、項(xiàng)目所在地狀況及周邊物業(yè)分析三、項(xiàng)目建設(shè)地址和自然條件四、規(guī)劃方案及建設(shè)規(guī)模五、環(huán)境保護(hù)及消防六、公司組織機(jī)構(gòu)七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度八、投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目總投資2、資金籌措3、貸款低押物設(shè)置情況九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及評(píng)價(jià)1、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)十、項(xiàng)目結(jié)論一、項(xiàng)目概況1、企業(yè)簡(jiǎn)介重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【原重慶金九實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司】成立于1999年1月，注冊(cè)資金12500萬元，具有二級(jí)開發(fā)企

2、業(yè)資質(zhì)，屬“重慶金九控股集團(tuán)有限公司”子公司。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，建筑材料，物業(yè)管理等。公司自創(chuàng)立以來，堅(jiān)持“以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心、以質(zhì)量求生存”打造精品工程的企業(yè)精神，樹立了誠(chéng)信、優(yōu)質(zhì)、開拓、奉獻(xiàn)的企業(yè)理念。公司先后開發(fā)建設(shè)了青竹灣舊城片區(qū)拆遷、合川市柏樹街、天福巷片區(qū)、久長(zhǎng)街、申明亭、金安大廈、金瑞大廈、濱江大廈、市人民政府駐地遷建、魚城大廈、及金九導(dǎo)航大樓一起等項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)建設(shè)面積73.31萬平方米，其中優(yōu)良工程17萬平方米， 現(xiàn)正在開發(fā)建設(shè)合川區(qū)標(biāo)志性建筑-建筑面積5.2萬平方米金九導(dǎo)航大樓。 公司是重慶市私營(yíng)企業(yè)五十強(qiáng)、重慶市第二屆、第三屆、第五屆、第六屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十

3、強(qiáng)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行aaa級(jí)資信企業(yè)、合川市地稅局aaa級(jí)誠(chéng)信納稅企業(yè)、合川市守合同重信用單位，公司已獲得iso9001:2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。近年來公司熱心公益事業(yè)，捐助670余萬元，受到社會(huì)好評(píng)，樹立了良好的企業(yè)形象。 公司現(xiàn)有員工35人，擁有專業(yè)技術(shù)人員18人，大專以上學(xué)歷26人。2、項(xiàng)目建設(shè)背景合川區(qū)位于渝西北地區(qū)，是一個(gè)歷史悠久的文化名城，迄今已有2300多年歷史，緊靠重慶主城區(qū)，與周邊10區(qū)（縣）市和四川3個(gè)地區(qū)性中心城市臨近。根據(jù)重慶市城市規(guī)劃，合川被定位為重慶北部地區(qū)中心城市、國(guó)內(nèi)大城市。3、項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模3.1、項(xiàng)目名稱金九導(dǎo)航大樓3.2、項(xiàng)目?jī)?nèi)容考慮到宗地為

4、不規(guī)則的四邊行形式，場(chǎng)地內(nèi)基本為平地，北面臨城市東西主干道-希爾安大道，東面也緊臨城市干道，用地處于城市希爾安大道交通轉(zhuǎn)盤處，地理位置十分優(yōu)越，商業(yè)分別沿南邊、西邊的城市主干布置，兩幢高層標(biāo)志性建筑住宅分別布置于與城市主干道相臨的兩個(gè)邊，運(yùn)用先進(jìn)的建筑立面和空間構(gòu)成手法，使本建筑具有出色的外在表現(xiàn)力，并具有國(guó)際化、現(xiàn)代化、人性化、整體化和生態(tài)化特點(diǎn)。3.3、規(guī)模金九導(dǎo)航大樓規(guī)劃用地面積14402.0 m2，建設(shè)用地面積10406.5m2，總建筑面積52283.83 m2，其中：住宅27316.80m2，商業(yè)17412.17 m2，車庫(kù)面積6638.21 m2，設(shè)備用房916.65m2。4、可行

5、性研究報(bào)告的編制依據(jù)4.1、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照4.2、公司稅務(wù)登記證4.3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書4.4、公司章程4.5、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)4.6、土地使用證4.7、建設(shè)用地規(guī)劃許可證4.8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4.9、建設(shè)工程施工許可證4.10、投資許可證4.11、組織機(jī)構(gòu)代碼證二、市場(chǎng)分析1、合川總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況合川地處重慶北部，距重慶主城區(qū)高速公路58公里，水陸交通四通八達(dá)，境內(nèi)有渝武高速公路、110省道線、襄渝鐵路、遂渝快速鐵路和即將建設(shè)的蘭渝鐵路和鄭渝鐵路等，經(jīng)渝武高速公路到重慶內(nèi)環(huán)高速公路只需30多分鐘，到重慶機(jī)場(chǎng)僅需50分鐘；經(jīng)遂渝快速鐵路到重慶僅需15分鐘，到成都僅需2小時(shí)。嘉陵江、涪江、渠江三

6、江匯流于境內(nèi)，與四川南充、廣安、遂寧三市接壤，是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，是重慶“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要板塊。規(guī)劃定位為重慶北部地區(qū)中心城市和國(guó)內(nèi)大城市。合川幅員面積2343平方公里，總?cè)丝?52萬，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積57.8平方公里，城鎮(zhèn)化率49%，其中：主城區(qū)面積32.3平方公里、人口35.8萬人，已初具中等城市規(guī)模，是重慶市級(jí)山水園林城市和衛(wèi)生城市。2008年是合川 “工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展年”， 區(qū)委區(qū)政府將始終堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，按照“3421”發(fā)展思路，圍繞“提速發(fā)展，跨越趕超，率先崛起”的總要求，以改革開放為動(dòng)力，狠抓“工業(yè)經(jīng)濟(jì)、重大項(xiàng)目、勞務(wù)經(jīng)濟(jì)和土地流轉(zhuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、民生問題”這五個(gè)關(guān)鍵求突破，努力實(shí)

7、現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。境內(nèi)有陸上交通干道212國(guó)道、襄渝鐵路、遂渝快速鐵路、渝合高速公路、合武高速公路等，水運(yùn)航道300余公里，水陸交通發(fā)達(dá)，歷來商賈云集，是川東北、渝西北的交通樞紐和重要的物資集散地，也是重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通要道和經(jīng)濟(jì)走廊。人文積淀厚重。合川是巴文化發(fā)源地之一。悠久的歷史留下了豐富的文化遺產(chǎn)和人文景觀。宋元合川“釣魚城”之戰(zhàn)影響了歐亞歷史，古鎮(zhèn)淶灘二佛寺有全國(guó)最大的禪宗石刻摩巖遺像群，是佛教禪宗文化勝地。清代廉吏于成龍、愛國(guó)實(shí)業(yè)家盧作孚和愛國(guó)教育家陶行知等歷史文化名人曾在此為政、創(chuàng)業(yè)、授教。水資源得天獨(dú)厚。境內(nèi)有3條江，流域面積達(dá)77平方公里，水能資

8、源理論蘊(yùn)藏量57萬千瓦；富金壩電站、雙槐火力發(fā)電站和嘉陵江草街航電樞紐建成后，合川將成為重慶、乃至全國(guó)名符其實(shí)的江城。礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量巨大，已探明有20多種資源。 旅游資源獨(dú)特。有古釣魚城、淶灘古鎮(zhèn)(二佛寺)、雙龍湖和龍多山等對(duì)外開放景點(diǎn)，重慶市唯一的“雙國(guó)?！贬烎~城是全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)，地勢(shì)險(xiǎn)絕而壯麗，宋代軍事設(shè)施古城堡保存完好。淶灘古鎮(zhèn)與江蘇周莊、云南麗江同被評(píng)為首屆中國(guó)十大歷史文化名鎮(zhèn)。 總的來看，合川經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較好，速度比上年有較大提高，2008年，合川區(qū)實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)財(cái)政收入22.59億元，增長(zhǎng)46,09%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入17.14億元，增長(zhǎng)56,92%； 城

9、鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13379元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到3339元，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在3以內(nèi)，全市常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到44%。在中國(guó)西部（市）縣域經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)評(píng)比中位居第四。目前，合川正按照“314”總體部署的要求，解放思想、銳意進(jìn)取，抓牢建設(shè)“五大重慶”的機(jī)遇，圍繞中國(guó)知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大奮斗目標(biāo)”，實(shí)施富強(qiáng)合川、美麗合川、平安合川、德潤(rùn)合川“四大戰(zhàn)略”，抓好發(fā)展與民心“雙十工程”，推進(jìn)“百個(gè)重點(diǎn)工作項(xiàng)目”，走出一條具有時(shí)代特征、合川特色的發(fā)展之路，涉及項(xiàng)目共130個(gè)，總投資規(guī)模為700億元，年度投資82億元。2009年1-

10、6月，合川區(qū)生產(chǎn)總值97.2億元，固定資產(chǎn)投資77.3億元，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額57.5億元，實(shí)現(xiàn)地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入10.49億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7832元。2、合川房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析2.1、市場(chǎng)回顧隨著重慶市直轄，西部大開發(fā)，合川區(qū)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上升幅度明顯，經(jīng)濟(jì)體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟(jì)向全方位開放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐加快，大大地拓展了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間。作為人流、物流、資金流、信息

11、流和建筑行業(yè)的重要載體。2009年上半年，房地產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，商品房竣工面積33.5萬平方米，同比增長(zhǎng)21%；新開工商品房面積39.8萬平方米，同比增長(zhǎng)115.1%，城區(qū)商品房平均銷售價(jià)格比年初上漲438.8元/平方米。合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于穩(wěn)中有升的，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升。土地供給量小，2008年全年合川對(duì)土地進(jìn)行控制，全年土地成交量約5萬平方米，城市建設(shè)量為62萬平方米，房產(chǎn)平均售價(jià)為每平方米2150元。中心地段房產(chǎn)平均售價(jià)為每平方米2850元。2008年度全市房地產(chǎn)投資6.71億元，同比增長(zhǎng)2.44%；主城區(qū)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)1.45%；商品房銷售均價(jià)達(dá)到1120元/ m2，同比上升16

12、.2%。今年一季度主城區(qū)商品房銷售價(jià)比上年上升17.86%。2.2、前景分析合川到目前為止，總?cè)丝?52萬，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積57.8平方公里，城鎮(zhèn)化率49%，其中：主城區(qū)面積32.3平方公里、人口35.8萬人，已初具中等城市規(guī)模。根據(jù)規(guī)劃，到2012年，城市人口將達(dá)到43.2萬人、建成區(qū)面積將達(dá)到38.88平方公里；到2020年，城市人口將達(dá)到66萬人、建成區(qū)面積將達(dá)到62.68平方公里，城市框架將基本形成。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，合川城市居民人均住房建筑面積低于全國(guó)平均水平。隨著生活水平的改善和經(jīng)濟(jì)收入的提高，住宅市場(chǎng)從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉

13、開，中等收入、中高收入家庭首先進(jìn)入換代期。隨著合川經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，商場(chǎng)、高檔住宅、休閑等銷售量將會(huì)增大。在居民經(jīng)濟(jì)收入增加、生活水平提高的同時(shí)，居民日常開支費(fèi)用減少，用于購(gòu)買住房的可支配資金相對(duì)增加，更進(jìn)一步拉動(dòng)了住宅類產(chǎn)品的需求總量。隨著合川城區(qū)涼亭片區(qū)和文峰塔片區(qū)大規(guī)模改造進(jìn)入實(shí)施階段，居民住房需求激增，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束2008年底冷清局面，圍繞中國(guó)知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大奮斗目標(biāo)”，實(shí)施富強(qiáng)合川、美麗合川、平安合川、德潤(rùn)合川“四大戰(zhàn)略”，抓好發(fā)展與民心“雙十工程”，推進(jìn)“百個(gè)重點(diǎn)工作項(xiàng)目”，走出一條具有時(shí)代特征、合川特色的發(fā)展之路，充

14、分可以看出合川房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入成熟、發(fā)展的新階段。2.3、發(fā)展預(yù)測(cè)多層次、多價(jià)位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成，目前，合川已初步形成了以普通住宅為核心、高檔住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這二類不同價(jià)位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對(duì)住房的需求。其中價(jià)位在2200元2800元/ m2左右、滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費(fèi)群體的住房需求。價(jià)位在2600元3500元/ m2左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質(zhì)量高的普通住宅，以中高收入階層為消費(fèi)對(duì)象，將成為今后合川住宅發(fā)展的主流方向。并形成多元化住宅的供應(yīng)體系，初步完成了商品住宅品種和結(jié)構(gòu)的升級(jí)。2007年

15、下半年及2008年，由于全球金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)烈影響，合川市民購(gòu)房及消費(fèi)信心受到嚴(yán)重打擊，但是隨著2008年12月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定二套房貸政策及先后出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策，優(yōu)化購(gòu)房群體，2009年初房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖。個(gè)人購(gòu)房已逐步取代了集團(tuán)購(gòu)買，成為商品房市場(chǎng)的消費(fèi)主體，房屋消費(fèi)已經(jīng)成為繼大眾日用消費(fèi)品以后，家庭生活首要的消費(fèi)需求；銀行二手房信貸政策，央行貨幣政策調(diào)控，2008年9月16日和2008年11月27日兩次下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重大利好，大幅降息明顯降低了開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，同時(shí)隨著降息效應(yīng)的疊加，有利于提高按揭購(gòu)房者購(gòu)買力，降低已按揭貸款購(gòu)

16、房者負(fù)擔(dān)。在已經(jīng)銷售房屋中，有30%以上的個(gè)人購(gòu)房者采用了銀行貸款，70%用于居住，這一消費(fèi)方式體現(xiàn)出合川消費(fèi)者信心和購(gòu)買力。城市擴(kuò)張和改造拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，為把合川建設(shè)成為重慶北部地區(qū)中心城市，使之成為渝西經(jīng)濟(jì)走廊2號(hào)發(fā)展軸的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，合川區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個(gè)新的高速增長(zhǎng)期，勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會(huì)出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但近5年內(nèi)合川房地產(chǎn)市場(chǎng)總體不會(huì)出現(xiàn)“空置房”過剩的現(xiàn)象。3、項(xiàng)目所在地狀況及周邊物業(yè)分析該項(xiàng)目位于合川南部城區(qū)體育館和急救中心南側(cè)江亭路與南屏路和希爾安大道相交的十字交叉口上，西靠南屏路，東臨

17、希爾安大道，南北方向由江亭路與南園路和南津街相聯(lián)通，與合川區(qū)委區(qū)府所在地僅一個(gè)自然街區(qū)之隔?？芍^是交通便利，人流如熾的城市中心街區(qū)。經(jīng)重慶市人民政府（渝府2009*號(hào)）文件批準(zhǔn)。2009年4月9日重慶金九房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原實(shí)業(yè)集團(tuán)）人民幣2808萬元中標(biāo)該地塊開發(fā)權(quán)。該地塊周圍是合川區(qū)僅次于“金九時(shí)代廣場(chǎng)”的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域和傳統(tǒng)的醫(yī)療衛(wèi)生聚集地。擁有完善的交通、商務(wù)、工作、生活和娛樂設(shè)施。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)近三年商品住宅的總供應(yīng)量為13.7萬平方米，商品房住宅銷售總量為29.2萬平方米，銷售率超過94.5%，非常適宜修建購(gòu)物廣場(chǎng)、高檔住宅。商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目開發(fā)前景非常看好。該地

18、塊周邊市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施齊全，環(huán)境幽雅、人流興旺、交通便捷、出入方便，是聚集人氣的理想場(chǎng)地。地塊周圍有合川區(qū)委、區(qū)人民政府、區(qū)國(guó)土房管局、區(qū)交警隊(duì)、區(qū)市政委、合陽中學(xué)、青少年活動(dòng)中心、人民醫(yī)院急救中心、區(qū)體育館，中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信等有濃厚的商業(yè)氛圍，是形成核心商氣的理想場(chǎng)地，是合川打造“金九導(dǎo)航大樓”的理想位置。其附近樓盤對(duì)比如下：附近樓盤對(duì)比表 單 位：元/項(xiàng) 目金九導(dǎo)航大樓金色港灣湖畔佳夢(mèng)南景豪爵東河濱江城地理位置合川區(qū)南屏路（原導(dǎo)航站）合川市區(qū)世紀(jì)大道希爾安大道（離市政府300米）希爾安大道（離市政府300米） 東渡大橋嘉濱路規(guī)劃形態(tài)綠化率31.5%,容積率3.55綠化率35%,容積率3

19、.2綠化率25%,容積率3.6綠化率30%,容積率3.1綠化率35%,容積率3.6工程進(jìn)度一期商場(chǎng)、多層及電梯房正在修建，商場(chǎng)2010年3月交房四期將于2010年12月底交房一期電梯樓為現(xiàn)房一期電梯樓為現(xiàn)房四期正在修建中戶型結(jié)構(gòu)以三室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳二衛(wèi)；面積(70-110m2),以二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳二衛(wèi)；面積(70-110m2),以二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳二衛(wèi)；面積(80-120m2),以三室二廳一衛(wèi)為主力戶型，次為三室二廳一衛(wèi)；面積(90-150m2),以二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，有平、躍層；面積(60-100m2),房屋單價(jià)均價(jià)3200-360

20、0元/m2,均價(jià)3380元/m2,均價(jià)3000元/m2,均3100元/m2,均價(jià)3320元/m2,稅費(fèi)未含在房?jī)r(jià)內(nèi),需收取未含在房?jī)r(jià)內(nèi),需收取未含在房?jī)r(jià)內(nèi),需收取未含在房?jī)r(jià)內(nèi),需收取未含在房?jī)r(jià)內(nèi),需收取付款方式一次性,分期,按揭(7成15年)一次性,分期,按揭(8成15年)一次性,分期,按揭(7成15年)一次性,分期,按揭(7成15年)一次性,分期,按揭(8成15年)物管費(fèi)0.70元/m2/月0.68元/m2/月0.60元/m2/月0.60元/m2/月0.76元/m2/月 從上表可以看出，金九導(dǎo)航大樓不管從區(qū)位、交通、市政設(shè)施、購(gòu)物消費(fèi)和休閑環(huán)境等，與表中各樓盤相比，房?jī)r(jià)價(jià)格定位準(zhǔn)確合理，房屋

21、銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。三、項(xiàng)目建設(shè)地址和自然條件1、項(xiàng)目建設(shè)地址該項(xiàng)目位于合川區(qū)南屏開發(fā)區(qū)（原導(dǎo)航站），離區(qū)人民政府辦公地200米，位于主干道-希爾安大道交通轉(zhuǎn)盤處。2、自然條件2.1氣溫年平均氣溫19.8，極端最高氣溫40、最低氣溫-1.8。2.2降雨量歷年平均降雨量1081.7mm，最大小時(shí)降雨量65mm。2.3溫度歷年平均相對(duì)濕度79%，最熱月平均相對(duì)濕度76%、最冷月平均相對(duì)濕度81.3%。2.4風(fēng)向全年主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)，最大風(fēng)速28.4m/s，冬季風(fēng)向c頻率 36%，北向頻率13%；夏季風(fēng)向c頻率31%、北向頻率10%、歷年平均風(fēng)速2.2m/s，基本風(fēng)壓0.42kn/m2。2.5該地區(qū)地

22、震烈度為6度，該工程按基本烈度6度設(shè)計(jì)。2.6該工程為一類高層建筑按二類防雷建筑設(shè)計(jì)。四、規(guī)劃方案及建設(shè)規(guī)模1、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：（1）主體結(jié)構(gòu)：本項(xiàng)目為框架剪力墻筒體結(jié)構(gòu)。（2）土建裝飾：室內(nèi)裝飾為粗裝修（住宅的公共部份為精裝修），如售（租）房合同有特殊要求時(shí)另案處理。外墻及外門外窗：采用符合環(huán)保要求的外墻磚和塑鋼窗，裙樓外墻或采用鋁塑板、花崗巖或高級(jí)墻磚鑲貼。標(biāo)準(zhǔn)和色調(diào)以符合城市街道景觀要求為宜。住宅的戶外門為鋼質(zhì)防盜門；商場(chǎng)的戶外門為玻璃地彈門。（3）設(shè)備及設(shè)施：住宅：每幢設(shè)2臺(tái)電梯，公共部份的消防設(shè)施和水、電、氣、訊、閉路電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶到戶。商業(yè)及車庫(kù)：電氣照明、消防自動(dòng)報(bào)警、噴淋、防排煙、通

23、風(fēng)、中央空調(diào)、給排水一應(yīng)俱全。超市、商場(chǎng)、餐飲、娛樂設(shè)有自動(dòng)扶梯。2、規(guī)劃方案該項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)，負(fù)二層車庫(kù)及設(shè)備房，負(fù)一層超市，一、二層商業(yè)及ab兩幢20層該區(qū)域在整體設(shè)計(jì)布局方面，從合川的歷史條件、人文景觀、自然環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變遷與氣候等多角度出發(fā)，并審視當(dāng)前合川經(jīng)濟(jì)、建設(shè)之狀況，規(guī)劃出集購(gòu)物消費(fèi)、高級(jí)住宅及休閑娛樂等相結(jié)合的一個(gè)完整區(qū)域“金九導(dǎo)航大樓”。各功能分布和樓層座落如下表：樓 層層高（米）功 能建筑面積（）備 注負(fù)二層4.2車庫(kù)及設(shè)備用房7554.86可停車191輛負(fù)一層5.7超市7827.04一層5.1百貨商場(chǎng)4785.13二層4.8餐飲、娛樂4800餐飲3000，娛樂18003-

24、24層3住宅27316.80336戶，1176人合 計(jì)52283.833、建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目占地面積10406.5m2，總建筑面積52283.83 m2。容積率：3.55，綠化率：31.5% 。 五、環(huán)境保護(hù)及消防1、環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目工程為民用建筑。將產(chǎn)生噪聲或振動(dòng)設(shè)備放在地下室或半地下室。垃圾袋化裝處理。對(duì)排放的糞便及油污經(jīng)無能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。在發(fā)電機(jī)房進(jìn)出口均安裝消聲器，水泵噪聲控制在50分貝內(nèi)。集中設(shè)置住戶廚房煙道，排除對(duì)住戶干擾。2、消防該項(xiàng)目各建筑物之間均留有足夠的防火間距，每幢建筑均有四分之一的消防撲救面，區(qū)內(nèi)設(shè)消防車道，保證消防車能到達(dá)每幢建筑的消防撲救面。高層

25、住宅、商場(chǎng)和地下車庫(kù)均按規(guī)定設(shè)置安全疏散。根據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求設(shè)置了消防報(bào)警系統(tǒng)。室外消防給水由兩路市政給水管網(wǎng)引入（與生活合用）并形成環(huán)路，每棟屋頂設(shè)試驗(yàn)消火栓1只，并設(shè)壓力顯示。每棟樓室外設(shè)水泵接合器1只。高層住宅、商場(chǎng)，每層配備一定數(shù)量的滅火器，每處滅火器不少于2只。六、公司組織機(jī)構(gòu)董 事 會(huì)監(jiān) 事李 曉 玲董事長(zhǎng) 總經(jīng)理吳廷澤預(yù) 材 部開 發(fā) 部副總經(jīng)理黃世雄工 程 部副總經(jīng)理秦家光開發(fā)業(yè)務(wù)部部總經(jīng)理助理李孝?？偣こ處煆堄琅嗫?工 辦辦 公 室營(yíng) 銷 部法律事務(wù)部財(cái) 務(wù) 部七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度該項(xiàng)目計(jì)劃于2009年7月中旬動(dòng)工至11月完成土石方開挖和基礎(chǔ)，底板及檔墻，2010年

26、1月前完成裙樓主體結(jié)構(gòu)，2010年8月前完成塔樓主體結(jié)構(gòu)，2011年春節(jié)前全部竣工，總工期十九個(gè)月。其進(jìn)度見下表：建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃示意圖分部分項(xiàng)工程2009年2010年2011年7-910-121-34-67-910-121-2方案設(shè)計(jì)、審批初設(shè)及審批施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)建土石方開挖地勘基礎(chǔ)及擋墻主體結(jié)構(gòu)（裙樓）主體結(jié)構(gòu)（塔樓）裙樓裝修塔樓裝修外部水電及環(huán)境裙樓初驗(yàn)開業(yè)整體驗(yàn)收商品房目前該項(xiàng)目已完成投資4800.12萬元，占總投資51.28%。其中：支付土地款1998.69萬元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)676萬元；高層、東西樓及主力商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)138萬元、測(cè)繪費(fèi)用5.6萬元、三通一平費(fèi)用160萬元及其他費(fèi)用15萬元

27、，前期工程款共計(jì)318.6萬元；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含綠化、環(huán)衛(wèi)、道路、管網(wǎng)等公共設(shè)施）127萬元；主體建安工程款1500萬元；管理費(fèi)用（含建設(shè)、銷售期）122.28萬元；銷售費(fèi)用（含建設(shè)、銷售期）57.55萬元。該項(xiàng)目已完成總工程量57.23%，東西樓主力商場(chǎng)結(jié)構(gòu)全面完成，東西樓住宅進(jìn)入最后一層施工，時(shí)代廣場(chǎng)3號(hào)樓（高層）商業(yè)裙房、大堂、地下車庫(kù)、設(shè)備用房結(jié)構(gòu)完成。資金使用，按建設(shè)工程施工合同，竣工驗(yàn)收后十日內(nèi)甲方付乙方已完工程量的85%工程款，余款扣除工程總價(jià)款3%保修金外，三個(gè)月內(nèi)按等額比例付清全部余款。工程款支付金額及時(shí)間表付款時(shí)間完 成 進(jìn) 度實(shí) 際工程量付款比例備 注第一次負(fù)二層砼樓板

28、澆注100%50%第二次負(fù)一層砼樓板澆注100%50%第三次一層砼樓板澆注100%80%第四次二層砼樓板澆注100%80%第五次東西樓多層住宅3-7層100%80%第六次高層住宅8-10層100%80%第七次高層住宅10-13層100%80%第八次高層住宅14-16層100%80%第九次高層住宅17-20層100%80%第十次高層住宅21-23層100%80%第十一次高層住宅24-26層100%80%第十二次高層住宅27-31層100%80%屋面斷水后100%80%八、投資估算與資金籌措(一)、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：12079.87萬元。1、土地費(fèi)用（含拆遷、整治費(fèi)用及配套費(fèi)）：3431.96

29、萬元2、勘測(cè)及設(shè)計(jì)費(fèi)：113.98萬元；3、前期及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用（土石方85000平方米及水電設(shè)施）：262.5萬元；4、人防費(fèi)及其他規(guī)費(fèi)：130.71萬元；4、土建及安裝：6196.4萬元；5、水、電、氣等配套設(shè)施費(fèi)用：737.4萬元；6、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他不可預(yù)見費(fèi)用：1206.92萬元。 (二)、資金籌措1、金九集團(tuán)自籌資金：6579.87萬元，占比54.47%1.1、已支付購(gòu)置土地費(fèi)用3431.96萬元;1.3、已支付規(guī)劃設(shè)計(jì)、測(cè)繪及三通一平等費(fèi)用113.98萬元；1.4、已支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用265萬元；1.5、已支付管理費(fèi)用37.23萬元；銷售費(fèi)用35萬元。1.6、自有資金

30、已支付工程款1539.93萬元；1.7、預(yù)售房款：2351.92萬元，系商業(yè)門面及高層預(yù)收房款定金2、該項(xiàng)目銀行貸款：5500萬元，占比45.53%。金九房地產(chǎn)開發(fā)公司在中國(guó)銀行合川區(qū)支行開立一般帳戶，系農(nóng)行重慶市分行及重慶農(nóng)村商業(yè)銀行連續(xù)6年aaa級(jí)信用企業(yè)，企業(yè)資信度優(yōu)良。資金籌措構(gòu)成表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額備 注1一、企業(yè)自籌6579.871.1其中:自有資金4227.95總投資35%1.2預(yù)售收入2351.922二、銀行貸款55002.1其中:中國(guó)銀行貸款5500合 計(jì)12079.873、銀行貸款歸還計(jì)劃隨著項(xiàng)目商業(yè)主體工程2009年11月封頂，工程進(jìn)度、施工質(zhì)量已展現(xiàn)在市民面前，

31、現(xiàn)房銷售形勢(shì)非常樂觀。預(yù)計(jì)還款期限2年，2010年10月第一次還本1500萬元及利息，2011年2月第二次還清本金2000萬元及利息，2011年10月第三次還清本金2000萬元及利息。4、歸還貸款依據(jù)從房屋銷售收入中安排資金分次、分金額歸還項(xiàng)目貸款4.1、2010年5月至2010年12月，銷售收入：4000萬元?！爸貞c百貨股份有限公司”購(gòu)買商場(chǎng)房款28008000元/50%=1120萬元，住宅部分可售出2880萬元。4.2、2011年1月至2011年2月，銷售收入4000萬元。住宅出售剩余部分50%：（5061.44-295）萬元50% =2383.22萬元，出售其他剩余商業(yè)門面68%：（11

32、664.98-5455）萬元68% =4246.78萬元。4.3、2011年3月至2011年6月，銷售收入4000萬元。住宅剩余部分全部出售2383.22萬元，出售剩余商業(yè)門面1810.26萬元。(三)、貸款低押物設(shè)置情況擬用“金九導(dǎo)航大樓”土地使用權(quán)10400.05平方米和“金九導(dǎo)航大樓二期”土地使用權(quán)12058平方米，共計(jì)22458.05平方米；暫估價(jià)值10106萬元作為該項(xiàng)目貸款抵押物。九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及評(píng)價(jià)（一）、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)1、銷售預(yù)測(cè) 1.1優(yōu)勢(shì)：2009年3月至2009年6月，經(jīng)問卷調(diào)查和市場(chǎng)抽樣，購(gòu)房者對(duì)環(huán)境（四周有樹木、花草）、戶型、樓層（7層以下），面積（60m2110 m2）、升

33、值潛力分別達(dá)81.37% 、69.71%、59.93%、和51.26%。調(diào)查顯示，市民更多關(guān)心居住條件的舒適性和戶型面積的合理搭配，環(huán)境、消費(fèi)及休閑等問題已成為購(gòu)房重點(diǎn)。這對(duì)于地理位置佳、交通便捷“金九導(dǎo)航大樓”，無疑是具備得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)。加之，我公司成功開發(fā)建設(shè)重慶合川歷史上第一幢標(biāo)志性高層建筑-濱江大廈（23層），以其速度快（10個(gè)月建成）、及8個(gè)月全力打造的重慶市合川區(qū)核心商圈-金九時(shí)代廣場(chǎng)，質(zhì)量高（多次榮獲“魯班”獎(jiǎng)的中建三局承建），物業(yè)管理規(guī)范，已使公司在公眾中具備了良好的形象和口碑。 1.2價(jià)格制定：采用“價(jià)開高走”策略，以優(yōu)惠價(jià)格引入上市公司“重慶百貨股份有限公司”進(jìn)駐（20

34、06年10月1日金九時(shí)代廣場(chǎng)主力商場(chǎng)順利對(duì)外營(yíng)業(yè)），重慶銀行合川支行擬購(gòu)600 m2辦公及本部營(yíng)業(yè)，培育市場(chǎng)人氣，為住宅銷售價(jià)格的增長(zhǎng)預(yù)留空間，價(jià)格按項(xiàng)目成本加預(yù)期利潤(rùn)值為基礎(chǔ)定價(jià)，商業(yè)中心為6000元m2，住宅均價(jià)為3400元m2。1.3 金九導(dǎo)航大樓總建筑面積52283.83 m2，其中：非住宅建筑面積24967.03 m2，在非住宅中，商業(yè)及超市完全按照現(xiàn)代化商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)修建，重慶百貨大樓股份有限公司已購(gòu)買負(fù)一層、重慶銀行合川支行擬購(gòu)一層和二層部分商業(yè)面積共600 m2；住宅建筑面積27316.80 m2。預(yù)計(jì)商業(yè)、超市及車庫(kù)銷售收入額12226.58萬元，高層及多層住宅銷售收入額9287.

35、71萬元，銷售收入額合計(jì)16726.42萬元。預(yù)算銷售收入表如下：金九導(dǎo)航大樓商品房銷售預(yù)算表 單位：萬元項(xiàng) 目 名 稱建筑面積銷售均價(jià)銷售收入額備 注一、非住宅銷售收入額24967.0312226.58 其中：1. 臨街商鋪1997.27110002197.00 2. 平街層商場(chǎng)2793.8980002235.67 3. 二樓餐飲、娛樂4793.2750002396.64 4. 超市7827.0440003130.82 5. 車庫(kù)7554.8630002266.46 二、住宅銷售收入額27316.809287.71 1. 高層住宅27316.8034009287.71 合 計(jì)52283.83

36、21514.29 2、開發(fā)成本2.1、土地費(fèi)用3431.96萬元土地出讓金(土地成本),購(gòu)買合川區(qū)南屏開發(fā)區(qū)（原導(dǎo)航站）：10406.5m22695元m2=2804.55萬元； 城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi): 52283.83 m2120元m2627.41萬元。2.2、前期工程費(fèi)用：507.19萬元測(cè)繪、勘測(cè)及設(shè)計(jì)52283.83 m221.8元m2113.98萬元；土石方開挖費(fèi)85000 m325元m2212.5萬元；施工水電設(shè)施（暫時(shí)）50萬元;其他費(fèi)用人防費(fèi)52283.83 m215元m278.43萬元;其他各種規(guī)費(fèi)(綜合規(guī)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等) 52283.83 m210元m252.28萬元。 2

37、.3、土建工程：4612.97萬元基礎(chǔ)、底版及擋墻4000 m31500元/ m3=600萬元；主體結(jié)構(gòu)工程52283.83m2550元m22875.61萬元；商業(yè)部分住宅部分土建裝飾52283.83 m2200元m21045.68萬元；住宅公共裝修3056 m2300元m291.68萬元。 2.4、設(shè)備及安裝工程：1583.43萬元 室內(nèi)電氣工程24855 m2200元/ m2=497.10萬元；室內(nèi)給排水24855 m230元/ m2=74.57萬元；消防工程52283.83 m250元/ m2=261.42萬元；空調(diào)及通風(fēng)工程24855 m2149元/ m2=370.34萬元；電梯安裝4

38、臺(tái)40萬元=160萬元；扶梯安裝10臺(tái)20萬元=220萬元。2.5、環(huán)境配套及基礎(chǔ)設(shè)施：737.4萬元供電設(shè)施（電管網(wǎng)及變壓器）52283.83 m260元/ m2=313.70萬元；供水設(shè)施（室外水管網(wǎng)）52283.83 m230元/ m2=156.85萬元；供氣設(shè)施（天然氣管網(wǎng)）336戶3000元/戶+10萬元=110萬元；道路、環(huán)境綠化、景觀景點(diǎn)、物業(yè)管理、污水處理、門衛(wèi)、公廁等附屬工程52283.83 m230元/ m2=156.85萬元。 2.6、財(cái)務(wù)費(fèi)用：601.43萬元利息(2009.10-2011-4):5500萬元5.40%（1+35%）1.5年=601.43萬元； 2.7、

39、管理費(fèi)：167.12萬元 按項(xiàng)目直接投入的3%計(jì)算：（507.19+4612.97+1583.43+737.4）2=148.82萬元（項(xiàng)目管理工資、辦公費(fèi)等）； 監(jiān)理費(fèi)（按總建筑面積）：52283.83 m23.5元/ m2=18.30萬元。2.8、銷售費(fèi)用215.14萬元工程開工至2011年5月開始還貸款(按銷售收入)21514.29萬元1%=215.14萬元。 2.9、不可預(yù)見費(fèi)：223.23萬元 按項(xiàng)目直接投入3計(jì)算：（507.19+4612.97+1583.43+737.4）3=223.23萬元開發(fā)成本合計(jì)額:3431.96+507.19+4612.97+1583.43+737.4+6

40、01.43+167.12+215.14+223.23=12079.87萬元。 4、稅金、附加稅及其他稅費(fèi)：2074.65萬元 4.1、稅金（營(yíng)業(yè)稅及附加）：1183.28萬元 營(yíng)業(yè)稅 21514.29萬元5%=1075.71萬元； 附加稅 1075.71萬元10%=107.57萬元。 4.2、其他稅費(fèi)：891.37萬元 收入印花稅21514.29萬元0.3=6.45萬元; 建安印花稅12079.87萬元70%0.3=2.54萬元; 契稅543.82萬元其中:非住宅12226.58萬元3%=366.80萬元; 住宅9287.71萬元1%=92.88萬元; 土地出讓金2804.55萬元3%=84.

41、14萬元;土地增值稅326.07萬元 其中:商業(yè)9960.12萬元2%=199.20萬元；住宅9287.71萬元1%=92.88萬元；其他用房2266.46萬元1.5%=33.99萬元；土地使用稅10406.56元/2年=12.49萬元。 稅金、附加稅及其他稅費(fèi)合計(jì): 1183.28+891.37=2074.65萬元5、銷售費(fèi)用（按銷售收入）（2010年10月至工程完工）： 21514.29萬元1%=215.14萬元6、財(cái)務(wù)費(fèi)用(2.5年)：127.28 萬元。利息(2011年5月-2011年10月): 3500萬元(平均)5.4%（1+35%）6/12=127.58萬元; 總成本稅費(fèi): 12079.87萬元+2074.65萬元+215.14+127.28萬元= 14496.94萬元。 7、項(xiàng)目利潤(rùn)利 潤(rùn) 表 單 位:萬元序號(hào)項(xiàng) 目