深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略研究(1)

1、目錄一、前言背景范圍、目的1221 范圍、分類22 目的3技術(shù)路線和方法31 技術(shù)路線32 方法 、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點及案例研究 1地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點11 地鐵相關(guān)資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢12 處于特定時空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨占優(yōu)勢13 地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)14 地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運營的局限性2幾個城市地鐵地下商業(yè)研究21 上海的經(jīng)驗與做法22 廣州的經(jīng)驗和做法23 北京的經(jīng)驗和做法24 香港的經(jīng)驗和做法3小結(jié)31 地鐵商業(yè)經(jīng)營分布特點32 地鐵公司對地下商業(yè)物業(yè)運營管理的策略33 來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營

2、狀況分析1深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀11 供給狀況1 2 需求狀況13 深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況14 小結(jié)2深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢21 商業(yè)物業(yè)供給量預(yù)測22 商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測23 商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測24 商業(yè)物業(yè)營銷趨勢四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費者消費特征分析1深圳零售業(yè)發(fā)展的特點11 規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營使行業(yè)集中度有了明顯提高12 購買力來源多元化13 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)整和創(chuàng)新取得成效14 零售商業(yè)平均利潤率處于微利邊緣15 隨著地鐵的修建將使深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集 中的趨勢16 將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系2深圳市消費者購買力21 深圳市常住人口特征22 深圳經(jīng)濟

3、狀況及常住人口消費能力23 流動人口消費特征24 深圳市消費結(jié)構(gòu)五、地鐵公司地鐵站廳商業(yè)物業(yè)的商圈分析及商業(yè)規(guī)劃1站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略分析11 站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布12 站廳零星商鋪的人流特點13 地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略2地鐵站廳商場物業(yè)的商圈及經(jīng)營策略分析21 大劇院站廳商場22 世界之窗站廳商場23 會展中心站廳商業(yè)區(qū)六、地鐵公司地下商業(yè)街（商城）物業(yè)商圈及經(jīng)營策略分析1崗會間地下商業(yè)街11 研究對象概況12 周邊環(huán)境特點13 消費者消費特征14 經(jīng)營策略2市民中心站地下商業(yè)街21 研究對象概況22 周邊環(huán)境特點23 周邊人流特點24 經(jīng)營策略七、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的模式

4、分析與建議1商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的主要模式2經(jīng)營模式選擇的考慮因素21 站內(nèi)商場位置的特殊性22 投資的承受能力23 以經(jīng)營回報的期望24 租賃市場的態(tài)度25 地鐵公司的經(jīng)營管理能力3地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式的建議八、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的招商與市場推廣建議1招商方式2招商策略3租約安排4宣傳廣告41 宣傳推廣策略42 宣傳推廣的主訴求九、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)濟效益評估1站廳商業(yè)物業(yè)11 投資額12 營業(yè)收入13 營業(yè)支出14 利潤額（單位：萬元）2地下商業(yè)街（商城）21 投資額22 經(jīng)營收入23 經(jīng)營費用24 利潤額（單位：萬元）25 全部投資回收期十、問題與建議1主要問題11 長遠看好和近期看淡

5、的矛盾及其對經(jīng)營的困擾12 周邊環(huán)境存在較大的變數(shù)，使租賃雙方都存在較大的經(jīng)營風(fēng)險13 崗會間地下商業(yè)街的經(jīng)營面臨的難度是相當(dāng)大2建議前言1背景深圳地鐵一期工程經(jīng)過長期的籌備、 建設(shè)，一號線羅湖站至世界之窗站、 四 號線黃崗站至少年宮站將于 2004 年年底建成投入試運行。地鐵是一種大量、安全、高效、準(zhǔn)點的城市軌道交通工具，在人口密集的現(xiàn) 代化大都市， 地鐵在城市綜合交通體系中具有獨特的優(yōu)勢， 因而通常成為主要的 客運交通方式，客流量相當(dāng)龐大。為了利用龐大客流帶來的商機，增加收益，同 時也為向乘客提供更完善服務(wù)， 各國城市地鐵開發(fā)和運營當(dāng)局， 都十分重視開發(fā) 利用地鐵沿線地下空間資源， 積極發(fā)

6、展商業(yè)服務(wù)業(yè)， 這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營的主流 模式。深圳地鐵在建設(shè)過程中， 地鐵公司借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗， 有意識地考慮了地下商 業(yè)空間的開發(fā)， 對各類有條件的地下空間資源均計劃改造為商業(yè)物業(yè)， 并在地鐵 通車同時一起投入使用。 由于這些規(guī)劃中的商業(yè)物業(yè)分布線長， 規(guī)模不一， 情況 復(fù)雜，為使這些商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營達到理想效果， 深圳地鐵公司認為有必要選擇一 家研究咨詢機構(gòu)， 來開展前期研究策劃工作， 深圳地鐵公司最后選中深圳市百家 歡實業(yè)發(fā)展有限公司來承擔(dān)這一使命。2范圍、目的21 范圍、分類211 范圍（詳見本章附圖）各站廳內(nèi)的零星物業(yè)，717平米；大劇院站內(nèi)中型物業(yè)，960平米；會展中心站中型物業(yè)，

7、1800 平米；市民中心站大型物業(yè)， 3110平米；世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)， 1500 平米； 崗廈站會展中心站區(qū)間大型物業(yè)， 10800 平米。21 2 分類按照商業(yè)網(wǎng)點的類型劃分，上述物業(yè)可劃分為三類：第一類為站廳零星網(wǎng)點；第二類為站廳商場；第三類為地下商業(yè)街（城）。2. 2目的幫助深圳地鐵公司增進對深圳商業(yè)物業(yè)市場的了解，設(shè)計地鐵商業(yè)物業(yè)的概 念和提出市場定位，推薦合理的經(jīng)營模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的效果，為地 鐵公司的相關(guān)決策提供充分依據(jù)。3 .技術(shù)路線和方法3. 1技術(shù)路線32 方法321 聚類分析方法理念。調(diào)查分析其他城市地鐵商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分布的共 性，設(shè)計地鐵商業(yè)規(guī)劃的概念；32

8、2 經(jīng)驗歸納法。通過對其他類型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營規(guī)律的總結(jié)，提出經(jīng)營 問題的解決方案和思路。32 3 專家法。其實是經(jīng)驗法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗判斷來篩選 合理的解決方案。二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點及案例研究1地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點 地鐵站內(nèi)商業(yè)與沿線商業(yè)的開發(fā)屬于地下商業(yè)空間開發(fā)范疇， 相對于地上商 業(yè)空間的開發(fā)經(jīng)營，有其自身的特點和約束條件。11 地鐵相關(guān)資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢地鐵作為一種快捷、 準(zhǔn)時的城市交通工具， 能夠聚集巨大的客流， 而客流在 乘坐地鐵時對某些類別的消費潛力巨大。 因此地鐵相關(guān)資源的開發(fā)旨在有效利用 客流帶來的巨大市場機會，就具有明顯的交通優(yōu)

9、勢。12 處于特定時空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨占優(yōu)勢 地鐵地下商業(yè)可以說是地鐵建設(shè)運營的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物， 受空間、環(huán)境 等因素的限制， 地鐵商業(yè)的競爭， 因而可以說在特定時空條件下， 地鐵站內(nèi)商業(yè) 對于巨大的客流資源具有市場獨占性。13 地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 地面各商圈具有聚集人氣的磁場效應(yīng)， 而地鐵的運營猶如動脈， 能加速客流， 二者相互支持。 因此地鐵內(nèi)商業(yè)與地面商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)， 地上地下各商業(yè)設(shè)施 之間相互補充，能更大的方便和滿足顧客需求。14 地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運營的局限性 從屬于地鐵建設(shè)和運營的地鐵地下商業(yè)的運營要受到地鐵運營法規(guī)、 地下空 間建設(shè)

10、技術(shù)和消費習(xí)慣等方面的限制。乘客安全是地鐵建設(shè)和運營考慮的首要因素，地鐵在通風(fēng)、防火、排水 以及緊急情況時的乘客疏散等方面都有嚴格要求。 地鐵地下商業(yè)要求客 流滯留則與地鐵交通本身要求的客流疏散功能背離， 因此需要地鐵地下 商業(yè)開發(fā)經(jīng)營要兼顧客流疏散和滯留要求， 經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇也要以此為 出發(fā)點。地鐵建設(shè)和與地鐵相關(guān)的商業(yè)空間均屬地下構(gòu)筑物， 其結(jié)構(gòu)和技術(shù)條件 一旦形成就很難進行改造，即使改造也存在工程難度大、投資成本高的問題，具有較大的不可逆性，因此該類項目的前期規(guī)劃尤為重要。 商業(yè)運營要奉行消費者導(dǎo)向觀念。 地鐵地下商業(yè)環(huán)境會不太符合慣常于 地面上生活的消費者長期形成的消費習(xí)慣、消費心理：

11、低可視性使消費 者產(chǎn)生壓抑感；封閉環(huán)境影響消費者在時間等方面的判斷；地下空間的 封閉性與商業(yè)空間要求的開放性的矛盾等。 這就客觀上要求地鐵商業(yè)經(jīng) 營創(chuàng)新，突破習(xí)慣障礙， 強化地下消費引力， 把消費力引入和留在地下。2幾個城市地鐵地下商業(yè)研究21 上海的經(jīng)驗與做法 目前上海運營的兩條地鐵線路全長約 40 公里，日均客運量 89萬人次。 211 上海地鐵地下商業(yè)基本情況地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營地鐵各站站臺通常沒有或僅僅配少量即時、 便捷的自動售貨機和報刊雜志銷 售點。地鐵站廳設(shè)置較多主要經(jīng)營書報、洗衣、數(shù)碼快照等面積小、服務(wù)即時、經(jīng) 營專業(yè)的商鋪。 商鋪主要采用各站連鎖套餐的經(jīng)營方式。 但經(jīng)營狀況因分布

12、不規(guī) 范、經(jīng)營單一、缺乏吸引力而不盡人意。地下商場或商業(yè)街上海的靜安寺伊美時尚廣場、 人民廣場地下香港名店街等地下商場或商業(yè)街 多建于客流量較大的站點，主要經(jīng)營服裝飾品，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)時尚的青年男女。特色化經(jīng)營的香港名店街， 引進追求時尚潮流的 “香港”概念和香港零售業(yè) 先進的經(jīng)營管理理念，主要經(jīng)營中檔名牌禮品、飾品和化妝品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn) 18-26 歲追求時尚的年輕族。212 上海地鐵商業(yè)的管理與經(jīng)營 地鐵商業(yè)招商方式的選擇是根據(jù)地下商業(yè)物業(yè)的具體特點來進行的， 主要有 三種：委托商業(yè)公司（中介）負責(zé)招商；招標(biāo)商業(yè)投資公司總承包方式；公司自 己負責(zé)招商， 負責(zé)管理。上海地鐵運營有限公司商貿(mào)公司

13、在擁有經(jīng)營管理權(quán)的二 號線上實行連鎖式招商，把十幾個站點鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營。地鐵公司在運營初期對于商鋪出租主要采用招商的方式， 隨著地下商業(yè)的發(fā) 展，競爭比較激烈的條件下，改而采用議標(biāo)的方式。地鐵商場中商鋪的租金最貴價格為 5000元/月（8-9 平方米），再加上物業(yè)管 理費 350 元/月，有稅金、工商管理費也列在其中。較早運營的徐家匯地下商城 內(nèi)的一般商鋪平均租金是 7-12 元/每天，在各類地鐵商鋪的租金中是比較低的。 站廳內(nèi)零星商鋪租金價格一般在每月 200-350 元/平方米，租金遞增率：每年 5%-10%。213 上海地鐵商業(yè)的經(jīng)驗和不足主要經(jīng)驗是地鐵商鋪開發(fā)主要采用招商方式；

14、 特色化經(jīng)營； 連鎖經(jīng)營； 注重 地鐵站、地下商場以及地上商業(yè)的銜接。 存在的問題是很多地鐵商城的規(guī)劃欠合 理；所營項目雷同；功能定位不明確。22 廣州的經(jīng)驗和做法運營中的廣州地鐵一、二號線全長 41.48公里，日均客運量 37.5 萬人次。221 廣州地鐵站點地下商業(yè)基本狀況地鐵沿線站廳商業(yè)一號線各站點站廳大都設(shè)置了商業(yè)零售網(wǎng)點， 但除天河西站具有一定規(guī)模和 比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營書報刊、沖印、西餅店、銀行、便利 店等，進駐地鐵商業(yè)網(wǎng)點的主力商家以連鎖企業(yè)為主。 二號線與一號線站廳商鋪 的經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)種類相近。與站廳連接的地下商業(yè)街與站廳連接的地下商場或商業(yè)街經(jīng)營面積和規(guī)模

15、較大。 烈士陵園站的流行前 線是主營時髦服裝、 飾品及特色食肆的流行時尚地帶， 吸引追慕時尚的中、 大學(xué) 生及潮流青年。 芳村站與花地灣站間的地下商業(yè)街前段是好美居家居廣場， 后段 是服裝飾品購物廣場，但因位置偏敝經(jīng)營狀況較差。222 廣州地鐵公司對于地鐵地下商業(yè)的經(jīng)營管理 廣州地鐵對站廳零星商鋪和地下商業(yè)街采用不同的經(jīng)營手法。 對零星商鋪是 設(shè)定業(yè)種分別招商，為方便管理傾向于選擇較有實力的知名連鎖企業(yè)連鎖經(jīng)營； 對規(guī)模較大達到商業(yè)街性質(zhì)的則采取整體招商的辦法， 但對商鋪經(jīng)營范圍和形式 有諸多限制。隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展， 初期采用招商引入商家的方式被議標(biāo)方式逐步取代租金一般為每月 2

16、00-500 元/平方米，合同期一般 3-5 年，租金年遞增率為 6%。但各站點的連鎖報刊亭月租為 700 元，租金相對較高，因此多由南方報業(yè) 等有實力的企業(yè)連鎖經(jīng)營，目前這類商鋪租金有下調(diào)趨勢。地鐵站廳商鋪出租率達 100%，2002年全年商鋪租金收入超過 200 多萬元。223 廣州地鐵站廳商鋪經(jīng)營的主要經(jīng)驗和值得關(guān)注的問題 經(jīng)驗主要是引進連鎖經(jīng)營和知名商家， 區(qū)分商場、商鋪的不同情況采用分別 招商、整體招商相結(jié)合的方式。 但地鐵一號線興建后沿線地下商業(yè)發(fā)展并不興旺， 有的業(yè)種如藥店業(yè)已關(guān)閉， 究其原因主要是客流量太小、 消費者尚未形成逛地鐵 站商鋪的習(xí)慣以及商家經(jīng)營策略缺乏引力。23 北

17、京的經(jīng)驗和做法北京運營的一線和環(huán)線地鐵總里程 54 公里，日均客運量約 130萬人次。231 地鐵站內(nèi)商業(yè)基本情況及特點目前地鐵線各站廳配置了以沖影、 西點、便利店等經(jīng)營便利性商品和服務(wù)的 不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點基本采用連鎖經(jīng)營方式。但與地鐵站連接的地下商場、 商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營十分滯后。 在地鐵西單站站 廳與西單商場連接的地下空間設(shè)立的西單站地下商貿(mào)市場， 經(jīng)營面積僅 558 平方 米，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、北京特色食品等中低檔商品，經(jīng)營狀況不好。232 北京地鐵對地下商業(yè)的經(jīng)營管理在對地下商業(yè)的經(jīng)營方式上， 北京地鐵商貿(mào)中心以租賃為主， 大部分經(jīng)營項 目是引進合適商戶 （主要是在

18、全市有相當(dāng)知名度的連鎖企業(yè)， 如北京百萬莊園公 司），但對商家經(jīng)營的商品品種進行限制，以防止對乘客不良干擾和商家之間惡 性競爭；地鐵公司實行多種經(jīng)營方式， 有選擇參與部分項目的經(jīng)營， 如進行沖印、 影像超市（還未開業(yè)）等經(jīng)營項目合作，但通常不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險；在管理架構(gòu)上 設(shè)立專門部門（如設(shè)立西單商場部）對大型網(wǎng)點進行管理。目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月 500-800 元 /平方米。地鐵公司商鋪租金 收入加上自動售賣機的租金收入，一年租金收入總計可以超過 1000 萬元。233 北京地鐵商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗和問題主要經(jīng)驗是盡量引進實力強的連鎖企業(yè)， 使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸 服務(wù)，同時減少地鐵公

19、司的管理壓力， 保障地鐵公司收益。 但是整體上北京地鐵 的較大規(guī)模的地下商業(yè)發(fā)展比較滯后。24 香港的經(jīng)驗和做法香港地鐵荃灣、港島、觀塘三條主要運營線路總長 43.2 公里，日運營時間 達 19 小時，日均客運量 230 萬人次。241 香港地鐵地下商業(yè)站臺、站廳內(nèi)商業(yè)站臺因功能限制基本沒設(shè)置商業(yè)， 但各類廣告布滿站臺通道壁、 地鐵隧道壁 的有效空間。面積較大的站廳客流旺盛， 因此分布著不少滿足即時性、 便捷性需求的商鋪。 商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類為主。商鋪裝潢考究， 環(huán)境頗好，經(jīng)營狀況不錯。沿線地下商場 與站廳連接的地下商場定位明確、經(jīng)營靈活，是融購物、休閑、娛樂、

20、觀光 為一體的綜合性商城。 最具特色的地下商場是銅鑼灣時代廣場地下一層的 “時代 便利集”，主要經(jīng)營中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品；目標(biāo)顧客 瞄準(zhǔn)大眾消費者，價格適中，生意頗好。242 香港地鐵商業(yè)的經(jīng)營模式和管理方法對于分布在各站廳內(nèi)的銀行、 便利店、 西餅屋等商鋪， 香港地鐵主要租賃給 采用連鎖經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)，既統(tǒng)一管理，又突出品牌優(yōu)勢。香港地鐵公司的經(jīng)營收入分經(jīng)常收入和非經(jīng)常收入（即物業(yè)發(fā)展利潤） 。經(jīng) 常性收入包括車費收入、 物業(yè)租賃收入、 物業(yè)管理收入和其它收入等， 其它收入 則來源于地鐵范圍內(nèi)的有線和無線業(yè)務(wù)、自動售賣機以及紀(jì)念車票收入等。243 香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗

21、借鑒和不足 經(jīng)驗主要是各類地鐵商場經(jīng)營定位明確， 實行特色化經(jīng)營和主題經(jīng)營； 圍繞 地鐵經(jīng)營進行商業(yè)營銷模式的創(chuàng)新， 把商場的客流和經(jīng)營與地鐵的客流和經(jīng)營進 行經(jīng)營捆綁（如杏花新城） 。但是香港地鐵沿線地下商場的燈光亮度不足，給人 壓抑的感覺，影響客流消費。3小結(jié)通過對幾個城市地鐵商業(yè)的考察、 分析和總結(jié)，可以得出以下幾個方面結(jié)論。31 地鐵商業(yè)經(jīng)營分布特點311 地下商業(yè)經(jīng)營范圍一般分為四大類：第一是是即時性消費商品，包 括報刊雜志、點心飲品等；第二類是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、洗衣店、 銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機、MP3、CD、VCD 碟、流行軟件等電

22、子類消費品， 流行性書刊、 服裝飾物與精品等類別； 第四類是咖啡店、 飲品店、 快速餐飲店等， 這個類別的加入使地鐵站成為重要的 公共活動空間而非單純的交通節(jié)點，但這些店鋪的設(shè)置需要滿足消防條例的規(guī) 定。312 在商業(yè)分布上，地鐵站臺由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上 不設(shè)置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個層次：第一層次是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點， 面積小， 以經(jīng)營即時性消費商品為主； 第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場， 經(jīng)營 范圍以便利性商品和服務(wù)與流行性商品為主。第三個層次為地下商場或商業(yè)街。 地鐵沿線較大型地下商場或商業(yè)街，一般以經(jīng)營流行性服飾、皮具和精品為主， 目標(biāo)消費者通常鎖定大中學(xué)生和追求時

23、尚的青年人，價格多中低檔。強調(diào)主題、 特色經(jīng)營， 以期產(chǎn)生特色化經(jīng)營優(yōu)勢， 比較成功的例子是上海香港名店街、 廣州 的流行前線。 總體上看，商業(yè)經(jīng)營種類與經(jīng)營規(guī)模密切相關(guān)， 規(guī)模小就以經(jīng)營第 一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營第三、四類商品。313 地鐵站內(nèi)商鋪基本上都采用連鎖經(jīng)營形式。連鎖經(jīng)營迎合了消費者 習(xí)慣消費和品牌依賴的消費心理， 最大限度方便了消費者。 只有流行類商品中的 服裝飾物與精品等一般不采用連鎖經(jīng)營，而是視不同站點的客流而定。314 地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對地下商業(yè)設(shè)置具有很大影響，地面地下互動關(guān) 系明顯。 通常地面屬于商業(yè)中心， 地下商業(yè)也會比較興旺， 但地下商業(yè)一般是作 為地面

24、的補充。 地面屬于辦公區(qū)或住宅區(qū)， 地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價位的社 區(qū)商業(yè)中心的作用或者發(fā)展成為特色商場。32 地鐵公司對地下商業(yè)物業(yè)運營管理的策略地鐵公司在招商時， 通常采用議標(biāo)等方式引入有較高商譽、 實力較強的連鎖 經(jīng)營企業(yè)， 招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營的商家。 這樣可以使乘客在地鐵可 以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)。 同時便于地鐵商鋪管理， 降低租賃經(jīng)營的風(fēng)險， 使地鐵 公司的收益得到保障， 而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、 增進消費者接觸頻率、 強 化品牌效應(yīng)考慮，即使短期虧損也會踴躍要求進駐。地鐵公司還對地下商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)種類進行必要的調(diào)控。 一方面可以保證地 鐵商業(yè)的經(jīng)營品種多樣， 滿足搭

25、乘地鐵消費者的多種需求； 另一方面可以避免商 家由于經(jīng)營重疊造成惡性競爭的可能，有利于樹立起地鐵商貿(mào)的大品牌形象。地鐵公司在對地下商業(yè)物業(yè)務(wù)經(jīng)營模式， 通常是區(qū)分不同情況來決定， 站內(nèi) 零星網(wǎng)點通常由自己進行招商和經(jīng)營， 較大的站內(nèi)商場一般也由自己經(jīng)營， 但也 有少量引入投資商進行經(jīng)營的， 而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體 包租的。在對地下商業(yè)物業(yè)出租的營銷策略上，主要是通過提高地鐵商業(yè)物業(yè)的檔 次，改善地下環(huán)境條件和管理服務(wù)，構(gòu)筑地鐵“大品牌” ，對打算進駐地鐵商業(yè) 的商家形成品牌驅(qū)動力， 另一方面， 通過招商引進有豐富經(jīng)驗的經(jīng)營公司、 有實 力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動作用， “

26、以商引商”，吸引眾多商家進駐地鐵。33 來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒 香港地鐵公司在對自有購物中心的經(jīng)營上，其策略是避開區(qū)位條件差的劣 勢，充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢， 強調(diào)主題經(jīng)營模式， 為購物中心注入更多有個性 的娛樂、休閑元素，從而大大強化消費引力。在發(fā)揮地鐵交通優(yōu)勢上， 典型的是杏花新城采取進入商場的消費者免費乘坐 地鐵或為地鐵卡充值的銷售策略， 把商場的經(jīng)營與地鐵的客流捆綁起來， 把地鐵 優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，達成了組合效應(yīng)。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況分析1 .深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營性商品房，主要的使用對象是從事各種零售業(yè)務(wù)的行業(yè)， 包 括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、居民生活服務(wù)

27、業(yè)等。商業(yè)物業(yè)是深圳房地業(yè)的 重要組成部分，在深圳全市商品房開發(fā)投資中，商業(yè)物業(yè)投資約占8-10%。深圳市歷年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積與空置面積比較資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、 交易情況可看出， 深圳的商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過 從 1997 年開始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟穩(wěn)定增長的帶動及地鐵工程全面鋪 開帶來的商機，開始進入了調(diào)整后的強勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面：一是近兩年來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍，在 1998 年銷售量較上年大跌三 成以上之后，從 1999 年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，到

28、2002 年達到 46.3萬平米，達到歷史高峰， 比 2001年的 27.4萬平方米增長了 69%，顯 示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強；二是在特區(qū)內(nèi)福田、 南山和關(guān)外布吉、 龍華等新興商業(yè)中心， 商業(yè)物業(yè)受到 市場追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價格保持堅挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品， 一經(jīng)推出， 就受到市民歡迎， 如中 信城市廣場等?？偟膩碚f，雖然由于多項利好消息的刺激和投資商、 發(fā)展商對未來商業(yè)發(fā)展 的看好，使深圳近一兩年的商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了供銷兩旺的局面， 但空置率仍較 高，而新的供應(yīng)量又在不斷增加，但需求增長仍然有限，這勢必加劇市場競爭， 銷售面臨巨大壓力， 消化存

29、量商業(yè)用房仍是未來深圳商業(yè)物業(yè)銷售中面臨的主要 難題。11 供給狀況111 開始投資額商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額自 1997 年以來年年上升，說明投資者對未來商業(yè)市場 是看好的。 2002年，全市共完成商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額 37億元，同比增長 35.5%， 占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 9.0%。112 商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場， 反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商 業(yè)和服務(wù)業(yè)未來的發(fā)展；同時也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。深圳市歷年商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積80on6040200$19921994T199f5 1996)199719982000200-2002口批準(zhǔn)預(yù)售面積13.

30、9639.045 3.9448.7364.4343J 7770.744.9750.4 565.0271.88資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒20031.2需求狀況1. 2. 1銷售情況深圳市商業(yè)用房銷售面積最多的區(qū)域是寶安和龍崗兩區(qū)， 占全市銷售總量 的一半左右，反映出特區(qū)關(guān)外商服物業(yè)分布面較廣， 消化量較大，仍有很大的挖 掘潛力。特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢， 但近一兩年略有反彈，應(yīng)該歸功于政府的政策支持（允許港人買鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在99年跌到谷底，從2000年開始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建， 及一些物業(yè)的營銷創(chuàng)新不無關(guān)系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷量雖起伏不定

31、，但在 2000年打出了一個小高潮，而這正是由于濱海大道的開通和西部跨海大橋概念 帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當(dāng)年“產(chǎn)權(quán)式酒店”風(fēng)靡深圳的時候，為鹽田創(chuàng)下了 歷史上的銷售高峰。深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積（按區(qū)域分，單位：萬平方米）年份銷售面積其/、中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)199621.2311.492.661.324.381.38199727.408.754.482.489.542.15199819.85r 5.34 n3.702.000.084.04P 4.69199926.205.262.152.914.43

32、5.855.60200026.323.213.884.640.727.576.30200127.40r 4.92 d3.422.590.288.23P 7.96200246.306.156.526.53-15.8911.27資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒20031. 2. 2空置情況深圳市歷年商業(yè)用房現(xiàn)樓空置面積（按區(qū)域分，單位：萬平方米）年份空置面積其/、中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)199655.2014.4022.764.87-8.274.90199748.6613.6214.478.69-7.004.88199852.99r 10.84 113.5012.550.5910.69P 4

33、.82199957.0220.7313.467.561.407.995.88200046.6514.7813.169.250.465.243.76200153.77r 17.05 d10.6310.060.349.10P 6.59200246.8113.9513.488.410.125.505.35資料來源：深圳市房地產(chǎn)年鑒 2003深圳商業(yè)用房空置量在1999年達到最高點后，近幾年逐漸回落，這說明政 府逆向調(diào)節(jié)市場（控制商業(yè)用地的增加）的積極效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從各區(qū)來看，76.8%的空置面積位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，達29.8%；福田區(qū)列第二，為28.8%;南山區(qū)再次，為18.0%。1.3深圳

34、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況1.3.1租賃價格從深圳歷年商業(yè)用房租賃價格指數(shù)來看，商業(yè)物業(yè)的租賃價格是下降的，這主要是由于市場上商鋪供給加大，而市場消化能力有限，商業(yè)經(jīng)營能力有限所致。 租賃價格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營風(fēng)險與壓力。深圳市歷年商業(yè)用房租賃綜合價格指數(shù)（元/平方米）年份19971998199920002001商業(yè)用房178.9161.9143.7133.9133.5數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)1.3.2銷售價格從2002年七大城市的商業(yè)用房銷售價格比較圖可以看出，深圳整體商品房 均價為6323元/平方米，遠高于包括北京、上海在內(nèi)的國內(nèi)其他城市。其中商業(yè) 用房平均售價高達12053元/平方米，僅次于北京。說

35、明深圳商業(yè)物業(yè)價值較高， 如果沒有新的動力作支撐，深圳商業(yè)物業(yè)的價格上升空間不大。但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營水平有著直接的關(guān)系。 前者 是客觀條件，亦即為商圈決定商鋪價值理論。調(diào)查顯示，商圈在一個城市是舉足 輕重的，城市商業(yè)、經(jīng)濟、城市環(huán)境、城市文化都依商圈而在，因商圈而展開。城市的商業(yè)活動有三類基本形態(tài)，一是分散的臨街店鋪，二是集中的一個或多個 商業(yè)中心，如大型居住區(qū)內(nèi)或周邊的大型商場，三是類似深圳的東門、國貿(mào)、華 強北以及正在形成中的以會展中心為核心的中心區(qū)南片等地段的商業(yè)旺地。通常在這三類地帶的商業(yè)物業(yè)價值相對較高。而后者則是商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營的問題， 它與商業(yè)物業(yè)的設(shè)計規(guī)

36、劃的風(fēng)格、商業(yè)模式、政策環(huán)境，以及商業(yè)管理或服務(wù)公 司的水平密切相關(guān)。受這些因素的影響，深圳商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況不一， 租賃價 格參差不齊，在好的地段可能會因為經(jīng)營不善而導(dǎo)致租金低廉甚至是空置， 如東 門的部分商鋪，同樣，即便是非商業(yè)旺區(qū)，也會因為經(jīng)營有方、有序規(guī)劃而不乏 亮點商業(yè)物業(yè)，如中信城市廣場、中港城等。2002年七大城市商業(yè)用房平均銷售價格比較（元/平方米）14000120001000080006000400020000北京上海天津重慶廣州杭州深圳商品房均價4764412125011556412235456323商業(yè)用房價格126545149436936536881580212053資

37、料來源：深圳物業(yè)管理年鑒20031.4小結(jié)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)要講究總量控制、 統(tǒng)籌規(guī)劃。從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，專家認 為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?1平方米從。而至2003年上半年， 深圳市商業(yè)物業(yè)總量近1120萬平方米，按700萬（第五次人口普查數(shù)）總?cè)丝?計算，目前深圳人均商業(yè)面積為1.6平方米/人，遠高于合理的比例，也高于香港的1.3平方米/人和美國零售中心人均商業(yè)占有率的飽和上限1.1平方米/人。上述事實表明，深圳商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過剩的跡象，投資開發(fā)深圳商業(yè)物業(yè)除注意與周邊 的社會商業(yè)網(wǎng)點和諧配套外，尤其要注意打造商業(yè)物業(yè)的賣點。只有具有獨特商 業(yè)價值的物業(yè)才能在激烈的競爭中贏得市場

38、人均商業(yè)面積比較（平方米/人）深圳人均商業(yè)面港人均商業(yè)面國零售中心 均商業(yè)面積三維柱形圖2.深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢2.1商業(yè)物業(yè)供給量預(yù)測從歷年商業(yè)用房施工及新開工面積來看， 近幾年一直保持較高水平，這說明 今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場。到 2002上半年，共有276.7 萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工或新開工，如果按平均建設(shè)周期 1.5年計算，預(yù)計 這276.7萬平方米的物業(yè)將于未來兩年內(nèi)陸續(xù)投放市場。歷年商服用房施工及新開工面積施工新開工資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2002,2002年數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)，單位：平方米。2.2商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測商業(yè)物業(yè)的需求量，取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度

39、、城市人口、居民收入的增 長等多重因素，根據(jù)回歸模型的測算，深圳早期的商業(yè)物業(yè)的需求，主要取決于 人口的增長，而隨著深圳經(jīng)濟向集約型增長模式轉(zhuǎn)變， 深圳市場對商業(yè)物業(yè)的需 求已轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕Q于第三產(chǎn)為的發(fā)展速度， 這一結(jié)論對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有重 要的啟示作用。根據(jù)市國土局的一項研究，未來三年 2003-2005年深圳對商業(yè)物 業(yè)的需求是：年份需求預(yù)測值2003 年65萬平方米2004 年63萬平方米2005 年62萬平方米注：這個需求值是從最終使用者的角度進行測算的2.3商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測盡管未來商業(yè)物業(yè)的需求量比較大， 但與市場供給量相比，商業(yè)物業(yè)仍將出 現(xiàn)供過于求。根據(jù)這種情況，商業(yè)物業(yè)

40、租金在目前的基礎(chǔ)上會基本保持平穩(wěn)， 在 某些時期可能會出現(xiàn)調(diào)整，尤其是一些成熟的商業(yè)區(qū)，由于租金已從低位炒到高 峰，商鋪需求接近飽和，租金穩(wěn)中下調(diào)的趨勢更大，如東門、華強北；而一些新 興的商業(yè)區(qū)，如南山、中心區(qū)等，則會因為周邊設(shè)施日漸完備，社會經(jīng)濟活動日 益頻繁，而為租金上升注入動力。近三年深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租 金情況亦能反映出這一特點。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元 /平方米）區(qū) 別地段200120022003高層多層簡 易高層多層簡 易高層多層簡 易樓苴丿、他樓 層樓苴丿、他 樓 層樓苴丿、他 樓 層樓苴丿、他樓 層樓苴丿、他樓 層樓苴丿、他樓 層羅 湖 區(qū)

41、天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國貿(mào)大廈200200200解放路（東門路-深圳戲院） 人民北路（解放路-立新路） 東門中路（深南路-曬布路）450400300400350300450400300福 田 區(qū)華強北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、 華強北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南 山 區(qū)錦繡中華、民俗村、

42、世界之 窗、歡樂谷、銅鑼灣廣場15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局每年發(fā)布的深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金2.4商業(yè)物業(yè)營銷趨勢2.4.1中介全面代理將成為商業(yè)物業(yè)市場主流營銷模式。亦即由一批精通商業(yè)經(jīng)營的全方位高度復(fù)合人才來主理商業(yè)物業(yè)市場的全程運作，而決不是把專業(yè)性極強的商場運營當(dāng)成單一的物業(yè)管理，一種集籌劃、招商、租售、經(jīng)營管理等 各種精英為一體的全程服務(wù)機構(gòu)將活躍在深圳商業(yè)物業(yè)市場。目前已有不少有實力的優(yōu)秀地產(chǎn)中介機構(gòu)，嘗試著向商業(yè)經(jīng)營管理轉(zhuǎn)型邁進，而一批運作得成功的 商城則在創(chuàng)造性地

43、克隆經(jīng)營創(chuàng)新模式。242投資型商鋪將成為市場的一大熱點，開發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷售，商鋪的銷售遠遠快于住宅銷售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費者特征分析1深圳零售業(yè)發(fā)展的特點商業(yè)是深圳第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，一直保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。2002年,社會消費品零售總額為689.59億元，1990-2002年均增長21.5%。全市商業(yè)從業(yè) 人員約50萬，商業(yè)網(wǎng)點12萬個，1萬平方米以上的大型零售商場（不含專業(yè)市 場，如女人世界等）已超過50家。t國內(nèi)生產(chǎn)總值-社會消費品零售總額數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。1.1規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營使行業(yè)集中度有了明顯提高1995

44、年，深圳年銷售額超過億元的商場僅有6家，位居第一位的商場在全國零售業(yè)百強排序中也名落孫山，銷售額居前十一位的商場，其銷售額之和占全 社會消費品零售總額的比重僅為7.5%。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，零售商業(yè)企業(yè)在激烈的市場競爭中，一批大型優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出：如萬佳百貨、茂業(yè)百貨、人人樂、 新一佳、天虹、歲寶、友誼城、華潤萬方、民潤、順電、一致、海王星辰等，并 紛紛進行連鎖經(jīng)營。2002年全市已有各類連鎖企業(yè)超過 100家，在市內(nèi)外開設(shè) 的各類門店總數(shù)近3000間；連鎖商業(yè)在本市的銷售額約占社會消費品零售總額 的1/3。在全省零售銷售十強排名中，深圳占 6家。前十位的零售企業(yè)銷售額之 和占全市社會消費品零售

45、總額的比重達 22%，有8家深圳零售企業(yè)列入2002全 國零售業(yè)百強榜。2002年深圳大型零售企業(yè)排行（億元）序號名稱2002年銷售總額2002年本地銷售額1華潤萬佳85592金海馬8453新一佳38124人人樂2695民潤2356r銅鑼灣20207百佳1868茂業(yè)13119天虹商場121210順電家居廣場11.711資料來源：深圳市零售商業(yè)協(xié)會1.2購買力來源多元化深圳市是大陸連結(jié)香港、通往海外的門戶，是重要的口岸城市，也是國內(nèi)的經(jīng)濟熱點和區(qū)域性中心城市，因此，深圳市零售市場購買力來源呈現(xiàn)多元化，其主要由三部分構(gòu)成：一是常住人口。截止 2002年底，深圳常住人口達504.25萬 人，這部分人

46、口是深圳市購買力的主要來源； 二是深圳市大量的流動人口。 2002 年，深圳接待過國內(nèi)、外游客 1522.9萬人次；其三是往來于深港的過境人口。 2002年，經(jīng)過一線口岸出入境人口總數(shù)達到 12865.42萬人次。這三部分人口一 起構(gòu)成了深圳強大的消費基數(shù)。1.3零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效1995年，深圳零售企業(yè)10強中，只有萬佳百貨屬超市，其余九家均為百貨 商店。近幾年來，深圳的零售企業(yè)在經(jīng)歷學(xué)習(xí)、模仿外國、外資經(jīng)驗之后，逐步 根據(jù)深圳市場的特點，普遍進行了創(chuàng)新。例如萬佳百貨摸索出“超市如百貨模式”， 歲寶百貨的“百貨加超市模式”，將傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代超市進行嫁接，各取所長， 適應(yīng)了深

47、圳消費者的消費習(xí)慣。而外資沃爾瑪在進入深圳之后，也根據(jù)深圳的情 況在商品選擇上也有較多的調(diào)查， 從而逐步實現(xiàn)了本土化的經(jīng)營。目前，深圳零 售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級市場、便利店、專 賣店、倉儲式平價商場，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場為代表的新興的購物中心模式，已建成或正在建一批大型的購物中心，如中信城市廣場、華潤新城、金光華 商業(yè)廣場等。世界發(fā)達國家主要零售業(yè)態(tài)深圳都已具備。2001年10強企業(yè)中，形成了六家超市，一家專業(yè)店，三家百貨店的新格局。1.4零售商業(yè)平均利潤率處于微利邊緣目前深圳市零售行業(yè)的平均凈利潤率為 3%,超市平均凈利潤率僅為 1%左 右，說明深圳零售行

48、業(yè)已到了微利邊緣。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場的利潤率也不同： 如百貨商場會略高于超市；某些品類專賣店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商 場自營），通?？蛇_到50%以上的凈利潤率水平。微利經(jīng)營使得零售經(jīng)營者在選 擇商鋪時更為慎重，而合理的租金價格、商場的經(jīng)營特色及周邊環(huán)境等是零售商 重要考慮的因素。深圳市零售業(yè)凈利潤率示意圖資料來源：與業(yè)內(nèi)人士訪談所得1.5隨著地鐵的修建將使得深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢隨著城市的功能變化和擴張，深圳的商業(yè)布局也不斷地發(fā)生變化。 二十世紀(jì) 九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅 湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的

49、多中心商貿(mào)體系。 上世紀(jì)九十年代末期， 隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立， 深圳商業(yè)重心開始西移。近一兩年，地 鐵開工，使得地鐵地下商業(yè)和地鐵上蓋商業(yè)瞬間成為商家炒作的對象。國內(nèi)外經(jīng)驗表明：地鐵通到哪里，沿線就會形成一個相對發(fā)達的地產(chǎn)、商貿(mào)流通區(qū)域，就 會提升這一區(qū)域的綜合價值；地鐵站內(nèi)的商貿(mào)活動也會因為地鐵特有的廣告交應(yīng) 和龐大的人流而活躍。因此，未來深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢1.6將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系二十世紀(jì)九十年代末期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。 隨著中 心區(qū)的政治文

50、化中心地位的確立， 深圳城市建設(shè)及人口將向西推進，必將導(dǎo)致深 圳商業(yè)重心的西移。正在興建中的中心區(qū)極有可能成為新的商業(yè)積聚地， 并且由 于其獨特的周邊環(huán)境，又處于連接市區(qū)及香港地鐵交通樞紐， 該商業(yè)區(qū)將成為面 向全市，吸引以香港為主的大珠三角區(qū)域的居民及旅游觀光客的市級中心商業(yè) 區(qū)。另外，由于濱海大道的開通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐 漸發(fā)展，與東門、華強北共同充當(dāng)城市次級中心商業(yè)區(qū)角色。 從而深圳將會逐步 形成一個中心商業(yè)區(qū)一三個次中心商業(yè)區(qū)一若干個社區(qū)商業(yè)區(qū)的多中心多層次市級次中心商業(yè)區(qū)的商業(yè)服務(wù)體系r社區(qū)商業(yè)區(qū)市級中心商業(yè)區(qū)羅湖區(qū) 商業(yè)區(qū)中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū)華強北商業(yè)區(qū)南山區(qū)

51、商業(yè)區(qū)未來深圳商業(yè)區(qū)布局飲食(30.91) 15.20%景交通(46.9)23.10%購物(46.01) 22.70%其它(15.62)7.70%住宿(23.71)11.70%交通(46.9)娛樂(10.25)景點門票(21.69)住宿(23.71)飲食(30.91)購物(46.01)其它(15.62)數(shù)據(jù)來源：抽樣調(diào)查所得交通(2.09)娛樂(1.42)住宿(1.36)口 飲食(4.39)景點門票(0.20)購物(4.56)其它(0.53)2.深圳消費者購買力2.1流動人口及其消費特征2002年深圳共接待過夜的國內(nèi)外游客 1522.9萬人。游客在深圳的消費以商 品性支出(購物和飲食)為主，據(jù)

52、 2001年抽樣調(diào)查統(tǒng)計，境外游客和國內(nèi)游客 商品性支出比重分別為 62.92%和39.43%,分別為9.49億美元和76.92億美元。 流動人口在深圳的商品性總支出約為 155億元/年，約占深圳市社會消費品零售 總額的1/4。國內(nèi)游客在深圳消費構(gòu)成娛樂(10.25) 5.10% 點門票 (21.69) 14.50%2.2深圳市常住人口特征2002年底，深圳市常住人口 504.25萬人，其中戶籍人口 139.45萬人。常住 人口增長率為7.6%。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達 700萬人。由于深圳 為新興的移民城市，消費者有易于接受新事物，觀念意識超前、講究生活質(zhì)素的 特點。2.3深圳經(jīng)濟狀況及常住人口消費能力深圳與其他城市經(jīng)濟發(fā)展水平比較2002年七城市主要經(jīng)濟指標(biāo)比較指標(biāo)北京上海天津重慶廣州|杭州深圳常住人口（萬人）112813279243089712637504GDP （億元）31305408.82022.61971.13001.717802239.4人均GDP （元/人）2774840760218906363421492794344432社會消費品零售總額（億元）1744.82035.2941.476